Kündigung wegen Lärmstörung auf Verlangen eines Mitmieters

Kündigung wegen Lärmstörung auf Verlangen eines Mitmieters; Herstellung des vertragsgemäßen Zustands

Grundsätzlich entscheidet der Vermieter, mit welchen Mitteln er den vertragsgemäßen Zustand zum Gebrauch der Mietsache herstellt. Dabei kann er auch auf die Beschwerde von Mitmietern wegen Lärmstörung nach erfolgloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung eines störenden Mieters gezwungen sein.

(Leitsatz der Redaktion)

(AG Charlottenburg, Urteil vom 5. März 2010 - 238 C 238/09 -) Der Kl. begehrt von der Bekl. als Schadensersatz die Erstattung von Makler- und Umzugskosten.

Mit Mietvertrag vom 27.10.2008 mietete der Kl. von der Bekl. eine Wohnung in Berlin an.

Durch das Schreiben vom 9.1.2009 unter Fristsetzung bis zum 30.1.2009 zeigte er Lärmbelästigungen durch die über ihm wohnenden Mieter unter Vorlage eines Lärmprotokolls an. Daraufhin mahnte die Bekl. mit Schreiben vom 23.1.2009 den Nachbarn ab. Eine weitere Abmahnung durch die Bekl. erfolgte mit Datum vom 6.3.2009 sowie am 12.3.2009 ein schriftlicher Hinweis auf Schadensersatzansprüche nebst Vorlage der der Bekl. vorliegenden Lärmprotokolle.

Am 6.4.2009 zeigte der Kl. erneut die fortdauernden Lärmbelästigungen durch den Nachbarn unter Vorlage eines Lärmprotokolls an und forderte zur Beseitigung bis zum 24.4.2009 auf. Daraufhin übergab die Bekl. die Sache ihrem Anwalt, der den Nachbarn mit Schreiben vom 28.5.2009 außerordentlich sowie hilfsweise ordentlich kündigte und zur Räumung der Wohnung bis zum 15.6.2009 aufforderte. Bereits zuvor hatte jedoch der Kl. das bestehende Mietverhältnis mit Schreiben vom 11.5.2009 fristlos und vorsorglich fristgemäß gekündigt.

Aus den Gründen des AG

Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. der geltend gemachte Schadensersatz auf Erstattung der Makler- und Umzugskosten als Folge der Kündigung des Mietverhältnisses unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Die Bekl. hat bei ihren Bemühungen, die Störungen des Mietverhältnisses zwischen ihr und dem Kl. zu beseitigen, keine schuldhafte Pflichtverletzung im Sinne des § 280 BGB begangen.

Dabei bestand die Pflicht der Bekl. im Verhältnis zu dem Kl., gegenüber der den Lärm verursachenden Familie geeignete Schritte einzuleiten und die Durchsetzung der Hausordnung zu erreichen. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Im Falle von Störungen von Mitmietern, die den ihnen zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch überschreiten, kann der Vermieter unter Umständen verpflichtet sein, mit einer Unterlassungsklage oder nach Abmahnung auch durch Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 573, 543, 569 BGB vorzugehen. Eine Haftung gegenüber dem Mieter ergibt sich dann, wenn der Vermieter gegen den Störer nicht einschreitet, obwohl er hierzu verpflichtet und in der Lage ist. Vorliegend ist unstreitig, dass von dem ehemaligen Nachbarn des Kl. Lärmbelästigungen erheblichen Ausmaßes über eine Zeit von mindestens fünf Monaten ausgegangen sind. Diese Lärmbelästigungen haben schließlich auch kausal zu dem Umzug des Kl. und damit der von ihm geltend gemachten Makler‑ und Umzugskosten geführt. Soweit die Bekl. zwar grundsätzlich Lärmbelästigungen des Nachbarn als bekannt bestätigt, die konkreten Beeinträchtigungen jedoch bestreitet, ist dieses Bestreiten unerheblich. Sie setzt sich mit ihrem eigenen vorangegangenen Verhalten gegenüber der störenden Familie bis hin zur Erklärung einer fristlosen Kündigung in Widerspruch. Die Bekl. hätte nicht zwei Abmahnungen, einen Hinweis auf Regressforderungen sowie schließlich eine Kündigung an die störende Familie geschickt, ohne die vom Kl. bezeichneten Verstöße überprüft und bestätigt zu haben. Insbesondere in dem Kündigungsschreiben vom 28.5.2009 wird explizit erwähnt, dass an den andauernden Verstößen gegen die Hausordnung und das hier normierte Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme kein Zweifel besteht.

