Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Vorschrift des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB findet auf eine Kündigung des Vermieters gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziffer 1 BGB Anwendung.

I. Das Landgericht Paderborn hat dem Senat mit Beschluß vom 7. November 1991 die folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Findet die Vorschrift des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB Anwendung auf eine Kündigung des Vermieters gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziff. 1 BGB?"

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der 87jährige Bekl. bewohnt in dem Hause der Kl. mit nur zwei Wohnungen seit über 20 Jahren als Mieter die Dachgeschoßwohnung. Die jetzt 72jährige Kl., die mit einer berufstätigen Tochter in der Erdgeschoßwohnung lebt, kündigte im September 1989 das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1990 gemäß § 564 b Abs. 4 BGB mit der Angabe, die Kündigung werde nicht auf § 564 b Abs. 1 BGB gestützt und brauche daher nicht näher begründet zu werden; dem Hinweis auf Möglichkeit, Form und First des Kündigungswiderspruchs nach § 556 a BGB fügte sie für den Fall des Widerspruchs die Erklärung hinzu, daß sie sich aus folgenden Gründen zur Kündigung veranlaßt sehe: "Eigenbedarf". Nach begründetem Widerspruch des Bekl. im März 1990 ließ die Kl. mitteilen, sie benötige die Dachgeschoßwohnung für die Familie ihrer anderen, nicht berufstätigen Tochter, auf deren Hilfe sie wegen ihrer schweren Erkrankung angewiesen sei.

Das Amtsgericht hat nach Zeugenvernehmung und Einholung von amts-ärztlichen Gutachten zu den von beiden Parteien behaupteten Krankheiten die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, wegen der Erkrankungen und des hohen Lebensalters des Bekl. bedeute die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte, die auch unter Würdigung des Interesses der Kl., wegen ihrer Krankheiten eine Hilfsperson im Hause zu haben, nicht zu rechtfertigen sei.

Das Landgericht, bei dem die Bekl. Berufung eingelegt hat, mißt der Vorlagefrage grundsätzliche Bedeutung zu und hält sie für entscheidungserheblich, weil nach seiner Auffassung die Kl. infolge ihrer Krankheit ein berechtigtes Interesse daran habe, daß ihre nicht berufstätige Tochter als Hilfsperson die zweite Wohnung beziehe, diese im Kündigungsschreiben nicht dargelegten, damals aber bereits vorhandenen Gründe gegenüber den von dem Bekl. geltend gemachten gleichwertig und deshalb im Rahmen einer nach § 556 a Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung zugunsten der Kl. ausschlaggebend seien.

Nach Meinung des Landgerichts ist die vorgelegte Frage zu verneinen.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 2. Hs. ZPO zulässig.

1. Die vorgelegte Frage ist entscheidungserheblich.

Das Landgericht geht bedenkenfrei davon aus, daß die Klage nicht etwa deshalb unbegründet ist, weil die Kl. nach der Behauptung des Bekl. sowohl bei Abschluß des schriftlichen Mietvertrages als auch später zugesichert haben soll, er werde aus der Wohnung nicht ausziehen müssen. Es ist schon zweifelhaft, ob die Parteien damit eine rechtsverbindliche Vereinbarung getroffen haben. Im übrigen bedarf ein Vertrag, der die Kündigung für die Lebenszeit des Mieters ausschließt (§ 567 S. 2 BGB), gemäß §§ 556 S. 1, 580 BGB der Schriftform (BGH NJW 1958, 2062, Palandt-Putzo, 51. Aufl. § 556 Rdn. 7; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 567 Rdn. 3).

Bedenken gegen die Auffassung des Landgerichts, die Kl. habe gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziffer 1 BGB gekündigt, bestehen ebenfalls nicht. Aus ihrer abschließenden Erklärung in dem Kündigungsschreiben, sollte der Bekl. der Kündigung nach § 556 a BGB widersprechen, so weise sie jetzt schon darauf hin, daß sie sich aus dem Grund "Eigenbedarf" zur Kündigung veranlaßt sehe, ergibt sich, daß die Kl. nur im Hinblick auf ein Fortsetzungsverlangen des Bekl. eine zusätzliche Information geben, nicht aber für den Fall des Widerspruchs eine Kündigung nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen wollte. Mangels einer solchen Kündigungserklärung bedarf es auch keiner Prüfung, ob und unter welchen Voraussetzungen bei einer Verknüpfung mit einer Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB die letztere als unwirksam anzusehen ist (vgl. dazu OLG Karlsruhe [RE] NJW 1982, 391; OLG Hamburg [RE] NJW 1983, 182; Sternel, Miet-recht, 3. Aufl., IV 245; Soergel/Kummer, 11. Aufl., § 564 b Rdn. 13; Münch-Komm (MK)-Voelskow, 2. Aufl., § 564 b Rdn. 36; Barthelmess, Kommentar zum 2. WKSchG und zum MHG, 4. Aufl., § 564 b Rdn. 179; Schubert WuM 1975, 1, 3; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B (698). Aus der Erörterung einer Eigenbedarfskündigung in dem Vorlagebeschluß ergibt sich auch nicht, daß das Landgericht davon ausgehen will, es sei eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB miterklärt worden; hierbei handelt es sich offensichtlich nur um Hilfsüberlegungen zur Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage. Die Erklärung der Kl., Grund für die Kündigung sei Eigenbedarf, macht die Beantwortung der Frage nicht entbehrlich.

