Kündigung wegen anhaltender unpünktlicher Mietzahlungen

Kündigung wegen anhaltender unpünktlicher Mietzahlungen; Erlass eines Rechtsentscheides

1. Eine ordentliche, fristgerechte Kündigung wegen anhaltender unpünktlicher Mietzahlungen setzt nicht zwingend eine vorherige erfolglose Abmahnung dieser Zahlungsweise mit Hinweis auf die bevorstehende Kündigung voraus.

2. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.

Die 9. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg hat dem Oberlandesgericht durch Beschluß vom 8. Mai 1991 folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"1. Kann eine ordentliche, fristgerechte Kündigung auf Zahlungsverzug bzw. ständige unpünktliche Zahlungen gestützt werden, soweit die in den §§ 554, 554 a BGB geregelten Voraussetzungen nicht erfüllt sind?

2. Setzt auch eine derartige ordentliche, fristgemäße Kündigung eine vorherige erfolglose Abmahnung mit Hinweis auf die bevorstehende Kündigung seitens des Vermieters voraus?"

Der Kl. begehrt die Räumung seiner gemäß "Wohnungsmietvertrag nach dem Einheitsmietvertrag" vom 9. Oktober 1986 an die Bekl., vermieteten Wohnhauses. Mit Schreiben vom 20. April 1990 kündigte er das Mietverhältnis wegen unterbliebener Nebenkostenzahlungen zum 31. Mai 1991. Während des zunächst allein darauf gestützten Räumungsprozesses erklärte er weitere fristlose Kündigungen durch Schriftsätze vom 18. September 1990 wegen eines Mietzinsrückstandes für August 1990 sowie ausstehender Nebenkosten und vom 9. November 1990 wegen regelmäßig seit Januar 1989 verspätet gezahlter Miete.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die erste fristlose Kündigung sei unwirksam, weil nach den mietvertraglichen Vereinbarungen die Kündigung nicht ausschließlich auf rückständige Nebenkosten gestützt werden könne, die zweite Kündigung sei unwirksam, weil nach zwischenzeitlicher Gutschrift auf dem Konto des Kl. zur Zeit der Kündigung ein dafür erforderlicher Zahlungsrückstand nicht mehr bestanden habe, und die dritte Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung mit Androhung der Kündigung nicht wirksam.

Mit seiner Berufung verfolgt der Kl. sein Räumungsbegehren wegen langandauernder und weiterhin fortgesetzter unpünktlicher Zahlungsweise weiter; er habe die Bekl. bei seinen Besuchen, um Miete und Nebenkosten einzutreiben, stets zur pünktlichen Zahlung angehalten und damit ihre Zahlungsweise abgemahnt.

Das Berufungsgericht verneint aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung die Wirksamkeit der drei Kündigungen als fristlose Kündigungen, wobei das Vorbringen zur Abmahnung unzureichend sei. Es will den beiden letzten Kündigungen auch als fristgemäße Kündigungen nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB wegen fehlender berechtigter Interessen des Vermieters den Erfolg versagen. Der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges sei in den §§ 554, 554 a BGB abschließend geregelt; unterhalb der Schwelle der dazu normierten Voraussetzungen sei daher auch eine fristgemäße Kündigung nicht möglich. Diese Auffassung führe zur Zurückweisung der Berufung, während nach einem teilweise in der Literatur vertretenen abweichenden Standpunkt bei dem umstritten zu sein scheine, ob auch die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges eine vorherige Abmahnung voraussetze oder nicht, zu einem anderen Ergebnis führe.

Die Parteien hatten Gelegenheit, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen. Der Kl. bekräftigt sein Vorbringen zu früheren und erneuten mündlichen und schriftlichen Abmahnungen und weist auf die weiterhin andauernde unpünktliche Zahlungsweise hin.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids gem. § 541 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz ZPO (Art. 3 Abs. 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes a. F.) sind nur hinsichtlich der zweiten Vorlagefrage in dem vom Senat wie aus dem Tenor ersichtlich eingegrenzten Umfang gegeben. Im übrigen ist die Vorlage mangels Entscheidungserheblichkeit bzw. grundsätzlicher Bedeutung nicht zulässig.

