Kündigung wegen Eigenbedarfs

Kündigung wegen Eigenbedarfs; Räumungsvergleich; kein Schadensersatzanspruch

Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, bestreitet sodann der Mieter den behaupteten Kündigungsgrund und schließen die Parteien schließlich unter Aufrechterhaltung ihrer wechselseitigen Standpunkte einen außergerichtlichen oder gerichtlichen Vergleich, in dem sich der Mieter zur vorzeitigen Räumung bei Erbringung einer nicht unbedeutenden Gegenleistung durch den Vermieter (beispielsweise: Zahlung eines Abstandsbetrages oder Verzicht auf Schönheitsreparaturen) verpflichtet, so steht dem Mieter nach Räumung auch dann kein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, wenn sich nachträglich herausstellt, daß der Eigenbedarf des Vermieters bis zum Abschluß des Vergleichs nicht bestanden hat, sofern durch den Vergleich gerade der Streit darüber beigelegt worden ist, ob der behauptete Eigenbedarf gegeben war.

Die Frage, ob und wann dies der Fall ist, richtet sich nach den jeweils umfassend zu würdigenden Umständen des Einzelfalles und ist daher einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

I. Die Kl. begehren von der Bekl. Schadensersatz wegen einer Eigenbedarfskündigung, bei der nach dem Vortrag der Kl. der Eigenbedarf der Bekl. nur vorgetäuscht war. Sie hatten mit Mietvertrag vom 29.7.1974 zum 1.1.1995 von den Bekl. im Haus eine Dreizimmerwohnung im zweiten Obergeschoß gemietet. Durch Anwaltsschreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 30.3.1990 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis mit den Kl. zum 31.3.1991. Durch weiteres Anwaltsschreiben vom gleichen Tag kündigten sie das Mietverhältnis mit einem anderen Mieter - dem Zeugen X. - einer Wohnung im selben Haus zum 31.12.1990. Beide Kündigungen waren damit begründet, daß die beiden im Jahre 1961 geborenen Töchter der Bekl. - die Zeuginnen Y. und Z. -, die bisher in Göttingen wohnten, in Melsungen arbeiten und mit ihren jeweiligen Verlobten in die gekündigte Wohnung einziehen wollten. Daraufhin schalteten die Kl. zu ihrer Rechtsberatung den örtlichen Mieterverein ein. Dieser schrieb namens der Kl. unter dem 4.5.1990 an die Prozeßbevollmächtigten der Bekl., die Kl. hätten erhebliche Bedenken gegen die Wirksamkeit der Kündigung. Die Bedenken wurden mit dem Vortrag begründet, die Kl. hätten einen Mietvertrag mit der Firma N. geschlossen, der noch immer bestehe. Im übrigen benötigten die beiden Töchter der Bekl., deren Verlobte nicht zu den Familienangehörigen i. S. des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zählten, nur eine Wohnung, während die Bekl. zwei Wohnungen des Hauses gekündigt hätten. In dem Schreiben vom 4.5.1990 heißt es weiter:

"Ungeachtet dieser Bedenken bezüglich der Wirksamkeit der Kündigung sind unsere Mitglieder aber bereit, das Mietverhältnis zu beenden. Unseren Mitgliedern ist eine andere Wohnung angeboten worden, die zum 31.7.1990 angemietet werden kann.

Wir bitten um Mitteilung, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt einvernehmlich beendet werden kann. Es ist sicherlich nur zu verständlich, daß von unseren Mitgliedern für die Bereitschaft, die Wohnung Ihrer Mandantschaft ohne eine diesbezügliche Rechtspflicht zur Verfügung zu stellen, eine Gegenleistung erwartet wird. Dies kann beispielsweise in Erstattung der Umzugskosten oder in Verzicht auf die Schönheitsreparaturen bestehen. Wir bitten um Mitteilung, ob das Mietverhältnis auf dieser Basis einvernehmlich beendet werden kann. Die Angelegenheit eilt, weil die angebotene Wohnung unseren Mitgliedern nur für wenige Tage reserviert worden ist."

Auf dieses Schreiben ließen die Bekl. durch ihre jetzigen Prozeßbevollmächtigten unter dem 17.5.1990 wie folgt erwidern:

"Grundsätzlich ist unsere Mandantschaft bereit, das Mietverhältnis einvernehmlich bis zum 31.7.1990 aufzuheben.

Dies ist verbunden mit einem Verzicht auf die Schönheitsreparaturen, wobei allerdings das Recht vorbehalten bleibt, Schadensersatzansprüche für solche Schäden zu stellen, die nicht dem üblichen und normalen Abnutzungsgrad entsprechen.

Mit dieser Annahme des Angebots auf Aufhebung des Mietvertrages zum 31.7.1990 sollte jede weitere Auseinandersetzung sich erübrigen. Allerdings möchten wir vorsorglich darauf hinweisen, daß die ausgesprochene Kündigung auf jeden Fall gerichtlich durchsetzbar wäre."

Die gerichtliche Durchsetzbarkeit des Räumungsbegehrens ließen die Bekl. mit dem Vortrag begründen, das Mietverhältnis der Kl. sei bereits vor Jahren auf die Bekl. übergeleitet worden. Jede ihrer beiden Töchter benötige eine Wohnung, zumal sie schon jetzt in jeweils eigenen Wohnungen mit ihren Verlobten bzw. Lebensgefährten wohnten.

Am 31.7.1990 zogen die Kl. aus der von ihnen innegehabten Wohnung aus und gaben sie an die Bekl. zurück. Die Bekl. ließen die Wohnung renovieren und vermieteten sie ab 1.11.1990, aber nicht an eine ihrer beiden Töchter, sondern an andere Mieter. Der Zeuge X. zog aus seiner Wohnung im September 1990 aus.

Die Kl. haben mit ihrer gegen die Bekl. gerichteten Klage Ersatz eines Teils des Schadens gefordert, der ihnen infolge der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung der Bekl. durch den Umzug entstanden sei. Den Schaden haben sie auf insgesamt 8.950 DM beziffert. Hiervon haben sie aus Kostengründen nur einen Teilbetrag von 1.280 DM mit der Klage geltend gemacht. Sie haben vorgetragen, die Bekl. hätten den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, weil die beiden Töchter nie die Absicht gehabt hätten, nach V. zu ziehen. Demgegenüber haben die Bekl. behauptet, ihre beiden Töchter hätten sich entgegen ihrer ursprünglichen Absicht erst lange nach dem Auszug der Kl. entschlossen, anderweitig Wohnraum zu nehmen. Die beiden Töchter hätten sie jedenfalls erst nach dem 31.7.1990 von der Änderung ihrer Entschlüsse unterrichtet. Hiervon abgesehen seien Schadensersatzansprüche der Kl. auch wegen des außergerichtlichen Vergleichs der Parteien ausgeschlossen.

Das Amtsgericht Kassel hat nach Vernehmung der beiden Töchter der Bekl. und des früheren Mieters als Zeugen die Schadensersatzklage durch Urteil vom 24.6.1992 mit der Begründung abgewiesen, die Beweisaufnahme habe ergeben, daß der mit der Kündigung vom 30.3.1990 geltend gemachte Eigenbedarf damals tatsächlich bestanden habe und erst nach dem Auszug der Kl. weggefallen sei. Gegen dieses ihnen am 14.7.1992 zugestellte Urteil haben die Kl. am 5.8.1992 Berufung eingelegt, mit der sie ihren im ersten Rechtszug geltend gemachten Anspruch weiterverfolgen. Sie haben die Beweiswürdigung des Amtsgerichts angegriffen und unter Beweisantritt vorgetragen, die Bekl. hätten den Mietern, die am 1.11.1990 in die bis zum 31.7.1990 von den Kl. genutzte Wohnung eingezogen seien, schon vor dem Auszug der Kl. zugesichert, sie würden nach dem Auszug der Kl. die Wohnung bekommen. Sie haben ferner jetzt eine weitere Zeugin für ihre Behauptung benannt, die Töchter der Bekl. hätten nie die Absicht gehabt, in eine Wohnung im Haus der Bekl. in V. einzuziehen.

Die mit dem Rechtsmittel der Kl. befaßte 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel ist der Ansicht, die Parteien hätten sich auf Grund des Schriftwechsels im Mai 1990 über die Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Vergleich nach § 779 BGB geeinigt, der die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der Kl. wegen von den Bekl. vorgetäuschten Eigenbedarfs in jedem Fall ausschließt. Sie hat durch Beschluß vom 21.1.1993 dem Oberlandesgericht - wegen grundsätzlicher Bedeutung, hilfsweise wegen Abweichung von den Rechtsentscheiden des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7.10.1981 (NJW 1982, 54 = WuM 1982, 11 = ZMR 1982, 50 = DWW 1982, 119 = GE 1981, 1109 = RES I § 564 b BGB Nr. 10) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 25.5.1982 (BayObLGZ 1982, 217 = NJW 1982, 2003 = MDR 1982, 939 = WuM 1982, 203 = ZMR 1982, 277 = RES II § 564 b BGB Nr. 1) - folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs dann ausgeschlossen, wenn er die Gründe einer vom Vermieter ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung außergerichtlich bestritten hat, die Parteien alsdann aber das Mietverhältnis unter Wahrung ihrer gegensätzlichen Rechtsstandpunkte gegen Vereinbarung einer nicht unbedeutenden Leistung des Vermieters an den Mieter einvernehmlich beendet haben?"

Den Parteien ist vom Landgericht Gelegenheit gegeben worden, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 ZPO zulässig.

Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Wohnraummietverhältnis. Sie ist für die vom Landgericht zu treffende Entscheidung des Rechtsstreits erheblich. Bei dieser Beurteilung ist der Senat an die Rechtsauffassung, welche das Landgericht in dem Vorlagebeschluß vertritt, gebunden, sofern sich diese nicht als eindeutig unhaltbar erweist (Senat, Rechtsentscheid vom 25.6.1992 - 20 REMiet 7/91 -, NJW 1992, 2300 = MDR 1992, 964 = WuM 1992, 421 = DWW 1992, 335). Die Erheblichkeit wird auch nicht vom Vortrag der Kl. beeinträchtigt, wonach zum einen die beiden Töchter der Bekl. nie die Absicht gehabt hätten, in eine Wohnung des in V. gelegenen Hauses der Bekl. einzuziehen, und zum anderen die Bekl. schon vor dem 31.7.1990 die bis dahin von den Kl. innegehaltene Wohnung den Personen versprochen haben, die dann am 1.11.1990 eingezogen sind. Diese Behauptungen sind bestritten. Wird die vorgelegte Rechtsfrage bejaht, so kommt ihnen keine Erheblichkeit zu und die angebotenen Beweise brauchen nicht erhoben zu werden.

Die grundsätzliche Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage ergibt sich daraus, daß sie unzweifelhaft eine unbestimmte Vielzahl von Fällen betrifft, die gleich oder ähnlich liegen. Sie ist bereits in einer beachtlichen Anzahl amts- und landgerichtlicher Entscheidungen mit unterschiedlichen Ergebnissen angesprochen worden (AG Lechenich/Erftstadt, WuM 1985, 119; LG Saarbrücken, WuM 1989, 251; AG Hamburg-Harburg, WuM 1989, 391; LG Osnabrück, WuM 1990, 435; LG Köln, ZMR 1990, 382 = DWW 1990, 210; LG Saarbrücken, WuM 1992, 20; LG Mosbach, WuM 1992, 192; LG Tübingen, WuM 1993, 353; LG Berlin, ZMR 1994, 18). Auch im mietrechtlichen Schrifttum wird sie widersprüchlich erörtert (vgl. Sternel, MDR 1976, 265/267 und Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rn. 470; Barthelmess, 2. WKSchG/MHG, 4. Aufl., § 564 b BGB Rn. 253; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 564 b BGB Rn. 92; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., § 564 b BGB Rn. 612; Franke in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 564 b BGB Anm. 57; Harke, ZMR 1991, 81/93 zu 10 b; Ostermann, WuM 1992, 342/345). Die Vorlagefrage ist bisher, soweit ersichtlich, noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht lediglich ihrem Inhalt nach. Der Senat ist mit dem Landgericht der Meinung, daß sie durch die oben erwähnten Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7.10.1981 und des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 25.5.1982 nicht beantwortet wird. In den diesen Rechtsentscheiden zugrunde liegenden Fällen hatten die Vertragsparteien den jeweiligen Mietvertrag zwar auch einvernehmlich aufgehoben. In beiden Fällen aber hatte der Vermieter keine Gegenleistung erbracht, so daß ein Nachgeben auf seiner Seite nicht gegeben war, das den Schluß hätte nahelegen können, der Mieter habe seinerseits auf Schadensersatzansprüche verzichtet. Die Vorlagefrage ist schließlich nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt (vgl. BayObLGZ 1992, 100/105).

III. In der Sache beantwortet der Senat die vorgelegte Rechtsfrage wie aus den Entscheidungssätzen ersichtlich. Diese entsprechen zwar nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Die Vorlagefrage kann aber vom zuständigen Oberlandesgericht berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn dies zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLGZ 1989, 406 = WuM 1989, 612 = ZMR 1990, 179 = RES VII § 564 c BGB Nr. 2; BayObLG, WuM 1992, 52 = ZMR 1992, 144 = DWW 1992, 104).

So verhält es sich hier. Die Fragestellung des Landgerichts ist zu weit gefaßt und läßt sich nicht eindeutig beantworten. Die Gründe, mit denen ein Mieter die Wirksamkeit der von seinem Vermieter ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung bestreitet, können nämlich verschiedener Art sein. So kann beispielsweise der Mieter davon absehen, die Richtigkeit der vom Vermieter für die Eigenbedarfskündigung aufgestellten tatsächlichen Behauptungen zu bestreiten, und sich darauf beschränken, die aus dem Vortrag des Vermieters von diesem abgeleitete Rechtsfolge anzuzweifeln. In diesem Fall wird allein über Rechtsansichten gestritten. Der Mieter kann aber auch oder nur die vom Vermieter behaupteten tatsächlichen Umstände bestreiten, insbesondere die vom Vermieter behauptete Eigenbedarfslage mit dem Einwand, diese sei bloß vorgetäuscht (vgl. LG Köln und LG Tübingen, jeweils aaO.; Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl. Rn. 470). Je nach der jeweiligen Konstellation des Falles wird die Geschäftsgrundlage eines vorgerichtlich oder gerichtlich abgeschlossenen Vergleichs zwischen den Mietvertragsparteien eine andere sein (siehe dazu auch Pankow, Die Beseitigung des Räumungsvergleichs bei Zweifeln am Eigenbedarf, NJW 1994, 1182/1184/1185 zu III 2 a und 3 a). Deshalb hat der Senat die Vorlagefrage nur in der präzisierten Form, wie sie sich aus den Entscheidungssätzen ergibt, zugelassen.

Kündigt der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Mietverhältnis schuldhaft ohne Grund, so ist er dem Mieter wegen positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet (BGHZ 89, 296/302 = NJW 1984, 1028 = MDR 1984, 571 = ZMR 1984, 163). Spricht also der Vermieter von Wohnraum eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, obwohl dieser Kündigungsgrund nach den tatsächlichen Gegebenheiten nicht vorliegt, so macht er sich gegenüber dem Mieter dann schadensersatzpflichtig, wenn dieser auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters vertraut und auszieht. Dem steht die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages in der Regel nicht entgegen (OLG Karlsruhe und BayObLG, jeweils aaO.). Der Zurechnungszusammenhang wird dadurch nicht unterbrochen.

Etwas anderes ist allerdings in Erwägung zu ziehen, wenn die Parteien des Mietvertrages sich über die Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Vergleich nach § 779 BGB einigen. Ob die vergleichsweise Einigung zur Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen vorgetäuschtem Eigenbedarf und dem bei dem Mieter eingetretenen Schaden führt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Hierbei kommt es insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien "als feststehend zugrunde gelegt" haben, ob sie also durch gegenseitiges Nachgeben nur den Streit hinsichtlich der Schlüssigkeit und der Beweisbarkeit des Eigenbedarfstatbestandes oder auch den Streit darüber beseitigen wollten, ob die vom Vermieter behauptete Bedarfslage besteht und ob sie nur vorgetäuscht war. Nur in dem letzten Fall kann in dem Abschluß des Vergleichs die Erklärung des Verzichts auf Schadensersatzansprüche durch den Mieter gesehen werden. Es ist also stets anhand der Umstände des Einzelfalles umfassend zu prüfen und darüber zu entscheiden, ob durch den Abschluß des Vergleichs nachträgliche Schadensersatzansprüche des Mieters ausgeschlossen sind. Die Frage, ob und wann dies der Fall ist, liegt auf tatsächlichem Gebiet und ist daher einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (Senat, Rechtsentscheid vom 25.6.1992 - 20 REMiet 7/92 -, NJW 1992, 2300 = aaO.).

Ein Vermieter, der zu Unrecht wegen Eigenbedarfs kündigt, kann sich schadensersatzpflichtig machen. Umstritten ist, ob das auch dann gilt, wenn mit dem Mieter ein Räumungsvergleich zustande gekommen ist.

In seinem Rechtsentscheid vom 6. September 1994 meinte das OLG Frankfurt/Main, das komme darauf an. Wenn der Vergleich auch die Frage betreffe, ob überhaupt ein Eigenbedarf des Vermieters vorlag oder ob dieser nur vorgetäuscht war, müsse es dabei bleiben und ein späterer Schadensersatzanspruch des Mieters sei ausgeschlossen.

Auch wenn das Gericht meint, dies sei eine Frage des Einzelfalls, wird man für die Praxis davon ausgehen können, daß in der Regel ein gerichtlicher oder außergerichtlicher Räumungsvergleich nach einer Eigenbedarfskündigung auch und gerade die Frage betrifft, ob ein Eigenbedarf vorliegt. Spätere Schadensersatzansprüche des Mieters, wenn der Vermieter doch nicht selbst in die Wohnung einzieht, scheiden dann aus.