Kündigung wegen Lärmbelästigung

Kündigung wegen Lärmbelästigung; Auszug des Störers

Es kann gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Vermieter sich auf eine fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung auch nach dem Auszug des Störers beruft.

Die Bekl. ist Mieterin einer von der Kl. vermieteten Wohnung in der G.straße in Potsdam.

Die Bekl. lebt mit ihrem Ehemann und ihren beiden Töchtern in der streitbefangenen Wohnung.

Im Zeitraum 1991 und 1992 kam es in dem Mehrfamilienhaus G.straße wiederholt zu massiven Lärmbelästigungen, die aus der Wohnung der Bekl. drangen. Diese Lärmbelästigungen wurden insbesondere durch den damaligen Lebensgefährten der Bekl. verursacht. Die Bekl. selbst wurde durch ihren Lebensgefährten auch mehrmals körperlich mißhandelt.

Nachdem die Kl. mehrere Briefe von Mitmietern erhalten hatte, kündigte sie mit Schreiben vom 26. Januar 1993 das Mietverhältnis mit der Bekl. fristlos.

Nachdem auch 1993 wieder massiv Lärmbelästigungen stattgefunden hatten, erhob die Kl. Klage auf Räumung der Wohnung und kündigte nochmals mit der Klageschrift vom 25. Oktober 1993 das Mietverhältnis fristlos.

Nachdem sich die Bekl. von ihrem Lebensgefährten getrennt hatte, nahmen die Lärmbelästigungen ab, so daß die Mitmieter, die sich damals an die Kl. gewandt hatten, die Kl. baten, das Mietverhältnis mit der Bekl. fortzusetzen. Diesem kam die Kl. nach, indem sie im Termin zur mündlichen Verhandlung am 24. Februar 1994 keinen Antrag stellte.

Nachdem im ersten Halbjahr 1995 wieder Lärmbelästigungen stattgefunden hatten und sich die Mitmieter erneut bei der Kl. beschwert hatten, wurde das Räumungsverfahren von der Kl. weiter betrieben. Die Lärmbelästigungen gingen nunmehr von dem volljährigen Sohn der Bekl. aus. Der Sohn der Bekl. ist im Juli 1995 ausgezogen.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. kann von der Bekl. nicht die Räumung der streitbefangenen Wohnung verlangen.

Die fristlosen Kündigungen vom 26. Januar 1993 und 25. Oktober 1993 waren zwar gemäß § 554 a BGB wirksam, es ist der Kl. jedoch verwehrt, sich angesichts der veränderten Gesamtumstände auf diese Kündigung zu berufen, § 242 BGB.

Nach § 554 a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter schuldhaft in einem solchen Maße seine Verpflichtungen aus dem Vertrag verletzt, insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Daß der Hausfrieden durch die Bekl. nachhaltig gestört wurde, steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Dies ergibt sich zum einen daraus, daß die Bekl. selbst diese Belästigungen für die Vergangenheit einräumt, und zum anderen auch aus den Aussagen der beiden Zeuginnen. Obwohl die Belästigungen in erster Linie durch den damaligen Lebensgefährten der Bekl. sowie deren volljährigen Sohn ausgegangen waren, muß sich die Bekl. deren Verhalten zurechnen lassen.

Veränderte Umstände nach einer gemäß § 554 a BGB erfolgten Kündigung sind grundsätzlich unbeachtlich, so daß die die Kündigung rechtfertigenden Umstände zum Zeitpunkt des Urteilserlasses nicht mehr vorzuliegen brauchen. Dennoch wurden von der Rechtsprechung in Einzelfällen veränderte Umstände nach der Kündigung beachtet. Dies ist insbesondere bei verhaltensbedingten Kündigungen aufgrund von Lärmbelästigungen der Fall.

Gründe für diese Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben sind im Sinn und Zweck der Vorschrift des § 554 a BGB, die Aufrechterhaltung zumutbarer Lebensbedingungen zwischen allen Betroffenen, der sozialen Komponente des Mietrechts im allgemeinen, sowie dem Grundsatz, daß die Kündigung das letzte Mittel ist, zu finden.

Kriterien, welche dazu führten, daß die Berufung auf die grundsätzlich wirksame Kündigung unzulässig ist, waren

• das nachweislich veränderte Verhalten der Gekündigten;

• ein Vergleich zwischen den Mietparteien (dem Lärmbelästiger und dem Belästigten);

• der Auszug des Haupttäters (Lärmbelästigers).

Auch im vorliegenden Fall ist unter Abwägung aller Umstände von der Unzulässigkeit der Berufung auf die Kündigung auszugehen.

