Kündigung wegen Abbruch des Gebäudes

1. Eine auf § 564 b Abs. 2 BGB gestützte Kündigung - hier wegen geplanten Abbruches des Gebäudes -, die nur deshalb unwirksam ist, weil die vom Vermieter angegebenen und dem Mieter mitgeteilten Kündigungsgründe nach richterlicher Beurteilung kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben, begründet keinen Schadensersatzanspruch das Mieters gegen den Vermieter, und zwar weder unter dem Gesichtspunkt der Nichterfüllung des Vertrages gemäß § 326 Abs. 1 BGB noch unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung noch unter dem der unerlaubten Handlung gemäß §§ 82 Abs. 1, 823 Abs. 2 i. V. m. § 564 b BGB, solange keine Umstände dafür zutage treten, daß der Vermieter in unredlicher Weise von dem in § 564 b normierten Kündigungsrecht Gebrauch gemacht hat (etwa durch wahrheitswidrige Angabe von nicht oder so nicht vorhandenen Kündigungsgründen).

2. § 564 b BGB ist kein Schutzgesetz i . S. des § 823 Abs. 2 BGB dahin, daß der Mieter vor den Nachteilen geschützt werden soll, die ihm dadurch entstehen, daß er einer unwirksamen Kündigung des Vermieters freiwillig Folge leistet und den Besitz an der bis dahin innegehaltenen Mietwohnung aufgibt.

I. Dem Rechtsentscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Seit Juni 1979 war die Kl. Mieterin in einem Hause, das die Bekl. Anfang 1980 erwarb. Mit Schreiben vom 25. März 1981 kündigte die Bekl. der Kl. das Mietverhältnis zum 31. Juli 1981. Die Kündigung war damit begründet, daß das Gebäude im August des Jahres 1981 vollständig abgerissen und das Grundstück anschließend "im Verbund mit dem Nachbargrundstück mit einer neuen Gesamtbaumaßnahme versehen werden" solle.

Mit Anwaltsschreiben vom 2. Juni 1981 ließ die Kl. der Kündigung widersprechen, weil ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses nicht dargelegt worden sei. Daraufhin erhob die Bekl. im August 1981 Räumungsklage gegen die Kl. (132 C 492/81 AG Dortmund). Am 2. Oktober 1981, also noch im Verlaufe des erstinstanzlichen Räumungsrechtsstreits vor dem Amtsgericht Dortmund, zog die Kl. (dort Bekl.) aus der Wohnung aus. Bereits im Juni 1981, mithin noch vor Erhebung der Räumungsklage durch die damalige Kl., hier Bekl., hatte die Kl. mit der Suche nach einer anderen Wohnung begonnen.

Das Amtsgericht Dortmund wies die Räumungsklage der Bekl. (dortige Kl.) durch Urteil vom 27. November 1981 entgegen der einseitigen Erledigungserklärung der damaligen Kl. als unbegründet ab, weil das Kündigungsschreiben vom 25. März 1981 gemäß § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam gewesen sei. Der Kündigungserklärung habe sich nicht entnehmen lassen, daß die Bekl. (dortige Kl.) ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt habe. Auch in der Klageschrift sei ein berechtigtes Interesse der Bekl. i. S. des § 564 b BGB nicht hinreichend dargetan worden, insbesondere habe die Bekl. (dortige Kl.) nicht dargelegt, daß sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Kl. (damalige Bekl.) an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sei und dadurch erhebliche Nachteile erleide. Dieses Urteil ist rechtskräftig.

Kurz nach dem Auszug der Kl. wurde das Wohnhaus abgebrochen.

In dem der Vorlage zugrunde liegenden jetzigen Rechtsstreit verlangt die Kl. von der Bekl. nunmehr Schadensersatz in Höhe von insgesamt zuletzt noch 2.966,77 DM für Umzugskosten, Anschluß des Gasherdes in ihrer neuen Wohnung, im Rahmen ihrer bereits Anfang Juni 1981 aufgenommenen Wohnungssuche entstandene lnseratskosten sowie Renovierungskosten in ihrer neuen Wohnung.

Die Kl. macht geltend, die von der Bekl. ausgesprochene Kündigung sei rechtswidrig gewesen. Sie habe die von der Bekl. angemietete Wohnung nur auf Druck der von der Kl. erklärten Kündigung aufgegeben. Keineswegs habe sie aus der Wohnung freiwillig ausziehen wollen, weil sie erheblich in die Wohnung investiert habe.

Die Bekl. hat sich gegen diese Klage u. a. damit verteidigt, daß eine möglicherweise fehlerhafte Einschätzung der angegebenen Kündigungsgründe keine schadensersatzbegründende Pflichtwidrigkeit des Vermieters darstelle. Sie hält der Kl. des weiteren entgegen, diese hätte den Ausgang des Räumungsrechtsstreits abwarten können.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Das Berufungsgericht hat dem Senat folgende Rechtsfragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Ist ein Vermieter seinem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn dieser aufgrund einer Kündigung auszieht, in der zwar tatsächlich zutreffende Kündigungsgründe angegeben sind, diese aber kein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b BGB ergeben?

2. Ist dem aufgrund einer derartigen Kündigung ausziehenden Mieter ein Mitverschulden anzurechnen, wenn er zunächst die Kündigung anwaltlich zurückweisen läßt, nach Erhebung einer Räumungsklage jedoch auszieht, ohne den Ausgang des Rechtsstreits abzuwarten?

II. Die Vorlage ist zulässig.

Allerdings haben sich bereits das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLGZ 77, 72; NJW 82, 54 - Rechtsentscheid) und auch das Bayerische Oberste Landgericht (NJW 82, 2003 - Rechtsentscheid) mit der auch hier erheblichen Rechtsfrage befaßt, ob eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung sein kann. In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist des weiteren auch schon diskutiert worden, ob der Vermieter für den Schaden, der dem Mieter dadurch entsteht, daß er einer unberechtigten Kündigung Folge leistet, gemäß § 823 Abs. 2 BGB i. V. mit § 1 des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes von 1971 (entspricht jetzt § 564 b BGB) eingehen muß (OLG Karlsruhe OLGZ 77, 72 - 10. Senat -; OLG Karlsruhe ZMR 77, 25 - 1. Senat). Auf diese Entscheidungen ist das Landgericht jedoch nicht eingegangen. Es ist deshalb nicht ersichtlich, ob und inwieweit es die gestellte Rechtsfrage anders beurteilen will als die vorgenannten Obergerichte.

