Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung

Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung; Wertung des Mieterverhaltens

Die Beantwortung der Frage, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. In diesem Zusammenhang kommt es darauf an, aus welchem Grund eine erneute unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung erfolgte. Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Zu Recht hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB mit der Begründung verneint, dass weder die fristlos noch die fristgemäß erklärte Kündigung das Mietverhältnis beendet hat.

a) Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wird von der Kl. weder geltend gemacht noch kommt eine solche in Betracht; bereits im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung war ein Zahlungsrückstand nicht gegeben.

b) Zutreffend ist das Amtsgericht unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten Maßstäbe davon ausgegangen, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen können (vgl. dazu BGH, Urteil v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04 - GE 2006, 508; Urteil v. 4.2.2009 - VIII ZR 66/08 - GE 2009, 577; Urteil v. 14.7.2010 - VIlI ZR 267/09 - GE 2010, 1197).

Bereits dem Wortlaut der vorgenannten Regelung lässt sich entnehmen, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, vgl. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die das Amtsgericht ebenfalls zutreffend vorgenommen hat.

Soweit die Kl. die Feststellungen des Amtsgerichts beanstandet, lässt sie die Besonderheiten des Zusammenwirkens des § 543 Abs. 1 BGB mit Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift unberücksichtigt. Zuzugeben ist der Kl. zwar, dass sich die erforderliche Fortdauer unpünktlicher Mietzahlungen nicht allein in der Zeit nach Zugang der Abmahnung verwirklichen muss, sondern in die wertende Betrachtung auch Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung einzubeziehen sind. In Abhängigkeit von den jeweiligen Umständen kann daher eine fristlose Kündigung auch gerechtfertigt sein, wenn zwischen der Abmahnung und der Kündigung nur ein weiterer Zahlungstermin liegt (vgl. BGH, Urteil v. 11.1.2006, a.a.O., Rn. 141). Dies ist entgegen der Auffassung der Kl. allerdings nicht zwingend. Auch lässt sich entgegen der Auffassung der Kl. der von ihr zitierten Entscheidung des BGH nicht entnehmen, dass - abgesehen von Bagatellfällen und wirtschaftlichen Engpässen - eine erneute unpünktliche Zahlung nach Abmahnung stets ausreicht, um die Kündigung zu rechtfertigen, mit der Konsequenz, dass die vom Gesetzgeber vorgegebene wertende Betrachtung unterbleiben könnte. Der schematische Ansatz der Kl. verbietet sich nach den Maßstäben des BGH (vgl. BGH, Urteil v. 11.1.2006, a.a.O., Rn. 16; Urteil v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09 - GE 2009, 1613, Rn. 26). Vor dem Hintergrund des Zweckes der Abmahnung und des Regelungsgehaltes des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist danach vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen und entscheidend, wie der Mieter auf die Abmahnung reagiert hat, und aus welchem Grund eine pünktliche Zahlung der Miete nach der Abmahnung erneut unterblieben ist (vgl. BGH, Urteil v. 4.2.2009, a.a.O., Rn. 18 ff.)

Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT‑Drucks. 14/5663, S. 69) und ihm vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einräumen (BGH, Urteil v. 11.1.2006, a.a.O., Rn. 14, m. w. N.). Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss mit Blick auf das Zumutbarkeitskriterium des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB daher geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteil v. 11.1.2006, a.a.O., Rn. 15; Urteil v. 4.2.2009, a.a.O., Rn. 23). Solche Umstände hat das Amtsgericht hier frei von Rechtsfehlern bejaht.

Der Bekl. hat - nachdem die Kl. die um wenige Tage verspäteten, aber immer vollständigen Mietzahlungen des Bekl. über 9 Monate unbeanstandet geduldet hat - sein Zahlungsverhalten sofort umgestellt. Soweit die Kl. erstinstanzlich geltend macht, auch die Augustmiete 2008 sei verspätet gezahlt worden, weil der Samstag Werktag im Sinne des Mietvertrages sei, so ist diese Auffassung nach der Rechtsprechung des BGH nicht (mehr) haltbar (vgl. BGH, Urteile v. 13.7.2010 - VIII ZR 129/09 - GE 2010, 1111; VIII ZR 291/09 - GE 2010, 1116). Die letzte Mietzahlung vor der Abmahnung (4. August 2008) war danach pünktlich. Auf die Abmahnung hin hat der Bekl. die Mieten für die Monate September bis November 2008 unstreitig fristgerecht gezahlt. Die Miete für den Monat Dezember 2008 ging zwar erst am 9. Dezember 2008 auf dem Konto der Kl. ein. Dieser Umstand ist zwar isoliert betrachtet geeignet, das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise erneut zu enttäuschen und zu erschüttern, allerdings kommt es im Rahmen der wertenden Betrachtung nach den vom BGH entwickelten Maßstäben darauf an, aus welchem Grund die Mietzahlung unpünktlich erfolgte (vgl. BGH, Urteil v. 4.2.2009, a.a.O., Rn. 22; BGH, Urteil v. 21.10.2009, a.a.O.).

