Kündigung wegen rückständiger Kaution

Kündigung wegen rückständiger Kaution; Verrechnung von Teilzahlungen; fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes; Klage auf künftige Nutzungsentschädigung

1. Die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist auch ohne Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt, was frühestens mit Fälligkeit der weiteren Kautionsrate der Fall ist.

2. Besteht daneben noch ein Mietrückstand, wird die Kündigung nur dann unwirksam, wenn die fälligen Kautionsraten vollständig gezahlt worden sind.

3. Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt, kann der Vermieter künftig fällige Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. vermietete an den Bekl. gemäß Mietvertrag vom 20.6.2011 eine Wohnung. Gemäß § 3 des Mietvertrages war eine Nettokaltmiete in Höhe von 400 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 30 € und damit eine Gesamtmiete in Höhe von monatlich 430 €, ferner war gemäß § 16 des Mietvertrags die Zahlung einer Mietsicherheit in Höhe von 800 € vereinbart. Da der Bekl. auf die Mietsicherheit sowie die Miete für die Monate August sowie September 2011 keine Zahlungen leistete, ließ der Kl. mit Anwaltsschreiben vom 14.9.2011 an den Bekl. die fristlose sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären.

Der Bekl. leistete hierauf am 25.10.2011 eine Zahlung in Höhe von 1.600 €.

Der Kl. hat danach entstandene Rechtsanwaltskosten mit 489,45 € und unter Verrechnung der vom Bekl. geleisteten Teilzahlung in Höhe von 1.600 € auf die rückständige Miete bzw. Nutzungsentschädigung für August bis einschließlich November 2011 und danach auf die Mietsicherheit den von ihm hiernach weiterhin verfolgten Zahlungsanspruch aus der Mietsicherheit mit hieraus verbleibenden 490 € und damit seine Gesamtforderung mit 979,45 € beziffert und die Klage im Übrigen zurückgenommen.

Der Bekl. ist durch Versäumnisurteil zur Räumung, zur Zahlung von 979,45 € nebst Zinsen und dazu verurteilt worden, ab November 2011 bis zur Herausgabe und Räumung der Wohnungsräumlichkeiten eine monatliche Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 430 € zuzüglich Zinsen zu zahlen.

Der Bekl. hat gegen das ihm am 20.1.2012 zugestellte Versäumnisurteil mit Schriftsatz vom 1.2.2012, den er am 3.2.2012 persönlich abgegeben hat, Einspruch eingelegt und am 17.1.2012 eine weitere Zahlung in Höhe von 360 € an die Kl. geleistet, die bei ihr am 20.1.2012 einging. Da der Bekl. auf die Monate November 2011 bis einschließlich Januar 2012 keine weiteren Mietzinszahlungen geleistet hatte, ließ der Kl. nochmals mit Anwaltsschreiben vom 19.1.2012 an den Bekl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Die Parteien haben wegen der weiteren Zahlung des Bekl. im Termin am 7.3.2012 den Rechtsstreit hinsichtlich eines auf die Zahlungsklage und darin auf die Mietsicherheit entfallenden Teilbetrags in Höhe von 360 € übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Bekl. behauptet, er habe zwischenzeitlich einen weiteren Betrag in Höhe von 390 € an den Kl. bezahlt und verweist hierzu auf einen von ihm im Termin am 7.3.2012 zur Einsichtnahme vorgelegten Einzahlungsbeleg mit Datum vom 6.3.2012.

I. Auf den form- und fristgerecht eingelegten, mithin zulässigen Einspruch ist das Versäumnisurteil gleichwohl in dem vom Kl. zuletzt geltend gemachten Umfang aufrechtzuerhalten.

II. Die zulässige Klage ist insoweit begründet.

1. Der Kl. hat gegenüber dem Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung.

a. Bereits die mit Anwaltsschreiben vom 14.9.2011 unter anderem ausgesprochene ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls mit Wirkung zum 30.12.2011.

Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Salz 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann vor, wenn Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis bestehen, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Dies gilt insbesondere für den Anspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung. Anders als § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen. Das Erheblichkeitskriterium soll bei der Kündigung wegen einer rückständigen Betriebskostennachzahlung bereits dann erfüllt sein, wenn der Zahlungsverzug der Höhe nach einer Monatsmiete entspricht und die Forderung länger als einen Monat fällig ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Rn. 28 zu § 573). Ähnliche Grundsätze gelten, wenn der Mieter mit der Zahlung einer Kaution in Verzug gerät. Hier ist zunächst § 551 Abs. 2 BGB, wonach die Kaution in Teilbeträgen bezahlt werden darf, zu beachten. Bei der Prüfung der Erheblichkeit der Vertragsverletzung findet schließlich die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung Beachtung. Dies führt zum Ergebnis, dass eine Kündigung erst dann möglich ist, wenn sich der Mieter mit einem Kautionsbetrag im Rückstand befindet, der eine Monatsmiete übersteigt. Diese Voraussetzung ist frühestens mit Fälligkeit der zweiten Kautionsrate gegeben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Rn. 28 zu § 573). Die Wirksamkeit einer hierauf gestützten ordentlichen Kündigung hängt ferner nicht von einer vorherigen Abmahnung ab (BGH GE 2008, 114). Der Bekl. war gemäß § 16 des Mietvertrags verpflichtet, eine Mietkaution in Höhe von insgesamt 800 € zu entrichten. Dieser Betrag war bei einem Beginn des Mietverhältnisses am 1.7.2011 gemäß § 2 des Mietvertrags nach § 551 Abs. 2 BGB spätestens am 1.9.2011 fällig. Da der Bekl. unstreitig bis dahin keine Zahlungen auf die Mietsicherheit geleistet hatte, und damit ein Zahlungsrückstand eingetreten war, der die Höhe einer Monatsmiete von 430 € überstieg, war der Kl. gemäß den §§ 573 Abs. 2 Ziffer 1, 573 c Abs. 1 BGB berechtigt, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.12.2011 erklären.

