Kündigung wegen Fehlbelegung

Kündigung wegen Fehlbelegung; Fehlbelegung/Kündigungsgrund; Interesse/berechtigtes im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB bei Fehlbelegung; Kündigung/wegen Fehlbelegung; Sozialwohnung/Kündigung bei Fehlbelegung

Ist eine Sozialwohnung an einen Nichtberechtigten i. S. des Wohnungsbindungsgesetzes vermietet worden, ohne daß ein konkreter Anhalt für die Annahme besteht, der Vermieter habe bei Vertragsabschluß die fehlende Berechtigung des Mieters gekannt, so besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietverhältnisses (§ 564 b Abs. 1 BGB), wenn später die zuständige Behörde die Kündigung verlangt und dem Vermieter andernfalls erhebliche (wirtschaftliche) Nachteile wegen Verstoßes gegen das Wohnungsbindungsgesetz androht.

I. Dem Rechtsstreit, der zur Vorlage der Sache an den Senat geführt hat, liegt ein Streit der Parteien um die Räumung einer Wohnung zugrunde. Die Kl. betreibt die Verwaltung von Wohnungen, die im Bundesvermögen stehen und ausschließlich für Bedienstete öffentlicher Verwaltungen zur Verfügung zu halten sind. Der Bekl. ist Bediensteter der Deutschen Bundespost. Durch schriftlichen Mietvertrag vom 26. 4. 1979 vermietete die Kl. an den Bekl. mit Wirkung vom 1.5.1979 eine 54 qm große Wohnung im Hause D, F-Allee, zu einem monatlichen Mietzins von 185 DM. Die Wohnung ist mit öffentlichen Mitteln finanziert worden und unterliegt der Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Der Bekl. ist aufgrund seiner Einkommensverhältnisse nicht wohnberechtigt im Sinne von § 5 Wohnungsbindungsgesetz. Die Kl. überließ die Wohnung dem Bekl. zum Gebrauch, ohne von ihm den Nachweis einer Wohnberechtigung gefordert zu haben. Mit Bescheid vom 8.12.1980 teilte die insoweit zuständige Stadt D. der Kl. mit, daß der Antrag des Bekl. auf nachträgliche Erteilung des Wohnberechtigungsscheins abgelehnt worden sei; die vom Bekl. genutzte Wohnung werde dringend zur Unterbringung berechtigter Wohnungssuchender benötigt, die Stadt D. wies darauf hin, gemäß § 25 WoBindG könnten wegen der Überlassung an den nicht berechtigten Mieter darlehnsrechtliche Maßnahmen gegen die Kl. eingeleitet werden, es könne ferner wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 2 WoBindG ein Bußgeld festgesetzt werden; die Kl. wurde schließlich in dem bezeichneten Schreiben aufgefordert, das Mietverhältnis mit dem Bekl. zu dem nach dem Mietvertrag nächstzulässigen Termin zu kündigen und, soweit erforderlich, Räumungsklage zu erheben. Mit Schreiben vom 16.12.1980 an den Bekl. kündigte die Kl. das Mietverhältnis unter Hinweis auf § 4 Abs. 8 WoBindG zum 31.3.1981. Der Bekl. ist dem Räumungsverlangen bisher nicht nachgekommen. Mit ihrer Klage fordert die Kl. von dem Bekl. Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Nachdem der Bekl. Berufung gegen dieses Urteil eingelegt hat, verteidigt es die Kl. vor dem Landgericht. Sie macht u. a. geltend, ihr habe wegen der Fehlbesetzung der Wohnung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran zugestanden, das Mietverhältnis zu kündigen. Dieser Ansicht tritt der Bekl. vor dem Berufungsgericht entgegen. II. Das Landgericht hat dem Senat gemäß Beschluß vom 20. 4. 1982 die folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid gemäß § 1 des Gesetzes zur Änderung des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 5. Juni 1980 vorgelegt: Begründet die Vermietung einer Sozialwohnung an einen Nichtberechtigten im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB, wenn die zuständige Behörde die Kündigung verlangt und dem Vermieter anderenfalls erhebliche Nachteile drohen und im übrigen kein konkreter Anhalt für die Annahme besteht, daß der Vermieter bei Vertragsabschluß die Nichtberechtigung des Mieters kannte? III. Die Vorlage ist gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zulässig. Die Vorlagefrage ist, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu bescheiden. § 564 b Abs. 1 BGB berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis in den durch die Formel dieses Senatsbeschlusses gekennzeichneten Fällen zu kündigen. 1. Die Vorlagefrage ist in dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall voraussichtlich entscheidungserheblich. Denn der Mietvertrag der Parteien ist entgegen Weimar (WuM 73, 141)

