Kündigung wegen berechtigten Interesses

Kündigung wegen berechtigten Interesses; Mietvertrag mit e.V.; Mischmietverhältnis über erhebliche Wohnraumnutzung; Mieterwiderspruch; Kündigungsschutz

In einem mit einem eingetragenen Verein abgeschlossenen Mietvertrag, der nicht die Voraussetzungen eines Wohnraummietverhältnisses erfüllt, können trotzdem durch schlüssiges Verhalten die Kündigungsvorschriften für Wohnraummietverhältnisse vereinbart worden sein.

Es fehlt hier am Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses zwischen den Kl. und dem Bekl. zu 1), einem eingetragenen Verein. Wenngleich die Kündigungsschutzvorschriften mangels Vorliegens eines Wohnraummietverhältnisses nicht unmittelbar zur Anwendung gelangen, haben die Parteien hier zumindest durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart, daß die Vorschriften der §§ 556 a und 564 b BGB für das Vertragsverhältnis maßgebend sein sollen (vgl. zur Möglichkeit einer solchen Vereinbarung BGH NJW 85, S. 1773).

Bereits die Bezeichnung des Vertrages als "Mietvertrag für teilgewerbliche Wohnräume" deutet darauf hin, daß sich die Vertragsschließenden dar-über einig waren, daß die Räume zumindest in erheblichem Umfang zu Wohnzwecken benutzt werden sollten. Hierfür spricht ferner, daß die als Vertreter des Vereins auftretenden Personen bereits vor Vertragsschluß in den Räumen wohnten und für die Errichtung des Vertrages ein Formular für Wohnraummietverträge und nicht etwa ein solches für die Vermietung von Gewerberaum benutzt worden ist. Dementsprechend sind auch die in § 2 vereinbarten Kündigungsfristen denen des § 565 BGB entnommen. Wenn es weiterhin in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages heißt: "Die Kündigung des Mietvertrages muß schriftlich ... erfolgen, durch den Vermieter unter An-gabe sämtlicher Kündigungsgründe und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht.", konnte dies nach Treu und Glauben von den als Vertretern des Bekl. zu 1) auftretenden Personen unter Berücksichtigung der vorerwähnten Umstände nur dahingehend verstanden werden, daß für die Kün-digung die Vorschriften der §§ 556 a und 564 b BGB maßgebend sein soll-ten. Die hier vertraglich vereinbarte Angabe von Kündigungsgründen ist nur sinnvoll, wenn die Kündigungsgründe für die Wirksamkeit der Kündigung von Bedeutung sein sollten, wie gemäß § 564 b BGB bei Mietverträgen über Wohnraum.

Der Hinweis auf ein Widerspruchsrecht kann nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden, daß den Mieter ein solches nach dem Willen der Parteien auch tatsächlich zustehen sollte.

Wie sehr die Parteien die Annäherung des Mietverhältnisses an ein sol-ches über Wohnraum im Auge hatten, zeigt auch die in § 3 des Mietvertrages getroffene Regelung in bezug auf Mieterhöhungen. Tatsächlich sind dann mit den Mieterhöhungserklärungen vom 18.12.1982 und 24.12.1983 auch Mieterhöhungen entsprechend den Preisvorschriften bei preisgebundenem Wohnraum erfolgt.

Die von den Kl. ausgesprochene fristgemäße Kündigung trägt der vorstehend dargelegten vertraglichen Vereinbarung nicht Rechnung. Ganz ab-gesehen davon, daß der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages geforderte Hinweis auf das Widerspruchsrecht fehlt, mangelt es an der Angabe von Kündigungsgründen. Angesichts der zwischen den Parteien konkludent vereinbarten Maßgeblichkeit der Kündigungsschutzvorschrift des § 564 b BGB war somit entsprechend § 564 b Abs. 3 BGB von der Unwirksamkeit der Kündigung vom 18.5.1988 auszugehen.