Die Vorlage der hier gestellten Rechtsfrage ist aber jedenfalls deshalb zulässig, weil sie von grundsätzlicher Bedeutung ist und so, wie sie hier vorgelegt ist, durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe (NJW 82, 54) wie auch das Bayerische Oberste Landgericht (NJW 82, 2003) haben zwar in ihren jeweiligen Rechtsentscheiden die Frage erörtert, ob eine unberechtigte Kündigung des Vermieters eine dem Mieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung darstellt, und die Frage im Ergebnis auch schlechthin bejaht. Indes war dieses Problem nicht der Kern der dortigen Vorlagefragen.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte - wie die Leitsätze des Entscheides verdeutlichen - darüber zu befinden, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter ggfs. mitzuteilen, daß - wie in dem dortigen Vorlagefall geschehen - die die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigenden Gründe entfallen sind, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter die Wohnung geräumt hat. Außerdem ist darüber entschieden worden, ob dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehen kann, wenn er einer unberechtigten, weil nicht ordnungsgemäß, d. h. nicht formgerecht begründeten Kündigung Folge leistet. Auch lag der dortigen Vorlagefrage ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde, und zwar insoweit, als die der Kündigung zugrunde liegenden tatsächlichen Umstände die Berufung des Vermieters auf Eigenbedarf gerechtfertigt hätten.

Um einen gleichgelagerten Fall ging es auch in dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landgerichtes (NJW 82, 2003). Dort war darüber zu entscheiden, ob der Mieter vom Vermieter auch dann noch Schadensersatz verlangen kann, wenn er in Kenntnis der Unwirksamkeit der (nicht formgerecht begründeten, an sich aber den Eigenbedarf schlüssig darlegenden) Kündigung das Mietverhältnis einvernehmlich mit dem Vermieter beendet hat.

Dagegen ist hier Kern der Rechtsfrage, ob eine an sich ordnungsgemäß, d. h. formgerecht und mit sachlich zutreffenden, d. h. nicht falschen (wahrheitswidrigen) Angaben begründete Kündigung, die nur deshalb unwirksam ist, weil die angegebenen Gründe nach richterlicher Würdigung das Tatbestandsmerkmal des berechtigten Interesses nicht erfüllen, eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung sein kann. Darüber verhalten sich die genannten Rechtsentscheide nicht.

Eben aus diesem Grunde hat auch der Senat in der Beurteilung der gestellten Rechtsfrage freie Hand. Der Umstand, daß das Oberlandesgericht Karlsruhe und auch das Bayerische Oberste Landgericht auf der Basis des den dortigen Rechtsentscheiden zugrunde liegenden jeweiligen Sachverhaltes eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters schlechthin als positive Vertragsverletzung angesehen haben, zwingt den Senat nicht, die Sache dem Bundesgerichtshof vorzulegen. Denn die Vorlagepflicht nach Art. III S. 3 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes setzt voraus, daß das vorlegende Oberlandesgericht von den tragenden Gründen eines anderen Oberlandesgerichtes oder des Bundesgerichtshofes abweichen will (BGH Beschluß vom 21. September 1983 - VIII ARZ 2/83). Das ist aber, was die Entscheidungen des Oberlandesgerichts Karlsruhe und des Bayerischen Obersten Landgerichtes betrifft - wie dargestellt -, nicht der Fall.

Der Senat braucht die Sache auch nicht etwa aus dem Grunde dem Bundesgerichtshof vorzulegen, weil sich das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLGZ 77, 72) in den tragenden Gründen seiner Entscheidung damit auseinandergesetzt hat, ob Art. 1 § 1 des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes 1971 (jetzt § 564 b BGB) ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist.

Der Senat hält nämlich dafür, daß die in Art. III 3. Mietrechtsänderungsgesetz normierte Vorlagepflicht in den oben bereits dargestellten Fällen die beabsichtigte Abweichung nur von Rechtsentscheiden anderer Oberlandesgerichte (in der rechtstechnischen Bedeutung der genannten Gesetzesnorm), nicht aber sonstige Entscheidungen der vorgenannten Gerichte betrifft.

Sinn und Zweck des mit Art. III 3. Mietrechtsänderungsgesetz geschaffenen Institutes, nämlich Einheitlichkeit der Rechtsprechung in Mietsachen mit dem Ziel größerer Rechtssicherheit und der Wahrung der Gleichbehandlung (BT Drucksache V/2312, 8/837), läßt sich nämlich nur dann verwirklichen, wenn hinsichtlich der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte die Vorlagepflicht auf Fälle des Abweichens von Rechtsentscheiden in technischem Sinne beschränkt wird. Das bedeutet einmal, daß für den Umfang der Vorlagepflicht Entscheidungen derjenigen Oberlandesgerichte außer Betracht zu bleiben haben, die nach dem jeweiligen Landesrecht wegen der den Ländern eröffneten Konzentrationsmöglichkeiten mit Rechtsentscheiden überhaupt nicht befaßt werden können. Es ist schon nicht gewährleistet, daß die im jeweiligen Fall möglicherweise einschlägigen Entscheidungen solcher Oberlandesgerichte lückenlos veröffentlicht worden und damit der Prüfung auf das Bestehen einer Vorlagepflicht überhaupt zugänglich sind.

Zum anderen ist zu bedenken, daß solche Oberlandesgerichte ihrerseits auch in speziell wohnungsmietrechtlichen Fragen nicht an die Vorlagepflicht des Art. III S. 3 des 3. MÄG gebunden sind. Sollte gleichwohl ein Abweichen von deren Entscheidungen jeweils zu Vorlagen nötigen, wäre das Verfahren der Rechtsentscheide letzten Endes nicht mehr praktikabel. Die gleichen Erwägungen müssen bei Oberlandesgerichten, die an sich mit Rechtsentscheiden befaßt sind, für diejenigen Spruchkörper (Senate) gelten, die nach der jeweiligen Geschäftsverteilung nicht für Rechtsentscheide zuständig sind, sowie für Rechtsentscheid-Senate, soweit sie in anderen Angelegenheiten außerhalb eines Rechtsentscheid-Verfahrens entscheiden.

Diesen Erwägungen ist nicht entgegenzuhalten, außerhalb des Instanzenzuges des Rechtsentscheid Verfahrens könnten die einem Rechtsentscheid zugänglichen Rechtsfragen aus dem Bereich des Wohnungsmietrechts praktisch gar nicht vorkommen. Die Entwicklung der Rechtsprechung lehrt, daß nicht nur Fragen aus mietrechtlichen Spezialvorschriften, sondern auch allgemeine schuldrechtliche Fragen mit Bezug zum Wohnungsmietrecht zum Rechtsentscheid vorgelegt werden. Gerade deshalb ist eine Begrenzung der Vorlagepflicht durch Anknüpfung nur an Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte sachlich geboten. Wie weit das obendrein für Entscheidungen der Rechtsentscheid-Gerichte gilt, die nicht als förmlicher Rechtsentscheid ergehen, sondern z. B. in reinen Verfahrensfragen, kann hier offenbleiben, weil eine solche Fallgestaltung nicht vorliegt.