tlich, zu bescheiden. § 564 b Abs. 1 BGB berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis in den durch die Formel dieses Senatsbeschlusses gekennzeichneten Fällen zu kündigen. 1. Die Vorlagefrage ist in dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall voraussichtlich entscheidungserheblich. Denn der Mietvertrag der Parteien ist entgegen Weimar (WuM 73, 141) nicht etwa wegen Verstoßes gegen § 4 WoBindG unwirksam (was eine Kündigung und damit den vorliegenden Streit um deren Berechtigung entbehrlich machen würde). Nach Auffassung des Senats ist nämlich in dieser Vorschrift kein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB formuliert (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender § 4 WoBindG, 3; Sternel, Mietrecht 2. Aufl., Rz. IV, 378; Borgmann-Schade-Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, § 4 WoBindG III, 4), der Wortlaut des § 4 Abs. 2 WoBindG, der sich auf das Überlassen der Wohnung und nicht auf den Abschluß des Mietvertrages bezieht, ferner der Wortlaut des § 4 Abs. 8 WoBindG, welcher besagt, der Verfügungsberechtigte habe bei Nutzung der Wohnung durch einen Nichtberechtigten im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes das Mietverhältnis auf Verlangen der zuständigen Behörde zu kündigen, sprechen für einen solchen Willen des Gesetzgebers. 2. Die dem Senat vorgelegte Frage wird in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Gegen eine Kündigung haben sich unter anderem ausgesprochen: LG Duisburg, WuM 73, 140; LG Köln, MDR 76, 143; Sternel, Rz. IV, 96, 97; Weimar WuM 73, 141, auch die vorlegende Berufungszivilkammer teilt diese Ansicht. Dagegen hält die wohl überwiegende Meinung den Vermieter für berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 564 b Abs. 1 zu kündigen (vgl. z. B. LG Aachen, WuM 73, 140; LG Hamburg WuM 30, 265; LG Düsseldorf, WuM 78, 30; BGB-RGRK-Gelhaar, 12. Aufl. § 564 b, Rn. 32; Staudinger-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Auflage, § 564 b, Rn. 113; Palandt-Putzo, 40. Aufl., § 564 b, 5 e; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., B 518; Vogel, JZ 75, 73, 75; Pütz, WuM 79, 183). Der Senat folgt der letztgenannten Ansicht.

3.1 § 564 b BGB regelt den hier behandelten Fall nicht ausdrücklich. Der Katalog der zur Kündigung berechtigenden Interessen in Abs. 2 dieser Vorschrift enthält jedoch keine abschließende Aufzählung; der Gesetzgeber hat seinen dahingehenden Willen dadurch deutlich zum Ausdruck gebracht, daß er den in § 564 Abs. 2 konkret gekennzeichneten (Beispiel-) Fällen das Wort "insbesondere" hinzugesetzt hat. Indem das berechtigte Interesse zur Kündigung indes in dieser Form umschrieben worden ist, wird daraus der Wille des Gesetzgebers deutlich, daß nur solche anderen Gründe zur Kündigung berechtigen, welche ein den ausdrücklich genannten Beispielsfallen vergleichbares Gewicht haben. 3.2 Der vom Landgericht im Vorlagebeschluß hier bezeichnete Fall hat in diesem Sinne ein vergleichbares Gewicht. Die verfügbaren Gesetzesmaterialien sprechen dafür, daß dies der Auffassung des Gesetzgebers entspricht (vgl. Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf eines 2. WKSchG, Bundestagsdrucksache 7/2011, S. 15, ferner Ausschußbericht Bundestagsdrucksache 7/2638, S. 2, welche den hier behandelten Fall ausdrücklich erörtern). Das folgt nicht zuletzt aber auch aus einer Wertung der auf der Seite des Vermieters in Rede stehenden Interessen, in die im vorliegenden Falle ein öffentliches Interesse mit erheblichem Gewicht einfließt. Das starke Interesse des Vermieters an einer Kündigungsmöglichkeit in Fällen der hier behandelten Art wird hinreichend deutlich, wenn man die Folgen in Betracht zieht, die ihm anderenfalls drohen: Es können Strafzinsen von ihm gefordert, die öffentlichen Mittel können entzogen werden (vgl. § 25 WoBindG). Es mag zwar zweifelhaft sein, ob diese drohenden finanziellen Nachteile unter allen Umständen die Kündigung rechtfertigen könnten, wenn man allein die ausschließlich privaten Interessen der Vertragsparteien, des Vermieters und des Mieters, dabei gegeneinander abwägen wollte; man kann dabei etwa an den Fall denken, daß der Vermieter die Nichtberechtigung des Mieters infolge grober Fahrlässigkeit nicht beachtet hat. Das vorlegende Landgericht führt gegen eine entscheidende Berücksichtigung rein wirtschaftlicher Belange des Vermieters die Bestimmung des § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 Satz 2 BGB ins Feld (Nichtberücksichtigung des Vermieterinteresses an höherer Miete). Dabei verschweigt es aber den Satz 1 der genannten Vorschrift, der sonstige wirtschaftliche Nachteile des Vermieters sehr wohl als möglichen Kündigungsgrund gelten läßt. In Fällen der vorliegenden Art ist aber in jedem Falle über die genannten privaten Belange hinaus auch noch das öffentliche Interesse zu berücksichtigen, wenn es darum geht, zu bewerten, ob ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gegeben ist. Eine solche Betrachtungsweise, welche also bei der Beurteilung privater Rechte ein - auch bestehendes - öffentliches Interesse mit berücksichtigt, ist dem Privatrechtsystem des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht fremd; so bezeugt z. B. § 134 BGB den Rechtsgedanken, daß die Privatautonomie Teil einer als umfassend verstandenen Rechtsordnung ist. Solche mithin zu berücksichtigenden öffentlichen Interesse liegen im hier behandelten Fall auf der Hand: Die aus einem sozialen Bedürfnis geborene Förderung des Wohnungsbaus mit Finanzierungsmitteln, welche die Allgemeinheit aufbringen muß, erfordert eine zweckentsprechende Nutzung der so geförderten Objekte. Besteht ein Bedarf für eine solche Nutzung - der im vorliegenden Fall durch die im Tatbestand erwähnte behördliche

