Kündigung wegen Nichtzahlung der vereinbarten Kaution

Die Nichtzahlung der Kaution stellt auch in der Wohnraummiete grundsätzlich ein schwer wiegendes Verschulden des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar und kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter den Mieter wegen der ausstehenden Kautionsraten eindringlich gemahnt hat. Wie in der Gewerbemiete kann der Vermieter nicht darauf verwiesen werden, zunächst die Kaution einzuklagen.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die nach einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen, nach dem die Bekl. die Kaution nachgezahlt hatte.

Die Berufung der Kl. hat Erfolg. Die Kl. kann von der Bekl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 ZPO verlangen. Das Mietverhältnis ist aufgrund einer fristlosen Kündigung beendet.

I. Mit einem Vertrag vom 10. April 2010 vermietete die Kl. der Bekl. eine Wohnung. [...]

Ferner hatte die Bekl. nach einer Zusatzvereinbarung eine Kaution von insgesamt 589,50 € zu zahlen. Diese sollte in drei Raten von jeweils 196,50 € am 1. Mai 2010, 1. Juni 2010 und 1. Juli 2010 fällig werden.

Mit einem Schreiben vom 26. August 2010 erklärte die Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie machte geltend, dass die Kaution in Höhe von 589,50 € nicht gezahlt sei. Das Mietenkonto weise einen Rückstand von 280,57 € auf. Dem Schreiben fügte sie einen Kontoauszug bei. Sie wies darauf hin, dass die Kündigung durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam werde.

Mit einem Schreiben vom 8. September 2010 erklärte die Kl. erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie machte geltend, dass das Mietkonto einen Rückstand von 558,14 € aufweise. Sie wies darauf hin, dass die Bekl. die Kündigung durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam machen könne. Dem Schreiben fügte sie einen Kontoauszug bei.

Mit Anwaltsschreiben vom 28. September 2010 erklärte die Kl. erneut die fristlose Kündigung. Trotz eines Zahlungseingangs am 9. September 2010 in Höhe von 283,47 € befinde sich die Bekl. im Zahlungsverzug, so dass die Kündigung weder unwirksam geworden noch ein Kündigungsrecht entfallen sei. Die Miete für Juni 2010 habe die Bekl. noch nicht entrichtet. Die Mietzahlungen für August und September 2010 seien jeweils am 10. August und am 9. September 2010 eingegangen. Wegen der verspäteten Zahlung der Mieten für August und September 2010 werde der Bekl. vorsorglich eine Abmahnung erteilt. Der aktuelle Mietrückstand für Juni 2010 belaufe sich gegenwärtig auf 274,57 €. Da das Mietverhältnis am 4. September 2010 einen Rückstand von 558,14 € aufgewiesen habe, sei sie nach wie vor berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Auch die fälligen Kautionsraten seien nicht gezahlt worden. Auch deswegen werde das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Mit der am 10. Oktober 2010 eingereichten Klage hat die Kl. die Bekl. auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen. In der Klageschrift hat sie erneut die fristlose Kündigung erklärt. Sie hat geltend gemacht, dass die Mieten für Juni 2010 und für Oktober 2010 in Höhe von jeweils 274,57 € nicht gezahlt seien. Auch mit der Zahlung der Kaution befinde sich die Bekl. immer noch in Verzug. Hilfsweise erklärte die Kl. die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des dargestellten Zahlungsverzuges.

Am 11. Oktober 2010 überwies die Bekl. an die Kl. einen Betrag von 558,14 €. Am 1. November 2010 überwies die Bekl. an die Kl. einen Betrag von 283,57 €.

Bis zum Termin beim Amtsgericht am 1. Dezember 2010 hatte die Bekl. sämtliche Mietrückstände und die Kaution gezahlt.

