Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung; Mangelkenntnis

1. Die Berechtigung zur fristlosen Kündigung wg. Gesundheitsgefährdung ist nach aktuellem Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen und bedarf der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten ausgehen, wozu regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen ist.

2. § 536 b BGB, wonach das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB - i. V. m. § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB - ausgeschlossen ist, ist auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die Vertragszeit verlängert.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. verlangt von der Bekl. die Zahlung von Mietzins für die Überlassung von Gewerberäumen, die zunächst als „R. S. GmbH" firmierende Bekl. widerklagend Schadensersatz und Freigabe der Mietkaution.

2 Nach dem Inhalt des von den Parteien über die Nutzung der auf dem Grundstück A.Str. 20 in C. befindlichen Gewerberäumlichkeiten mit Wirkung vom 1.3.2000 für eine Dauer von vier Jahren sowie Verlängerungsoption abgeschlossenen Mietvertrages sollte die monatliche, am jeweils dritten Werktag fällige, Nettokaltmiete im Jahr 2006 10.000 DM (= 5.112,92 €), im Jahr 2007 10.416 DM (= 5.325,62 €) und im Jahr 2008 10.833 DM (= 5.538,82 €) betragen. Die Mietsache galt gemäß Ziff. 5 Abs. 1 des Mietvertrages als in dem Zustand übergeben, in dem sie sich befand, und der dem Mieter bekannt sei.

3 In der Folgezeit traten die Parteien in Verhandlungen über den Ankauf der Mietsache durch die Bekl., die über mehrere Jahre hinweg geführt wurden, letztendlich jedoch scheiterten.

4 Unter dem 13.7.2001 richtete die Bekl. ein Schreiben an den Geschäftsführer der Kl., dem sie eine Mängelliste beifügte, in der u.a. „Regenwassereinbrüche an allen Oberlichtern in den Lagerhallen, defekte Dachrinnen und Fallrohre, Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung an verschiedenen Stellen in den Lagerhallen und im Bürobereich" gerügt sowie weiter die „Überprüfung, Wartung und Instandsetzung der Sektionaltore (teilweise defekt)" geltend gemacht und ferner angezeigt wurde, dass die „Abflüsse im Sanitärbereich verstopfen in Abständen". In einem an die Kl. gerichteten Schreiben vom 17.2.2003 verwies sie ebenfalls auf die Notwendigkeit einer „Trockenlegung der schimmelbefallenen Mauerwände im unteren Bereich", wobei die Dachrinnen saniert werden müssten, da an deren defekten Stellen das Regenwasser an der Wand herunterlaufe und so im Mauerwerk versickere.

5 Mit Vereinbarung vom 8.7.2003 bestimmten die Parteien in Abänderung des streitgegenständlichen Mietvertrages, dass die Nebenkostenvorauszahlung künftig 100 € netto pro Monat betrage, und am 16.10.2003 vereinbarten sie in Ausübung der Verlängerungsoption, dass das Mietverhältnis mit dem 28.2.2008 ende.

6 Ab dem Jahr 2005 zeigte die Bekl. der Kl. erneut eine Reihe zwischen den Parteien im Einzelnen streitiger Mängel an, u.a. am 21.7.2006 unter Setzung einer Beseitigungsfrist einen „Regenwassereinbruch an allen Oberlichtern in den Lagerhallen, defekte Dachrinnen und Fallrohre, defekte Sektionaltore, erhebliche Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung an verschiedenen Stellen in den Lagerhallen und im Bürobereich" sowie eine Verstopfung der Abwasserkanalisation im Hof und der Abflüsse im Sanitärbereich mit der Folge von Überschwemmungen und Geruchsbildung. Durch Schreiben ihres damaligen Bevollmächtigten vom 22.8.2006 kündigte sie das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos. Zur Begründung führte sie aus, dass es am Vortag einmal mehr zu Wassereinbrüchen an den Oberlichtern der Lagerhallen gekommen sei; mit Ausnahme der Reparatur der Sektionaltore habe die Kl. mit der Beseitigung zuvor gerügter weiterer Mängel noch nicht einmal begonnen.

7 Am 31.10.2006 gab die Bekl. das Mietobjekt an die Kl. zurück.

8 Klagegegenständlich sind ihrer Höhe nach unstreitige offenstehende Mietzinsbeträge für die Monate Januar 2006 bis einschließlich Februar 2008 in einer Gesamthöhe von - unter Einrechnung von Betriebskostenvorschüssen und Berücksichtigung erbrachter Teilzahlungen der Bekl. bis einschließlich August 2006 - 129.235,22 €. Die Kl. beansprucht für das Jahr 2007 Bruttomonatsmieten von 6.337,49 € und für die Monate Januar und Februar 2008 in Höhe von jeweils 6.591,19 €. Nebenkosten fordert sie für den Zeitraum ab November 2006 nicht. [...]

14 Klageerweiternd hat die Kl. sodann rückständigen Mietzins in streitgegenständlicher Höhe für die Monate September 2006 bis einschließlich Februar 2008 geltend gemacht.

15 Die Bekl. hat widerklagend die Zahlung von 1.600 € nebst anteiliger Zinsen als Schadenersatz für im Mietobjekt zurückgelassenes Heizöl sowie die Freigabe des zugunsten der Kl. verpfändeten Mietkautionsguthabens bis zur Höchstsumme von 9.000 € verlangt, soweit ihre Rechtsverteidigung im Übrigen Erfolg habe. Ihre darüber hinausgehende Widerklage hat sie mit Zustimmung der Kl. zurückgenommen.

16 Nach umfangreicher Beweisaufnahme hat das Landgericht mit dem angefochtenen Urteil die Klage unter Aufhebung seines Versäumnisurteils vom 23.7.2008 abgewiesen. Zugleich hat es die Kl. auf die Widerklage der Bekl. hin zur Zahlung von 455,89 € nebst anteiliger Zinsen und zur Freigabe der Mietkaution verurteilt. [...]

18 Gegen dieses Urteil wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung, die lediglich den erstinstanzlichen Ausspruch zur Freigabe der Mietkaution hinnimmt. [...]

II. 43 Das Rechtsmittel hat weitgehend Erfolg. [...]

44 1. Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist nicht durch die mit Schreiben vom 22.8.2006 erklärte Kündigung der Bekl. beendet worden, vielmehr aufgrund der 2003 erfolgten Vertragsverlängerung bis Ende Februar 2008 bestehen geblieben. Die Bekl. hatte kein Recht zur Kündigung.

45 a) Die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung für den Nachweis des Kündigungsgrundes nach § 578 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgestellten Voraussetzungen sind von der insoweit nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen darlegungs- sowie beweisbelasteten Bekl. nicht hinreichend nachgewiesen worden.

46 Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist gemäß der inzwischen wohl ganz herrschenden Meinung, der sich der Senat angeschlossen hat (vgl. KG GE 2004, 513 = ZMR 2004, 513; LG Berlin GE 1998, 1465 = ZMR 1999, 27; LG Lübeck NZM 2002, 431; Senat in: ZMR 2009, 190), nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Der Gesetzgeber wollte mit § 569 Abs. 1 BGB aus sozialpolitischen Gründen eine zwingende Mieterschutzvorschrift schaffen, die bewusst über den sonst maßgeblichen subjektiven Fehlerbegriff hinausgeht (vgl. Jauernig/Teichmann, BGB, 10. Aufl., § 569 Rz. 2). Deshalb reicht es einerseits nicht aus, wenn sich eine Gesundheitsgefährdung - aufgrund spezieller Umstände wie etwa gesundheitlicher Auffälligkeiten - allein für Einzelpersonen wie den Mieter selbst, einzelne Angehörige, Mitarbeiter, Besucher oder Kunden ergibt. Andererseits ist es jedoch nicht erforderlich, dass zu dieser Gruppe gehörige Personen deutlich zu erkennen geben, sie fühlten sich durch den gesundheitsgefährdenden Umstand auch subjektiv beeinträchtigt. Zudem reicht es aus, wenn die Gesundheitsgefährdung nur für bestimmte Personenkreise - etwa Kleinkinder oder gesundheitlich prädisponierte Menschen wie Allergiker oder Asthmatiker - besteht (LG Lübeck NZM 2002, 431; LG Mannheim ZMR 1977, 154; Sternel, Mietrecht, 4. Aufl., Rz. VIII 374). Daraus folgt zugleich die Notwendigkeit einer Einzelfallbetrachtung, soweit das Kündigungsbegehren auf Gesundheitsgefahren gestützt wird, die - wie hier in Gestalt eines weiträumigen Schimmelpilzbefalls - von Raum- und Umweltgiften ausgehen: Es bedarf insoweit der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, d. h. naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen (KG GE 2004, 688 = ZMR 2004, 513). Um dies nachweisen zu können, wird es regelmäßig der Vorlage entsprechender, die Belastung der Raumluft mit Umweltgiften bzw. Schimmelpilzsporen analysierender sowie bewertender Sachverständigengutachten bedürfen (KG aaO.; GE 2010, 1201; LG Kiel, Beschl. v. 20.1.2005 - 1 S 100/04 -, zit. nach juris; AG Charlottenburg GE 2007, 1387). Hingegen genügt es gerade nicht, in diesem Zusammenhang lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen (so aber noch LG Duisburg NZM 2002, 214; ferner: Selk/Hankammer NZM 2008, 65; Streyl WuM 2007, 365; allgemein kritisch: Staudinger/Emmerich, BGB, 2011, § 569 Rz. 4, 14).

47 An dem danach erforderlichen Nachweis fehlt es hier. Vielmehr hat die Bekl. keine tragfähigen Anknüpfungstatsachen vorgetragen, die ihr eine Beweisführung hinsichtlich des Bestehens einer erheblichen Gesundheitsgefahr ermöglichen könnte. Sie hat zwar einen vom 16.8.2006 datierenden Prüfbericht und eine darauf fußende Gefahreneinschätzung vom 17.8.2006 des Umweltamtes der Stadt C. vorgelegt, aus denen sich aber lediglich ergibt, dass sich an einer aus dem Büro des Geschäftsführers der Bekl. entnommenen Materialprobe (Tapete) u.a. ein „reichliches Wachstum von Acremonium spec.", und an einer Tupferprobe aus dem Regallager ein „vereinzeltes Wachstum von Cladosporium spec." habe feststellen lassen, wobei es sich um Schimmelpilzbefall gehandelt habe und die Pilze der Gattung Acremonium sowie Cladosporium Schimmelpilzgifte bildeten, die Mykotoxikosen (Pilzinfektionen) verursachen könnten, derartige Erkrankungen jedoch „immer abhängig von der individuellen Abwehrlage des Körpers sowie der Einwirkzeit und Sporenkonzentration in der Raumluft" seien. Abgesehen davon, dass den Berichten des Gesundheitsamtes keine Raumluftprobe zugrunde lag, lässt sich ihnen gerade nicht entnehmen, dass der von der Bekl. behauptete Befall des Mietobjekts mit Schimmelpilzen ein für ihre Mitarbeiter (konkret) gefährliches Ausmaß angenommen hatte; die Stellungnahmen referieren vielmehr lediglich allgemeine Gefahrenlagen, die mit Schimmelpilzbefall in geschlossenen Räumlichkeiten verbunden sein können. Selbst wenn man die Angaben der erstinstanzlich gehörten, bei der Bekl. beschäftigten Zeugen H. und K., Allergikern bzw. Asthmatikern, mitberücksichtigt, wonach sie in den nämlichen Räumen verstärkte allergische Reaktionen bzw. Hustenreiz an sich bemerkt haben, gilt im Ergebnis nichts anderes. Denn die Zeugen haben selbst einräumen müssen, den insoweit notwendigen Kausalitätsnachweis nicht führen zu können; es ist insofern bei bloßen Mutmaßungen geblieben, die als Anknüpfungstatsachen nicht genügen.

48 Dass die Kl. das Mauerwerk des streitbefangenen Mietobjektes im Jahr 2007 hat sanieren lassen, hilft der Bekl. nicht weiter. Dieser Umstand ist zivilprozessual bedeutungslos, bewirkt insbesondere weder eine Beweislastumkehr noch eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters (vgl. KG GE 2010, 1201). Die Kl. hat insoweit die Beweisführung der Bekl. bereits deshalb nicht im Rechtssinne vereitelt, weil diese sich in Gestalt des selbständigen Beweisverfahrens von der Rechtsordnung vorgesehener Mittel hätte bedienen können, um den Zustand des Mietobjekts vor ihrem Auszug beweissicher dokumentieren zu lassen. Im Übrigen hätte sie sich zeitnah qualifizierten Rechtsrat einholen können und müssen, um so in Erfahrung zu bringen, welche Anforderungen die Rechtsprechung an eine Kündigung von Mietverhältnissen wegen Gesundheitsgefährdung stellt, und daraus die ihren Interessen entsprechenden Schlüsse zu ziehen. Die möglicherweise bei den Vertretern der Bekl. herrschende Rechtsunkenntnis bzw. rechtlichen Fehlvorstellungen fallen mithin gerade in ihre Risikosphäre und können deshalb nicht der Kl. zum Nachteil gereichen.

49 Vor dem Hintergrund des Vorstehenden kann ferner die teilweise noch strittige Rechtsfrage offen bleiben, ob die Kündigung nach § 569 BGB das fruchtlose Verstreichen einer zuvor gesetzten Abhilfefrist bzw. Abmahnung voraussetzt (sh. Kern NZM 2007, 634; Schumacher WuM 2004, 311, 312 f.; bejahend: BGH GE 2007, 841 = NJW 2007, 2177 Tz. 12 ff.; LG Stendal ZMR 2005, 624; MünchKomm/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 569 Rz. 12; ablehnend - mit guten Gründen, da § 569 Abs. 1 BGB gerade nicht auf § 543 Abs. 3 BGB Bezug nimmt -: KG GE 2004, 47; Staudinger/Emmerich aaO. § 569 Rz. 14; Schumacher aaO.). Zugleich ist unerheblich, dass es insoweit keiner Angabe des wichtigen Grundes in dem Kündigungsschreiben vom 22.8.2006 bedurft hätte, weil nämlich § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht auch § 569 Abs. 4 BGB für anwendbar erklärt.

50 b) Die Bekl. war auch nicht nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur Kündigung des Gewerbemietvertrages berechtigt.

51 Die Vorschrift ist neben § 569 BGB anwendbar. Letztgenannte Norm statuiert lediglich einen Sonderfall, ein „Regelbeispiel", der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, ohne sie nach dem Grundsatz der Spezialität auszuschließen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 569 Rz. 1; Staudinger/Emmerich aaO. § 569 Rz. 4; ohne inhaltliche Begründung auch LG Kiel, Beschl. v. 20.1.2005 - 1 S 100/04 - zit. nach juris).

52 Das Kündigungsrecht war jedoch nach § 543 Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 536 b BGB ausgeschlossen. Der Ausschluss des Kündigungsrechts setzt nach dem Inhalt der genannten Norm zunächst voraus, dass der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt. § 536 b BGB ist indes auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die Vertragszeit verlängert (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 364 m.w.N.; Senat in: NJW-RR 2013, 76).

53 So liegt der Fall aber hier. Wie die vom Geschäftsführer der Bekl. verfassten Schreiben vom 13.7.2001 und 17.2.2003 belegen, waren die in dem Kündigungsschreiben vom 22.8.2006 angeführten Mängel den rechtsgeschäftlich Vertretungsbefugten der Berufungsführerin bereits vor der im Oktober 2003 erfolgten Verlängerung des streitbefangenen Mietvertrages bekannt.

[...]

70 Die Kl. ist mit ihrem erst in zweiter Instanz näher ausgeführten Vorbringen, der Bekl. sei der die Kündigung auslösende Zustand des Mietobjektes bereits vor Mietvertragsverlängerung bekannt gewesen, auch nicht aus prozessualen Gründen ausgeschlossen. Allerdings sind nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO neue Angriffs- und Verteidigungsmittel im Berufungsverfahren nur zuzulassen, wenn sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. Das gilt aber gerade fallbezogen, weil das Landgericht die rechtliche Würdigung des vorliegenden Sachverhaltes gerade nicht unter dem Gesichtspunkt eines möglichen Ausschlusses des Kündigungsrechtes gemäß § 536 b BGB vorgenommen hat, wie die Urteilsgründe belegen. Soweit sich in dem am 20.2.2008 ergangenen Hinweisbeschluss der Zivilkammer unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 17.2.2003 Ausführungen zur Verwirkung des Kündigungsrechts des Bekl. finden, steht dies nicht entgegen, handelt es sich dabei doch gerade um einen anderen rechtlichen Gesichtspunkt und lag der Kammer das Schreiben vom 17.2.2003 im Zuge seiner Entscheidungsfindung auch noch nicht vor.

71 Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt ist auch die erstmals in zweiter Instanz vorgelegte, von der Bekl. unter dem 13.7.2001 erstellte Mängelliste zu bewerten. Der Senat war befugt, den darauf gestützten Sachvortrag der Kl. im Berufungsrechtzug mitzuberücksichtigen, weil das nämliche Schriftstück im unmittelbaren Zusammenhang mit dem in erster Instanz übersehenen rechtlichen Gesichtspunkt eines Kündigungsausschlusses im Sinne von § 536 b BGB zu sehen ist: Erst aufgrund des vom Senat im Gerichtstermin am 24.9.2013 erteilten Hinweises konnten die Parteien erkennen, dass die Frage auf Mieterseite vorhandener Kenntnis des Mangels Entscheidungsrelevanz besitzt und ihr Angriffs- bzw. Verteidigungsvorbringen darauf einrichten. Erst aufgrund dessen konnte mithin die Kl. die Entscheidungsrelevanz der Mängelliste vom 13.7.2001 erkennen und musste deshalb das diesbezügliche Vorbringen beider Parteien in zweiter Instanz noch Berücksichtigung finden.

72 Weitere mögliche Kündigungsgründe sind nicht ersichtlich.

73 2. Ist danach aber das streitgegenständliche Mietverhältnis durch die von der Bekl. am 22.8.2006 erklärte Kündigung nicht wirksam beendet worden, hat es bis zum nachträglich vereinbarten Vertragsende fortbestanden. Die Kl. kann aufgrund dessen den von der Bekl. geschuldeten vollen Mietzins bis einschließlich Februar 2008 verlangen, denn die Rechtswirkungen des § 536 b BGB erstrecken sich auch auf das Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB, vgl. § 536 b Satz 1 BGB.

74 Zu berücksichtigen ist aber, dass hinsichtlich sämtlicher Mieten zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist. Denn auch der Vermieter von Gewerberaum ist nach überwiegender Rechtsprechung verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Verbrauchsperiode über die Kosten, für die Vorauszahlungen zu entrichten waren, abzurechnen (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 218; GE 2002, 51 = ZMR 2002, 109; OLG Hamburg GE 2004, 1590 = ZMR 2004, 509; LG Frankfurt [O.] NZM 1999, 311; Sternel, Mietrecht Rz. V 367). Infolgedessen schuldet die Bekl. nicht mehr die vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 100 €, die die Kl. noch für den Zeitraum bis einschließlich Oktober 2006 verlangt. In diesem Umfang erweist sich die Berufung als unbegründet. [...]

Eine Kündigung der Mietsache wegen Mängeln ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages kennt. Das Gleiche gilt auch bei vorbehaltsloser Verlängerung des Mietvertrages trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels.

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt von der Beklagten (Mieterin) die Zahlung von Mietzins für Gewerberäume. Die Beklagte ihrerseits verlangt im Wege der Widerklage Schadensersatz und Freigabe der Mietkaution. Die Beklagte hatte die Räume vom 1. März 2000 für die Dauer von vier Jahren gemietet; sie hatte eine Option zur Verlängerung des Mietvertrages.

Am 13. Juli 2001 rügte die Mieterin u. a. Regenwassereinbrüche an allen Oberlichtern der Lagerhallen, defekte Dachrinnen und Fallrohre sowie Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung an verschiedenen Stellen in den von ihr gemieteten Lagerhallen und im Bürobereich, verstopfte Abflüsse im Sanitärbereich und teilweise defekte Tore.

