Kündigung wegen Rückstandes mit Mieterhöhungsbeträgen

Kündigung wegen Rückstandes mit Mieterhöhungsbeträgen; Beendigung des Mietverhältnisses; fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes; Mieterhöhungsbeträge, Nichtzahlung; Rückstand mit Mieterhöhung; Zahlungsrückstand mit Mieterhöhungsbeträgen; Kündigung, Unzulässigkeit

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen der Nichtzahlung rückständiger Erhöhungsbeträge ist auch dann nicht zulässig, wenn diese ihren Rechtsgrund in anderen gesetzlichen Bestimmungen als den §§ 2 bis 7 MHG haben.

Die Bekl. sind Mieter einer Altbauwohnung, die bis zum 31.12.1987 der Preisbindung unterlag. Wegen nicht gezahlter Erhöhungsbeträge haben die Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. mehrmals fristlos gekündigt. Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

4. Als nicht begründet erweist sich der Räumungsantrag der Kl. Deren Kündigung im Schriftsatz vom 24. Juni 1988 scheitert an § 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). Danach kann der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges erst kündigen, wenn seit der rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung eines nach §§ 2-7 erhöhten Mietzinses zwei Monate verstrichen sind, sofern nicht die Voraussetzungen des § 554 BGB schon wegen des bisher geschuldeten Mietzinses erfüllt sind. Die von den Kl. behaupteten Rückstände resultieren sämtlich aus streitigen Erhöhungsbeträgen. Eine rechtskräftige Verurteilung insoweit lag bei Zugang der Kündigung nicht vor.

Dasselbe gilt sinngemäß für die Kündigungen aus dem Jahre 1984. Auch diese sind ausschließlich mit rückständigen Erhöhungsbeträgen begründet. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll aber ein Mieter den Streit über die Berechtigung von Erhöhungsbeträgen nicht unter dem Risiko einer mit Nichtzahlung solcher Beträge zu begründenden Kündigung des Mietverhältnisses führen müssen. Dabei ist nach Ansicht der Kammer kein Unterschied zu machen, ob es sich bei den Erhöhungsbeträgen um solche aus einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG oder um Erhöhungsbeträge handelt, die, wie hier, einen anderen Rechtsgrund haben. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers soll es dem Vermieter verwehrt sein, auf rückständige Erhöhungsbeträge vor rechtskräftigem Abschluß des Rechtsstreits über seine darauf gegründeten Zahlungsansprüche eine fristlose Kündigung zu stützen (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdn. C 476). Eine dennoch vor Ablauf der 2-Monats-Frist des § 9 Abs. 2 MHG ausgesprochene Kündigung ist daher nichtig (§ 134 BGB). Da die Kündigungen der Kl. sämtlichst mit der Nichtzahlung rückständiger Erhöhungsbeträge begründet sind, können die Kl. folglich aus ihren fristlosen Kündigungen gegenüber den Bekl. keine Rechte herleiten. Demzufolge ist es auch unerheblich, ob die Bekl. mit der Zahlung von Erhöhungsbeträgen bei Zugang der Kündigungen in Verzug waren und ob sie innerhalb der einmonatigen Schonfrist (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Kl. vollständig befriedigt haben oder nicht. Der Räumungsanspruch ist somit unbegründet.

Vgl. aber BVerfG GE 1989, 561