Kündigung wegen berechtigten Interesses bei nachfragebedingtem Leerstand in Plattenbauten

Die ersatzlose Beseitigung von Wohnraum zur Beseitigung von erheblichem Leerstand aufgrund geänderter Nachfrage ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB.

Das Amtsgericht hat zu Recht ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB angenommen. Die ersatzlose Beseitigung von Wohnräumen zur Beseitigung von erheblichem Leerstand aufgrund geänderter Nachfrage stellt ein berechtigtes Interesse in diesem Sinn dar (BGH GE 2004, 611). Dieses ist auch in der Kündigungserklärung vom 17. Januar 2006 hinreichend dargelegt worden. Es kann dahinstehen, ob das Haus, in welchem die Wohnung der Bekl. liegt, abgerissen oder auf sechs Etagen zurückgebaut werden sollte. Denn auch im letztgenannten Fall hätten diese Arbeiten eine Beendigung des Mietverhältnisses der Bekl. erfordert. Entscheidend ist, daß der zugrunde liegende Lebenssachverhalt hinreichend abgegrenzt ist und die Angaben die Bekl. in die Lage versetzt haben, das Kündigungsbegehren zu prüfen und zu beurteilen, ob sie diesem Folge leisten oder sich hiergegen zur Wehr setzen werden. Das ist unter Bezugnahme auf das Programm "Stadtumbau Ost" und in Verbindung mit den bereits mit Schreiben vom 18. August 2004 angekündigten Maßnahmen ausreichend erfolgt. Aufgrund dieser Angaben und unter Berücksichtigung des Umstands, daß die Bekl. die letzten verbliebenen Mieter im Haus waren, hätten sie nachvollziehen können, ob es sich um ernstgemeinte Absichten der Kl. gehandelt hat. Auf die von den Bekl. bestrittenen laufenden Aufwendungen der Kl. kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Denn es geht im vorliegenden Fall nicht um wirtschaftliche Erwägungen im Rahmen der Veräußerung des Hauses oder dessen Wiederaufbau.

Die in § 573 Abs. 2 BGB aufgezählten Kündigungsgründe (z. B. Eigenbedarf oder Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) sind nicht abschließend, so daß auch andere gleichwertige Gründe zählen. Dazu zählt auch ein Abriß wegen hohen Leerstandes.

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis, um den weitgehend leerstehenden Plattenbau abreißen zu können. Die Mieterin wehrte sich und beantragte Prozeßkostenhilfe.

Mit Beschluß vom 9. Januar 2007 bestätigte das LG Berlin die Auffassung des AG, wonach Prozeßkostenhilfe nicht bewilligt werden könne. Der BGH habe entschieden, daß der Abriß bei Leerstand ein berechtigtes Interesse im Sinne der Kündigungsvorschriften sei. Auf wirtschaftliche Erwägungen komme es nicht an.

Die vom LG Berlin zitierte Entscheidung des BGH ist durchaus zweifelhaft und kann nur rechtshistorisch erklärt werden. Nach einhelliger Auffassung konnte der Vermieter bei einem geplanten Abriß nur dann kündigen, wenn er die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung darlegt (BayObLG WuM 1993, 660; LG Mannheim NZM 2004, 256). Auch für den Abriß mußte daher der Vermieter die wirtschaftliche Lage im einzelnen darlegen und die sich daraus ergebende Notwendigkeit, das Haus abzureißen. Allerdings war nach der Wiedervereinigung die Verwertungskündigung in den neuen Ländern ausgeschlossen. Da dies erst mit Wirkung zum 1. Mai 2004 geändert wurde, waren schon vorher beachtliche verfassungsrechtliche Zweifel geäußert worden, ob der Ausschluß der Verwertungskündigung mit Art. 14 GG zu vereinbaren war (vgl. Staudinger-Rolfs [2006] Rdn. 188 zu § 573 BGB). Diese verfassungsrechtliche Problematik umschiffte der BGH dadurch, daß er nicht den Tatbestand der Verwertungskündigung annahm, sondern einen eigenständigen Kündigungsgrund. Das Ergebnis ist allerdings mit der Gesetzessystematik nicht zu vereinbaren. Hiernach müßte zwar der Vermieter bei erheblichen Umbauarbeiten, die die Wohnung des Mieters wegfallen ließen, die angemessene wirtschaftliche Verwertung mit Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen. Bei einem geplanten Abriß des ganzen Hauses wäre das dagegen nicht erforderlich. Es sprechen also gewichtige Gründe dafür, der Rechtsprechung des BGH nach Aufhebung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB durch das Gesetz vom 31. März 2004 (Zulässigkeit der Verwertungskündigung in den neuen Ländern ab 1. Mai 2004) nicht mehr zu folgen.