Die Auffassung des Landgerichts, trotz dieses Hinweises seien die erst später vorgetragenen Umstände für das Interesse der Kl., die Dachgeschoßwohnung freizubekommen, bei einer nach § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB vorzunehmenden Abwägung nicht zu berücksichtigen, wenn § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB Anwendung finde, ist frei von Rechtsfehlern. Um dieser Vorschrift zu genügen, hat der Vermieter einen identifizierbaren, von anderen unterscheidbaren Sachverhalt durch Mitteilung konkreter Tatsachen anzugeben (BayObLG [RE] NJW 1981, 2197; BayObLG [RE] ZMR 85, 96, OLG Karlsruhe WuM 1989, 124; LG Essen WuM 73, 163). Denn mit der Bestimmung des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB als ergänzender Regelung zu der Vorschrift des § 564 a Abs. 1 S. 2 BGB soll erreicht werden, daß der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. Begründung der Bundesregierung zum Entwurf des Gesetzes über die Verbesserung des Miet-rechtes, BT-Drucksache VI/1549, S. 6/7; Schmidt-Futterer WuM 72, 37; Schmidt-Futterer/Blank, B 329; Barthelmess, § 564 b Rdn. 174, 188). Die dazu erforderlichen Informationen erhält der Mieter durch den bloßen Hinweis, es bestehe Eigenbedarf, nicht. Denn damit ist für ihn nicht erkennbar, für wen und aus welchen Gründen die Wohnung benötigt wird, so daß er das Erlangungsinteresse des Vermieters weder prüfen noch widerlegen und das Gegengewicht seiner Bestandsinteressen auch nicht einschätzen kann; entgegen dem Zweck der Regelung des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB könnte der Mieter außerdem nicht darauf vertrauen, der Vermieter sei mit Eigenbedarfsinteressen ausgeschlossen, die nicht Anlaß der Kündigung, aber bei ihrer Erklärung bereits vorhanden waren.

Auch die vom Landgericht beabsichtigte Wertung der Interessen der Parteien ist nicht erkennbar unrichtig.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Obwohl die veröffentlichte Rechtsprechung - soweit ersichtlich - diese Frage noch nicht diskutiert hat, kann unterstellt werden, daß sie in Rechtsstreitigkeiten nach einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziffer 1 BGB wiederholt auftritt.

In der Literatur wird sie übereinstimmend bejaht (Lutz DWW 1974, 272, 273; ders. DWW 1975, 6; H. J. Vogel JZ 1975, 73, 76; Schubert a.a.O.; Löwe NJW 1975, 9, 12; Korff DWW 1978, 28; Schmidt-Futterer ZMR 1976, 97, 99; Schmidt Futterer/Blank, B 329; Sternel IV 217, 236, 247, 249, 301; Staudinger-Sonnenschein, 12. Aufl., § 556 a Rdn. 46; ders. in Miete § 556 a Rdn. 27; MK-Voelskow §§ 556 a - 556 c Rdn. 27; § 564 b Rdn. 38; Barthelmess, § 564 b Rdn. 187 bis 190; Erman-Schopp, 8. Aufl., § 564 b Rdn. 13 a. E; Jauernig-Teichmann, BGB-Kommentar, 6. Aufl., § 564 b Anm. 4; Bub/Treier/Grapentin IV 100; Palandt-Putzo, § 564 b Rdn. 63; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Bd. 5, § 564 b Anm. 47.1, 47.8). Da das Landgericht davon abweichend die Frage verneinen will, besteht bereits jetzt die Gefahr unterschiedlicher Gerichtsentscheidungen, so daß ein Rechtsentscheid, der - soweit ersichtlich - hierzu noch nicht erlassen wurde, zur Wahrung der Rechtssicherheit erforderlich ist.

III. Die vorgelegte Frage ist wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu beantworten.

Nach § 564 b Abs. 5 BGB findet § 556 a BGB bei einer Kündigung des Vermieters gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziff. 1 BGB Anwendung. Die Bestimmung, daß weitergehende Schutzrechte des Mieters unberührt bleiben, ist bewußt hinter Abs. 4 des § 564 b BGB eingefügt worden, um auch die dort geregelten Tatbestände u. a. der Schutzvorschrift des § 556 a BGB zu unterstellen (Vogel JZ 1975, 73, 76, Fn. 23; Schubert WuM 1975, 1, 3; MK-Voelskow, § 564 b Rdn. 38). Eine unterschiedliche Geltung der Mieterschutzrechte bei Kündigungen gemäß § 564 b Abs. 1 BGB einerseits und gemäß § 564 b Abs. 4 BGB andererseits ist nach dem klaren Wortlaut des § 564 b Abs. 5 BGB nicht vorgesehen. Eine - im Wege ergänzender Gesetzesauslegung zu ermittelnde - Notwendigkeit, hiervon abweichend die von dem Landgericht für erforderlich erachtete Ausnahme zuzulassen, besteht nicht.

Der mit § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB auf den Vermieter ausgeübte Zwang, bereits im Kündigungsschreiben sein Interesse an der Vertragsbeendigung anzugeben, steht nicht im Gegensatz zu der Zielsetzung der Vorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB, ihm eine gegenüber § 564 b Abs. 1 BGB erleichterte Kündigungsmöglichkeit zu geben.

Mit der Einführung des § 564 b in das Bürgerliche Gesetzbuch durch das 2. WKSchG vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) hat der Gesetzgeber die mit dem 1. WKSchG vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839) bis zum 31. Dezember 1974 befristete Beschränkung der Kündigungsrechte der Wohnraumvermieter zum Dauerrecht entwickelt. Indem das Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 BGB a. F. (jetzt: S. 1 Ziffer 1) nicht den besonderen Voraussetzungen gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 BGB unterworfen wurde, ist nur insoweit eine Privilegierung vorgenommen, im übrigen jedoch die Rechtslage beibehalten worden, die vor dem 2. WKSchG sowie vor und während der Geltung des 1. WKSchG nach den Vorschriften des BGB bestand. Weil danach das Vorhandensein von Kündigungsgründen grundsätzlich nur im Rahmen der Sozialklausel des § 556 a BGB von Bedeutung sein sollte, ist die mit dem Gesetz über die Verbesserung des Mietrechts vom 4. November 1971 (BGBl. I, S. 1745) eingeführte Bestimmung des § 564 a Abs. 1 S. 2 BGB zur Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben zwar bewußt als Sollvorschrift gefaßt, ihr aber gleichzeitig die Vorschrift des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB zur Seite gestellt worden, um dennoch zu erreichen, daß der Mieter von Anfang an Klarheit über die Aussichten seines Widerspruchs erhält (s. o. I 1).

Ohne die in § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB angeordnete Sanktion der Nichtangabe der Interessen des Vermieters an der Vertragsbeendigung bei einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziffer 1 BGB wäre daher der Rechtsschutz des Mieters geringer als vor der Einfügung des § 564 b durch das 2. WKSchG. Dies stünde nicht nur im Gegensatz zu der grundsätzlichen Absicht des Gesetzgebers, mit dieser Vorschrift die Rechtsstellung des Mieters zu verstärken, sondern würde außerdem über das mit § 564 b Abs. 4 S. 1 BGB a. F. verfolgte Ziel hinausgehen, eine Vermieterkündigung ohne besonderen Grund zuzulassen, weil wegen des engen räumlichen Zusammenlebens das gemeinsame Wohnen in einem sogenannten Zweifamilienhaus bei Konflikten und Spannungen eher unerträglich ist als in einem Mehrfamilienhaus und dazu der Nachweis erschwert ist, wer die Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses verursacht und verschuldet hat (vgl. dazu Verhandlung des Deutschen Bundestages, Stenografische Berichte, Bd. 89, 8310 B, 8314 A, B, 8315 C, D, 8323 D; Schubert WuM 1975, 1 f.; Schmidt-Futterer ZMR 1976, 97; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, B 694; Schade-Schubert-Wienicke, Wohn- und Mietrecht, § 564 b Anm. 9; Staudinger-Sonnenschein, § 564 b Rdn. 142; Emmerich/Sonnenschein, § 564 b Rdn. 93, MK-Voelskow § 564 b Rdn. 8; Barthelmess § 564 b Rdn. 151). Denn § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB regelt nur die Interessenabwägung im Widerspruchsverfahren, das erst dann stattfindet, wenn die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters - gleich ob sie vom Vorliegen besonderer Gründe abhängig ist oder nicht - feststeht. Das Recht des Vermieters zur Kündigung und diese selbst werden wegen dieser Funktion der Vorschrift überhaupt nicht tangiert.