Der Bekl. hat hier durch Vorlage eines ärztlichen Attestes und einer Krankenhausrechnung nachgewiesen, dass er sich bis zum 2. Dezember 2008, 13.49 Uhr in stationärer Behandlung befand. Er hat zudem nachgewiesen, dass die Dezember‑Miete aufgrund einer Überweisung mit entsprechender Zahlungsbestimmung am 1. Dezember 2008 von seinem Konto abgebucht wurde, allerdings am 4. Dezember 2008 mit dem Hinweis auf eine falsche Bankleitzahl zurückgebucht wurde. Der Bekl. hat den Fehler noch am 4. Dezember bemerkt und den Betrag sofort erneut überwiesen. Er wurde vom Konto des Bekl. mit Wertstellung vom Montag, dem 8. Dezember 2008 abgebucht.

Offen bleiben kann, ob der Bekl. selbst oder eine von ihm beauftragte Person die auf der Grundlage der vorgelegten Kontoauszüge erwiesenermaßen fehlerhafte Überweisung veranlasst hat. Für den Vortrag des Bekl. spricht, dass die Überweisung ausweislich des Kontoauszuges am 1. Dezember zu einem Zeitpunkt in Auftrag gegeben wurde, als er sich stationär in Krankenhausbehandlung befand. Selbst wenn der Bekl. selbst die Überweisung veranlasst haben sollte, fällt ein etwaiger Fehler seinerseits im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung nicht so stark ins Gewicht, dass die daraus resultierende Unpünktlichkeit die fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Entscheidend ist insoweit, dass er in jedem Fall rechtzeitig zahlen wollte und nicht etwa zu dem die Abmahnung auslösenden Verhalten zurückgekehrt ist. Hinzu kommt, dass es sich um einen allenfalls geringfügigen Fehler handelt, der durchaus nicht bei ihm oder der von ihm beauftragten Person, sondern bei der Bank liegen kann. Der Kontoauszug legt nahe, dass möglicherweise lediglich eine Ziffer der Bankleitzahl undeutlich geschrieben oder auch falsch eingelesen wurde: Anstelle der BLZ 10080000 wurde 16080000 angegeben/eingelesen.

Das Verhalten des Bekl. unmittelbar nach Zugang der Abmahnung und die besonderen Umstände der verzögerten Mietzahlung im Dezember sind nach den vom BGH entwickelten Maßstäben daher ungeeignet, das Vertrauen in eine künftig pünktliche Mietzahlung nachhaltig zu erschüttern und damit eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

c) Die vorstehenden Erwägungen gelten auch für die von der Kl. hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Zuzugeben ist der Kl. wiederum, dass bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht kommen, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Ständig unpünktliche Mietzahlungen können ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen, ohne dass eine vorherige Abmahnung erforderlich wäre. Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit jedoch im Rahmen der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen (vgl. zu alledem BGH, Urteil v. 11.1.2006, a.a.O., Rn. 20; Urteil v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 - GE 2008, 114, Rn. 23 ff.).

Das oben dargestellte Verhalten des Bekl. rechtfertigt nach den Voraussetzungen des § 573 BGB auch keine ordentliche Kündigung.

Zwar hat der Bekl. mit der unpünktlichen Zahlung der Miete monatelang seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung spricht aber bereits der Umstand, dass die Kl. dies nicht beanstandete, sondern - nunmehr allerdings unberechtigt - die Mietzahlung im August 2008 zum Anlass einer Abmahnung nahm. Danach hat der Bekl. sein Zahlungsverhalten sofort den Wünschen der Kl. angepasst. Hinsichtlich der Dezember-Miete kann wiederum dahinstehen, ob der Bekl. selbst - trotz seines Aufenthaltes im Krankenhaus - die Überweisung veranlasst hat oder eine dritte Person. Entscheidend ist, dass das möglicherweise lediglich undeutliche Schreiben der zweiten Ziffer der Bankleitzahl die Erheblichkeitsschwelle nicht überschreitet.