Der aus dem Mietvertrag folgenden Pflicht, gegen die den Lärm verursachende Familie vorzugehen, ist die Bekl. in dem ihr möglichen Umfang nachgekommen. Insbesondere hat sie sich nicht mit Ablauf der von dem Kl. gesetzten Frist in Verzug befunden, da sie gemäß § 286 Abs. 4 BGB das Fortbestehen der Situation nicht zu vertreten hatte. Die Bekl. hat auf Hinweis des Kl. vom 9.1.2009 und vom 6.4.2009 den störenden Nachbarn mit Schreiben vom 23.1., 6.3. und 12.3.2009 wiederholt abgemahnt und aufgefordert, die Lärmbeeinträchtigung zu unterlassen und dabei mit Regressforderungen gedroht sowie auf die mögliche Konsequenz einer Kündigung hingewiesen. Schließlich hat sie, nachdem die Lärmbeeinträchtigungen nicht aufhörten, das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.5.2009 gekündigt. Der Schriftverkehr der Bekl. erfolgte unverzüglich und lässt mit einem Gesamtzeitraum von vier Monaten zwischen der Mangelanzeige und der Kündigung eine sachgerechte Verfolgung der Mangelbeseitigung erkennen. Insbesondere ist nach der Abmahnung ein gewisser Zeitraum abzuwarten, um der Warnfunktion derselben zu genügen. Insoweit war es der Bekl. nicht möglich, zügiger gegen den Mieter vorzugehen, ohne eine Verhaltensänderung abzuwarten. Auch mit der Aussicht auf ein noch langwierigeres Räumungsverfahren hat der Kl. nicht von einer schnelleren Beendigung der Lärmbelästigung ausgehen können.

Die Schreiben der Bekl. vom 23.1. und 6.3.2009 genügen dabei den Anforderungen, die an ein ordnungsgemäßes Vorgehen eines Vermieters in Form einer Abmahnung zu stellen sind, da sie eine unzweideutige Aufforderung an die störende Mietpartei enthalten, den von ihm verursachten Lärm zu unterlassen. Die Störung der Nachtruhe durch laute Gespräche und lautes Schreien wurde in beiden Schreiben explizit genannt. Für die Wirksamkeit einer Abmahnung ist es nicht notwendig, dass die Konsequenz der Kündigung ausdrücklich erwähnt wird.

Soweit der Kl. die Zustellung der vorgenannten Schreiben an den störenden Nachbarn bestreitet, kann dies dahingestellt bleiben. Es begründet keine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters, wenn er Abmahn‑ und Kündigungsschreiben per einfachen Brief abschickt. Die dadurch entstehenden Beweisschwierigkeiten betreffen ausschließlich das Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem störenden Mieter, gegebenenfalls auch in einem folgenden Räumungsprozess. Eine Verpflichtung zur Zustellung sämtlicher Schreiben besteht auf der Grundlage des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages nicht.

Aus den Gründen des LG

I. 1. Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. [...]

Rechtsgrundlage des Anspruchs des Kl. gegen die Bekl. auf Beseitigung der Lärmbelästigung ist der Erfüllungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter aus § 535 Abs. 1 BGB. Bereits aus dem Wortlaut des § 535 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB ergibt sich, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache schuldet, nicht aber ein bestimmtes Verhalten zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Die Entscheidung, wie er den vertragsgemäßen Zustand herstellt, liegt daher nach einhelliger Ansicht in Übereinstimmung mit dem Wortlaut des Gesetzes beim Vermieter und kann sich nur ausnahmsweise auf eine einzige Maßnahme beschränken (vgl. nur Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., VI 338 a, m. w. N.; LG Berlin, Urteil v. 11.1.1999 - 62 S 290/98 -; OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.11.2007 - 1‑10 U 86/07 -; 10 U 86/07 Rn. 27, jeweils zit. nach juris). Hier sind - wie bereits ausgeführt - keine Umstände gegeben, die zu einer entsprechenden Ermessensreduzierung der Bekl. geführt hätten mit der Folge, dass allein die sofortige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses objektiv erfolgversprechend gewesen wäre.

Im Gegenteil: Wie ebenfalls bereits im Beschluss vom 22. Juli 2010 dargelegt, hat der Vermieter bei der Entscheidung über das „Wie" der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes die Rechtslage zu beachten, seien es DIN‑Vorschriften, Bauvorschriften oder - wie hier - die Vorschriften zum Wohnungsmietrecht. Die Kammer stellt keinesfalls in Abrede, dass der Vermieter aufgrund seiner Gebrauchsgewährungspflicht bei erfolgloser Abmahnung auch zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem störenden Mieter gezwungen sein kann (vgl. insoweit neben den o. g. Entscheidungen LG Hamburg, Urteil v. 21.10.1986 - 16 S 32/86 -, Rn. 15; KG, Beschluss v. 9.7.1986 - 24 W 2741/86 -, Rn. 14; OLG Köln, Beschluss v. 15.1.1997 - 16 Wx 275/96 -, jew. zit. nach juris). Er hat sich dabei allerdings im Rahmen der geltenden Rechtsordnung zu bewegen; dazu zählt nun einmal auch § 543 Abs. 3 BGB.