Am 17. Februar 2003 verwies die Beklagte auf die Notwendigkeit einer „Trockenlegung der schimmelbefallenen Mauerwände im unteren Bereich", auf defekte Dachrinnen und im Mauerwerk versickerndes Regenwasser. Am 16. Oktober 2003 vereinbarten die Parteien in Ausübung der vereinbarten Verlängerungsoption dennoch, dass das Mietverhältnis mit dem 28. Februar 2008 ende. Nachdem die Mieterin ab dem Jahr 2005 erneut dieselben Mängel ohne Erfolg gerügt hatte, kündigte sie mit Schreiben vom 22. August 2006 das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos mit der Begründung, erneut sei es mehrmals zu Wassereinbrüchen gekommen; die Vermieterin habe mit der Beseitigung zuvor gerügter weiterer Mängel noch nicht einmal begonnen. Am 31. Oktober 2006 gab sie das Mietobjekt zurück.

Die Vermieterin hat Zahlung von der Höhe nach unstreitig offenstehenden Gewerberaummieten für die Monate Januar 2006 bis einschließlich Februar 2008 verlangt, die Mieterin widerklagend die Zahlung von 1.600 € nebst anteiliger Zinsen als Schadenersatz für im Mietobjekt zurückgelassenes Heizöl sowie die Freigabe des zugunsten der Vermieterin verpfändeten Mietkautionsguthabens bis zur Höchstsumme von 9.000 €. Gegen die Abweisung der Klage und ihre Verurteilung auf die Widerklage hin zur Zahlung von 455,89 € nebst anteiliger Zinsen hat die Vermieterin Berufung eingelegt; den erstinstanzlichen Ausspruch zur Freigabe der Mietkaution hat sie hingenommen.

Die Berufung hatte weitgehend Erfolg. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 22. August 2006 erklärte Kündigung der beklagten Mieterin beendet worden, sondern aufgrund der 2003 erfolgten Vertragsverlängerung bis Ende Februar 2008 bestehen geblieben. Ihr Hinweis auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit sei für eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ohne weitere Konkretisierung nicht ausreichend gewesen.

Die beklagte Mieterin sei auch nicht nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur Kündigung des Gewerbemietvertrages berechtigt gewesen, wobei die teilweise noch strittige Rechtsfrage offen bleiben könne, ob die Kündigung nach § 569 BGB das fruchtlose Verstreichen einer zuvor gesetzten Abhilfefrist bzw. Abmahnung voraussetze. Denn dieses Kündigungsrecht sei ausgeschlossen, weil sie trotz Kenntnis der Mängel des Mietobjekts – die sich aus ihrem Schreiben vom 13. Juli 2001 ergebe – vorbehaltlos die Vertragszeit verlängert habe. § 536 b BGB, wonach das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aufgrund von § 543 Abs. 4 BGB ausgeschlossen ist, sei auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden.

Die Vermieterin sei mit ihrem erst in zweiter Instanz näher ausgeführten Vorbringen, der Mieterin sei der die Kündigung auslösende Zustand des Mietobjektes bereits vor Mietvertragsverlängerung bekannt gewesen, auch nicht aus prozessualen Gründen ausgeschlossen. Denn der darauf gestützte Sachvortrag stehe im unmittelbaren Zusammenhang mit dem in erster Instanz übersehenen rechtlichen Gesichtspunkt eines Kündigungsausschlusses im Sinne von § 536 b BGB.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Das Berufungsgericht weist zu Recht darauf hin, dass eine Kündigung wegen Gesundheitsgefahren nur dann berechtigt ist, wenn von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, d. h. naheliegende Gesundheitsgefahren (vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Januar 2010, I-10 U 74/09) für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen (KG GE 2004, 688) ausgehen und diese Gesundheitsgefährdung regelmäßig durch Vorlage entsprechender, die Belastung der Raumluft mit Umweltgiften bzw. Schimmelpilzsporen analysierender sowie bewertender, Sachverständigengutachten darzulegen ist (AG Charlottenburg GE 2007, 1387). Zudem muss eine solche Kündigung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Eintritt der Gesundheitsgefahr erklärt werden (LG Berlin GE 2005, 57).

Ferner ist der Ansicht zuzustimmen, dass § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB neben § 569 BGB anwendbar ist, weil dieser lediglich einen Sonderfall der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund normiert, ohne die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB nach dem Grundsatz der Spezialität auszuschließen und der Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 536 b BGB auch bei einem Verlängerungsvertrag gilt.

Harald Kinne