Kündigung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an einer fristgerechten Kündigung, wenn der Mieter sich beharrlich weigert, offene Schönheitsreparaturen auszuführen oder einen Vorschuß dafür zu zahlen; auf eigene mangelnde Leistungsfähigkeit kann sich der Mieter nicht berufen.

Der Kl. kann seine Kündigung auf § 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB stützen. Auch ohne eine Gefährdung der Mietsache durch unterlassene Schönheitsreparaturen kann ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB in der beharrlichen Weigerung des Mieters liegen, erforderliche Schönheitsreparaturen durchzuführen. Insoweit kommt es aber entscheidend auf die Intensität der Pflichtverletzung an, so daß eine Kündigung als einzig angemessene Reaktion des Vermieters gerechtfertigt erscheint (LG Berlin, MM 1990, 289 mit Verweis auf LG Hamburg, WuM 1984, 85). So liegt der Fall hier. Denn der Bekl. hat weder Schönheitsreparaturen ausgeführt noch den mit Urteil der Kammer vom 3. November 1995 - 64 S 5/95 - tenorierten Vorschuß in Höhe von 7.587,81 DM nebst Zinsen an den Kl. gezahlt, der dem Kl. wegen vorangegangener, schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen worden ist. Der Bekl. ist damit einerseits seiner Verpflichtung aus diesem Urteil nicht nachgekommen. Dieser Umstand kann zur Begründung der Kündigung herangezogen werden, da es sich um eine Verpflichtung aus dem Mietverhältnis handelt. Insoweit weist der Kl. zutreffend darauf hin, daß es sich bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen um eine Hauptpflicht des Mieters handelt. Den Bekl. trifft auch ein Verschulden. Selbst wenn - wie das Amtsgericht meint - im Rahmen eines Zahlungsverzuges bei § 564 b BGB Verschulden vorliegen muß, hat der Bekl. schuldhaft gehandelt. Besteht der (wohl einzige) Grund der Nichtzahlung in der mangelnden Leistungsfähigkeit des Bekl., bleibt es bei der Anwendung von § 279 BGB, wonach er sich auf fehlende Zahlungsfähigkeit nicht berufen kann.

Während des Mietverhältnisses hat der Mieter, wenn er denn Schönheitsreparaturen im Vertrag übernommen hat (und sie, obwohl fällig, nicht ausführt), auf Verlangen des Vermieters nur Vorschuß zu leisten und keinen Schadensersatz. Der Vermieter muß dann die Arbeiten selbst in Auftrag geben und darüber abrechnen. In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 13. Juli 1999 entschiedenen Fall hatte sich der Mieter beharrlich geweigert, die Arbeiten auszuführen und hatte auch den Vorschuß trotz entsprechender Verurteilung in einem Vorprozeß nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristgerecht.

Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hielt die Kündigung für wirksam. Ob in einem solchen Fall ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu bejahen ist, ist allerdings in der Rechtsprechung umstritten. So hat beispielsweise das Landgericht Münster (WuM 1991, 33) einen Kündigungsgrund in einem solchen Fall verneint. Nötig ist jedenfalls nach der gesetzlichen Regelung immer, daß der Mieter schuldhaft seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat. Hier ist der Kammer ein "handwerklicher Schnitzer" unterlaufen, wenn sie ausführt, daß es auf die fehlende Leistungsfähigkeit des Mieters nicht ankomme. Zu unterscheiden sind nämlich die Vokabeln "Verschulden" und "Vertretenmüssen". Der Begriff des "Vertretenmüssens" ist weit und setzt gerade kein Verschulden voraus, wie im § 279 BGB ausdrücklich geregelt ist. Nach feststehender Rechtsprechung gilt dies insbesondere für Geldschulden, so daß man also auch bei mangelnder Leistungsfähigkeit in Verzug kommt und deshalb nur die fristlose Kündigung eines arbeitslosen Mieters möglich ist. Etwas anderes gilt aber für das "Verschulden". Nach § 564 b BGB spielen die Gründe für die Nichtzahlung und die Leistungsfähigkeit des Mieters eine entscheidende Rolle. Das ist einer der wenigen Punkte, in denen im Mietrecht kein Streit besteht. Vermieter sind also gut beraten, sich auf dieses Urteil nicht zu verlassen, da kaum anzunehmen ist, daß andere Kammern dieser Rechtsauffassung folgen würden.