Kündigung wegen Eigenbedarfs

Kündigung wegen Eigenbedarfs; unberücksichtigtes Mietervorbringen bei vorgeschobenem Eigenbedarf; Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör

1. Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, so lässt das auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war.

2. Bei der Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung muss das Gericht sämtlichen vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten nachgehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Vermieters begründen, denn vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Der Nichtzulassungsbeschwerde ist stattzugeben, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO, § 544 Abs. 6 und 7 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch des Kl. auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in mehreren Punkten in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Dies führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur teilweisen Aufhebung des angefochtenen Urteils und in diesem Umfang zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

II. 2 1. Der Bekl. hat das Mietverhältnis mit dem Kl. mit Schreiben vom 30. April 2007 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass seine Schwester nebst Ehemann und Kindern in die bisher vom Kl. bewohnte Erdgeschosswohnung der Villa einziehen wolle. Außerdem wolle seine Mutter mit ihrem Lebensgefährten das noch auszubauende und mit der Erdgeschosswohnung zu verbindende Souterrain beziehen. Das Berufungsgericht hat diesen Nutzungswunsch des Bekl. nach Vernehmung der vom Bekl. benannten Zeugen G. und B. H. (Schwester und Mutter des Bekl.) für bewiesen erachtet. Dabei hat es das rechtliche Gehör des Kl. verletzt, weil es die gegenbeweislich vom Kl. benannten Zeugen nicht vernommen und den Vortrag des Kl., dass der vom Bekl. geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken nicht genehmigungsfähig und die beabsichtigte Nutzung deshalb nicht realisierbar sei, in seinem Kern nicht gewürdigt hat.

3 2. Das Gebot des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, so lässt das auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (BVerfGE 86, 133, 145 f.; BGH, Beschluss vom 6. April 2009 - II ZR 117/08, NJW 2009, 2139 Rn. 2, 5 f.). Bei der Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung muss das Gericht sämtlichen vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten nachgehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Vermieters begründen, denn vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz (BVerfG, NJW-RR 1995, 392 f.).

4 a) Der Kl. hat geltend gemacht, der Lebensgefährte der Mutter des Bekl., Herr Dr. K., sei selbst pflegebedürftig und beabsichtige nicht, seinen bisherigen Wohnsitz in K. aufzugeben und zur Familie seiner Lebensgefährtin in eine Souterrainwohnung nach B. zu ziehen. Zum Beweis hat er sich auf dessen Zeugnis berufen. Ferner hat der Kl. behauptet, dass der Bekl. die gesamte Villa auch noch nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zum Verkauf angeboten habe. Dazu hat er vorgetragen, dass sich der Zeuge Ka. für das Objekt interessiert und am 17. September 2007 mit dem Zeugen A., einem Makler, darüber gesprochen habe; dieser habe sich durch Rücksprache mit dem Bekl. vergewissert, dass die Villa insgesamt zum Verkauf stehe, und dem Zeugen Ka. sodann ein Exposé übersandt. Auch der vom Bekl. beauftragte Parkettleger habe gegenüber der Zeugin D. P. bei einem Gespräch am 27. August 2009 angegeben, dass nach den Angaben des Bekl. die gesamte Villa veräußert werden solle.

5 Mit den in das Wissen der benannten Zeugen gestellten Behauptungen zu den Verkaufsabsichten des Bekl. und der fehlenden Umzugsabsicht des Lebensgefährten der Mutter des Bekl. hat der Kl. die Ernsthaftigkeit des vom Bekl. geltend gemachten Eigennutzungswunsches in Frage gestellt; es handelt sich dabei um das zentrale Verteidigungsvorbringen des Kl. gegen die Widerklage. Damit hätte sich das Berufungsgericht auseinandersetzen und die angebotenen Beweise erheben müssen.

6 b) Zu dem vom Bekl. geplanten Ausbau des Souterrains zu Wohnzwecken hat der Bekl. unter Berufung auf eine vom zuständigen Bezirksamt als Baugenehmigungsbehörde einzuholende Auskunft vorgetragen, diese Planung sei unter anderem deshalb nicht genehmigungsfähig, weil die Oberkante des Geländes vor den Fenstern ca. 80-90 cm über dem Fußboden der Räume liege; das Souterrain sei als Kellergeschoss zu qualifizieren, in dem eine Wohnnutzung nicht zulässig sei. Ergänzend hat der Kl. - zutreffend - darauf hingewiesen, dass die vom Bekl. mit der Berufungsbegründung vorgelegten Unterlagen (nur) eine Baugenehmigung für die Wiederherstellung einer Treppe vom Souterrain zum Erdgeschoss enthielten, nicht aber eine Genehmigung zum Ausbau des Souterrains zu Wohnzwecken. Über dieses ebenfalls zentrale Verteidigungsvorbringen des Kl. hat sich das Berufungsgericht in gehörswidriger Weise hinweggesetzt, indem es nur auf die Baugenehmigung für die Innentreppe abgestellt und angenommen hat, es bestünden keine konkreten Zweifel an der Durchführbarkeit der vom Bekl. geplanten Umbaumaßnahmen und der Nutzung auch des Souterrains als Wohnraum.

Das Instanzgericht muss sämtlichen vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten nachgehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Vermieters begründen, weil vorgeschobene Kündigungen keinen Schutz verdienen.

Der Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt und zur Begründung angeführt, dass seine Schwester nebst Ehemann und Kindern in die bisher vom Mieter bewohnte Erdgeschosswohnung der Villa einziehen wolle. Außerdem würde seine Mutter mit ihrem Lebensgefährten das noch auszubauende und mit der Erdgeschosswohnung zu verbindende Souterrain beziehen. Das Berufungsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben und den Nutzungswunsch des Vermieters nach Vernehmung der von diesem benannten Zeugen (Schwester und Mutter des Vermieters) als bewiesen erachtet. Vom Mieter benannte Zeugen mit dem Vortrag, dass der geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken bauaufsichtlich nicht genehmigungsfähig und die beabsichtigte Nutzung deshalb nicht realisierbar sei, waren nicht vernommen worden. Der Mieter hatte außerdem vorgetragen, dass der beklagte Vermieter noch nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung die gesamte Villa zum Kauf angeboten habe und benannte dafür auch Zeugen. Die Revision wurde nicht zugelassen, was zur Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung in die Instanz zurück. Das Berufungsgericht habe den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Gehe ein Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung sei, lasse das auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert gewesen sei.

Bei der Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung müsse das Gericht sämtlichen vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten nachgehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Vermieters begründen, weil vorgeschobene Kündigungen keinen Schutz verdienten.

Der Mieter habe vorliegend geltend gemacht, der Lebensgefährte der Mutter des Vermieters sei selbst pflegebedürftig und beabsichtige nicht, seinen bisherigen Wohnsitz aufzugeben und zur Familie seiner Lebensgefährtin in eine Souterrainwohnung zu ziehen. Zum Beweis habe er sich auf dessen Zeugnis berufen.

Ferner habe der Mieter unter Beweisantritt behauptet, dass der Vermieter die gesamte Villa auch noch nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zum Verkauf angeboten habe.

Mit den in das Wissen der benannten Zeugen gestellten Behauptungen zu den Verkaufsabsichten des Vermieters und der fehlenden Umzugsabsicht des Lebensgefährten der Mutter habe der Mieter die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter geltend gemachten Eigennutzungswunsches in Frage gestellt; es handele sich dabei um das zentrale Verteidigungsvorbringen des Mieters. Damit hätte sich das Berufungsgericht auseinandersetzen und die angebotenen Beweise erheben müssen.