Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung; Schimmelpilz

Ein Kündigungsrecht wegen Schimmelpilzbildung (erhebliche Gesundheitsgefahr) besteht nur dann, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung im ganzen beeinträchtigt ist (vorliegend nur Schimmel in einer Kammer neben der Küche). Eine derartige Kündigung wäre aber ohnehin dann ausgeschlossen, wenn sie nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Eintreten der Gesundheitsgefahr erklärt wird. Nach Ablauf von jedenfalls etwa drei Monaten ist ein hinreichend naher zeitlicher Zusammenhang nicht mehr gewahrt. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kündigung der Bekl. vom 19./21 August 2002 hat nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien vor dem 31. August 2003 geführt. (... )

Die Kündigung der Bekl. ist nicht gemäß § 569 Abs. 1 BGB aufgrund einer erheblichen Gesundheitsgefahr begründet.

Es erscheint bereits zweifelhaft, ob die unstreitig allein in der Kammer neben der Küche aufgetretenen Schimmelbildungen eine erhebliche Gesundheitsgefahr im Sinne dieser Vorschrift begründen. Denn ist nur ein Teil der Räume von einem die Gesundheit gefährdenden Mangel betroffen, besteht ein Kündigungsrecht nur, wenn dadurch die Nutzbarkeit der Wohnung im ganzen erheblich beeinträchtigt ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 569 BGB, Rn. 10). Die sich aus der Nichtbenutzbarkeit einer ca. 9 m2 großen Kammer ergebenden Auswirkungen auf den Gebrauch der insgesamt ca. 180 m2 großen Wohnung sind in diesem Sinn nicht als erheblich anzusehen. Solche ergeben sich auch nicht aus der nach Darstellung der Bekl. nicht mehr möglichen Querlüftung des Schlafzimmers. Abgesehen davon, daß diese ausweislich des von ihnen eingereichten Wohnungsgrundrisses auch über andere Räume möglich ist, rechtfertigte diese Einschränkung des Gebrauchs der Wohnung lediglich eine Kündigung nach § 543 BGB.

Es kann dahinstehen, ob die Bekl. eine hinreichend konkrete Gesundheitsgefahr überhaupt dargetan haben. Denn allein die Möglichkeit, daß auf Grund beobachteter Schimmelbildung sich Schimmelsporen und toxische Stoffe in der Atemluft befinden könnten, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar, die eine fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte (KGR Berlin 2004, 81). Die Kl. hat zudem die Herkunft der Proben, die Grundlage der von den Bekl. eingereichten Untersuchungsergebnisse sind, aus der Wohnung der Bekl. bestritten, ohne daß die Bekl. hierzu die näheren Umstände der Probeentnahme vorgetragen und unter Beweis gestellt haben. Nachdem auch unter Berücksichtigung des Vortrags der Bekl. inzwischen die gesundheitlichen Beeinträchtigungen beseitigt sind, können diese heute etwa durch einen Sachverständigen nicht mehr untersucht werden.

Die Kündigung der Bekl. ist jedenfalls deshalb ausgeschlossen, weil sie nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Eintreten der Gesundheitsgefahr erklärt worden ist. Die Bekl. wußten nach ihrem Vorbringen aufgrund der bereits 1998 und 2001 untersuchten Proben von dem Schimmelbefall und dessen Art in ihrer Wohnung. Jedenfalls nachdem sie den Kl. wegen der Schimmelschäden unter dem 22. Mai 2002 nochmals angeschrieben hatten und dieser hierauf mit o. g. Schreiben vom 27. Mai 2002 erwidert hatte, hätten sie eine unverzügliche Entscheidung darüber treffen müssen, ob sie ihr Kündigungsrecht ausüben wollen.

Es kann dahinstehen, ob für eine fristlose Kündigung in diesem Zusammenhang die kurze Frist von zwei Wochen für die Kündigung von Arbeitsverhältnissen gemäß § 626 Abs. 2 BGB analog heranzuziehen ist (LG Berlin [ZK 62] MM 1992, 135; MM 1991, 100) oder ein Zeitraum von einem Monat als angemessen anzusehen ist (OLG Saarbrücken MDR 1999, 86; OLG Köln ZMR 1995, 469). Nach Ablauf von jedenfalls etwa drei Monaten ist aber ein hinreichend naher zeitlicher Zusammenhang nicht mehr gewahrt. Dies entspricht der Frist für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das Abwarten eines solchen Zeitraums indiziert, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar war. Selbst wenn man unterstellt, daß eine objektive, konkrete und nicht unerhebliche Gefahr für die Bewohner der Wohnung der Bekl. bestanden haben sollte, folgt aus diesem Umstand nicht das Recht, sich nunmehr infolge dessen zu jedem beliebigen Zeitpunkt von dem Mietverhältnis lossagen zu können. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung und damit das Recht einer Vertragspartei, sich ohne Einhaltung von Laufzeiten oder Kündigungsfristen mit sofortiger Wirkung von einem Mietvertrag zu lösen, ist vielmehr, daß es ihr nicht zumutbar ist, den Vertrag bis zum Ende der vertraglich vorgesehenen Laufzeit oder der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit fortzusetzen.

Wenn der Mieter hingegen in Kenntnis der eine etwaige Gesundheitsgefahr begründenden Umstände über eine längere Zeit das Mietverhältnis fortsetzt, kann man von einer derartigen Unzumutbarkeit nicht ausgehen (vgl. LG Berlin [ZK 67] MM 2001, 244; LG Saarbrücken NZM 1999, 44; LG Berlin [ZK 64] GE 1997, 553).

Ein Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung besteht nur dann, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung im ganzen beeinträchtigt ist. Eine Kündigung ist dann innerhalb einer angemessenen Zeit nach Eintreten der Gesundheitsgefahr zu erklären.

Der Mieter kündigte das Mietverhältnis wegen Schimmelbildung in einer ca. 9 m2 großen Kammer neben der Küche. Die Wohnung selbst ist ca. 180 m2 groß. Mit der Kündigung ließ er sich nach Erkennen des Schimmelbefalls viel Zeit (jedenfalls mehr als drei Monate). Im Mietzahlungsprozeß konnte sich der Mieter auf diese Kündigung des Mietverhältnisses nicht berufen.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß die Kündigung aus zwei Gründen nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat:

1. Es erscheine bereits zweifelhaft, ob allein die in der Kammer neben der Küche aufgetretenen Schimmelbildungen eine nach § 569 Abs. 1 BGB erforderliche erhebliche Gesundheitsgefahr begründen könnten. Denn sei nur ein Teil der Räume von einem die Gesundheit gefährdenden Mangel betroffen, bestehe ein Kündigungsrecht nur, wenn dadurch die Nutzbarkeit der Wohnung im ganzen erheblich beeinträchtigt sei.

2. Die Kündigung müsse in einem angemessenen Zeitraum nach Erkennen des Kündigungsgrundes (Gesundheitsgefahr) erklärt werden. Nach Ablauf von jedenfalls ca. drei Monaten sei ein hinreichend naher zeitlicher Zusammenhang nicht mehr gewahrt.