Beschwert sich ein Mieter berechtigt über ständige schwere Lärmstörungen eines Mitmieters, kann ein Vermieter veranlasst sein, dem Störer fristlos zu kündigen. Der Vermieter entscheidet allerdings allein darüber, mit welchen Mitteln er den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleistet.

Ein Mieter fühlte sich durch störenden Lärm eines Mitmieters im vertragsgemäßen Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt. Er beschwerte sich beim Vermieter und legte zur Bekräftigung auch ein Lärmprotokoll vor. Der Vermieter mahnte den störenden Mieter mehrmals, aber ohne Ergebnis ab; der Störer setzte sein Verhalten fort. Der gestörte Mieter setzte dem Vermieter daraufhin eine Frist zur Beendigung der Störung durch den Mitmieter (= Aufforderung zur Mangelbeseitigung).

Der vom Vermieter beauftragte Anwalt kündigte dem Störer und forderte zur Wohnungsräumung auf. Bereits zuvor hatte jedoch der gestörte Mieter seinerseits das Mietverhältnis gekündigt und war ausgezogen. Er begehrte nun vom Vermieter die Erstattung von Makler- und Umzugskosten als Schadensersatz.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Vermieter habe bei seinen Bemühungen, die Störungen des Mietverhältnisses zwischen ihm und dem Kläger zu beseitigen, keine schuldhafte Pflichtverletzung im Sinne des § 280 BGB begangen. Dabei habe die Pflicht des Vermieters im Verhältnis zu dem gestörten Kläger bestanden, gegenüber dem Lärm verursachenden Mitmieter geeignete Schritte einzuleiten und die Durchsetzung der Hausordnung zu erreichen.

Im Falle von Störungen durch Mitmieter, die den ihnen zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch überschreiten, könne der Vermieter unter Umständen verpflichtet sein, mit einer Unterlassungsklage oder nach Abmahnung auch durch Kündigung des Mietverhältnisses vorzugehen. Eine Haftung gegenüber dem Mieter ergebe sich dann, wenn der Vermieter gegen den Störer nicht einschreite, obwohl er hierzu verpflichtet und in der Lage sei.

Dieser mietvertraglichen Pflicht sei der Vermieter in dem ihm möglichen Umfang nachgekommen. Insbesondere habe er sich nicht mit Ablauf der von dem Kläger gesetzten Frist in Verzug befunden, da er gemäß § 286 Abs. 4 BGB das Fortbestehen der Situation nicht zu vertreten hatte. Das ergebe sich aus dem Schriftverkehr mit dem Störer, der mit einem Gesamtzeitraum von vier Monaten zwischen der Mängelanzeige oder Kündigung eine sachgerechte Verfolgung der Mängelbeseitigung erkennen lasse.

Die Berufung des Klägers hat das Landgericht durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen. Aus § 535 BGB ergebe sich, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache schulde, nicht aber ein bestimmtes Verhalten zur Herstellung desselben. Die Entscheidung, wie er den vertragsgemäßen Zustand herstelle, liege beim Vermieter und könne sich nur ausnahmsweise auf eine einzige Maßnahme beschränken. Die Kammer stelle keinesfalls in Abrede, dass der Vermieter aufgrund seiner Gebrauchsgewährungspflicht bei erfolgloser Abmahnung auch zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem störenden Mieter gezwungen sein könne. Er habe sich dabei allerdings im Rahmen der geltenden Rechtsordnung zu bewegen; dazu zähle auch § 543 Abs. 3 BGB (Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist).

Beide Gerichte betonen, dass der Vermieter gegen einen übermäßigen Lärm verursachenden störenden Mieter auch mit der Kündigung vorgehen muss, um andere Mitmieter zu schützen. Die Kündigung ist jedoch immer das letzte Mittel und kann nicht sofort nach der ersten Lärmanzeige ausgesprochen werden. Jedenfalls genügt aber nicht die bloße Abmahnung, sondern der Vermieter muss innerhalb angemessener Fristen auch den Erfolg der Abmahnung durchsetzen, wozu nötigenfalls auch gerichtliche Schritte zählen. Im vorliegenden Fall war der gestörte Mieter wohl sehr genervt, was auch daran gelegen haben mag, dass die Störungen schon vor der Anzeige beim Vermieter übermäßig waren.

Wenn einem Mieter weiterhin am Erhalt der Wohnung gelegen ist, sollte er zunächst zum Mittel der Mietminderung und der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts greifen, um dem Vermieter den Ernst der Lage klarzumachen. Er sollte auch die ernsthaft erwogene eigene Kündigung dem Vermieter mitteilen.