Kündigung wegen nächtlicher Ruhestörung

Kündigung wegen nächtlicher Ruhestörung; Abmahnung; Angabe des Kündigungsgrundes in der Kündigungserklärung

1. Die der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung muss die missbilligten Störungen so greifbar beschreiben, dass für den Mieter nachvollziehbar ist, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansieht; der pauschale Hinweis auf Störungen der Nachtruhe reicht dazu nicht aus.

2. In der nachfolgenden Kündigungserklärung muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Bekl. ist begründet.

Der Bekl. ist nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Die hier streitgegenständliche Kündigung der Kl. vom 5. Juli 2013 ist nicht begründet.

Das von der Kl. im Rechtsstreit beschriebene Verhalten des Bekl. mag eine Störung des Hausfriedens im Sinne von §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB darstellen. Eine hierauf gestützte Kündigung ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Bekl. zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB abgemahnt worden ist und danach weitere Vorfälle erfolgen, die gemäß § 569 Abs. 4 BGB zum Gegenstand einer Kündigung gemacht worden sind. Beide Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Zwar hat die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 15. April 2013 abgemahnt und ihm eine Kündigung angedroht, weil andere Mieter Beschwerde darüber führten, dass es zur Nachtzeit in der Wohnung des Bekl. sehr laut sei. Das reicht jedoch für eine Abmahnung als Voraussetzung für eine Kündigung nicht aus. Das von der Kl. beanstandete vertragswidrige Verhalten ist vielmehr konkret zu bezeichnen. Eine Abmahnung muss hierzu die missbilligten Störungen so greifbar beschreiben, dass diese für den Mieter nachvollziehbar erkennbar werden lassen, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansieht (BGH, Urteil vom 18. November 1999 - III ZR 168/98, WuM 2000, 533; OLG Naumburg, Urteil vom 30. Juni 1999 - 6 U 92/98, WuM 2000, 246). Der pauschale Hinweis auf Störungen der Nachtruhe lässt hierbei konkrete Vorfälle nicht erkennen. Diese sind vielmehr sowohl zeitlich als auch nach ihrer Art einzugrenzen, damit der Mieter anhand solcher bestimmter Vorfälle sein Verhalten überprüfen und ggf. ändern kann.

Selbst wenn man im Rahmen einer Abmahnung einen pauschalen Hinweis auf Störungen der Nachtruhe ausreichen lassen wollte, änderte dies am Ergebnis nichts. Denn in der Kündigungserklärung vom 5. Juli 2013 sind die weiteren Vorfälle ebenfalls nicht hinreichend konkretisiert und damit als Kündigungsgrund nicht gemäß § 569 Abs. 4 BGB angegeben. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende Grund durch Angabe von Tatsachen so konkret zu bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, GE 2007, 1185). Hierzu muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden. Denn der Kündigungsempfänger soll aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben Klarheit über die Vorwürfe, seine Rechtsposition und die Möglichkeiten der Verteidigung hiergegen erhalten (LG Stuttgart, Beschluss vom 7. Juni 2006 - 19 T 33/06, WuM 2006, 523; Palandt-Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 569 BGB, Rn 24). Hierzu genügt die Angabe im Kündigungsschreiben, dass es nach der Abmahnung vom 15. April 2013 erneut zu gravierenden Zwischenfällen und zu nachhaltigen Störungen der Nachtruhe gekommen sei, nicht. Die von der Kl. als gravierende Zwischenfälle bezeichneten Ereignisse lassen nicht ansatzweise erkennen, was dem Bekl. überhaupt vorgeworfen wird. Auch die Störungen der Nachtruhe sind nicht nach der Art (etwa Musik, Geschrei, Trampeln o. Ä.), Ort (etwa Wohnung, Hausflur, Hof o. Ä.) und Zeit substantiiert. Durch die Angaben im Kündigungsschreiben wird danach der der Kündigung zugrunde liegende Lebenssachverhalt nicht von anderen abgrenzbar bestimmt.

Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet worden. Denn auch eine ordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens setzt grundsätzlich eine Abmahnung voraus. Störungen der Nachtruhe begründen nur dann eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, wenn diese wiederholt und trotz einer Abmahnung fortgesetzt werden. Schließlich sind auch die Gründe für ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben. Beide Voraussetzungen liegen, wie oben dargelegt, nicht vor.

Sowohl in der Abmahnung als auch in der Kündigungserklärung wegen Störungen der Nachtruhe muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden, damit für den Mieter nachvollziehbar ist, welches Verhalten aus Sicht des Vermieters vertragswidrig ist.

Nachdem Mitmieter sich beschwert hatten, es sei nachts in der Wohnung des Mieters sehr laut, mahnte ihn die Vermieterin schriftlich wegen Störungen der Nachtruhe ab und drohte mit Kündigung, die sie wenige Monate später fristlos aussprach mit der Begründung, es sei nach der Abmahnung erneut zu gravierenden Zwischenfällen und nachhaltigen Störungen der Nachtruhe gekommen.

Der darauf fußenden Räumungsklage gab das Amtsgericht statt, wogegen sich die Berufung des Mieters richtete.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 des LG Berlin Erfolg.

Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung nicht beendet worden. Sowohl für eine fristlose als auch für eine fristgemäße Kündigung fehle es an einer konkreten Abmahnung sowie einer Konkretisierung des Kündigungsgrundes. Die der Kündigung vorausgehende Abmahnung müsse die missbilligten Störungen so greifbar beschreiben, dass für den Mieter nachvollziehbar ist, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansehe; der pauschale Hinweis auf Störungen der Nachtruhe habe dazu nicht ausgereicht. Auch in der nachfolgenden Kündigungserklärung sei das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nicht nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben worden, was aber notwendig gewesen sei.

Dem Urteil ist zumindest hinsichtlich der fristlosen Kündigung zuzustimmen.

Zwar betreffen das zitierte Urteil des BGH vom 18. November 1999 - III ZR 168/98 - die fristlose Kündigung eines Jagdpachtvertrages wegen der ungenehmigten Einbeziehung Dritter in Jagdausübungs- und sonstige Pächterrechte und dasjenige des OLG Naumburg vom 30. Juni 1999 - 6 U 92/98 - die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Nichtgewährung des Gebrauchs. Aber nach dem ebenfalls zitierten Beschluss des LG Stuttgart vom 7. Juni 2006 - 19 T 33/06 - müssen die zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses führenden Gründe im Kündigungsschreiben auch bei einer Vielzahl einzelner, behaupteter Vertragsverletzungen (Lärmbelästigungen) substantiiert werden (so auch LG Gießen, Beschluss vom 29. September 1980 - 7 T 270/80, WuM 1981, 232).

Der allgemeine Hinweis, wegen der vom Mieter ausgehenden starken Lärmbelästigungen sei es den übrigen Mitbewohnern im Hause unmöglich, dort zu bleiben, genügt nicht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 an eine ordnungsgemäße Begründung der Kündigung (AG Freiburg, Urteil vom 26. Juli 2004, 1 C 4284/03, WuM 2004, 674). Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe derart substantiiert angegeben werden, dass der Kündigungsempfänger Klarheit über die Rechtslage und über seine Verteidigungsmöglichkeiten hat (LG Berlin, Urteil vom 10. Februar 2003 - 67 S 240/02, GE 2003, 670) und der Kündigungsgrund von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann (LG Hamburg, Beschluss vom 12. Oktober 2009 - 9 T 42/09, ZMR 2010, 364).

Auch für die ordentliche Kündigung muss das Kündigungsschreiben den Grund so bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen unterschieden werden kann (BGH, Urteil vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, GE 2010, 690 - zur Eigenbedarfskündigung). Insoweit ist fraglich, ob nicht doch die Begründung für die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, nach der Abmahnung sei es erneut zu gravierenden Zwischenfällen und nachhaltigen Störungen der Nachtruhe gekommen, ausgereicht hätte. Denn der Kündigungsgrund der Störung des Hausfriedens ist damit von anderen Kündigungsgründen zu unterscheiden.

Dennoch ist dringend anzuraten, vertragswidriges Verhalten nach Art, Ort und Zeit zu dokumentieren.