Offenbleiben kann in diesem Zusammenhang ebenso, ob die vorstehend vertretene Einschränkung der Vorlagepflicht auch für Entscheidungen des Bundesgerichtshofes gelten kann, ob sich also m. a. W. insoweit die Vorlagepflicht auf beabsichtigte Abweichungen von Vorlageentscheidungen des Bundesgerichtshofes in vorgelegten Rechtsentscheidsachen beschränkt. insoweit sind Bedenken nicht zu verkennen, wenn man etwa - um ein Beispiel zu nennen - die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Frage der Schönheitsreparaturen ohne Vorlagezwang ignorieren wollte. Die Berücksichtigung jedenfalls der veröffentlichten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes bereitet auch keine nennenswerten praktischen Schwierigkeiten, wie sie aber auftreten müßten, wenn man auch alle einschlägigen BGH-Veröffentlichungen zu erforschen hätte. Andererseits stellen sich auch bei der BGH-Rechtsprechung Abgrenzungsfragen z. B. dahin, ob auch BGH-Entscheidungen in Strafsachen bei der Beurteilung eines Vorlagezwanges noch einzubeziehen sind. Das kann hier indessen auf sich beruhen, weil der Senat bei der Antwort auf die Vorlagefrage von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht abzuweichen gedenkt, wie sich aus den folgenden Erörterungen ergibt (vgl. zur Frage der Vorlagepflicht auch noch OLG Stuttgart NJW 81, 2365; OLG Karlsruhe WuM 82, 10; Baumbach-Albers ZPO, 42. Aufl., Anhang nach § 544 Abs. 2 a und 3; Sonnenschein NJW 82, 1249).

III. Die Vorlagefrage war wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu entscheiden.

In Literatur und Rechtsprechung ist im wesentlichen nicht streitig, daß die unberechtigte Kündigung eines Mietverhältnisses eine positive Vertragsverletzung des Kündigenden darstellen kann mit der Folge, daß dem anderen Vertragsteil der dadurch entstehende Schaden unter Umständen zu ersetzen ist (vgl. dazu nur Palandt/Heinrichs, BGB 42. Aufl., § 276 Anm. 7 c aa. m. w. N.). Dementsprechend erkennt die herrschende Meinung im Mietrecht an, daß sich der Vermieter dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig macht, wenn er diesem das Mietverhältnis kündigt aufgrund tatsächlich nicht oder so nicht vorhandener, also vorgeschobener Kündigungsgründe, die, wenn sie wirklich vorgelegen hätten, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben hätten, und wenn der Mieter daraufhin, auch ohne sich der Kündigung zu widersetzen, die Wohnung aufgibt und räumt (OLG Karlsruhe NJW 82, 54; Bayerisches Oberstes Landgericht NJW 82, 2003; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht 2. Aufl., § 564 b Rdn. 1352; Barthelmess 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz § 564 b Rdn. 242; Sternel MDR 76, 265; Gelhaar in BGB-RGRK 12. Aufl., § 564 b Rdn. 40; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl., Rdn. B 479; im Ergebnis ebenso, aber mit anderer Begründung Voelskow in Münchener Kommentar § 564 b Rdn. 75; Palandt/Putzo, BGB, 42. Aufl., § 564 b Anm. 9 c; Schopp ZMR 75, 79: Danach kommen Schadensersatzansprüche lediglich aus unerlaubter Handlung in Betracht, § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB, § 826 BGB).

Ob, inwieweit und unter welchen Umständen der Vermieter auch für die Folgen einer Kündigung einzustehen hat, die nur deshalb unberechtigt ist, weil die - wahrheitsgemäß - angegebenen Kündigungsgründe nach richterlicher Beurteilung kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben, ist umstritten.

Nach einer Meinung stellt jede vom Vermieter ausgesprochene - aus welchem Grunde auch immer - unwirksame Kündigung eine Verletzung der dem Vermieter dem Mieter gegenüber obliegenden Leistungstreuepflicht - diese wird in der Verpflichtung des Vermieters gesehen, alles zu unterlassen, was den Vertragszweck beeinträchtigen oder gefährden könnte - dar, mit der Folge, daß die Haftung des Vermieters für die Folgen einer unbegründeten Kündigung nur entfällt, wenn er nicht schuldhaft gehandelt hat (OLG Karlsruhe NJW 82, 54; Bayerisches Oberstes Landgericht NJW 82, 2003; Barthelmess a. a. O. § 564 b Rdn. 241 m. w. N.; Sternel MDR 76, 266; so wohl auch Emmerich/Sonnenschein a. a. O. Rdn. 135).

Nach einer anderen Meinung scheidet eine Schadensersatzpflicht des Vermieters für die Folgen einer Kündigung, die sich nur deshalb als unbegründet erweist, weil die wahrheitsgemäß dargelegten Kündigungsgründe nicht als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages anerkannt worden sind, aus dem Grunde aus, weil - so Voelskow (a. a. O. Rdn. 78), Palandt/Putzo (a.a.O. Anm. 9 c), Schopp (MDR 77, 198), Fehl (NJW 75, 1973, 1974) - in einem solchen Fall keine positive Vertragsverletzung vorliegt und (so Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. Rdn. B 479 am Ende) in der unter zutreffender Darlegung der die Kündigung angeblich rechtfertigenden Tatsachen abgegebenen Kündigungserklärung letztlich lediglich eine (falsche) Rechtsfolgenbehauptung liege, die der Mieter aufgrund der mitgeteilten Tatsachen ohne weiteres nachprüfen und widerlegen könne.

Im Ergebnis gibt der Senat der letztgenannten Auffassung den Vorzug.

Ob eine Kündigung des Vermieters, die nur mangels gerichtlicher Anerkennung der wahrheitsgemäß dargestellten Kündigungsgründe als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses unwirksam ist - nachfolgend nur noch als unwirksame Kündigung aus Rechtsgründen bezeichnet -, eine zu Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung sein kann, hängt im Hinblick auf die Prämisse, daß beide Vertragsteile eines gegenseitigen Vertrages verpflichtet sind, den Leistungserfolg weder zu gefährden noch zu beeinträchtigen (sogenannte Leistungstreuepflicht, vgl. dazu Palandt/Heinrichs a. a. O. § 242 Anm. 4 B a, § 276 Anm. 7 c aa.), zunächst von der Beurteilung der Frage ab, ob die Erklärung einer solchen Kündigung den Vertragszweck beeinträchtigen oder gefährden kann.

Das lehnt Schopp (MDR 77, 198) mit der Begründung ab, daß die Raumgewährung durch den Vermieter bei unberechtigter Kündigung nicht berührt, also auch nicht gefährdet werde. Der Mieter behalte doch, was er bisher gehabt habe. Den Leistungserfolg könne der Vermieter allenfalls mit gerichtlicher Hilfe durch Erwirken eines Räumungsurteils, nicht aber durch bloße Kündigung gefährden.

Dem vermag sich der Senat so nicht anzuschließen.