Bei näherer Betrachtung zeigt bereits die Begründung, daß die Vorlage im Kern nur wegen der Frage nach der Erforderlichkeit einer Abmahnung erfolgt ist. Die vom Landgericht in der ersten Vorlagefrage gestellte Frage nach dem Verhältnis der Bestimmungen der fristlosen Kündigung zu der der ordentlichen Kündigung in Fällen vertragswidriger Zahlungsweisen stellt sich insoweit nicht. Dabei vermischt das LG zusätzlich in unzulässiger Weise die zwei Kündigungsgründe des Zahlungsverzuges und der wiederholten unpünktlichen Zahlungen, die unterschiedlichen Regeln unterliegen.

Der Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs steht in der Berufungsinstanz nicht mehr zur Entscheidung. Die Berufung stützt sich ausdrücklich nur noch auf die dritte Kündigung vom 9. November 1990 wegen unpünktlicher Mietzahlungen seit 1989. Daher bedarf auch der vom Landgericht angesprochene Streit in der Literatur über die Höhe des Zahlungsrückstandes für eine ordentliche Kündigung keiner Erörterung. Nur in diesem Zusammenhang wird - soweit ersichtlich - der etwaige Einfluß der gesetzgeberischen Wertvorstellungen bei der Regelung der fristlosen Kündigung in § 554 BGB auf die ordentliche Kündigung angesprochen und teilweise daraus abgeleitet, daß an die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 564 b BGB keine geringeren Anforderungen als im Rahmen des § 554 BGB gestellt werden dürfen (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Aufl., Teil B Kündigungsschutz, Rn. B 593 m. w. N.; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Bearbeitung 1981, § 564 b BGB Rn. 37; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl. § 564 b Rn. 37).

Für die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzinszahlungen belegt bereits der Gesetzestext die unterschiedlichen Voraussetzungen im Sinne einer Abstufung nach der Schwere der Pflichtverletzung. Dabei ist auch in der Literatur einhellig anerkannt, daß an das Erheblichkeitskriterium gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 1 BGB geringere Anforderungen zu stellen sind als an die Unzumutbarkeitsvoraussetzung in § 554 a BGB (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Rn. B 598; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl., § 564 b BGB Rn. 55; Emmerich/Sonnenschein, Miete 5. Aufl., § 564 b BGB Rn. 17; Staudinger/Sonnenschein, a. a. O., § 564 b Rn. 33, MünchKomm-Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 564 b Rn. 44). Auch aus der Praxis sind etwaige Rechtsprobleme solcher Art bei diesem nicht gerade seltenen Kündigungsgrund nicht bekannt (vgl. Bericht der Bundesregierung, BT-Drs. 8/2610, S. 8, und Anlage I Tabelle 3 S. 23). Die von der Kammer herausgearbeitete Frage nach der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung unterhalb der Schwelle der für die fristlose Kündigung normierten Voraussetzungen ergibt sich daher nicht für die zu beurteilende Fallgestaltung, die nur eine Kündigung wegen wiederholter Zahlungsunpünktlichkeiten zum Gegenstand hat. Für die die Kammer in Wahrheit allein interessierende Frage, inwieweit dafür eine Abmahnung erforderlich ist, gibt die von ihr konstruierte grundsätzliche Problemstellung ohnehin nichts her. Mangels eines wie auch immer gearteten bindenden Einflusses ist dafür aus der Regelung über die fristlose Kündigung in ihrer durch Rechtsprechung und Lehre geprägten Ausgestaltung nichts Durchgreifendes abzuleiten.