Die vom Bekl. nach Zugang des Kündigungsschreibens - ohne ersichtliche Leistungsbestimmung des Bekl. - geleistete Zahlung in Höhe von 1.600 € am 25.10.2011 war wie vom Kl. entsprechend vorgenommen gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die bis dahin rückständige Miete für die Monate August bis September 2011 bzw. die danach fällig gewordene Nutzungsentschädigung für den Monat Oktober 2011 und erst wegen des danach noch verbliebenen Guthabens auf die Mietsicherheit auf danach verbleibende 490 € zu verrechnen. Allein damit wurde allerdings die auf die rückständige Mietsicherheit gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht unwirksam. Hierfür wäre zumindest die vollständige Zahlung der Mietsicherheit erforderlich gewesen, da Leistungen auf einen Zahlungsrückstand als Begründung für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB das hierfür erforderliche schuldhafte Fehlverhalten des Mieters allenfalls in einem milderen Licht erscheinen lassen können (BGH MDR 2005, 680). Auch wenn es schließlich gemäß § 366 Abs. 2 BGB wiederum geboten sein mag, die des Weiteren und wiederum ohne ersichtliche Leistungsbestimmung geleistete weitere Zahlung des Bekl. am 18.1. bzw. 20.1.2012 ebenso auf die weiterhin rückständige Mietsicherheit egal zu verrechnen, bestünde auch danach hierauf ein Zahlungsrückstand in Höhe von 130 €. Folglich hätte auch diese weite und entsprechend auf die Mietsicherheit verrechnete Zahlung nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung geführt. Soweit der Mieter schließlich im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlastet ist, hätte der Bekl. jedenfalls nicht hinreichend dargetan, dass es ihm ohne eigenes Verschulden nicht möglich gewesen wäre, den Zahlungsrückstand auf die Mietsicherheit auszugleichen, etwa aufgrund von unvorhersehbaren wirtschaftlichen Engpässen oder dergleichen (BGH aaO.).

b. Abgesehen davon hätte jedenfalls die erneut mit Anwaltsschreiben vom 19.1.2012 ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet, da der Kl. hierzu gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB aufgrund des zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietzinsrückstands für die Monate November 2011 bis einschließlich Januar 2012 berechtigt war.

Selbst wenn die Zahlung des Bekl. vom 17.1. bzw. 20.1.2012 auf den erneuten Mietzinsrückstand und damit bei entsprechend anderweitiger Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB auf die Miete für den Monat November 2011 zu verrechnen gewesen wäre, verbliebe danach weiterhin ein Mietzinsrückstand für den Monat November 2011 in Höhe von 70 € sowie für die Monate Dezember 2011 und Januar 2012 in voller Höhe, der den Kl. zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt hätte. Selbst wenn schließlich der Bekl. danach eine weitere Zahlung in Höhe von 390 € geleistet

haben sollte, wie er erstmals im Termin am 7.3.2012 unter Vorlage eines vom 6.3.2012 datierten Einzahlungsbelegs vorgetragen hat, verbliebe auch danach bei entsprechender Verrechnung ein Mietzinsrückstand auf den Monat Dezember 2011 in Höhe von 110 € sowie auf den Monat Januar 2012 in voller Höhe. Die zu diesem Zeitpunkt bereits erklärte fristlose Kündigung hätte infolgedessen auch dadurch nicht ihre Wirksamkeit verloren, § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB.

2. Der Kl. hat ferner gemäß § 535 Absatz Abs. 2 BGB aus den oben zu 1. a. ausgeführten Gründen seiner eigenen Bezifferung entsprechend Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietsicherheit in Höhe von 130 €. Danach verbleibt unter Berücksichtigung aller vom Bekl. unstreitig geleisteter Zahlungen auf die Mietsicherheit ein offener Betrag in entsprechender Höhe.

3. Der Kl. hat ferner gemäß § 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Erstattung der ihm nach seinem unstreitigen Vortrag bereits durch Zahlung entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten, die er rechnerisch richtig mit insgesamt 489,45 € beziffert. Soweit diese Kosten dadurch entstanden sind, dass der Kl. mit Anwaltsschreiben vom 14.9.2011 die fristlose sowie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären ließ, durfte er sich hierzu veranlasst sehen, da die Voraussetzungen sowohl für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB wegen eines zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietzinsrückstands für die Monate August bis September 2011 als auch nach dem oben zu 1. a. Ausgeführten für eine ordentliche Kündigung vorlagen und der Bekl. damit zugleich seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis in schuldhafter Weise verletzt hatte.

Ill. Die Klage ist ferner gemäß § 259 ZPO zulässig und zugleich gemäß § 535 Abs. 2 BGB begründet, soweit sie auf die Zahlung künftig fällig werdender Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 430 € zuzüglich Zinsen ab dem Monat November 2011 bis zur Herausgabe der vom Bekl. inne gehaltenen Wohnung. Wurde so wie hier Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen, weil danach die Vermutung begründet ist, er werde auch die nach Beendigung des Mietvertrages fällig werdenden Raten der Nutzungsentschädigung nicht bezahlen (BGH GE 2003, 320).

Die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist auch ohne Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt. Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt, kann der Vermieter die künftig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.

Der Vermieter kündigte das Wohnraummietverhältnis mit Schreiben vom 14. September 2011 fristlos sowie hilfsweise ordentlich, weil der Mieter auf die vereinbarte Mietsicherheit in Höhe von 800 € für August und September 2011 keine Zahlungen geleistet hatte. Eine Zahlung des Mieters vom 25. Oktober 2011 verrechnete der Vermieter auf die rückständige Miete für August bis einschließlich November 2011 und danach auf die Mietsicherheit, so dass von dieser restliche 490 € verblieben. Der Mieter wurde durch Versäumnisurteil zur Zahlung dieses Betrages und von 489,45 € Rechtsanwaltskosten sowie zur Räumung und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verurteilt. Nach rechtzeitigem Einspruch gegen das Versäumnisurteil zahlte der Mieter am 17. Januar 2012 weitere 360 € und nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Mietrückstände für November 2011 bis 2012 weitere 390 €.

Das AG Neukölln hielt das Versäumnisurteil im Wesentlichen aufrecht.

Der Räumungsanspruch sei begründet, weil die ordentliche Kündigung wegen des Rückstandes des Mieters mit einem Kautionsbetrag von mehr als einer Monatsmiete begründet gewesen sei. Diese Kündigung sei auch nicht durch die Zahlungen des Mieters unwirksam geworden, weil wegen der weiteren Mietrückstände ein Zahlungsrückstand von 130 € verblieben wäre. Zudem habe die weitere fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet, weil der Mieter mit der Miete für die Monate November 2011 bis einschließlich Januar 2012 in Rückstand gewesen sei. Auch bei entsprechender Verrechnung der weiteren Zahlung in Höhe von 390 € sei die Kündigung wegen eines fortbestehenden Mietrückstandes wirksam geblieben. Schließlich sei auch die Klage auf die zukünftige Nutzungsentschädigung begründet, weil infolge der Mietrückstände die Vermutung begründet sei, dass der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zahlen werde.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Zahlungsverzug des Mieters kann die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Dies gilt insbesondere bei Zahlungsverzug (auch bei Nebenentgelt wie Betriebskostenvorschüssen) in geringerem Umfang als § 543 Abs. 2 Nr. 3a und 3b BGB (BGH, Urteil vom 13. Juli 2010, VIII ZR 129/09, WuM 2010, 495 = GE 2010, 111 = NZM 2010, 661 = ZMR 2010, 948 m.w.N.; LG Berlin, Urteil vom 18. April 2011, 67 S 502/10, GE 2011, 691). Auch der Verzug mit der Kaution in Höhe mindestens einer Monatsmiete (LG Berlin, GE 2000, 1475; Schmidt-Futterer/Blank, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 28) rechtfertigt die ordentliche Kündigung.

Die Kündigung wird auch nicht dadurch unwirksam, dass die fällige Kautionsrate später gezahlt wird. Die Heilungsmöglichkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt weder direkt noch analog für die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, GE 2005, 429). Zwar kann der spätere Ausgleich von Rückständen durch den Mieter bei der Bewertung des Begriffs „erhebliche Vertragsverletzung" Bedeutung erlangen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, aaO.). Ergibt sich aber aus dem sonstigen Zahlungsverhalten des Mieters, dass er zur rechtzeitigen Begleichung seiner Mietschulden nicht in der Lage ist, kann ein nach teilweiser Zahlung verbleibender Rest das Verschulden des Mieters nicht in einem milderen Licht erscheinen lassen.

Richtig ist auch, dass das AG Neukölln die Klage auf zukünftige Nutzungsentschädigung für zulässig und begründet hielt. Die Besorgnis, dass der Mieter sich der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung entziehen werde, kann daraus hergeleitet werden, dass er bereits wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt worden ist (BGH, Beschluss vom 20. November 2002, VIII ZB 66/02, aaO.).

Nach dem jetzt beschlossenen Mietrechtsänderungsgesetz kann der Vermieter (voraussichtlich ab 1. April 2013) gem. § 569 BGB auch ohne besondere Zahlungsaufforderung (erst) kündigen, wenn der Mieter bei der Zahlung der Mietkaution mit einem Betrag von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist.