Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung; Verwertungskündigung; Wohnungsumbau; Bad

Das Vorhaben des Vermieters, eine Wohnung seines Altbaus mit Bad auszustatten, kann ein die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigendes berechtigtes Interesse an der Beendigung jedenfalls desjenigen Mietverhältnisses darstellen, das bei Durchführung der beabsichtigten Modernisierung deshalb nicht bestehen bleiben kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfallen soll.

(Leitsatz der Redaktion)

Aus den Gründen des Hinweisbeschlusses gem. § 522 Abs. 2 ZPO vom 29. Januar 2014: 1. Die Berufung hat nach einstimmiger Überzeugung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Denn das Amtsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache, da sie das Mietverhältnis wirksam gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt haben.

Die Kl. sind durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Bekl. an einer ordnungsgemäßen Verwertung des Mietobjekts gehindert. Unter den Begriff der Verwertung fallen insbesondere auch bauliche Veränderungen und Umbaumaßnahmen im Rahmen einer Sanierung oder Modernisierung. Zwar ist der Schwammbefall des Objekts zwischen den Parteien streitig, jedoch haben die Kl. substantiiert zu den geplanten Modernisierungsmaßnahmen vorgetragen. Sie beabsichtigen, in der Wohnung der Bekl. ein Bad einzubauen, wobei auch der unter der Wohnung der Bekl. gelegene Wohnraum miteinbezogen werden soll. Dass der Einbau eines Badezimmers eine erforderliche Modernisierungsmaßnahme darstellt, ist aus Sicht der Kammer zweifelsfrei.

Die von den Kl. beabsichtigte Verwertung ist auch angemessen. Der Verwertungsabsicht müssen vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen zugrunde liegen, wobei die Privatnützigkeit des Eigentums zu respektieren ist. Dass ein Vermieter ein zu Wohnzwecken dienendes Mietobjekt mit einem Badezimmer ausstatten will und zudem den Wohnraum durch Zusammenfassung einzelner Wohnungen vergrößern will, ist ein derartiges nachvollziehbares Interesse und begegnet keinen Bedenken. Insbesondere müssen die Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses hinter denen des Vermieters zurückstehen, soweit dieser beabsichtigt, eine Wohnung mit einem Bad auszustatten (so auch BayObLG, Urteil vom 17.11.1983, GE 1984, 77 = NJW 1984, 372).

Würden die Kl. die Sanierungs‑ bzw. Modernisierungsmaßnahmen nicht vornehmen, würden ihnen erhebliche Nachteile in Gestalt finanzieller Einbußen drohen. Es bedarf keiner weiteren Ausführungen dahin gehend, dass eine Wohnung ohne Badezimmer nur zu einem wesentlich geringeren Mietzins als eine Wohnung mit Badezimmer vermietet werden kann. Zudem erscheint es der Kammer bereits zweifelhaft, ob für die Wohnung der Bekl. nach einem möglichen Ende des Mietverhältnisses ohne Badezimmer überhaupt ein neuer Mieter gefunden würde. Da es allein der Dispositionsbefugnis der Kl. über ihr Eigentum obliegt, wann sie eine Modernisierung durchführen wollen, können sie auch nicht darauf verwiesen werden, mit den Arbeiten abzuwarten, bis das Mietverhältnis mit der Bekl. beendet ist. Gleiches gilt für einen möglichen Verkauf des Mietobjekts. Für eine sanierte Immobilie, die über Wohnungen mit Badezimmer verfügt, wird - auch unter Berücksichtigung der Kosten für den Umbau - unschwer ein höherer Erlös zu erzielen sein.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindert die Verwertung und verursacht die erheblichen Nachteile. Die Kl. können auch nicht auf die Duldungsbereitschaft der Bekl. verwiesen werden. Durch die geplante Modernisierung fällt die bisher von ihr genutzte Wohnung weg und besteht in dem ursprünglichen Zuschnitt nicht fort. [...

Aus den Gründen des Beschlusses vom 11. März 2014: Die zulässige Berufung der Bekl. bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird auf die Ausführungen der Kammer im Beschluss vom 29.1.2014 Bezug genommen.

Auch die Ausführungen des Bekl.vertreters im Schriftsatz vom 25.2.2014 führen zu keiner abweichenden Beurteilung.

Soweit die Bekl. bestreitet, dass die Umbau- bzw. Modernisierungspläne der Kl. wie vorgetragen durchführbar sind, ist dies ohne Substanz. Die Kl. haben detailliert unter Vorlage von Planungsunterlagen bzw. Bestandszeichnungen zu den beabsichtigten Umbauarbeiten vorgetragen. Dafür, dass der Umbau nicht wie geplant umzusetzen ist, hat die Kammer keinerlei Anhaltspunkte.

Zudem kommt es auf die Frage, ob die Ausstattung des Mietobjekts mit einem Bad nur durch den Zuschlag eines weiteren Raums umzusetzen ist, oder ob auch der Einbau eines Bades in den gegenwärtig von der Bekl. genutzten Wohnraum möglich ist, nicht an. Es ist maßgeblich darauf abzustellen, ob der von den Kl. geplanten baulichen Veränderung vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen zugrunde liegen. Dass die Kammer vorliegend davon ausgeht, dass die Interessen der Bekl. hinter den Modernisierungsinteressen zurückstehen müssen, wurde bereits im Beschluss vom 29.1.2014 ausgeführt. Dabei ist es auch nicht zu beanstanden, wenn die Kl. darauf verzichten, von einer Wohnfläche, die mit 35 m2 sehr knapp bemessen ist, noch weiteren Wohnraum für die Installation eines Bades abzunehmen. Insbesondere, da sich der Kammer auch nicht erschließt, wie dies unter Berücksichtigung des Bestandsplans möglich sein sollte. Wie die Kl. eine nachvollziehbare und objektiv zwingend erforderliche Modernisierungsmaßnahme umsetzen wollen, muss vor dem Hintergrund des Art. 14 GG ihnen überlassen bleiben.

Das Kündigungsschreiben genügt den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. In einem Kündigungsschreiben müssen lediglich die Kerntatsachen bzw. der wesentliche Lebenssachverhalt, auf den die Kündigung gestützt wird, in groben Zügen angegeben werden. Eine Substantiierung kann im gerichtlichen Verfahren erfolgen. Die Kl. haben in dem Kündigungsschreiben deutlich gemacht, dass eine Sanierung des Wohnraums unter Veränderung des Zuschnitts geplant ist und damit ihrer Begründungspflicht Genüge getan.

Die Bekl. geht fehl in der Annahme, dass die Kl. eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen müssten, um nachzuweisen, dass ihnen im Falle des Absehens von den geplanten Umbauten erhebliche Nachteile drohen. Die Kammer stellt in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darauf ab, dass der gegenwärtige Zustand des Objekts - seit längerem - nicht mehr zeitgemäß ist und daher ein Umbau geboten ist, um finanzielle Nachteile der Kl. zu verhindern. Auf die weitergehenden Ausführungen im Beschluss vom 29.1.2014 wird verwiesen.

Will ein Vermieter eine Wohnung seines Altbaus mit einem Bad ausstatten und durch Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung vergrößern, um sie besser vermieten zu können, kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sog. Verwertungskündigung) in Frage kommen.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis über die 35 m2 große Wohnung mit der Begründung, er wolle einen Raum dieser Wohnung zu einem Bad umbauen, wobei auch der unter der vermieteten Wohnung gelegene Wohnraum einbezogen werden solle. Gegen das den Mieter zur Räumung verurteilende Urteil der ersten Instanz legte der Mieter Berufung ein.

Die Berufung wurde zurückgewiesen. Der Vermieter sei durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts gehindert. Dass der Vermieter ein zu Wohnzwecken dienendes Objekt mit einem Badezimmer ausstatten und zudem den Wohnraum durch Zusammenfassung einzelner Wohnungen vergrößern wolle, stelle eine angemessene wirtschaftliche Verwertung dar. Denn eine Wohnung ohne Badezimmer könne nur zu einer wesentlich geringeren Miete vermietet werden als eine Wohnung mit Badezimmer. Eine reine Duldung der Maßnahme komme nicht in Betracht, weil durch die geplante Modernisierung die bisher genutzte Wohnung wegfalle.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. u. a. BGH, Urteil v. 28. Januar 2009, VIII ZR 8/08, GE 2009, 381) ist eine wirtschaftliche Verwertung angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Beschluss v. 13. September 2011, VIII ZR 84/11, WuM 2011, 690; Beschluss vom 9. Februar 2011, VIII ZR 155/10, GE 2011, 478). Ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung") verwiesen wird, die nicht zu einer nachhaltigen Verbesserung des Gebäudes führen (BGH, Urteil v. 20. Juni 2007, VIII ZR 257/06, GE 2007, 1182). Die Kündigung ist in diesem Fall nur dann nicht berechtigt, wenn die geplante Modernisierungsmaßnahme auch durch Beibehaltung des bisherigen Mietverhältnisses hätte durchgeführt werden können. Das war hier angesichts des nach dem Badeinbau verbleibenden Wohnraums der 35 m2 großen Wohnung nicht der Fall. Auch die Auffassung, dass eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erforderlich war, ist vertretbar. Zwar wird bei einem Abriss und Neubau zur Darlegung des erheblichen Nachteils als Voraussetzung der Verwertungskündigung für erforderlich gehalten, dass der Eigentümer anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Einnahmen und Ausgaben vor und nach der angestrebten Verwertung gegenüberstellt (LG Berlin, Urteil v. 19. Juni 2009, 63 S 10/08 GE 2009, 1497; LG Berlin, Urteil v. 24. November 2006, 63 S 48/06, GE 2007, 659; LG Berlin, Urteil vom 29. Juli 2002, 61 S 451/00, GE 2003, 49). Bei dem vorliegenden Einbau eines Bades für eine andere Wohnung ist dies aber unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters entbehrlich.