Allerdings kann der Ansicht von Schopp nicht mit Seier (ZMR 78, 34, 36) entgegengehalten werden, auch die unberechtigte Kündigung sei eine bestimmte, ernstliche und endgültige Verweigerung der künftigen Erfüllung des Vertrages i. S. des § 326 BGB, mithin eine Leistungsstörung, also auch eine Pflichtverletzung. Denn der Gedanke der Erfüllungsverweigerung paßt auf Mietverhältnisse nicht, weil die Kündigungserklärung als solche die Leistungsgewährung durch den Vermieter, die in der Gebrauchsüberlassung der Mietsache besteht, in der Tat zunächst nicht berührt, dem Mieter tatsächlich also nichts verweigert wird. Im übrigen scheidet die Anwendung des § 326 BGB nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter ohnehin rechtsdogmatisch aus (vgl. dazu nur Palandt/Heinrichs a. a. O. § 326 Anm. 1 m. w. Nachweisen).

Aus diesem Grunde kann der Mieter, der auf eine unberechtigte Kündigung des Vermieters hin die Mietwohnung aufgegeben hat, den Vermieter auch nicht aus § 326 BGB auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wirkt aber insoweit auf den Bestand des Vertrages ein, als dem Mieter das Recht zum Besitz an der Mietsache zumindest für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist streitig gemacht wird. Sie ist daher geeignet, das Vertrauen des Mieters auf die ungestörte Fortdauer des Vertrages zu erschüttern, und zwar ganz besonders dann, wenn der Mieter die Rechtsunwirksamkeit der Kündigung aufgrund der vom Vermieter mitgeteilten Tatsachen nicht - möglicherweise ebensowenig wie der Vermieter selbst - übersehen kann. Durch die Kündigungserklärung wird also ein bis dahin ruhiger, befriedeter Zustand zwischen den Parteien in einen solchen der Rechtsunsicherheit verwandelt. Damit erweist sich auch die (nur) aus Rechtsgründen unwirksame Kündigung als Belastung des Vertragsverhältnisses, durch die der Leistungszweck, nämlich das dem Mieter eingeräumte Recht, die Mietsache nach Maßgabe des Vertrages ungestört zu nutzen und zu gebrauchen, gefährdet werden kann.

Das bedeutet, daß sich auch eine aus Rechtsgründen unwirksame Kündigung als Störung des Vertragszweckes und des zwischen den Parteien vertraglich begründeten Treueverhältnisses erweisen kann. Damit ist aber nicht schon und zugleich gesagt, daß ein jeglicher Verstoß gegen die Vertragspflichten im weitesten Sinne, der hier im Ergebnis lediglich dadurch verwirklicht wird, daß der angegebene Kündigungsgrund den unbestimmten Rechtsbegriff des berechtigten Interesses (vgl. dazu Barthelmess a. a. O. § 564 b Rdn. 53) nicht ausfüllt, ungeachtet der weiteren Frage des Verschuldens des Vermieters, Schadensersatzansprüche des anderen Vertragsteiles begründet.

Nach ganz herrschender Meinung setzt bei gegenseitigen Verträgen der dem anderen Vertragsteil wegen einer positiven Vertragsverletzung zustehende Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung des Vertrages wie auch das Recht, vom Vertrage zurückzutreten, voraus, daß die positive Vertragsverletzung den Vertragszweck derart gefährdet, daß dem anderen Teil nach Treu und Glauben das Festhalten am Vertrage nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. dazu nur etwa BGH NJW 72, 1668; NJW 78, 260; Palandt/Heinrichs a. a. O. § 276 Anm. 7 e bb, jeweils m. w. umfangreichen Nachweisen).

Das bedeutet einerseits, daß nicht jeder Pflichtverstoß eines Vertragsteils Sanktionen auslöst, sondern nur ein solcher, der das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört, andererseits aber auch, daß der andere Vertragsteil das Verhalten des ersteren als schwerwiegenden Pflichtverstoß erkennt oder zumindest auffaßt. Hieran fehlt es aber regelmäßig, wenn der Mieter, der eine unwirksam Kündigung des Vermieters befolgt und die Mietwohnung aufgibt, zur Zeit seines etwa durch die Kündigung ausgelösten Verhaltens die Unwirksamkeit der Kündigung noch gar nicht kennt, möglicherweise auch nicht einmal damit rechnet. Indes kann das kein Grund dafür sein, den etwa in einer unwirksamen Kündigung liegenden Vertragsverstoß rechtlich anders zu bewerten. Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, das Verhalten einer Vertragspartei nur deshalb anders zu qualifizieren, weil ein etwaiger Pflichtverstoß von dem anderen Vertragsteil nicht sogleich als solcher erkannt wird und erkannt werden kann. Daraus folgt, daß auch eine unwirksame Kündigung - sofern sie sich als Verstoß gegen vertragliche Nebenpflichten qualifiziert - einen Schadensersatzanspruch des Mieters nur auslösen kann, wenn dieser dadurch entgegen Treu und Glauben unzumutbar belastet wird, wenn mit anderen Worten, etwa aus rückschauender Betrachtung die Reaktion des Mieters auf die Kündigungserklärung des Vermieters sich mit Recht als Konsequenz eines vom Vermieter zerstörten Vertrauensverhältnisses darstellt.

Im Hinblick darauf sind bei Dauerschuldverhältnissen, insbesondere bei der Miete an das beiderseitige Verhalten der Vertragspartner sicherlich strenge Maßstäbe anzulegen. Anders als bei sonstigen, etwa auf den einmaligen Leistungsaustausch gerichteten Schuldverhältnissen erfordert das Mietverhältnis besondere gegenseitige Rücksichtnahme und Loyalität, dementsprechend auch erhöhte Sorgfalt bei der Wahrnehmung des eigenen Interesses, weil ein gedeihliches oder zumindest ein einvernehmliches Miteinander zwischen Vermieter und Mieter sonst auf Dauer nicht gewährleistet sein kann (vgl. dazu etwa Palandt/Heinrichs Einleitung vor § 241 Anm. 5 b). Hinzu kommt, was den Bestand des Vertragsverhältnisses betrifft, daß der Vermieter - sofern sich der Mieter nicht vertragsuntreu verhält - den Mietvertrag nur dann soll beenden können, wenn erhebliche eigene Interessen (vgl. dazu Schmidt/Futterer/Blank a. a. O. B 466) das rechtfertigen (§ 564 b BGB).

Andererseits darf aber auch nicht übersehen werden, daß die Vorschrift des § 564 b ebenfalls dazu dient, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, sich - allerdings nur unter den dort genannten Voraussetzungen - von einem eingegangenen Mietverhältnis zu lösen. § 564 b BGB ist mithin in dem Spannungsfeld zwischen der Verpflichtung des Vermieters auf eine sozialgerechte Bindung seines Eigentums einerseits und dem ebenfalls grundgesetzlich abgesicherten Schutz des Vermieters vor einer übermäßigen, durch die soziale Funktion nicht gebotenen Begrenzung privatrechtlicher, sich aus dem Eigentum ergebender Befugnisse des Eigentümers andererseits zu sehen (vgl. dazu Bundesverfassungsgericht NJW 74, 1499). Der Vermieter muß also auf die Belange des Mieters, nämlich dessen Interesse am Bestand des Mietverhältnisses, besondere Rücksicht nehmen, andererseits darf ihm aber die Verfügung über sein Eigentum nicht unangemessen erschwert werden. In diesem Sinne mag sich eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters als eine unzumutbare und die vertragliche Vertrauensgrundlage zerstörende Belastung darstellen, wenn der Vermieter nur unter einem Vorwand versucht, den Mieter loszuwerden, oder wenn er bewußt eine von vornherein unwirksam Kündigung in die Welt setzt in der Erwartung, daß sich der Mieter dieser Kündigung ungeprüft beugt. Damit wirkt der Vermieter in unlauterer Weise auf die Willensbildung des Mieters ein, der sich bei Erhalt einer Vertragskündigung überlegen muß, wie er sich verhalten soll, insbesondere ob er sich mit Aussicht auf Erfolg gegen die Kündigung wenden und ggfs. dazu gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen soll.