Entscheidend für die Berechtigung der Kündigung wegen ständig verspäteter Mietzahlung ist in erster Linie das Verhalten des Mieters nach Abmahnung. Dieses muss grundsätzlich geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Ob es geeignet ist, entscheidet durch wertende Beurteilung das Gericht.

Der Mieter zahlte seine Miete immer um wenige Tage verspätet, aber jeweils vollständig. Das nahm der Vermieter längere Zeit (über neun Monate) unbeanstandet hin. Dann jedoch mahnte er (4. August 2008) das Verhalten des Mieters ab. Im Anschluss zahlte der Mieter für die Monate September bis November 2008 fristgerecht. Die Miete für Dezember 2008 ging wiederum erst am 9. Dezember 2008 beim Vermieter ein. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgerecht. Der Mieter trug dazu (unter Vorlage entsprechender Urkunden) vor, er habe sich bis zum 2. Dezember 2008 in stationärer Behandlung befunden, und die Dezembermiete sei am 1. Dezember 2008 von seinem Konto abgebucht worden. Allerdings sei die Zahlung am 4. Dezember 2008 mit dem Hinweis auf eine falsche Bankleitzahl zurückgebucht worden. Die Miete sei sofort erneut überwiesen worden. Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen, die Berufung des Vermieters zum Landgericht blieb erfolglos.

Ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sei, sei das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die erforderliche Fortdauer unpünktlicher Mietzahlungen müsse sich zwar nicht allein auf die Zeit nach Zugang der Abmahnung erstrecken, sondern in die wertende Betrachtung seien auch Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung einzubeziehen. In Abhängigkeit von den jeweiligen Umständen könne daher eine fristlose Kündigung auch gerechtfertigt sein, wenn zwischen der Abmahnung und der Kündigung nur ein weiterer nicht eingehaltener Zahlungstermin liege. Das sei allerdings nicht zwingend. Entscheidend sei, wie der Mieter auf die Abmahnung reagiert habe und aus welchem Grund eine pünktliche Zahlung der Miete nach der Abmahnung erneut unterblieben sei.

Vorliegend falle der Überweisungsfehler im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung nicht so stark ins Gewicht, dass die daraus resultierende Unpünktlichkeit die fristlose Kündigung rechtfertigen könne. Entscheidend sei insoweit, dass der Mieter in jedem Fall rechtzeitig zahlen wollte und nicht etwa zu dem die Abmahnung auslösenden Verhalten zurückgekehrt sei. Hinzu komme, dass es sich um einen allenfalls geringfügigen Fehler handele. Der Kontoauszug lege nahe, dass möglicherweise lediglich eine der Ziffern der Bankleitzahl undeutlich geschrieben oder auch falsch eingelesen worden sei: Anstelle der BLZ 100 800 00 sei 160 800 00 angegeben/eingelesen worden. Das Verhalten des Mieters unmittelbar nach Zugang der Abmahnung und die besonderen Umstände der verzögerten Mietzahlung im Dezember seien daher ungeeignet, das Vertrauen in eine künftig pünktliche Mietzahlung nachhaltig zu erschüttern und damit eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Die vorstehenden Erwägungen würden auch für die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gelten. Habe der Vermieter – wie hier – eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausgesprochen, sei jedoch eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit im Rahmen der Würdigung des Gerichts zur Vertragsverletzung und zum Verschulden des Mieters zu berücksichtigen. Vorliegend habe der Beklagte sein Zahlungsverhalten sofort den Wünschen des Vermieters angepasst. Hinsichtlich der Dezembermiete sei jedoch entscheidend, dass das möglicherweise lediglich undeutliche Schreiben der zweiten Ziffer der Bankleitzahl die Erheblichkeitsschwelle nicht überschreite.

Wenn ein Mieter die Miete unpünktlich zahlt, muss ein Vermieter sofort „hellhörig" werden und bei Wiederholung sogleich abmahnen. Nimmt er unpünktliche Mietzahlungen längere Zeit unbeanstandet hin, läuft er Gefahr, dass ihm das später zu seinen Lasten vorgehalten wird. So war es hier auch (Hinnahme der Vertragsverletzungen über neun Monate).

Das Versehen bei der Angabe der Bankleitzahl ist sicher kein Einzelfall und passiert (übrigens auch bei der Angabe der Kontonummer) recht häufig. Allerdings muss ein Mieter, dem wegen seines bisherigen Verhaltens eine Kündigung ins Haus stehen kann, besonders penibel auf das sorgfältige Ausfüllen des Überweisungsträgers achten.