Nach Aussage der Zeugin R. haben die Belästigungen seit September 1995 aufgehört. Dies allein reicht jedoch nicht aus, um ein nachweislich verändertes Verhalten der Bekl. anzunehmen. Insbesondere, da die Zeugin D. aussagte, daß die Zeugin R. sich ihr gegenüber auch nach dem Auszug des Sohnes der Bekl. über Lärm beschwerte. Dennoch besitzt die Aussage der Zeugin R. für das Gericht einen besonderen Stellenwert. Die Zeugin R. war es, die den größten Teil des Schriftverkehrs wegen der Belästigungen mit der Kl. führte, wobei sie unter anderem Mietminderungsrechte ankündigte. Im übrigen war sie auch von der Kl. als Zeugin benannt. Um so mehr erlangt ihr Schreiben vom 17. Oktober 1995 sowie ihre Aussage Bedeutung. Die Zeugin R. versicherte, daß die Belästigungen aufgehört haben und bat sogar um eine neue Chance für die Bekl. In einem solchen Verfahren ist aus Sicht des Gerichts ein einem Vergleich entsprechender Umstand gegeben, welcher für die Beachtung der der Kündigung nachfolgenden Veränderungen spricht. Eine Störung des Hausfriedens scheint bei einer solchen Konstellation nicht mehr vorzuliegen, so daß die Beachtung der nachfolgenden Umstände auch erheblich ist. Dies insbesondere, da die Wohnung der Zeugin R. wohl aufgrund ihrer Lage und ihres Zuschnitts besonders betroffen von Lärmbelästigungen seitens der Bekl. war.

Die Aussage der Zeugin D., daß Frau R. auch nach dem Auszug des Sohnes über Lärmbelästigungen geklagt habe, ist vor dem Hintergrund zu sehen, daß diese Belästigungen anläßlich einer Verlobungsfeier Ende August 1995 stattgefunden haben, die sich noch im Bereich des sozial Adäquaten hielten.

Auch mißt das Gericht dem Auszug von Herrn L. und des Sohnes der Bekl. einen nicht unerheblichen Stellenwert bei. Sowohl der vorprozessuale Schriftverkehr der übrigen Mieter, insbesondere der Zeugin R., mit der Kl., die eigene Darlegung der Kl. als auch die Zeugenaussagen ergeben, daß die Hauptbelästigungstäter die beiden oben benannten Personen waren. Dies wird auch durch die Aussage der beiden Zeuginnen bekräftigt, welche den Vortrag der Bekl. bestätigen, daß nach Auszug, zuletzt des Sohnes der Bekl., die Lärmbelästigungen stark zurückgegangen sind bzw. ganz aufgehört haben.

Die Beteiligung der Bekl. selbst an Lärmbelästigungen wird vom Gericht nicht verkannt, sie wird jedoch überwiegend vor dem Hintergrund, daß die Bekl. weder gegen ihren ehemaligen Lebensgefährten noch gegen ihren eigenen Sohn körperlich imstande war, die Belästigungen zu verhindern, gesehen. Grundsätzlich ist das sich Ergeben in sein Schicksal kein Rechtfertigungsgrund, doch ist zu beachten, daß die Bekl. mitunter selbst Opfer von Übergriffen der Hauptlärmbelästiger wurde. Den Aussagen der Zeugen ist zu entnehmen, daß von der Bekl. selbst keine Belästigungen mehr ausgehen, insoweit sind vormalige Mitverursachungen von Belästigungen unter dem Gesichtspunkt der veränderten Verhaltensweise zum Urteilszeitpunkt zu betrachten.

In dem Umstand, daß die Bekl. neu verheiratet ist und zusammen mit ihrem jetzigen Ehemann und den beiden Töchtern einvernehmlich mit den übrigen Mitmietern lebt, daher auch ein Rückzug des Hauptbelästigers L. unwahrscheinlich erscheint, sieht das Gericht ein Indiz für die Möglichkeit des Ausbleibens weiterer Belästigungen in der Zukunft und somit für die Möglichkeit der Fortsetzung eines störungsfreien Mietverhältnisses.

Auch dürfte der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr unzumutbar sein. Nicht nur, daß sie wohl in Zukunft von Beschwerdebriefen der Mitmieter verschont bleiben wird, auch etwaige Mietminderungsgründe sind entfallen, so daß für die Kl. auch keine finanziellen Einbußen mehr zu befürchten sind. Bezüglich der bereits angefallenen Schäden steht der Kl. ohnehin die Inanspruchnahme der Bekl. offen.