Dagegen ist nicht einzusehen, warum eine aus Rechtsgründen unwirksame Kündigung des Vermieters den Mieter auch dann unzumutbar belasten oder gar die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien zerstören soll, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich seine nach seinem Dafürhalten die Beendigung des Mietvertrages rechtfertigenden Kündigungsgründe mitteilt, mag auch das Ergebnis der rechtlichen Beurteilung insoweit jedenfalls nach nachträglicher richterlicher Würdigung falsch sein. Das gilt um so mehr, als ein nach § 564 b Abs. 3 BGB zu berücksichtigender Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben nur so ausführlich bezeichnet zu werden braucht, daß er identifiziert und von anderen Gründen (Sachverhalten, Lebensvorgängen) unterschieden werden kann (Bayerisches Oberstes Landgericht Rechtsentscheid vom 14. Juli 1981, NJW 1981, 2197). Denn an den formalen Begründungszwang dürfen nicht die gleichen hohen Anforderungen gestellt werden wie an die materielle Anspruchsbegründung für den späteren Klageerfolg. Zwar soll der Mieter nach Sinn und Zweck der §§ 556 a Abs. 1 S. 3, 564 a Abs. 1 S. 2 und § 564 b Abs. 1 und Abs. 3 BGB - wonach bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 564 a Abs. 1 S. 2 angegebenen Gründe berücksichtigt werden, sofern nicht die Gründe nachträglich entstanden sind - zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dieser Zweck wird aber genügend erfüllt, wenn der Mieter durch das Kündigungsschreiben die Gewißheit erlangt, daß der Vermieter mit allen im Kündigungsschreiben nicht konkret identifizierten Gründen für die darin ausgesprochene Kündigung sowohl bei der Abwägung im Rahmen der Sozialklausel (§ 556 a Abs. 1 Satz 3 BGB) als auch bei der Würdigung des berechtigten Kündigungsinteresses (§ 564 b Abs. 3 BGB) ausgeschlossen ist (Bayerisches Oberstes Landgericht Rechtsentscheid NJW 1981, 2107, 2199 rechte Spalte).

Mithin setzt die Mitteilung der wahrheitsgemäß angegebenen Kündigungsgründe den Mieter in die Lage, seinerseits die Kündigung auf ihre Wirksamkeit, ggfs. auch unter Einholung fachkundigen Rates zu untersuchen und zu beurteilen, weil er entweder dann über denselben Kenntnis- und Informationsstand verfügt wie der Vermieter selbst oder weil der Vermieter mit anderen nicht mitgeteilten Kündigungsgründen später nicht kommen kann.

Darin liegt keine unzumutbare Belastung des Mieters, zumal ihm das Gesetz (§ 556 a BGB) die Möglichkeit gibt, dem artikulierten Interesse des Vermieters an der Beendigung des Vertrages ein höherwertiges eigenes Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenzuhalten. Von einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses durch eine aus Rechtsgründen unwirksame Kündigung kann unter solchen Umständen, durch die die Entschluß- und Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht berührt wird, erst recht keine Rede sein. Andernfalls gelangte man in letzter Konsequenz zu dem nicht vertretbaren Ergebnis, dem Mieter ein schützenswertes Vertrauen darauf zuzubilligen, daß der Vermieter von den gesetzlich geregelten Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu ihm zu beenden, überhaupt keinen Gebrauch macht.

Anders ausgedrückt findet die Treuepflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter in dem Recht des Vermieters, seine nach redlicher Beurteilung für gerechtfertigt erachteten Interessen mit den gesetzlichen Mitteln zu wahren, ihre Grenze. Eine andere Betrachtung bedeutete eine unangemessene Einschränkung der aus dem Eigentum folgenden Verfügungsbefugnisse des Vermieters, die über den Rahmen der sozialen Bindung des Eigentums hinausgehen würde. Denn dann setzte jedes, auch das redliche Gebrauchmachen von gesetzlich eingeräumten Gestaltungsbefugnissen den Vermieter der Gefahr aus, sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig zu machen, zumal der Rechtsirrtum strengen Haftungsregeln unterliegt (vgl. dazu nur Palandt/Heinrichs a. a. O. § 285 Anm. 2) und der Vermieter gemäß § 278 BGB auch für das Ergebnis einer falschen Beratung einzustehen hätte.

Bei den vorstehenden Erwägungen hat sich der Senat auch von dem allgemeinen Gedanken leiten lassen, daß nicht jedes Ingangsetzen und Betreiben eines gesetzlich normierten Verfahrens eine unzumutbare Belastung des Gegners bedingt, es sei denn, das Vorgehen erweist sich als unredlich. Dieser Grundsatz ist auch für die Frage, ob das Betreiben eines streitigen Verfahrens in Verfolgung vermeintlicher Rechte (also etwa die Erhebung einer unbegründeten Klage) Schadensersatzansprüche auslösen kann, anerkannt (BGHZ 36, 18; 74, 9; NJW 80, 190; Entscheidungen des erkennenden Senats vom 31. Januar 1978 - 4 U 226/77 - und 1. März 1983 - 4 U 206/82; Zeiss NJW 67, 703, 707). Wenn aber schon die Erhebung einer unbegründeten Klage nicht ohne weiteres als anstößig angesehen wird, dann muß Gleiches auch von dem Ausspruch einer Kündigung gelten, wenn keine Umstände vorliegen, die die Inanspruchnahme des Gestaltungsrechtes als unlauter erscheinen lassen.

Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß im Falle der Erfüllungsverweigerung im Sinne des § 326 BGB der vertragsuntreue Teil einer schärferen Haftung ausgesetzt ist, weil er für die Nichterfüllung schlechthin, auch im Falle falscher rechtlicher Einschätzung seiner Position haften muß. Solche "vollendete" Erfüllungsverweigerung (= Nichterfüllung) läßt sich mit der hier in Rede stehenden, die Erfüllungsverweigerung erst vorbereitenden Wohnraumkündigung nicht auf eine Stufe stellen. Während nämlich die Nichterfüllung bei dem anderen Teil unmittelbar zu einem Schaden führen kann, hat es der die Mietsache besitzende Mieter in der Hand, sich der Kündigung entgegenzustellen und danach selbst zu entscheiden, wie er sich darauf einstellen will, immer vorausgesetzt, daß ihm der Vermieter die Gründe, die seiner Auffassung nach ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben sollen, wahrheitsgemäß unterbreitet.