II. Das Amtsgericht hat durch das angefochtene Urteil die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Kündigungen wegen Zahlungsverzuges gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden seien. Die fristlosen und hilfsweise fristgemäßen Kündigungen wegen Nichtzahlung der Kaution seien ebenfalls durch die nachträgliche Zahlung unwirksam geworden. Zwar finde § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB von Gesetzes wegen keine Anwendung. Die Kl. habe der Bekl. dieses Recht aber in der Kündigung vom 26. August 2010 rechtsgeschäftlich ausdrücklich eingeräumt und in der Kündigung vom 28. September 2010 nicht widerrufen.

III. 1. Das Schreiben der Kl. vom 26. August 2010 über eine fristlose Kündigung war nicht geeignet, eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen eines Mietrückstandes herbeizuführen. (wird ausgeführt)

2. Das Schreiben der Kl. vom 8. September 2010 über eine fristlose Kündigung war nicht geeignet, eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. (wird ausgeführt)

3. Jedenfalls war die fristlose Kündigung mit dem Schreiben vom 28. September 2010 wirksam, weil in ihr das Zahlungsverhalten der Bekl. in ausreichender Weise dargestellt worden war. Danach war die Bekl. mit Ablauf des dritten Werktages des Monats August mit den Mieten für Juni 2010 und August 2010 in Verzug. Dies genügte als Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB. Diese fristlose Kündigung ist, soweit sie auf den Zahlungsverzug gestützt worden ist, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch nachträgliche Zahlung unwirksam geworden.

4. Die fristlose Kündigung vom 28. September 2010 ist aber auch mit einem Verzug mit der Einzahlung der Kaution in Höhe von insgesamt 589,50 € begründet worden. Die Frage der Wirksamkeit einer solchen fristlosen Kündigung beurteilt sich nach § 543 Abs. 1 BGB. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

a) Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich ein schwerwiegendes Verschulden des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar. Wenn der Mieter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses sich als unzuverlässig erweist, wirft dies ein ungünstiges Licht auf die zu erwartende Entwicklung des Mietverhältnisses. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter den Mieter wegen der ausstehenden Raten mahnt. Bereits in dem ersten Kündigungsschreiben vom 26. August 2010 ist die Rede davon, dass die Bekl. mit der Einzahlung der Kaution in voller Höhe von 589,50 € in Verzug geraten war und die Kl. sie wegen der Einzahlung mehrfach gemahnt hatte. Auch die auf einen Verzug gestützte fristlose Kündigung ist eine deutliche Form der Mahnung. Auch nach Zugang dieser fristlosen Kündigung hat die Bekl. die Kaution nicht geleistet.

b) Auch der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung, die eine Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses betraf, die Auffassung vertreten, die Nichtzahlung der Kaution stelle grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, weil die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsinteresse des Vermieters befriedige. Der Vermieter könne daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete nicht auf Einklagung der Kaution verwiesen werden (Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05 - GE 2007, 711).

c) Hier muss für die Erheblichkeit der Vertragsverletzung der Umstand beachtet werden, dass die Bekl. mehrfach gemahnt worden ist, darunter in qualifizierter Form durch eine fristlose Kündigung. Angesichts solcher Mahnungen musste die Kl. nicht auf eine vorherige Klage verwiesen werden.

d) Es ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. in irgendeiner Form auf die Mahnungen reagiert hätte, z. B., indem sie wegen momentaner Zahlungsschwierigkeiten um eine Stundung nachgesucht hätte. Auch in der Berufungserwiderung gibt die Bekl. keine Gründe für ihr Verhalten an.

5. Selbst wenn die fristlose Kündigung vom 28. September 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution unwirksam gewesen sein sollte, weil zu diesem Zeitpunkt der Vertragsverstoß noch nicht das erforderliche Maß an Schwere gehabt haben sollte, war dies jedenfalls zu dem Zeitpunkt des Zugangs der Klageschrift am 26. Oktober 2010 der Fall, in der die Kl. wiederum die fristlose Kündigung wegen der Nichtzahlung der Kaution ausgesprochen hatte. Die Missachtung der qualifizierten Mahnungen durch die vorherigen Kündigungen vom 26. August 2010 und 28. September 2010 erhöht den Schweregrad des Vertragsverstoßes der Bekl. und lässt die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer ordentlichen Beendigung als unzumutbar erscheinen.

6. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bedeutet der Hinweis in dem Kündigungsschreiben vom 26. August 2010, dass die Kündigung, die sowohl mit einem Mietrückstand wie mit einem Kautionsrückstand begründet worden ist, durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam werde, nicht, dass durch eine solche Erklärung die gesetzlichen Voraussetzungen der Heilungsvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erweitert werden könnten. Die Erklärung konnte allenfalls dahin gehend verstanden werden, dass die Kl. im Falle einer vollständigen Zahlung von einer Durchsetzung der Kündigung absehen würde. Sie konnte auch dahin gehend Bedeutung erlangen, dass für die Kl. in einem solchen Fall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar wäre, was die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung für die Kl. in einem ungünstigen Licht erscheinen ließe.

7. Diese Überlegungen können aber nicht mehr für die nachfolgenden fristlosen Kündigungen gelten. Weder in dem Kündigungsschreiben vom 28. September 2010 noch in der Kündigungserklärung in der Klageschrift ist ein - missverständlicher - Hinweis auf die Heilungsmöglichkeit enthalten. Die Bekl. konnte deshalb nicht darauf vertrauen, dass sie mit einer nachträglichen Zahlung der Kaution die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung würde herbeiführen können. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war es nicht erforderlich, dass die Kl. in den späteren Kündigungserklärungen den Hinweis auf die Heilungsvorschrift ausdrücklich widerruft.

Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution stellt grundsätzlich ein schwerwiegendes Verschulden des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar.

Im Wohnungsmietvertrag war eine Kaution vereinbart, die der Mieter in drei Raten bezahlen konnte (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Mieter kam in Mietzahlungsrückstand und zahlte auch die Kautionsraten nicht. Der Vermieter mahnte deswegen mehrmals und erklärte auch mehrere fristlose Kündigungen. Schließlich erhob er Räumungsklage und kündigte in dieser erneut, u. a. auch wegen der nicht gezahlten Kaution. Der Mieter glich sämtliche Rückstände innerhalb der Schonfrist aus. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Das führte zur Berufung zum Landgericht.

Die ZK 67 gab der Räumungsklage wegen der (zunächst) nicht gezahlten Kaution statt. Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution stelle grundsätzlich ein schwerwiegendes Verschulden des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar. Wenn der Mieter sich bereits bei Beginn des Mietverhältnisses als unzuverlässig erweise, werfe dies ein ungünstiges Licht auf die zu erwartende Entwicklung des Mietverhältnisses. Das gelte insbesondere dann, wenn der Vermieter den Mieter wegen der ausstehenden Raten mahne. Bei der vorzunehmenden Abwägung im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB sei vorliegend zu beachten, dass der Mieter die qualifizierten Mahnungen durch vorangegangene Kündigungen missachtet habe, was den Schweregrad des Vertragsverstoßes erhöht habe und die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer ordentlichen Beendigung als unzumutbar erscheinen lasse. Der Hinweis des Vermieters, dass die Kündigung, die sowohl mit einem Mietrückstand als auch mit einem Kautionsrückstand begründet worden ist, durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam werde, bedeute nicht, dass durch eine solche Erklärung die gesetzlichen Voraussetzungen der Heilungsvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erweitert werden könnten.

Im Gewerbemietrecht geht der BGH grundsätzlich davon aus, dass die Nichtzahlung der Kaution eine erhebliche Vertragsverletzung darstellt und zur Kündigung berechtigt. Der Vermieter kann auch nicht auf Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2007, 711). Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH hat sich so dezidiert bisher nicht geäußert. Im Schrifttum ist man bei der Wohnraummiete zur fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution „zurückhaltender", möchte die Kündigung auf „schwerwiegende Fälle" beschränken und auch die Kündigungsmöglichkeit erst bei einem Rückstand ab der zweiten Rate eintreten lassen.