Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertbarkeit

Der geringere Verkaufserlös einer vermieteten gegenüber einer unvermieteten Wohnung rechtfertigt für sich genommen noch keine Kündigung; dies gilt insbesondere, wenn die Wohnung in vermietetem Zustand erworben wurde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist in der zuletzt geltend gemachten Höhe begründet.

Dem Kl. steht ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch in Höhe der notwendigen Rechtsanwaltsgebühren aus einem Streitwert von 4.078,20 € für die Inanspruchnahme seines jetzigen Prozessbevollmächtigten für dessen außergerichtliches Tätigwerden zur Abwehr der außerordentlichen Kündigung der Bekl., mithin 446,13 € zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 280, 311 BGB.

Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter wegen schuldhafter Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet (Senatsurteil BGHZ 89, 296, 302 = GE 1984, 575; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718, unter 2 a m.w.N.). Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Solche Gründe hat die Bekl. versucht in ihrem Kündigungsschreiben vom 21. Juni 2013 geltend zu machen. Indes liegt ein berechtigtes Interesse tatsächlich nicht vor, so dass die Kündigung mangels Kündigungsgrundes unwirksam ist.

Die Bekl. wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Die Kündigung stützte die Bekl. auf die Behauptung, sie könne die Wohnung unter Fortbestand des Mietverhältnisses nur mit einem erheblichen Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis verkaufen.

Es mag sein, dass die Bekl. bei einem Verkauf der Wohnung in unvermietetem Zustand einen höheren Verkaufserlös erzielt als in vermietetem Zustand. Dieser Umstand begründet jedoch kein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Ab. 2 Nr. 3 BGB. Die bloße Herbeiführung der Erzielung eines Mehrerlöses kann keinen tragfähigen Kündigungsgrund bilden (LG Berlin, Urteil vom 7.11.1994, 67 S 278/94, GE 1995, 189 = NJW-RR 1995, 332). Dieser Mindererlös mag für die Bekl. nachteilig sein, hierauf ist jedoch für § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht alleine abzustellen. Maßgeblich ist, ob subjektiv für den Vermieter berechtigte Interessen bestehen; es ist auf dessen persönliche Verhältnisse abzustellen (LG Berlin aaO.). Der Vermieter muss Einbußen erleiden, die die dem Mieter aus dem Verlust der Wohnung erwachsenden Nachteile weit übersteigen (BVerfG NJW 1989, 972).

Vorliegend hat die Bekl. die Wohnung in vermietetem Zustand erworben. Das Eigentum der Bekl. war also von vornherein mit dem „Makel" des Bestehens eines Mietverhältnisses behaftet. Der wirtschaftliche Wert des Objekts in unvermietetem Zustand stand ihr zu keinem Zeitpunkt zur Verfügung. Sie würde ihn erstmals erlangen und realisieren können, wenn sie das Mietverhältnis mit dem Kl. beenden und dann erstmals unvermietet veräußern könnte (LG Berlin aaO., 333). Wenn die Bekl. die Wohnung nun in weiterhin vermietetem Zustand veräußert, erleidet sie keinen Nachteil, erst recht keinen erheblichen Nachteil, wie es § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert.

Dass ein faktisches Verkaufshindernis besteht, ist weder in der Kündigung noch im hiesigen Verfahren substantiiert dargelegt worden. Es ist gerichtsbekannt, dass es einen funktionierenden Markt für vermietete Eigentumswohnungen gibt. Solange dies der Fall ist, kann ein marktüblicher Erlös für vermietete Eigentumswohnungen zum Maßstab genommen werden, der als angemessene Verwertung anzusehen ist (LG Berlin aaO.).

Auch wenn der potentielle Verkaufswert einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber einer unvermieteten geringer ist, stellt dies noch kein berechtigtes Interesse des Vermieters dar, das für sich genommen eine Kündigung rechtfertigen würde. Dies gilt umso mehr, wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses erworben wurde.

Der Kläger (Mieter) verlangt von der beklagten Vermieterin Erstattung der notwendigen Rechtsanwaltskosten, die er für ein außergerichtliches Tätigwerden seines Anwalts zur Abwehr einer Kündigung durch die Beklagte aufgewendet hat. Die Beklagte hatte als Grund für die Kündigung angeführt, durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert zu werden, da ein Verkauf in vermietetem Zustand nur mit erheblichem Abschlag zum sonst erzielbaren Preis möglich sei.

Die Klage hat Erfolg. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter wegen schuldhafter Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet (Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280, 311 BGB).

Zwar sei es durchaus möglich, dass beim Verkauf einer Wohnung in unvermietetem Zustand ein höherer Verkaufserlös zu erzielen sei als bei einem Verkauf in vermietetem Zustand. Ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB begründe das nicht. Die bloße Erzielung eines Mehrerlöses sei kein tragfähiger Kündigungsgrund. Der Mindererlös wiege nicht schwerer als die dem Mieter durch die Kündigung erwachsenden Nachteile. Zudem sei die Wohnung von der Beklagten bereits in vermietetem Zustand erworben worden, weshalb ihr durch das bestehende Mietverhältnis kein wirtschaftlicher Schaden entstehe.