Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung

In einer vorangegangenen (unwirksamen) Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung kann unter Umständen auch eine Abmahnung gesehen werden. Eine Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung ist dann formell wirksam, wenn in der Kündigung die relevanten verspäteten Mietzahlungen aufgeführt sind (in Anlehnung an BGH, Urteil vom 12.5.2010 - VIII ZR 96/09, GE 2010, 975 zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten um den Anspruch der Kl. auf Räumung der vom beklagten Mieter innegehaltenen Wohnung. [...]

Seine Mietzahlungen leistete der Bekl. seit Januar 2008 bis Mai 2009 regelmäßig verspätet. Die Kl. erinnerte den Bekl. über mehrere Monate schriftlich an die verspäteten Mietzahlungen, ohne jedoch das Verhalten an sich ausdrücklich abzumahnen oder auf eine Kündigung hinzuweisen.

Mit Schreiben vom 30.4.2009 kündigte die Kl. das Mietverhältnis aufgrund der verspäteten Mietzahlungen bis April 2009 fristlos, hilfsweise fristgemäß. In der zweiten Instanz trägt die Kl. unwidersprochen vor, dass die Kündigung dem Bekl. am Sonntag, den 3.5.2009 gegen 14.30 Uhr in seinen Briefkasten geworfen wurde.

In der Klageschrift vom 2.7.2009 sprach der Prozessbevollmächtigte der Kl. erneut die fristlose Kündigung sowie hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses aus. In diesem Schriftsatz ist neben den bereits im Kündigungsschreiben vom 30.4.2009 aufgezählten verspäteten Zahlungen auch die verspätete Mietzahlung für Mai 2009 aufgelistet. Die Mietzahlung für den Monat Mai 2009 erfolgte erst am 12.5.2009.

Klageweise machte die Kl. ihren Räumungsanspruch sowie die außergerichtlichen Kosten der Kündigungserklärung in Höhe von 316,18 € geltend. Der Bekl. machte widerklagend ebenfalls Schadensersatz für die Anwaltskosten (ebenfalls 316,18 €) geltend, die ihm dadurch entstanden sind, dass er sich mit anwaltlicher Hilfe gegen die Kündigungen verteidigte.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, der Klage und Widerklage im Hinblick auf die Erstattung der Rechtsanwaltskosten stattgegeben.

II. Die zulässige Berufung ist zum Teil begründet, da der Kl. gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zusteht. Das Amtsgericht hat die Kl. jedoch zu Recht zum Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Bekl. verurteilt.

1. Räumungsanspruch

Der Anspruch auf Räumung folgt aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis durch die im Schriftsatz vom 2.7.2009 erklärte fristlose Kündigung beendet worden ist.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist diese fristlose Kündigung wirksam, da ihr eine Abmahnung vorausging und sie hinreichend begründet wurde.

Die erforderliche Abmahnung liegt hier in der vorhergehenden fristlosen bzw. hilfsweise fristgemäßen Kündigung vom 30.4.2009. Diese ist zwar als Kündigung unwirksam, kann jedoch als Abmahnung umgedeutet werden. Die Unwirksamkeit der Kündigung vom 30.4.2009 folgt nämlich schon daraus, dass dieser wiederum keine Abmahnung der verspäteten Zahlungen vorausgegangen war. Zwar ist umstritten, ob der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Abmahnung vorausgehen soll (so etwa LG Berlin, Urteil vom 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009, 285; grundsätzlich verneinend BGH, Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07, GE 2008, 114). Jedoch hat auch der BGH im vorzitierten Fall entschieden, dass die Abmahnung bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht zwingend entbehrlich ist. Ihr kann nämlich für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (BGH, Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07, GE 2008, 114). So liegt hier der Fall, da die regelmäßigen Zahlungserinnerungen verbunden mit dem Umstand, dass die Kl. sonst keine Abmahnung des verspäteten Zahlungsverhaltens vornahm, dafür sprechen, dass sie das Verhalten des Bekl. zumindest hingenommen hat.