Schließlich kann hiergegen auch nicht eingewandt werden, dem Mieter sei es nicht zuzumuten, sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter über die Wirksamkeit der Kündigung überhaupt einzulassen. Ganz abgesehen davon, daß dieser Gesichtspunkt nicht die Frage beführen kann, ob eine lediglich aus Rechtsgründen unwirksame Kündigung eine unzumutbare Beeinträchtigung des Vertragszweckes darstellt, kann es nicht Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des Kündigungsschutzes sein, den Mieter von jeder Auseinandersetzung mit dem Vermieter um das bessere Recht freizustellen. Es kann auch vom Mieter erwartet werden, daß er sich einem redlichen Vertragspartner stellt; das setzt im übrigen § 556 a BGB auch voraus.

Nur nebenbei bemerkt sei, daß eine andere als die dargestellte Einschätzung einer Kündigung, die nur deshalb unwirksam ist, weil die - wahrheitsgemäß - angegebenen Kündigungsgründe nach richterlicher Beurteilung kein berechtigtes Interesse ergeben, zu Ergebnissen führen würde, die der Rechtsgemeinschaft schlechthin unverständlich erscheinen müßten. Sähe man in jeder unwirksamen Kündigung eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung, dann müßte sich der Mieter unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen, wenn er einer solchen Kündigung Folge leistet (so folgerichtig Barthelmess a. a. O. § 564 b Rdn. 256; Sternel MDR 76, 265, 268, 269). Das könnte allerdings zur Folge haben, daß das Mitverschulden des Mieters an der Entstehung des Schadens, der ihm durch die Aufgabe der Wohnung nach einer unwirksamen Kündigung erwächst, um so schwerer ins Gewicht fällt, je deutlicher die Unwirksamkeit der Kündigung zutage tritt, also hätte erkannt werden können; mit anderen Worten: Je unsorgfältiger der Vermieter das Gestaltungsrecht handhabt, um so mehr muß der Mieter für die dadurch bei ihm ausgelösten Folgen selbst einstehen, je gewissenhafter der Vermieter arbeitet, um so mehr hat der Mieter Aussicht, den ihm infolge einer unwirksamen Kündigung entstandenen Schaden ersetzt zu erhalten. Das erscheint nicht tragbar.

Der Senat stellt hiernach im Ergebnis fest, daß - worauf die Vorlagefrage abzielt - eine die Kündigungsgründe, die nach Auffassung des Vermieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Vertragsverhältnisses ergeben sollen, in tatsächlicher Hinsicht nicht unzutreffend darstellende Kündigung, die unwirksam ist, weil die angegebenen Gründe die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 BGB nicht erfüllen, die vom Mieter aber gleichwohl befolgt wird, keine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung des Vermieters darstellt, jedenfalls, solange nicht in dem Verhalten des Vermieters Umstände begründet sind, die den Gebrauch des Rechtes aus § 564 b als unredlich erscheinen lassen.

2. Ein Anspruch des Mieters auf Ersatz des ihm dadurch entstandenen Schadens, daß er seine Mietwohnung aufgibt, obgleich die ihm erklärte Kündigung aus Rechtsgründen in dem oben dargestellten Sinne unwirksam ist, besteht auch unter dem Gesichtspunkt der unerlaubten Handlung nach § Abs. 1 BGB nicht. Es mag schon zweifelhaft sein, ob eine unwirksame Kündigung einen Eingriff in die durch § 823 Abs. 1 BGB geschützten absoluten Rechtsgüter - insoweit kann hier allenfalls der Besitz in Betracht kommen - darstellt, zumal wenn der Mieter die Wohnung letztlich freiwillig aufgibt. Bedenken bestehen auch dahin, ob die durch die freiwillige Besitzaufgabe entstehenden Folgeschäden beim Mieter noch unter den Schutzbereich der genannten Norm fallen, oder ob es sich vielmehr insoweit nicht nur um reine von § 823 Abs. 1 nicht geschützte Vermögensschäden handelt. In jedem Falle scheidet aber die Haftung des Vermieters aus § 823 Abs. 1 BGB dann aus, wenn er - wie hier - von seinem Gestaltungsrecht in der oben dargestellten Weise redlich Gebrauch macht. Ein solches Verhalten kann, wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, nicht schlechthin rechtswidrig sein. Zumindest handelt der Vermieter dann in Wahrnehmung berechtigter Interessen (vgl. dazu die Urteile des erkennenden Senats vom 31. Januar 1978 und 1. März 1983; Zeiss a. a. O.). 3. Nun wird aber - was bei einer unwirksamen Kündigung des Vermieters zu Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter aus § 823 Abs. 2 BGB führen könnte - teilweise die Auffassung vertreten, § 564 b stelle ein Schutzgesetz i. S. des § 823 Abs. 2 BGB dar, wobei der Schutzzweck des § 564 b BGB auch dahin gehe, den Mieter vor den Folgen einer unberechtigten Kündigung, nämlich vor dem Wohnungswechsel mit all seinen finanziellen und sonstigen erheblichen Nachteilen zu schützen (OLG Karlsruhe ZMR 77, 25; wohl auch OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 7. Oktober 1981 NJW 82, 54; AG Heidelberg WM 73,137; Barthelmess a. a. O. § 564 b Rdn. 239, 245; Schmidt/Futterer/Blank a. a. O. B 479 m. W.; Gelhaar a. a. O. § 564 b Rdn. 40, Emmerich/Sonnenschein Mietrecht 2. Aufl., § 564 b Rdn 137 und Miete § 564 b Rdn. 90, allerdings mit der Einschränkung, daß eine unerlaubte Handlung nicht ohne weiteres in der bloßen Erklärung des Vermieters liege, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu benötigen, wenn nicht falsche Tatsachen geltend gemacht werden, die grundsätzlich geeignet sind, einen Eigenbedarf zu begründen; Löwe ZMR 75, 290).

Demgegenüber sind Sternel (Mietrecht 2. Aufl., IV Rdn. 88, MDR 76, 266), Schopp (ZMR 75,353), wohl auch Palandt/Putzo (a. a. O. § 564 b Anm. 9 c), Voelskow (a. a. O. § 564 b Rdn: 78), Seier (ZMR 78, 35) und Schickedanz (ZMR 75, 196, 197) anderer Auffassung. Nach einer vermittelnden Meinung soll § 564 b zwar ein Schutzgesetz i. S. des § 823 Abs. 2 BGB sein, der Schutzbereich der Norm erstreckt sich danach aber nicht auf durch eine unberechtigte Kündigung des Vermieters ausgelöste Vermögensnachteile beim Mieter (OLG Karlsruhe OLGZ 77, 72; Schopp ZMR 75, 104).

Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Lehre ist eine Rechtsnorm ein Schutzgesetz i. S. des § 823 Abs. 2 BGB, wenn sie - sei es allein, sei es in Verbindung mit anderen Zwecken - dem Schutz von Einzelpersonen oder eines Personenkreises dienen soll. Nicht notwendig ist, daß das Gesetz zugleich ein Strafgesetz ist; es genügt, wenn es ein bestimmtes Gebot oder Verbot ausspricht. Ein Gesetz hat aber die Eigenschaft als Schutzgesetz nur dann, wenn der Gesetzgeber bei seinem Erlaß auch den Schutz von Einzelpersonen oder eines Personenkreises gewollt oder wenigstens mit gewollt hat. Der Schutz braucht jedoch keineswegs der vom Gesetzgeber gewollte Hauptzweck des Gesetzes zu sein; es genügt vielmehr, wenn die Absicht des Gesetzgebers darauf gerichtet war, neben dem Hauptzweck des Gesetzes auch diesen Schutz einer Person oder eines Personenkreises durch das Gesetz eintreten zu lassen (RGZ 128, 298, 300; RGZ 138, 219, 231; BGHZ 12, 146, 148; BGHZ 22, 293, 297; BGH NJW 67, 1279, 1280; Soergel/Siebert BGB, 10. Aufl., § 823 Rdn. 332; Palandt/Thomas a.a.O. § 823 Anm. 9; Larenz Schuldrecht, 12. Aufl., Band 2 Seite 618 ff.; Knöpfler NJW 67, 697).

An diesen Grundsätzen gemessen sind wohl keine ernstlichen Zweifel daran begründet, daß § 664 b dem Schutz des Mieters dient, auch wenn die Norm kein ausdrückliches Ge- oder Verbot enthält. Der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der in Rede stehenden Rechtsnorm (früher § 1 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes) das Recht des Vermieters, über den ihm gehörenden Wohnraum nach Belieben zu verfügen, durch die Beschränkung des Kündigungsrechtes zugunsten des Mieters eingeschränkt. So heißt es bereits im Regierungsentwurf zu § 1 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, der Vermieter solle ein Mietverhältnis über Wohnraum "nur noch kündigen dürfen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat" (Bundestagsdrucksache IV 1549). Der Regierungsentwurf zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, aufgrund dessen die Regelung des § 1 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes als § 564 b BGB als Dauerrecht in das bürgerliche Recht eingefügt wurde, war wie folgt begründet:

Der Gesetzentwurf geht von folgenden Grundsätzen aus:

Bei der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins gebietet die Sozialstaatsverpflichtung des Grundgesetzes (Art. 20), den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen. Dieser Kündigungsschutz ist unabhängig davon erforderlich, ob die Lage auf dem Wohnungsmarkt als ausgeglichen angesehen wird. Jeder Wohnungswechsel bringt für den Mieter regelmäßig nicht unbeträchtliche Kosten und andere meist erhebliche Unzuträglichkeiten mit sich. Eine Belastung des vertragstreuen Mieters mit solchen Kosten und Unzuträglichkeiten ist bei der Bedeutung der Wohnung in einem sozialen Rechtsstaat nur gerechtfertigt, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.

Nun ist § 823 Abs. 2 BGB aber nur dann anwendbar, wenn das Gesetzgerade den Rechtsschutz gewollt hat, der wegen der behaupteten Verletzung in Anspruch genommen wird (BGHZ 12, 146, 148; BGHZ 19, 114, 126; Soergel/Zeuner 10. Auf l., § 823 Rdn 334; Larenz a. a. O. S. 621; Knöpfle a. a. O. S. 697). Zweifelsfrei geschützt werden soll nach den Kündigungsschutzvorschriften jedenfalls, in weitem Umfang, der Bestand des Mietvertrages. Zu fragen ist hier aber, ob der Gesetzgeber den Mieter mit der Norm des § 564 b BGB (auch) vor solchen Schäden hat schützen wollen, die dadurch entstehen, daß er auf eine (bloß) unwirksame Kündigung des Vermieters hin auszieht. Dafür gibt es jedoch - jedenfalls nach den Gesetzesmaterialien - keinen Anhalt. Der Gesetzgeber hat sich nämlich mit den Fragen, welche Folgen auch eine unwirksame Kündigung des Vermieters für den Mieter haben kann, nicht befaßt.

In der Begründung des Regierungsentwurfes zum 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (Bundestagsdrucksache VI, 1549) heißt es lediglich:

Anders als nach der im Bürgerlichen Gesetzbuch getroffenen Regelung ist hier schon die Kündigungsberechtigung des Vermieters an eine besondere Voraussetzung (Anmerkung des Senats: nämlich an das berechtigte Interesse) geknüpft. Eine ohne diese Voraussetzung erfolgende Kündigung ist unwirksam, führt also nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Daraus wird als Schutzzweck der Norm wiederum nur die Erhaltung des Vertragsbestandes sichtbar; daß der Mieter dagegen auch vor übereilter Wohnungsaufgabe und deren Kosten bewahrt werden sollte, ist nicht zu erkennen. In dem Bericht des Rechtsausschusses zur Änderung der §§ 656 a und 564 a BGB (Bundestagsdrucksache VI 2421) wird auch nur ausgeführt, die Regelung des § 564 a mit der eingeführten Begründungspflicht solle sicherstellen, daß der Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt. Darüber hinaus solle der Vermieter ... veranlaßt werden, die Berechtigung und Notwendigkeit genau zu überlegen, um unmotivierte und willkürliche Kündigungen nach Möglichkeit auszuschließen.

Dafür, daß die Reaktion des Mieters auf eine unwirksame Kündigung des Vermieters im Gesetzgebungsverfahren jedenfalls keine erkennbare Rolle gespielt hat, spricht ferner, daß die Bundesregierung hierüber erstmalig 1979 (Bericht vom 2. März 1979) nach einer Erhebung über die gemachten Erfahrungen mit dem neuen Mietrecht in dem Sinne berichtet hat, daß die Mieter die Kündigungen der Vermieter in den meisten Fällen ohne Prüfung der Rechtslage befolgen und ausziehen (Bundestagsdrucksache 8/2610 C 3.1.5.8. u. Anl. II Tabellen 43 bis 45). Dabei ist das Problem, daß dem Mieter durch einen Wohnungswechsel, den der Vermieter etwa unter Berufung auf Eigenbedarf veranlaßt, nicht unbeträchtliche Kosten entstehen können, durchaus nicht unbekannt gewesen. So sah § 4 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes im Falle eines wegen Eigenbedarfs des Vermieters aufgehobenen Mietverhältnisses ausdrücklich die Möglichkeit vor, den Vermieter auf Antrag des Mieters durch das Gericht zu verpflichten, ihm, dem Mieter, die für den Umzug innerhalb des Gemeindebezirks erforderlichen Kosten ganz oder teilweise zu ersetzen, wenn dies nach Lage der Sache, insbesondere nach den Vermögens- und Erwerbsverhältnissen der Vertragsteile, der Billigkeit entsprach. Von einem so weitgehenden Mieterschutz ist der Gesetzgeber - wie die zur Zeit gültigen Mietregelungen zeigen - ausdrücklich abgerückt.

