Kündigung wegen Nichtzahlung des vereinbarten Mieterdarlehens

Kündigung wegen Nichtzahlung des vereinbarten Mieterdarlehens; Mieterdarlehen/Nichtzahlung als Kündigungsgrund; Kündigung/wegen Nichtzahlung des Mieterdarlehens; außerordentliche Kündigung/wegen Nichtzahlung des Mieterdarlehens; fristlose Kündigung/wegen Nichtzahlung des Mieterdarlehens

Wer ein vertraglich mit dem Mietvertrag vereinbartes Mieterdarlehen nicht mindestens unverzüglich nach Vertragsschluß an den Vermieter zahlt, kann ohne weitere Mahnung fristlos gekündigt werden.

Im Mietvertrag der Parteien vom 23. Juli 1985 ist zu § 20 ausdrücklich ausgeführt, daß der am gleichen Tage geschlossene Mieterdarlehensvertrag "wesentlicher Bestandteil" des Mietvertrages ist. Damit war auch für die Bekl. erkennbar klargestellt, daß das Vertragsverhältnis insgesamt nur wirksam werden soll (vgl. § 158 BGB), wenn die Sparkasse der Stadt Berlin West den zu Nr. 3 des Mieterdarlehensvertrages in bezug genommenen Personalkredit bewilligt (vgl. § 10 des Mieterdarlehensvertrages).

Selbst wenn man der Bekl. aus dem Sinngehalt dieser Abreden auch das Recht einräumen muß, den Restbetrag des vereinbarten Mieterdarlehens nicht über einen Personalkredit, sondern auch aus eigenen Mitteln zu bezahlen, so ist dennoch unstreitig, daß diese Bedingung des Vertragsschlusses von der Bekl. erst mit der Zahlung des Darlehensrestbetrages in Höhe von 6225,- DM am 31. Oktober 1986 gesetzt worden war.

Dies bedarf nach Auffassung der Kammer vorliegend keiner Vertiefung, dem auch ein am 23. Juli 1985 wirksam zwischen den Parteien begründetes Mietverhältnis wäre mit Zugang der fristlosen Kündigung der Kl. vom 3. September 1986 rechtswirksam beendet worden. Dabei war diese fristlose Kündigung gemäß den §§ 242, 626, 723 BGB gerechtfertigt, denn die Rechtsprechung hat ein (allgemeines) außerordentliches Kündigungsrecht für Dauerschuldverhältnisse anerkannt. Dieses Kündigungsrecht bleibt bestehen und greift hier ein, denn speziellere gesetzliche Regelungen (vgl. die §§ 553, 554, 554 a BGB) sind nicht einschlägig (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. Anm. IV 359).

Die Voraussetzungen des vorgenannten Kündigungsrechts lagen vor. Für die Bekl. war aufgrund der ausgeführten Vertragsgestaltung klargestellt, daß es sich bei der überlassenen preisgebundenen Neubauwohnung um eine sogenannte Mieterdarlehenswohnung handelt, bei der das Mieterdarlehen von der Bewilligungsstelle in einem der Finanzierung des Bauvorhabens rechnungtragenden Umfang bewilligt worden war (vgl. § 50 II. WoBauG). Ein derartiges Mieterdarlehen ist aber im Verhältnis zum Vermieter grundsätzlich sofort fällig. Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - eine ausdrückliche Fälligkeitsvereinbarung nicht getroffen wurde. Jedenfalls aber hätte die Bekl. den offenen Darlehensrest (durch Inanspruchnahme eines Darlehens oder aus eigenen Mitteln) unverzüglich nach Vertragsschluß an die Kl. zahlen müssen. Dies hat die Bekl. nicht getan, sondern sich erst nach Zugang der fristlosen Kündigung der Kl. vom 3. September 1986 und der vorausgegangenen Abmahnung vom August 1986 mit Schreiben vom 19. September 1986 an die Kl. gewandt und hat um Ratenzahlungen nachgesucht. Hiernach war die fristlose Kündigung der Kl. vom 3. September 1986 gerechtfertigt, zumal das (veranschlagte) Mieterdarlehen in den Finanzierungsplan des Bauvorhabens eingeflossen ist, weshalb sich die Kl. auch nicht auf Ratenzahlungen verweisen lassen mußte. ...

Anmerkung: Vgl. zur Kündigung entsprechend § 626 BGB auch: LG Berlin - 64 S 410/86 -, Urt. v. 4.7.1987