Kündigung wegen eines geplanten Abrisses

Kündigung wegen eines geplanten Abrisses; Kaufangebot für Abrißhaus; Widerspruch bei fehlendem Ersatzwohnraum

1. Der geplante Abriß eines Gebäudes stellt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung i. S. d. § 573 Abs. 1 BGB dar.

2. Trifft der Vermieter eine Abrißentscheidung für das Gebäude, steht dem berechtigten Interesse des Vermieters nicht entgegen, wenn er Angebote zur Anmietung einzelner Wohnungen oder Angebote zum Kauf des gesamten Hauses ablehnt.

3. Voraussetzung des Widerspruchsrechts nach § 574 Abs. 2 BGB ist, daß es dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht möglich war, eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen. Diese Obliegenheit zur Suche nach Ersatzwohnraum beginnt grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung.

Der Bekl. ist Mieter der streitgegenständlichen Wohnung im Haus der Kl., die mit Schreiben vom 24. 11 2004 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis kündigte, da sie beabsichtigt, das 1987 errichtete Haus, das über sechs ofenbeheizte Wohnungen verfügt, abzureißen.

In der Stadt Luckenwalde ist ein starker Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen. Die Prognose der Bevölkerungsentwicklung weist einen Rückgang von 22.110 Einwohnern im Jahre 2001 auf 18.780 Einwohner im Jahre 2020 mithin um 15,1 % auf. Vom gesamten Wohnungsbestand der Kl. von 2.523 Wohneinheiten besteht derzeit in 1.204 Wohneinheiten Leerstand. Die Kl. hat sich daher entschlossen, den Wohnungsbestand u. a. durch Abriß, Verkauf von Wohnungen zu reduzieren.

Die Aufwendungen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten betragen jährlich 3.690,62 Euro, die aufgrund des Leerstandes nicht umlegbaren Betriebskosten betragen jährlich ca. 700 Euro. Für das mit Altschulden belastete Haus betragen Zins- und Tilgungsaufwendungen jährlich 1.529,31 Euro. Demgegenüber stehen Mieteinnahmen in Höhe von 1.789,80 Euro. Für den Abriß des Gebäudes wurden der Kl. Fördermittel bewilligt. Die Abrißgenehmigung ist erteilt. Vor Ausspruch der Kündigung versuchte die Kl. erfolglos eine einvernehmliche Lösung zu erreichen und bot dem Bekl. u. a. mehrere Ersatzwohnungen aus ihrem Bestand an. Mit Schreiben vom 2.6.2005 kündigte die Kl. nochmals fristgemäß das Mietverhältnis und führte zur Begründung aus, da ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliege. Wiederum bot die Kl. 3 Ersatzwohnungen aus ihrem Bestand zur Miete an. Der Bekl. widersprach der Kündigung mit der Begründung, die Kündigung sei für ihn eine soziale Härte, da kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehe. Im Juli 2005 bot die Kl. dem Bekl. zudem eine Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro an.

Im Prozeß bot die Kl. erneut an, dem Bekl. eine Wohnung aus ihrem Wohnungsbestand zur gleichen Nettokaltmiete wie in der streitgegenständlichen Wohnung zu vermieten und darüber hinaus 6000 Euro zu zahlen.

Die Kl. behauptet, bei Abriß würde sie im Rahmen der Altschuldenhilfe von den laufenden Kreditverbindlichkeiten befreit. Bei dem Gebäude handele es sich um einen Plattenbau, der sich in einem erheblich minderwertigen Wohnumfeld befinde. Das Gebäude sei stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig, um die Wohnungen in dem Haus auf einen neuzeitlichen Standard zu bringen. Es sei u. a. notwendig, neue Fenster und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Elektrik sowie die Zu - und Abwasserleitungen einschließlich der Steigleitungen seien zu erneuern, eine Wärmeschutzfassade sei anzubringen. Auch aufgrund der Leerstandsituation und des permanenten Bevölkerungsrückganges sei nicht zu erwarten, daß bei Vornahme dieser Maßnahmen eine Vollvermietung möglich sei.

(...)

Die Bekl. behauptet, angemessener Ersatzwohnraum sei nicht zu beschaffen. (...)

Die Klage ist begründet.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. zu, denn das Mietverhältnis ist spätestens durch die Kündigung vom 2. 6. 2005 zum 28. 2. 2006 gemäß § 573 Abs. 1 BGB beendet worden.

Die Kündigung ist schriftlich erfolgt und ordnungsgemäß begründet. Der Angabe der Kündigungsfrist bedurfte es nicht.

Die Kl. hat in ihrer Kündigung dargelegt, daß sie das Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, abreißen will. Damit liegt eine Verwertungskündigung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht vor, denn ein ersatzloser Abriß eines Gebäudes stellt keine wirtschaftliche Verwertung, mit dem der innewohnende materielle Wert realisiert werden soll, im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Der Kl. steht ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB zur Seite. Unstreitig ist in dem streitgegenständlichen Haus lediglich die Wohnung des Bekl. vermietet. Ohne Berücksichtigung der Altschuldenlasten stehen den jährlichen Aufwendungen für Verwaltung- und Instandhaltungskosten sowie aufgrund des Leerstandes nicht umlegbarer Betriebskosten in Höhe von 4390,62 EUR lediglich Mieteinnahmen in Höhe von 1.789,80 EUR gegenüber. Dies entspricht einer Kostendeckung von lediglich 40 % und unter weiterer Berücksichtigung der Zins- und Tilgungsaufwendungen der Altschulden von 30 %.

Unstreitig hat die Kl. in ihrem gesamten Wohnungsbestand von 2.523 Wohnung einen Leerstand von 1.204 Wohnungen, mithin fast 50 % zu verzeichnen. Daß dieser erhebliche Leerstand der demografischen Entwicklung der Bevölkerung geschuldet ist, hat der Bekl. nicht bestritten. Aufgrund der prognostizierten weiteren demografischen Entwicklung der Bevölkerung ist ein weiterer erheblicher Bevölkerungsrückgang auch in Luckenwalde zu erwarten. Der Kl. hat mithin ein berechtigtes Interesse, ihren nicht mehr dem tatsächliche Wohnbedarf entsprechenden Wohnungsbestand auch durch Abriß zu reduzieren. Dabei ist die Entscheidung, welches Gebäude abgerissen werden soll, grundsätzlich dem Eigentümer vorbehalten.

Daß die Kl. dabei treuwidrig sachfremde Gesichtpunkte bei der Abrißentscheidung für das Haus (...) hat walten lassen, ist nicht ersichtlich.

Selbst wenn für das streitgegenständliche Haus durch die Kl. nicht berücksichtigte Mietinteressenten vorhanden waren, handelt die Kl. nicht treuwidrig, wenn sie im Hinblick auf die getroffenen Abrißentscheidung von einer weiteren Vermietung absieht und aufgrund des vorhandenen Leerstandes und des erforderlich erachteten Gebäudeabrisses nunmehr das Mietverhältnis mit dem Bekl. kündigt.

Selbst wenn der Bekl. meint, die weiteren Wohnungen des Hauses seien vermietbar, würde dies das durch den Bevölkerungsrückgang verursachte strukturelle Leerstandsproblem der Kl. nicht lösen, sondern ggf. denn Leerstand in anderen Gebäuden der Kl. erhöhen.

Nach der Entscheidung der Abrißnotwendigkeit für das Haus, in dem die Wohnung des Bekl. belegen ist, war die Kl. auch nicht mehr verpflichtet, eine weitere Vermietung vorzunehmen.

(...)

Selbst wenn die Kl. konkrete Kaufangebote im Hinblick auf den geplanten Abriß des Hauses abgelehnt haben sollte, läßt dies ihr berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung mit dem Bekl. nicht entfallen. Eine Verpflichtung der Kl. zur Veräußerung ihres Eigentums besteht nicht. Es ist gerichtsbekannt, daß über die Leerstandsproblematik bei der Kl. hinaus insbesondere in Luckenwalde ein erhebliches Überangebot an Wohnraum besteht. Es ist nachvollziehbar, daß eine langfristige Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes der Kl. nur bei Reduzierung des Wohnungsbestandes zu erreichen sein wird. Bei Verkauf von Gebäuden mit Wohnungsleerstand verschiebt sich der Wohnungsbestand lediglich auf andere Eigentümer. Bei ggf. Vermietung der freien Wohnungen durch einen neuen Eigentümer löst auch dies nicht das strukturelle Leerstandsproblem der Kl. und birgt die Gefahr, daß in anderen Gebäuden der Kl. Wohnungen aufgrund des Bevölkerungsrückganges und des Abzuges von Mietern nicht mehr vermietbar sind.

Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet für' den Bekl. auch nicht eine Härte, die Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen ist. (...)

Voraussetzung des § 574 Abs. 2 BGB ist es, daß es dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht möglich war, eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen. Diese Obliegenheit zur Suche nach Ersatzwohnraum beginnt grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung.

Den Umfang seiner Ersatzwohnraumbemühungen muß er darlegen und beweisen. Hierzu hat er substantiiert darzulegen, was er im einzelnen getan hat, um eine Ersatzwohnung zu erhalten. Hat der Mieter Kontakt zu einem Vermieter aufgenommen oder eine konkrete Wohnung besichtigt, so muß er auch darlegen, warum es nicht zur Anmietung der Wohnung gekommen ist (vgl. Schmidt-Futterer a. a. O. § 574 Rn 35) Dem genügt das Vorbringen des Bekl. nicht.

Angemessener Ersatzwohnraum muß grundsätzlich hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage seinen bisherigen Lebensumständen entsprechen. Es liegt auch einen zumutbare Bedingung hinsichtlich des Mietpreises vor, wenn die Miete dem Wert der Wohnung entspricht und der Mieter auf Grund seiner finanziellen Verhältnisse in der Lage ist, dem geforderten Mietpreis zu bezahlen. Den üblichen Neuvermietungspreis muß der Mieter dabei akzeptieren. (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 574 Rn. 33).

Zur Finanzierbarkeit der Miete ist zu berücksichtigen, das der Bekl. als Empfänger von Leitungen ALG II in diesem Rahmen auch Leistungen für angemessene Wohnkosten erhält.

(...)

Hinzu kommt, daß auch die Kl. dem Bekl. mehrere Wohnungen angeboten hat und auch dem Bekl. zusicherte, eine Wohnung zu der bisher vereinbarten Nettokaltmiete zu vermieten. Darüber hinaus hat die Kl. dem Bekl. die Zahlung von 6000 Euro angeboten.

Zur angebotenen Wohnung mit einer Gesamtfläche von 50,65 m2 und einer Gesamtmiete von 286,80 Euro hat der Bekl. lediglich dargelegt, sie befinde sich in einem Plattenbau. Die Art und Weise der Bauerrichtung macht jedoch eine Wohnung selbst nicht unzumutbar.

Andere Gründe, daß diese Wohnung nicht zumutbarer Ersatzraum wäre, hat der Bekl. nicht dargelegt. (...)

Das AG Luckenwalde hält die reine Abrißkündigung wird gerechtfertigt, wenn nur noch eine Wohnung in dem sonst leerstehenden Plattenbau vermietet ist, durch die Miete nur 40 % der Kosten gedeckt werden sowie der Vermieter in seinem gesamten Wohnungsbestand fast 50 % Leerstand zu verzeichnen hat, ohne daß der Vermieter nach seiner Abrißentscheidung auf Angebote zur Anmietung einzelner Wohnungen oder zum Kauf des gesamten Hauses einzugehen braucht.

Der Vermieter kündigte die einzige in seinem Plattenbau mit 6 Wohnungen noch vermietete Wohnung fristgemäß, weil er das Haus abreißen wollte. Zur Begründung seines berechtigten Interesses berief er sich darauf, daß durch die Miete nur 40 % der Kosten gedeckt wurden, er in seinem gesamten Wohnungsbestand fast 50 % Leerstand zu verzeichnen hatte und die Bevölkerungsentwicklung im Bereich der Stadt einen Rückgang von 15,1 % aufwies. Der Mieter widersprach der Kündigung mit der Begründung, es stehe kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung.

Das AG Luckenwalde hielt die Abrißkündigung aus den vom Vermieter angeführten Gründen für gerechtfertigt. Der Vermieter habe angesichts der Kostenunterdeckung, des der demographischen Bevölkerungsentwicklung geschuldeten Leerstandes und des zu erwartenden weiteren Bevölkerungsrückgangs ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Auf Kaufangebote habe er nach seiner Abrißentscheidung nicht mehr einzugehen brauchen, da sich dadurch der Wohnungsleerstand nur auf andere Eigentümer verlagern würde und letztlich auch Rückwirkungen auf die Vermietbarkeit der eigenen Wohnungen haben könne. Der Mieter könne sich auch auf eine nicht zu rechtfertigende Härte jedenfalls dann nicht berufen, wenn er als Empfänger von Leistungen nach ALG II auch angemessene Wohnkosten ersetzt erhalte und die Miete der angebotenen Wohnung deren Wert entspreche.

Die Entscheidung liegt auf der Linie des BGH, der in seinem Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03 - (GE 2004, 611 f.) in dem ersatzlosen Abriß eines Gebäudes zwar keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesehen, aber ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB angenommen hat. Dies entsprach auch der Auffassung in der Literatur, daß zur Vermeidung von Leerstandskosten gem. § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden könne (vgl. u. a. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 278 m. w. N.).