Allerdings unterläge die Kündigung nach § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziffer 1 BGB letztlich doch den Anforderungen des § 564 b Abs. 1 BGB, wenn die in § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB angeführten "berechtigten Interessen" mit den nach § 564 b Abs. 1 und 2 BGB vorausgesetzten identisch wären. Dieses widersprüchliche Ergebnis ergäbe sich aber nicht erst aus der Anwendung des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB, sondern bereits aus der Vorschrift des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB, weil danach auch nur die "berechtigten Interessen" des Vermieters zu beachten sind. Im übrigen erfordert die hiernach vorgeschriebene Gesamtwürdigung der Belange beider Parteien, daß nicht nur die zu einer Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB berechtigenden, sondern auch sonstige Interessen des Vermieters gegenüber den Härtegründen des Mieters zu berücksichtigen sind; denn ansonsten wäre bei einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB im Falle der Gleichrangigkeit der Kündigungs- und der Härtegründe des Mieters der Vermieter gehindert, zu seinen Gunsten weitere, nach § 564 b Abs. 1 BGB nicht ausreichende Umstände vorzubringen; für eine ihn derart belastende Beschränkung besteht kein rechtfertigender Grund. Es ist deshalb allgemein anerkannt, daß bei einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 BGB schon solche Gründe zugunsten des Vermieters von ausschlaggebender Bedeutung sind, die nicht das Gewicht der in § 564 b Abs. 2 BGB angeführten Interessen haben (LG Stuttgart ZMR 1979, 274; AG Arnsberg DWW 87, 18; Staudinger-Sonnenschein, § 556 a Rdn. 46, § 564 b Rdn. 154; Bub/Treier/Grapentin, IV Rdn. 112; Barthelmess, § 564 b Rdn. 189; Schmidt-Futterer/Blank B 328; Sternel IV 218, 249; Lutz DWW 1974, 272, 273; Schubert WuM 1975, 1, 3; Korff DWW 1978, 28, 30).

Die Anwendbarkeit der Vorschrift des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB kann außerdem nicht deshalb verneint werden, weil der Vermieter gemäß § 564 b Abs. 4 S. 4 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben hat, er stütze die Kündigung nicht auf die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 1 BGB.

Das Gebot, mit der Kündigung die ihr zugrunde liegenden Interessen mitzuteilen, wird von dieser Vorschrift nicht verdrängt und steht auch nicht im Widerspruch zu der sich daraus ergebenden Verpflichtung, dem Mieter anzuzeigen, berechtigte Interessen im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB seien nicht Kündigungsgrund (so auch Barthelmess § 564 b Rdn. 188). Denn mit diesen beiden Informationspflichten sind verschiedene Zwecke verfolgt. Während der durch § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB ausgelöste Zwang dazu dient, dem Mieter alsbald Gewißheit über die Erfolgsaussicht seines Fortsetzungsverlangens zu verschaffen (s. o. I 1), soll der Vermieter mit der in § 564 b Abs. 4 S. 4 BGB vorgeschriebenen Anzeige zur Kenntnis bringen, daß er sich nicht für die ihm auch zur Wahl stehende Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB entschieden hat, und damit gleichzeitig - wegen der nach § 564 b Abs. 4 S. 2 BGB um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist - klarstellen, wann das Mietverhältnis beendet sein soll (so Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages, BT-Drucksache VII/2638, S. 2; OLG Hamburg [RE] NJW 1983, 182; Barthelmess, § 564 b Rdn. 175; Emmerich-Sonnenschein § 564 b Rdn. 103; MK-Voelskow § 564 b Rdn. 35, 36; Schmidt-Futterer/Blank B 698; Palandt-Putzo, § 564 b Rdn. 63; Sternel IV 246; Schubert WuM 1975, 1); außerdem wird dem Mieter dadurch verdeutlicht, daß er sich - soweit ein Mietverhältnis der in § 564 b Abs. 4 S. 1 BGB angeführten Art vorliegt - materiell rechtlich gegen die Kündigung nur mit dem Widerspruch gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB zur Wehr setzen kann. Der Meinung von Korff (DWW 19878, 28) und Barthelmess (§ 564 b Rdn. 188), dennoch müsse es dem Vermieter zunächst widersprüchlich erscheinen, neben der nach § 564 b Abs. 4 S. 4 BGB vorgeschriebenen Angabe sein Interesse an der Kündigung mitzuteilen, ist entgegenzuhalten, daß es ihm ebenso ungereimt erscheinen kann, später nach einem Kündigungswiderspruch dieses Interesse darlegen zu müssen, um eine Vertragsfortsetzung zu verhindern. Denn nicht die Geltung des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB, sondern das dem Mieter auch bei einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 BGB eingeräumte Widerspruchsrecht nach § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB führt zu dem "auf den ersten Blick" (so Korff a.a.O) "seltsamen rechtlichen Ergebnis" (so Barthelmess a.a.O.), daß der Vermieter ein Interesse an der Kündigung vorbringen muß, obwohl dies für die Kündigung selbst nicht erforderlich ist. Sofern er der ihm gemäß § 564 a Abs. 2 BGB obliegenden Hinweispflicht nachkommt, wird dem Vermieter außerdem ohnehin bewußt, daß er sich auf den Kündigungswiderspruch einzurichten und deshalb dagegen durchgreifende Gründe anzugeben hat.