Schließlich sei auch noch auf die in dem erwähnten Bericht der Bundesregierung vom 2. März 1979 über die Auswirkungen des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes enthaltene Darstellung der mit dem 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers hingewiesen, die da lautet:

Bis zum Inkrafttreten des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes hatte der Vermieter ein grundsätzlich freies und uneingeschränktes Kündigungsrecht. Der Mieter mußte daher stets damit rechnen, seine Wohnung auch ohne einleuchtenden Grund zu verlieren. Die Kündigung konnte vom Vermieter auch als Druckmittel zur Durchsetzung von Mieterhöhungen benutzt werden. Der allgemeine Kündigungsschutz des Mieters beschränkte sich auf die Kündigungsfristen des § 565 BGB. in Härtefällen konnte er sich auf die Sozialklausel des § 556 a BGB berufen, die sich jedoch in der Praxis nicht immer als geeignet erwies, um den Mieter wirksam vor sozial unvertretbarem oder gar willkürlichem Verlust seiner Wohnung zu schützen.

Mit dem 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz soll der dem Mieter schon durch das 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeräumte Schutz vor ungerechtfertigter Kündigung und unangemessener Mieterhöhung auf Dauer gesichert werden, ohne die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes und das verfassungsmäßige Recht des Vermieters zu gefährden, sein Eigentum in einem am Gemeinwohl ausgerichteten Rahmen zu nutzen und darüber zu verfügen.

Hieraus ergibt sich, daß es Absicht des Gesetzgebers war, den Mieter vor nach dem bis dahin geltenden Recht in zulässiger Weise wirksam erklärten Kündigungen, die aber von der Interessenlage des Vermieters her nicht gerechtfertigt erschienen, zu schützen, nicht aber vor gewissen Folgeschäden einer unwirksamen Kündigung, die dem geltenden Recht nicht entspricht, aber gleichwohl (zunächst) befolgt wird. Dazu bestand auch denklogisch - Ziel des Gesetzgebers war die Einschränkung des grundsätzlich freien und uneingeschränkten Kündigungsrechtes des Vermieters - kein unmittelbarer Anlaß, weil eine unwirksame Kündigung - jedenfalls in der Theorie - rechtlich ohnehin unbeachtlich ist, mithin den Bestand eines Mietverhältnisses nicht ohne weiteres berührt. Der Mieter steht bei einer unwirksamen Kündigung rechtlich so, als ob eine Kündigung überhaupt nicht erklärt worden wäre. Aus dieser Sicht hat kein Bedürfnis des Gesetzgebers dafür bestanden, den Mieter vor den Nachteilen zu bewahren, die ihm dadurch entstehen, daß er einem rechtlichen Nullum Folge leistet. Grundsätzlich kann es nicht Aufgabe des Gesetzgebers sein, den einzelnen davor zu schützen, daß er etwas tut, zu dem er rechtlich nicht verpflichtet ist, sofern er nicht in seiner Willensbestimmung durch rechtswidrige Mittel (wie Drohung oder Täuschung) beeinflußt wird. Zumindest wäre eine solche Regelung in einem auf den freien Willensentschluß seiner Bürger aufbauenden Rechtsstaat atypisch, so daß sie einer eindeutigen Bestimmung durch den Gesetzgeber bedurft hätte. Diese kann in § 564 b BGB aber nicht gesehen werden.

Zudem gebieten weder das Maß noch die Schutzwürdigkeit der beiderseitigen auf die Zubilligung oder die Versagung eines Schadensausgleichs gerichteten Interessen, die bei der Bestimmung, ob ein Schutzgesetz gegeben ist, zu erwägen sind (Knöpfte a. a O. S. 700), § 564 b BGB als Schutzgesetz dahin, den Mieter vor den Kosten einer befolgten unwirksamen Kündigung zu bewahren, einzustufen.

Denn die vertraglichen Regelungen zwischen Mieter und Vermieter gewährleisten bereits einen maßvollen und vernünftigen Interessenausgleich. Unterlegt der Vermieter seiner Kündigung einen unzutreffenden Sachverhalt, einerlei ob vorsätzlich oder fahrlässig, und hält der Mieter eine so erklärte Kündigung für rechtens, dann liegt in dem Verhalten des Vermieters eine positive Vertragsverletzung, die, wenn der Mieter der Kündigung Folge leistet, Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter begründet.

Kennt der Mieter dagegen - wie hier - den wahren Anlaß der vom Vermieter erklärten Kündigung, dann besteht kein Grund, der einen Partei, hier dem Vermieter, das Risiko dafür, daß die Kündigung bei - nachträglicher - rechtlicher Würdigung durch ein Gericht unwirksam sein könnte, allein aufzuerlegen. Nach dem im bürgerlichen Recht herrschenden Prinzip der Privatautonomie entscheidet ein jeder über die sich an seinem bestimmten Sachverhalt folgenden rechtlichen Konsequenzen in eigener Verantwortung, solange nicht auf die Entscheidungsfreiheit des anderen Teils in rechtsmißbräuchlicher oder unlauterer Weise Einfluß genommen wird. Davon kann aber jedenfalls dann keine Rede sein, wenn eine Partei aus einer bekannten Tatsache eine ihr günstigere Rechtsfolge ableitet als die andere. Eine stärkere Gewichtung der Mieterinteressen erscheint im vorliegenden Zusammenhang auch aus dem Grunde nicht geboten, weil der Mieter selbst - eigenverantwortlich - für den Bestand seines Mietverhältnisses eintreten kann, mithin im ureigensten Sinne von den ihm vom Gesetzgeber zur Verfügung gestellten Möglichkeiten, der Kündigung zu widersprechen und seine gegenteilige Rechtsauffassung zur Geltung zu bringen, Gebrauch machen mag.

5. Nach alledem stellt sich die Frage nicht, ob und inwieweit den Mieter an dem ihm dadurch erwachsenden Schaden, daß er einer aus Rechtsgründen unwirksamen Kündigung Folge leistet, ein Mitverschulden treffen kann. Stellt sich die Kündigungserklärung des Vermieters als schwerwiegender Eingriff in das vertragliche Vertrauensverhältnis dar, der dem Mieter die Fortsetzung des Vertrages ohnehin unzumutbar gemacht hätte, dann ist der Vermieter auch für die Nachteile, die dem Mieter dadurch erwachsen, daß dieser sich einer unwirksamen Kündigung beugt, allein verantwortlich zu machen. Andererseits trägt der Mieter die mit einem Wohnungswechsel verbundenen Kosten selbst, wenn er sich dazu entschließt, eine Kündigung zu befolgen, und wenn sich später herausstellt, daß die Kündigung einer Rechtsprüfung nicht standgehalten hat.

Bei dieser Sachlage bedurfte es eines förmlichen Entscheides zu Ziffer 2 der Vorlagefrage (Mitverschulden des Mieters an dem Schaden, der durch Befolgen einer allein aus Rechtsgründen unwirksamen Kündigung entsteht) nicht.