Die zweite Vorlagefrage reduziert auf das Erfordernis einer erfolglosen Abmahnung für eine ordentliche Kündigung im Falle wiederholter Zahlungsunpünktlichkeiten, beinhaltet auch eine entscheidungserhebliche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt und die durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Bei richtigem Verständnis des Vorlagebeschlusses hält das Landgericht eine Klageabweisung nur bei erforderlicher Abmahnung für möglich. Inwieweit wiederholte Zahlungsunpünktlichkeiten eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung darstellen, ist zwar zunächst eine Frage der richterlichen Überzeugungsbildung und insoweit einem Rechtsentscheid nicht zugänglich. Ob die entsprechenden Klagebehauptungen für wahr oder nicht wahr erachtet werden, entscheidet das Gericht nach freier Überzeugungsbildung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme. Es ist allein Sache des Tatrichters, ob und in welcher Weise er glaubt, das Verhalten des Vermieters für die Beurteilung der Schwere der Pflichtverletzung und des Verschuldens des Mieters mit heranziehen zu müssen. Es ist keine Rechtsfrage, sondern ein Teil der Tatsachenfeststellung, ob im Einzelfall für die eine Kündigung rechtfertigende Schwere der schuldhaften Pflichtverletzung eine Abmahnung mit welchem Inhalt sowie in welcher Art und Weise, Form und Intensität neben anderen Voraussetzungen oder gar allein ausreicht oder jedenfalls zusätzlich erforderlich ist.

Die Kammer hält jedoch - so muß der Vorlagebeschluß wohl verstanden werden - unabhängig von der Einzelfallprüfung eine Abmahnung für erforderlich. Das ist eine Rechtsfrage, die auch in der Literatur Anklänge findet und daher auch für einen Rechtsentscheid schon ausreichende Bedeutung besitzt (vgl. MünchKomm-Voelskow, a. a. O., Rn. 45; RGRK Gelhaar, 12. Aufl., § 564 b Rn. 11; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 564 b BGB Rn. 22; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 114 Rn. 14).

Die so gestellte Frage war, wie aus dem Entscheidungstenor ersichtlich, zu verneinen. Das Gesetz setzt eine solche Voraussetzung nicht auf. Es ist danach - wie vorstehend ausgeführt - lediglich eine Frage der Einzelfallbeurteilung und damit der richterlichen Überzeugungsbildung, ob das Zahlungsverhalten des Mieters schuldhaft das Mietverhältnis so erheblich stört, daß eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt erscheint. Das kann in Fällen vorheriger Abmahnung mit Hinweis auf die sonst erfolgende Kündigung leichter angenommen werden als beispielsweise in Fällen weniger Zahlungsunpünktlichkeiten geringeren Umfanges, wenn eine Wiederholungsgefahr nicht auf der Hand liegt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rn. 119, 124 und generell MünchKomm-Voelskow, a. a. O., Rn. 45). Belegen aber die Gesamtumstände des Einzelfalles eine schwere, schuldhafte Pflichtverletzung - wie etwa in Fällen der bewußt unpünktlichen Mietzahlungen bei einem festgelegten Zahlungstermin in einem für den Vermieter besonders ungünstigen Zeitpunkt -, so muß diese zur ordentlichen Kündigung berechtigen, auch wenn eine Abmahnung vorher nicht erfolgt ist oder auch gar nicht erfolgen konnte. Aus den Regelungen der fristlosen Kündigung läßt sich entgegen der Kammer - wie dargelegt - eine ausnahmslose Abmahnungsvoraussetzung mangels entsprechender Einflußwirkung auf die Regelungen der ordentlichen Kündigung ohnehin nicht entnehmen. Auch aus dem Erforderlichkeitserfordernis (vgl. Sternel, a. a. O.) und dem Verschuldenserfordernis ist anderes nicht zwingend und stets abzuleiten (a. A. Köhler, a. a. O.).

Der mehrfache Verzug mit geringen Beträgen ist als Grund für eine ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Ziff. 1 BGB anerkannt. Ob eine ausgesprochene Kündigung durchgreift oder ob sie letztlich daran scheitert, daß das Verhalten des Mieters nicht oder in nicht ausreichender Weise als künftig nicht hinzunehmen abgemahnt worden ist, muß nach den Gesamtumständen aufgrund richterlicher Überzeugungsbildung anhand der Kriterien "schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung" festgestellt werden.