Die Anwendung der Vorschrift des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB grenzt daher nicht - wie das Landgericht meint - an Rechtsverweigerung. Der richtig beratene Vermieter hat es selbst in der Hand, seine berechtigten Interessen durch rechtzeitige Bekanntgabe gegenüber dem Mieter bei der späteren Abwägung gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB im Rechtsstreit Berücksichtigung finden zu lassen. Wegen des engen räumlichen Zusammenlebens der Parteien kann der zur Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziffer 1 BGB berechtigte Vermieter in der Regel besser als andere Vermieter die voraussichtlichen Einwände des Mieters einschätzen, so daß es gerade für ihn nicht unzumutbar ist, seine entgegenstehenden Belange bereits in das Kündigungsschreiben aufzunehmen (so auch Barthelmess § 564 b Rdn. 188). Es besteht außerdem keine Notwendigkeit, ihn prozessual besser zu stellen als den nach § 564 b Abs. 1 BGB kündigenden Vermieter, der schon mit seiner Kündigung erfolglos bleibt, wenn er mit ihrer Erklärung entgegen der Bestimmung des § 564 b Abs. 3 BGB nicht die - zu dieser Zeit - vorhandenen berechtigten Interessen angegeben hat.

Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Geltung der Vorschrift des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB bei einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 S. 1 Ziffer 1 BGB bestehen ebenfalls nicht. Nach dem Beschluß des Bundesverfassungsgerichtes vom 20. Oktober 1988 (WuM 1989, 483) wird mit der Vorschrift des § 564 b Abs. 3 BGB der institutionellen Garantie des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG einerseits und der Sozialgebundenheit des Eigentumsobjektes andererseits in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise Rechnung getragen. Dies gilt auch für die Bestimmung des § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB. Durch den Ausschluß nicht mitgeteilter Interessen im Widerspruchsverfahren werden die Eigentumsrechte des Vermieters nicht mehr eingeschränkt als durch die Nichtberücksichtigung seiner Interessen bei der Prüfung, ob überhaupt die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlagen. Denn auf den Kündigungswiderspruch wird das Mietverhältnis in der Regel auf Zeit und nur ausnahmsweise auf Dauer fort-gesetzt; anders als nach § 564 b Abs. 3 BGB werden die Interessen des Vermieters bei einem Fortsetzungsverlangen des Mieters außerdem erst dann relevant, wenn dieser Bestandsinteressen hat.

Nach § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse gemäß § 564 b Abs. 1 oder 2 darlegen kann. In dem Kündigungsschreiben muß lediglich stehen, daß die Kündigung nicht auf berechtigte Interessen gestützt wird.

Dennoch muß der Vermieter in einem solchen Fall seine Kündigungsgründe mitteilen, wie aus einem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 16. März 1992 hervorgeht. Der Grund: Auch auf die Kündigung im Zweifamilienhaus findet die sogenannte Sozialklausel (§ 556 a BGB) Anwendung. Stellt nämlich die Kündigung im Zweifamilienhaus für den Mieter eine Härte dar, kann er sich mit der Sozialklausel gegen die Kündigung wehren und eine Verlängerung des Mietverhältnisses erreichen. Dabei werden die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abgewogen. Nach § 556 a Abs. 1 Satz 3 BGB werden aber bei den Vermieterinteressen nur solche Gründe berücksichtigt, die er in dem Kündigungsschreiben angegeben hat (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind).