Kündigung wegen beabsichtigter Veräußerung nach Begründung von Wohnungseigentum

Kündigung wegen beabsichtigter Veräußerung nach Begründung von Wohnungseigentum; Sperrfrist bei Wohnungsumwandlung; Kündigungsfrist

1. Eine vor Ablauf der Sperrfrist der Kündigungsschutzklausel-Verordnung erklärte Kündigung ist unwirksam.

2. Andere als im Kündigungsschreiben angeführte Gründe sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehren die Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. innegehaltenen Wohnung. Sie machen geltend, dass das Mietverhältnis aufgrund der unter dem 1. November 2012 erklärten Kündigung, die sie in der Klageschrift vorsorglich noch einmal erklärt haben, beendet sei.

Durch das am 12. Dezember 2013 verkündete und den Kl. am 16. Dezember 2013 zugestellte Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Kündigungsgrund nach§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gegeben sei, weil der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB vorliege. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, dass die Kl. durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert seien.

Dagegen wenden sich die Kl. mit der von ihnen am 16. Januar 2014 beim Landgericht Berlin eingelegten Berufung, die sie mit am 3. März 2014 innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist eingegangenen Schriftsatz begründet haben. Die Kl. machen unter anderem geltend, der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB liege nicht vor, weil es zur Aufteilung in Wohnungseigentum nur gekommen sei, um den leer stehenden Wohnraum in den beiden oberen Geschossen zu veräußern. Die hier in Rede stehende Kündigung sei nicht in zeitlichem Zusammenhang mit der Teilung erfolgt. Insoweit sei auf die rechtliche Wertung in § 577 a BGB abzustellen.

Die Berufung ist unbegründet.

Die Kl. können von dem Bekl. nicht nach § 546 Abs. 1 BGB die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.

Durch die unter dem 1. November 2012 erklärte Kündigung wurde das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nicht gegeben. Es kann dahinstehen, ob die Kl. durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würden. Denn jedenfalls können sich die Kl. nicht darauf berufen, dass sie die Mieträume im Zusammenhang mit einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern wollen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB).

Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass der in Rede stehende Ausschlusstatbestand erfüllt ist. Die Kl. haben nach dem Erwerb des Grundstücks Wohnungseigentum begründet und die Kündigung ausgesprochen, um dieses zu veräußern.

Es bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung, ob der Kündigungsausschluss nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB zeitlich unbefristet ist (vgl. dafür LG Berlin, Urt. v. 29. März 2010 - 67 S 338/09 - MM 2010, 226 f. Tz. 31 ff., gegen LG Stuttgart, Urt. v. 21. Februar 1990 -13 S 426/89 - WuM 1991, 201 f. zum alten Recht; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 573 Rn. 11; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn. 179). Eine Befristung lässt sich dem Wortlaut der Regelung jedenfalls nicht entnehmen.

Selbst wenn die Ansicht der Kl. zutreffen sollte, dass die in § 577 a BGB genannte Frist hier entsprechend anzuwenden sein sollte (so auch Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 114), wofür der Zweck des § 573 Abs. 2 Nr. 3 3. Halbs. BGB, eine Umgehung der Kündigungsbeschränkung des § 577 a Abs. 1 BGB zu verhindern (vgl. dazu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 573 Rn. 50), sprechen könnte, würde dies der Kündigung vom 1. November 2012 nicht zur Wirksamkeit verhelfen. Denn seit der Begründung des Wohnungseigentums am 28. Juni 2010 waren bei Ausspruch der Kündigung vom 1. November 2012 noch nicht einmal drei Jahre (§ 577 a Abs. 1 BGB) vergangen. Im Übrigen betrug die maßgebliche Frist gemäß § 577 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1 f. der Berliner Verordnung im Sinne des § 577 a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom 16. August 2011 (GVBl. 2011, S. 442) sieben Jahre. Diese Frist ist bisher erst recht nicht abgelaufen. Eine vor Ablauf der Sperrfrist erklärte Kündigung ist aber unwirksam (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO. , § 577 a Rn. 7).

