Kündigung wegen Fortsetzung vertragswidriger Zahlungsweise trotz Ab- mahnung

Eine erhebliche mietvertragliche Pflichtverletzung, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses be rechtigt, liegt auch dann vor, wenn der Mieter entgegen wieder holter Abmahnung seine vertragswidrige Zahlungsweise beibe hält.

Der Kl. forderte die Bekl., da sie längere Zeit die Mieten nur unpünktlich gezahlt hatte, mit Schreiben vom 4.5.1986 und 8.8.1986 auf, die jeweiligen Mieten vertragsgemäß zu entrichten. Das erfolgte dann nur durch die Zah lung der Juli- und Septembermieten 1986, im übrigen gingen die Mieten weiterhin verspätet beim Kl. ein. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhält nis mit Schreiben vom 5.11.1986 fristlos. Das AG wies die Räumungsklage ab. Die Berufung des Kl. hatte Erfolg.

Die Bekl. ist gemäß § 556 Abs. 1 des BGB zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet.

Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter von dem Mieter die Rückgabe der Mietsache verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Das Mietverhältnis ist beendet, denn die Kündigung ist begründet.

Die Voraussetzungen des § 554 a des BGB liegen vor. Die Anwendung die ser Kündigungsbestimmung setzt voraus, daß die Mietvertragspartei miet vertragliche Pflichten derart verletzt, daß dem Vertragspartner die Fortset zung des Mietverhältnisses nicht weiter zugemutet werden kann.

Eine solche erhebliche Vertragsverletzung kann die unpünktliche Zahlung des Mietzinses trotz Abmahnung durch den Vermieter sein (vgl. Urteil der Kammer in GE 1980, 430 = MDR 1980, 670 m.w.N.). Zwar reicht grundsätz lich für eine fristlose Kündigung nicht aus, wenn der Mieter den Mietzins mehrmals unpünktlich entrichtet.

Vielmehr ist auf Grund der Umstände des Einzelfalles die Feststellung erfor derlich, daß der Mieter infolge seiner Zahlungsweise für den Vermieter als unzuverlässig sich erweist.

Das ist z.B. der Fall, wenn der Mieter trotz einer Abmahnung durch den Ver mieter weiterhin den Mietzins über einen längeren Zeitraum unpünktlich en trichtet (vgl. LG Berlin a.a.O.).

Eine Vertragsverletzung vergleichbarer Schwere liegt nach Auffassung der Kammer aber auch dann vor, wenn der Mieter entgegen wiederholter Ab mahnung seine vertragswidrige Zahlungsweise beibehält.

Denn auch in diesem Fall zeigt der Mieter dem Vermieter, zu vertragstreuem Verhalten nicht bereit zu sein, nämlich seine Hauptverpflichtung pünktlich zu erfüllen. Auf die gesetzliche Fälligkeitsregelung kann der Mieter mit Erfolg sich nicht berufen. Denn diese ist abdingbar und deshalb im Falle anderwei tiger Regelung im Mietvertrag im Verhältnis der Parteien zueinander ohne Bedeutung.

Die wirsamen vertraglichen Regelungen sind "das Recht der Parteien".

Vorliegend hat die Bekl. die Abmahnungen vom 4. Mai 1986 und vom 8. Au gust 1986 ignoriert, indem sie die Miete für August, Oktober und November 1986 bis zum 3.Werktag nicht entrichtete. Nur die auf die Abmahnungen je weils folgend fällig gewordenen Mieten entrichtet sie vertragsgemäß.

Damit hatte die Bekl. deutlich gemacht, ihre Zahlungsmoral ernsthaft und nachhaltig im Sinne der vertraglichen Vereinbarung nicht ändern zu wollen, was den Kl. - wie oben angeführt - zur fristlosen Kündigung am 5. Novem ber 1986 berechtigte.

Woraus eine stillschweigende Änderung der vertraglichen Fälligkeitsverein barung sich ergeben soll, ist nicht dargetan. Sie folgt nicht aus dem Um stand, daß die Bekl. bis zu der ersten Abmahnung den Mietzins unpünktlich entrichtet hat, wobei die Kammer dahinstehen läßt, ob der Kl. dem wider sprochen hatte. Denn jedenfalls nach Zugang der ersten Abmahnung mußte der Bekl. klar geworden sein, daß der Kl. weiterhin nicht bereit war, ohne Folgerungen den unpünktlichen Eingang der Mieten hinzunehmen.