Nach der Abmahnung, die in der unwirksamen Kündigung vom 30.4.2009 zu sehen ist, hat der Bekl. auch nochmals seine Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung verletzt. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. ist dem Bekl. die Kündigung vom 30.4.2009 spätestens am 4.5.2009 - also noch vor Fälligkeit der Mietzahlung am 6.5.2009 - zugegangen. Trotzdem hat er die Miete für den Monat Mai 2009 erst am 12.5.2009 überwiesen. Schon die einmalige neuerliche Verspätung nach der Abmahnung genügt zur Begründung der fristlosen Kündigung (BGH, Urteil vom 11.1.2006, VIII ZR 364/04, GE 2006, 508; LG Berlin, Urteil vom 24.7.2009, 63 S 503/08, GE 2010, 65).

Die Kündigung vom 2.7.2009 ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch hinreichend begründet. Nach jüngster Entscheidung des BGH genügt es zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (BGH, Urteil vom 12.5.2010, VIII ZR 96/09, GE 2010, 975). Ein höherer Maßstab darf auch nicht an eine Kündigung wegen verspäteter Zahlungen geknüpft werden. Vorliegend zählt der Schriftsatz vom 2.7.2009 alle verspäteten Mietzahlungen bis einschließlich Mai 2009 auf. Sodann wird nochmals hilfsweise die fristlose und fristgemäße Kündigung ausgesprochen. In diesem Zusammenhang ist dem Mieter klar, dass die erneute fristlose Kündigung auch aufgrund der verspäteten Mietzahlung im Mai 2009 ausgesprochen wird.

2. Widerklage auf Zahlung von 316,18 €

Da die Kündigung vom 30.4.2010 - wie oben festgestellt - unwirksam ist, durfte sich der Bekl. gegen diese auch anwaltlich verteidigen. Ihm steht daher ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Höhe der außergerichtlichen Kosten für die Antwort auf die Kündigung zu.

Eine (unwirksame) Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung kann in eine Abmahnung wegen dieses Verhaltens umgedeutet werden. Die danach folgende Kündigung wegen weiterhin ständig unpünktlicher Mietzahlung ist dann formell wirksam, wenn in ihr die relevanten verspäteten Zahlungen aufgeführt sind.

Der Mieter leistete seine Mietzahlungen seit Januar 2008 bis Mai 2009 regelmäßig verspätet. Der Vermieter erinnerte den Mieter über mehrere Monate schriftlich an die verspäteten Mietzahlungen, ohne jedoch das Verhalten an sich ausdrücklich abzumahnen oder auf eine Kündigung hinzuweisen. Am 30. April 2009 kündigte er das Mietverhältnis aufgrund der verspäteten Mietzahlungen bis April 2009 fristlos, hilfsweise fristgemäß. In der Klageschrift für den geltend gemachten Räumungsanspruch sprach der Prozessbevollmächtigte des Vermieters erneut die Kündigung des Mietverhältnisses aus. In diesem Schriftsatz ist neben den bereits im Kündigungsschreiben aufgezählten verspäteten Zahlungen auch die verspätete Mietzahlung für Mai 2009 aufgelistet. Letztere erfolgte erst am 12. Mai 2009.

Das LG Berlin verurteilte in der Berufung des Vermieters zur Räumung aufgrund der Kündigung in der Klageschrift. Die erforderliche Abmahnung liege in der vorhergehenden Kündigung vom 30. April 2009. Diese sei zwar als Kündigung unwirksam, könne jedoch in eine Abmahnung umgedeutet werden. Die Unwirksamkeit dieser Kündigung folge daraus, dass dieser keine Abmahnung der verspäteten Zahlungen vorausgegangen sei. Nach der Abmahnung, die in der unwirksamen Kündigung zu sehen sei, habe der Mieter nochmals seine Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung verletzt. Das liege in der verspäteten Zahlung für Mai 2009. Schon die einmalige neuerliche Verspätung genüge zur Begründung der fristlosen Kündigung (BGH GE 2006, 508). Die Kündigung sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch hinreichend begründet.

Nach BGH (GE 2010, 975) genüge es zur formellen Wirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung heranziehe.

Ein höherer Maßstab dürfe auch nicht an eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen geknüpft werden. Vorliegend zähle die Klageschrift alle verspäteten Mietzahlungen bis Mai 2009 auf. So sei dem Mieter klar gewesen, dass die erneute fristlose Kündigung auch aufgrund der verspäteten Mietzahlung im Mai 2009 ausgesprochen worden sei.