Ohne Erfolg machen die Kl. geltend, dass die Kündigung auch zulässig gewesen wäre, wenn sie die Immobilie nicht aufgeteilt hätten und die Kündigung allein darauf gestützt hätten, dass Wohnraum in oberen Etagen besser vermietet werden könne, wenn ein Aufzug vorhanden sei, der Einbau eines Aufzugs aber nur möglich sei, wenn die Wohnungen auf jeder Etage zusammengelegt werden. Grundlage für die Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung sind nur diejenigen Gründe, die im Kündigungsschreiben angegeben sind (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Dies ist hier die beabsichtigte Veräußerung von Wohnungseigentum. Andere Gründe als die im Kündigungsschreiben angegebenen können nur dann beachtlich sein, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

Auch die in der Klageschrift vom 24. Juni 2013 erklärte Kündigung ist unwirksam. Insoweit gelten die obigen Ausführungen entsprechend.

Eine vor Ablauf der Sperrfrist der Kündigungsschutzklausel-Verordnung erklärte Kündigung ist unwirksam. Der Vermieter kann eine deswegen unwirksame Kündigung nicht auf andere – schon vorher bestehende – Gründe stützen.

Die Vermieter kündigten das Wohnungsmietverhältnis am 1. November 2012 mit der Begründung, sie seien durch die Fortsetzung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert, die nach vorheriger Besitzüberlassung (Vermietung) am 28. Juni 2010 in Wohnungseigentum umgewandelt worden war, und würden dadurch wirtschaftliche Nachteile erleiden. Ferner machten sie im Prozess geltend, dass die Kündigung auch zulässig gewesen wäre, wenn sie diese allein darauf gestützt hätten, dass die Zusammenlegung der gekündigten Wohnung mit anderen Wohnungen erforderlich sei, um einen Aufzug zur besseren Vermietbarkeit der Wohnungen in den oberen Etagen einzubauen. Schließlich erklärten sie in der Räumungsklage vom 24. Juni 2013 erneut die Kündigung. Gegen das die Räumungsklage abweisende amtsgerichtliche Urteil legten sie Berufung ein – ohne Erfolg.

Die Kündigung war nach Ansicht der ZK 63 des LG Berlin unwirksam, weil die Vermieter nicht nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Hs. 3 wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen konnten; denn ausweislich ihrer Kündigungserklärung beabsichtigten sie, die erst nach Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung zu veräußern. Genau das schließe die Vorschrift aus.

Dahinstehen könne, ob dieser Kündigungsausschluss unbefristet sei oder die in § 577 a BGB genannte Frist von drei Jahren für die Kündigung von nach Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnräumen entsprechend anzuwenden sei. Denn weder seien seit Begründung des Wohnungseigentums diese Frist noch die längere Frist von sieben (jetzt zehn) Jahren nach der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung abgelaufen. Die Vermieter könnten sich auch nicht darauf berufen, dass die Kündigung auch zulässig gewesen wäre, wenn sie diese allein darauf gestützt hätten, dass die Zusammenlegung der gekündigten Wohnung mit anderen Wohnungen erforderlich sei, um einen Aufzug zur besseren Vermietbarkeit der Wohnungen in den oberen Etagen einzubauen. Denn insoweit hätte es einer ausdrücklichen (weiteren) Kündigungserklärung bedurft.

Der Entscheidung ist in vollem Umfang zuzustimmen. Die zu Recht als unwirksam angesehene Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung konnte nicht dadurch wirksam werden, dass die Vermieter theoretische weitere Kündigungsgründe (Einbau eines Aufzuges) hatten. Richtig sieht die Kammer vielmehr, dass eine weitere Kündigung mit diesen Gründen hätte erklärt werden müssen. Denn die Wirksamkeit der einseitigen Gestaltungserklärung der Kündigung kann nur nach den in ihr angegebenen Gründen überprüft werden, wenn diese schon vor Ausspruch bestanden.