Kündigung wegen berechtigten Interesses

Kündigung wegen berechtigten Interesses; Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptmieter

1. Der Kündigungsschutz des § 564 b Abs. 1 BGB gilt auch im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter.

2. Für die Kündigung gem. § 564 b Abs. 1 BGB wegen berechtigten Interesses reicht der bloße Wille des Hauptmieters, die Wohnung aufgeben zu wollen, jedenfalls dann nicht aus, wenn ihm durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses keine Nachteile drohen. Daher kann auch die Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptmieter nicht als Kündigungsgrund anerkannt werden.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, denn der Kl. hatte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. bewohnten Räume aus § 556 Abs. 1 BGB.

Die Kündigung des Kl. gegenüber dem Bekl. vom 21.11.1994 war nicht wirksam gemäß § 564 b Abs. 1 BGB. Voraussetzung dafür wäre das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters, das mit den beispielhaft aufgezählten Kündigungsgründen des § 564 b Abs. 3 BGB gleichgewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106). Der Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht dargetan.

1. Der bloße Wille des Kl., nicht weiter Hauptmieter der Wohnung sein zu wollen und die Wohnung aufzugeben, reicht dafür jedenfalls nicht aus, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses kein wirtschaftlicher Schaden und kein sonstiger Nachteil droht (Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, IV Rn. 91; LG Berlin, ZMR 1994, 330, 331; LG Darmstadt, WuM 1982, 194). Die bloße Kündigung des Hauptmietverhältnisses allein kann nicht als berechtigtes Interesse für die Beendigung des Untermietverhältnisses anerkannt werden, weil sonst der Mieterschutz in unangemessener Weise verkürzt würde. Denn der Mieter kann das Hauptmietverhältnis ohne Angabe von Gründen innerhalb einer bestimmten Frist kündigen, während der Vermieter des Untermietverhältnisses zusätzlich eines Kündigungsgrundes bedarf. Die Anerkennung der Kündigung des Hauptmietverhältnisses als berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. BGB liefe darauf hinaus, daß das Erfordernis des Kündigungsgrundes bei einer Kündigung durch den (Unter-) Vermieter faktisch entfiele (OLG Stuttgart, GE 1993, 745; LG München I, WuM 246; LG Tübingen; WuM 1991, 488).

Der Kl. hat nicht vorgetragen, daß ihm durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses mit dem Bekl. ein wirtschaftlicher noch ein sonstiger Nachteil drohen würde.

2. Daran ändert nichts, daß das Untermietverhältnis allein zu dem Zweck begründet worden sein soll, daß der Kl. für den Fall eines späteren Umzuges nach Berlin eine Wohnung hat. Denn der Wunsch des Kl., die auf Vorrat gehaltene Wohnung aufzugeben, könnte lediglich dann als berechtigtes Interesse anerkannt werden, wenn bereits bei Abschluß des Untermietvertrages deutlich gemacht wurde, daß die Untervermietung ausschließlich vorübergehend sein sollte. Dann nämlich mußte sich der Untermieter auf die Kündigung wegen eines wichtigen Grundes, sei es wegen Eigenbedarfs, sei es wegen des Interessefortfalls, einstellen. Denn der Hauptmieter wollte nicht dauerhaft, sondern nur für die Zeit bis zum Wohnungswechsel als Vermieter auftreten. Bei Wegfall des Bevorratungsinteresses bestünde für die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses keine Veranlassung. Voraussetzung ist jedoch, daß der vorübergehende Charakter des Untermietverhältnisses klar zum Ausdruck kommt, damit der Untermieter die bestehenden Risiken einer Kündigung abschätzen kann.

Der Wille des Kl., die Wohnung lediglich für den Fall eines Umzuges nach Berlin vorzuhalten, ist für den Bekl. aus dem Untermietvertragsformular nicht ersichtlich geworden. Der Kl. hat das Untermietverhältnis nicht befristet, sondern auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Daß ein entsprechender Wille des Kl. bei Vertragsabschluß überhaupt hervorgetreten ist, behauptet er selbst nicht. Der Wille des Kl., nach Berlin in die von dem Bekl. bewohnten Räume zu ziehen, war nicht nach außen erkennbar geworden. Daher war der Kl. zu einer Kündigung nicht deshalb gemäß § 564 b Abs. 1 BGB berechtigt, weil er an dem Hauptmietverhältnis kein Interesse mehr hatte.

Nach einem weitverbreiteten Mißverständnis genießt der Untermieter keinen Mieterschutz. Soweit es sich nicht um möblierte Studentenbuden handelt, hat jedoch der Untermieter gegenüber seinem Vertragspartner dieselben Rechte wie ein anderer Wohnungsmieter auch.

Das Landgericht Berlin wies durch Urteil vom 5. Dezember 1995 die Räumungsklage eines Hauptmieters ab, der seinerseits das Hauptmietverhältnis gekündigt hatte und deshalb auch Herausgabe vom Untermieter verlangte. Die eigene Kündigung des Hauptmieters war kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB; anders wäre es nur bei einer Kündigung durch den Vermieter gewesen. Wenn jetzt also der Eigentümer auch vom Untermieter nach § 556 Abs. 3 BGB Herausgabe verlangt, kann dieser von seinem Vertragspartner, dem Hauptmieter, Schadensersatz verlangen.