Kündigung wegen Betriebskostennachforderungen

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung, können aber eine ordentliche fristgemäße Kündigung begründen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mietete mit Mietvertrag vom 29.3.2000 die im Hause R.straße in Berlin gelegene Wohnung.

Die Kl. ist durch Grundstückserwerb am 15.10.2010 in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Mit Schreiben vom 15.11.2011 rechnete die Kl. die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2010 ab und forderte von der Bekl. eine Nachforderung in Höhe von 1.048,26 €. Die Bekl. zahlte nur einen Betrag in Höhe von 748,26 €. Mit Schreiben vom 12.11.2012 rechnete die Kl. die Betriebs-­ und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2011 ab und verlangte von der Bekl. eine Nachforderung in Höhe von 309, 93 €. Die Bekl. leistete darauf keine Zahlung.

Die Mieten für die Monate April 2013 und Mai 2013 blieb die Bekl. zunächst schuldig. Die Kl. mahnte die Bekl. zur Zahlung der rückständigen Mieten für April und Mai 2013 sowie der Rückstände aus den Nebenkostenabrechnungen mit Schreiben vom 24.4.2013. Als weiter keine Zahlung erfolgte, kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 7.5.2013 und erklärte in diesem Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründete mit den ausstehenden Mieten bzw. Nebenkostennachzahlungen. Am 5.6.2013 zahlte die Bekl. die ausstehenden Mieten für April und Mai 2013.

Die Kl. ist der Auffassung, dass das Mietverhältnis mit der Bekl. durch die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 beendet sei. Die fristlose Kündigung sei wirksam, auch wenn die Mieten für April und Mai 2013 jetzt ausgeglichen seien, da keine Heilung habe erfolgen können, da die fälligen Nebenkostennachzahlungen von der Bekl. nicht gezahlt worden seien. Die Kl. meint, dass die nicht geleisteten Nachzahlungen für die Nebenkosten der Jahre 2010 und 2011 die Kl. zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt haben. Das Mietverhältnis sei somit beendet und die Bekl. zur Räumung der Wohnung verpflichtet.

Hilfsweise stützt die Kl. ihr Räumungsbegehren auf den Ausspruch der ordentlichen Kündigung im Schreiben vom 7.5.2013, welche das Mietverhältnis jedenfalls zum 31.1.2014 beendet habe. Da die Bekl. die Rückgabe der Wohnung verweigere, sei eine Titulierung des Räumungsanspruchs gemäß § 259 ZPO bereits zum jetzigen Zeitpunkt begründet.

Hilfsweise macht die Kl. einen Mieterhöhungsanspruch auf der Grundlage des Schreibens vom 25.1.2013 geltend, mit dem die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 310,78 € auf 372,60 € mit Wirkung zum 1.4.2013 verlangt hat.

Die Räumungsklage der Kl. ist auf der Grundlage des Ausspruchs der fristlosen Kündigung vom 7.5.2013 unbegründet und auf der Grundlage des Ausspruchs der ordentlichen Kündigung vom 7.5.2013 jedenfalls derzeit unbegründet. Die fristlose Kündigung der Kl. vom 7.5.2013 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet, so dass ein Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB nicht besteht.

Zwar war die fristlose Kündigung im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 7.5.2013 hinsichtlich des zu diesem Zeitpunkt unstreitig bestehenden Zahlungsrückstands der Bekl. mit den Mieten für April und Mai 2013 gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB begründet. Jedoch ist die fristlose Kündigung auf dieser Grundlage durch die Zahlung der Mieten für April und Mai 2013 am 5.6.2013 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 hat somit das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Denn auf der Grundlage der von der Bekl. bisher unstreitig nicht geleisteten (Rest-) Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Verbrauchsjahre 2010 und 2011 konnte die Kl. mit dem Schreiben vom 7.5.2013 keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 BGB erklären. Denn die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfassen nur mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen und greifen nicht bei dem Verzug mit Einmalzahlungen, wie sie die Nebenkostennachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen darstellen (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 4.12.2012 - 409 C 174/12 - zitiert nach Juris; so auch Schmidt-Futterer, 11. Aufl., Mietrecht, zu § 543 Rn. 87). Ein Ausnahmefall wie von der Kl. geltend gemacht (unter Bezugnahme auf Schmidt-Futterer, Mietrecht, zu § 543 Rn. 185) liegt hier nicht vor.

Ein schuldhafter Verzug der Bekl. mit den Nebenkostennachzahlungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 kann zwar den Ausspruch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung der Kl. im Schreiben vom 7.5.2013 gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen. Die erforderliche Abmahnung der Kl. ist im Schreiben vom 24.4.2013 erfolgt. Zwar hat die Bekl. die Zahlung der sich zu ihrem Nachteil ergebenden Salden aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 nicht kommentarlos verweigert, sondern sie hat gegen die jeweiligen Abrechnungen unstreitig Widerspruch erhoben.

Die vorgerichtlich und auch noch im Verfahren erhobenen Einwendungen der Bekl., wonach die Kl. die von ihr geleisteten Vorauszahlungen in den streitgegenständlichen Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 2010 und 2011 nicht richtig eingestellt habe, erweisen sich jedoch nach den Ausführungen der Kl. hinsichtlich der getrennten Einstellungen der monatlichen Vorauszahlungen in die Heizkostenaufstellungen als nicht begründet und wurden von der Bekl. auch in der mündlichen Verhandlung vom 15.8.2013 nicht weiter aufrecht erhalten.

Die Abrechnungspraxis der Kl. hinsichtlich der Darstellung der von der Bekl. geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ist zwar als unübersichtlich zu würdigen, zumal in den jeweiligen Abrechnungen (dort das Kontrollblatt) unter der Position 18 auch jeweils die Heizkosten eingestellt wurden. Jedoch wäre der der Bekl. unterlaufene Irrtum bei gehöriger Aufmerksamkeit der Bekl. wohl vermeidbar gewesen. Insoweit kann nach Ansicht des Gerichts von einem fahrlässigen Pflichtenverstoß der Bekl. ausgegangen werden. Ob dieser Pflichtenverstoß jedoch als erheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angesehen werden kann, kann hier noch dahinstehen, da das Mietverhältnis aufgrund der am 7.5.2013 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung jedenfalls nicht vor dem 31.1.2014 (§ 573 c BGB) beendet sein würde, so dass sich derzeit ein Räumungsanspruch der Kl. gemäß § 546 BGB als nicht begründet erweist.

Die Voraussetzungen des § 259 ZPO sind nicht gegeben. Die Bekl. hat sich auf den hilfsweisen Ausspruch der ordentlichen Kündigung im Schreiben vom 7.5.2013 bisher nicht eingelassen, die Besorgnis der Leistungsverweigerung - als Prozessvoraussetzung gemäß § 259 ZPO - ist von der Kl. mithin nicht ausreichend dargetan. Dass der Bekl. gemäß § 574 BGB zustehende Widerspruchsrecht kann binnen der noch laufenden Fristen des § 574 b BGB ausgeübt werden. Eine dann gegebenenfalls vorzunehmende lnteressenabwägung (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) kann derzeit mangels Entscheidungsreife nicht erfolgen.

Die Räumungsklage auf der Grundlage der am 7.5.2013 hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung erweist sich somit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung als jedenfalls derzeit unbegründet, so dass über das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB keine abschließende Entscheidung erforderlich ist.

Die Räumungsklage war daher insgesamt abzuweisen.

Vom Mieter nicht bezahlte Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung, können aber eine ordentliche fristgemäße Kündigung begründen.

Der Vermieter kündigte mit Schreiben vom 7. Mai 2013 die am 23. März 2000 gemietete Wohnung fristlos wegen der Mietrückstände für April und Mai 2013 sowie des Rückstandes mit Betriebskostennachforderungen aus seinen Abrechnungen vom 15. November 2011 für 2010 und vom 21. November 2012 für 2011 sowie hilfsweise fristgemäß. Am 5. Juni 2013 zahlte der Mieter die ausstehenden Mieten, die Betriebskostennachzahlungen leistete er nicht. Gestützt auf diese Kündigungen verlangte der Vermieter Räumung der Wohnung.

Das AG Köpenick wies die Klage ab. Zwar sei die fristlose Kündigung im Zeitpunkt ihres Ausspruchs wegen der damals bestehenden Mietrückstände begründet gewesen, jedoch durch die nachträgliche Zahlung unwirksam geworden. Der Rückstand mit den Betriebskostennachforderungen habe nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt, da es sich nicht um regelmäßig wiederkehrende Mietforderungen, sondern um Einmalzahlungen gehandelt habe.

Ein fahrlässiger Pflichtenverstoß durch das Nichtzahlen des Abrechnungssaldos liege zwar vor; ob er allerdings so erheblich gewesen sei, dass die hilfsweise geltend gemachte fristgemäße Kündigung begründet gewesen sei, könne dahinstehen, da sie das Mietverhältnis jedenfalls nicht vor dem 31. Januar 2014 habe beenden können, so dass der Räumungsanspruch zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung am 15. August 2013 noch nicht bestanden habe. Der Vermieter könne auch nicht auf künftige Räumung klagen, da mangels Erklärung des Mieters zur fristgemäßen Kündigung die Besorgnis der Räumungsverweigerung nicht ersichtlich sei und er noch sein Widerspruchsrecht ausüben könne.

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 4. Dezember 2012, 409 C 174/12, juris; AG Hamburg, Urteil vom 24. März 2009, 48 C 477/08, WuM 2009, 349; Schmidt-Futterer/Blank, § 543 Rn. 87), selbst wenn sie die Miete für zwei Monate übersteigen (OLG Koblenz, WuM 1984, 269 = ZMR 1984, 351 = NJW 1984, 2369 m.w.N.; LG Köln, WuM 1994, 207; LG Hamburg, Urteil vom 4. September 1992, 311 S 116/92, NJW-RR 1992, 1429). Ist die Nachforderung darauf gestützt, dass die vollständig gezahlten Vorschüsse zur Deckung der Betriebskosten nicht ausreichten, kann zwar eine ordentliche fristgemäße Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 in Betracht kommen. Diese hätte aber hier nicht vor dem 31. Januar 2014 zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Zu Recht hat das AG Köpenick auch einen Anspruch auf künftige Räumung zu diesem Termin verneint, da die Besorgnis der Nichterfüllung nicht dargetan war. Diese kann erst angenommen werden, wenn der Mieter den Räumungsanspruch ernstlich bestreitet, weil er die Wirksamkeit der Kündigung anzweifelt oder gem. § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung erhebt. Allein das Schweigen des Mieters während des Laufs der Widerspruchsfrist rechtfertigt nicht die Klage auf künftige Räumung. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, sich bereits vor Ablauf der Widerspruchsfrist des § 574 b Abs. 2 BGB gegenüber dem Vermieter zu erklären.

Das Gericht ist auch nicht verpflichtet, einen neuen Termin auf einen Zeitpunkt nach Beendigung des Mietverhältnisses anzuberaumen, kann vielmehr zumindest den Ablauf der Widerspruchsfrist abwarten.