handelten Fall auf der Hand: Die aus einem sozialen Bedürfnis geborene Förderung des Wohnungsbaus mit Finanzierungsmitteln, welche die Allgemeinheit aufbringen muß, erfordert eine zweckentsprechende Nutzung der so geförderten Objekte. Besteht ein Bedarf für eine solche Nutzung - der im vorliegenden Fall durch die im Tatbestand erwähnte behördliche Anforderung ausgewiesen wird -, so ist ein gewichtiges öffentliches Interesse daran deutlich, daß nur jemand die Wohnung bezieht, der förderungswürdig ist. In einem solchen Bedarfsfalle kann gegenüber der hier vertretenen Ansicht nicht damit argumentiert werden, die öffentlichen Mittel könnten entzogen und einem anderen zu fördernden Objekt zugeführt werden; denn nur die Inanspruchnahme schon geförderter Objekte begegnet häufig einem akuten Bedarf wirkungsvoll, zumal aber in Zeiten, in denen die wirtschaftliche Situation es nicht unter allen Umständen gewährleistet, Wohnungen unter Zuhilfenahme von Förderungsmitteln neu zu erstellen. Schließlich erscheint es nicht gerechtfertigt (s. aber Sternel, Rz. IV, 97), eine Kündigung unter Hinweis auf die Möglichkeit der zuständigen Behörde zu versagen, eine Räumung der Wohnung gemäß § 4 Abs. 8 WoBindG durchzusetzen; angesichts der dargelegten Interessenlage, die ihren Anfang in privatrechtlichen Beziehungen des Vermieters und des Mieters genommen hat, ist es vielmehr sachgerecht, einen Lösungsweg innerhalb der Privatrechtsordnung offenzuhalten. Es müßte wenig sinnvoll erscheinen, den Mieter in einem Zivilprozeß der vorliegenden Art vor jeder Berücksichtigung des öffentlichen Interesses zu schützen, wenn - was auch die vorlegende Kammer nicht verkennt - eben dieses öffentliche Interesse im Verwaltungswege dann doch zum Nachteil des Mieters durchgesetzt werden kann. Insgesamt rechtfertigen es die dargelegten Umstände, den hier im Vorlagebeschluß und in der Beschlußformel des Senats bezeichneten Fall den in § 564 Abs. 2 BGB genannten Beispielfällen gleich zu bewerten und eine Kündigung zuzulassen. Denn die auf der Seite eines Mieters, der einen höheren Mietzins zu zahlen in der Lage ist, zu berücksichtigenden Interessen können im Ergebnis nicht durchgreifen; es überzeugt nach dem zuvor Ausgeführten nicht, insbesondere auch unter dem Blickwinkel des hier mitzuberücksichtigenden öffentlichen Interesses (anders aber auch das vorlegende Landgericht, welches eine Kündigungsmöglichkeit verneinen möchte), wenn argumentiert wird, dem Vermieter obliege es, die Sozialbindung einzuhalten; mit der Überlassung der Wohnung an einen nicht wohnberechtigten Mieter sei "ein Leistungshindernis verknüpft, das grundsätzlich in die Risikosphäre des Vermieters fällt". Das nach alledem bestehende Recht des Vermieters, das Mietverhältnis in Fällen der vorliegenden Art zu kündigen, läßt im übrigen in geeigneten Fällen Schadensersatzforderungen des Mieters, z. B. auf Ersatz von Umzugskosten, nach Auffassung des Senats unberührt; Voraussetzungen und Umfang solcher Ansprüche aufzuzeigen, ist aber nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsentscheides.