Kündigung, Vortäuschung von Kündigungsgründen

Kündigung, Vortäuschung von Kündigungsgründen; Mitverschulden des Mieters; Kündigung, formell unwirksame; Vortäuschung von Kündigungsgründen; fahrlässige positige Vertragsverletzung

1. Der Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung wegen einer vorgetäuschten Kündigung entfällt nicht wegen Mitverschuldens des Mieters, wenn er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters zum Kündigungsgrund auf eine formell unwirksame Kündigung hin ausgezogen ist. Etwas anderes kann gelten, wenn die Angaben des Vermieters die Beendigung des Mietverhältnisses - auch für den Laien erkennbar - nicht rechtfertigen würden. 2. Kündigt der Vermieter eine vermietete Eigentumswohnung mit der Begründung, daß er das Objekt zu einem bestimmten Preis verkaufen wolle, so kann eine fahrlässige positive Vertragsverletzung vorliegen, wenn er beim Ausspruch der Kündigung von fehlerhaften Vorstellungen über den Verkehrswert der Wohnung ausgegangen ist, wenn der Verkauf an den überhöhten Preisvorstellungen gescheitert ist und der Vermieter bei sorgfältiger Prüfung zu einer realistischeren Einschätzung der Sachlage in der Lage gewesen wäre. Dem Vermieter kann nicht vorgeworfen werden, daß er die Wohnung zu einem etwas höheren als dem Verkehrswert angeboten hat, um sich einen Verhandlungsspielraum zu schaffen.

Die Kl. machen einen Anspruch gegen die Bekl. auf Schadensersatz wegen des Ausspruchs einer unberechtigten Kündigung geltend. Das Kündigungsschreiben vom 6.2.1991 hatte folgenden Wortlaut: "Kündigung des Mietverhältnisses. Sehr geehrte Familie P., hiermit kündigen wir das seit 1.9.1984 bestehende Mietverhältnis zum 31.8.1991. Bis Sonntag hatten wir leider vergeblich versucht, Sie telefonisch zu erreichen, um noch einmal über den Kauf der Wohnung mit Ihnen zu sprechen. Die Wohnung wird im September 1991 zu einem Preis von 285.000 DM angeboten werden. Der Kaufpreis ergibt sich aus der zur Zeit vorsichtig kalkulierten Marktlage und der zeitlichen Lage des Verkaufes. Falls Sie doch Interesse an einem Erwerb haben, teilen Sie uns dieses bitte umgehend schriftlich mit. Vom 16.2. bis 2.3. sind wir in Urlaub. Mit freundlichen Grüßen." Es ist unstreitig, daß die Kl. Anfang Februar 1992 ausgezogen sind und daß die Bekl. die Wohnung nicht verkauft, sondern weitervermietet haben.

Die Schadensersatzklage war in beiden Instanzen erfolglos.

1.1.b) Die tatsächlichen Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs aus dem Gesichtspunkt der vorsätzlich begangenen positiven Vertragsverletzung sind damit schlüssig dargetan. Der Vermieter begeht eine Vertragsverletzung, wenn er dem Mieter wahrheitswidrig vorspiegelt, daß er die Wohnung verkaufen möchte und dem Mieter aus diesem Grunde kündigt. Diese Umstände werden durch die mit der Klageschrift vorgelegten Schreiben der Bekl. an die Kl. belegt. In dem Schreiben vom 25.10.1990 teilen die Bekl. mit, daß sie die von den Kl. bewohnte Wohnung verkaufen wollen, weil die "im Jahre 1988 gegründete Schmuckfirma einen großen Finanzbedarf erfordert". Mit Schreiben vom 6.2.1991 haben die Bekl. das Mietverhältnis zum Zwecke des Verkaufs gekündigt. Aus dem Schreiben vom 23.7.1991 ergibt sich, daß die Wohnung "leer an einen Käufer übergeben werden" soll.

c) Das AG hat ausgeführt, daß der Schadensersatzanspruch wegen des überwiegenden Mitverschuldens der Kl. entfalle, weil das Fehlen von Kündigungsgründen auf der Hand gelegen habe und den Kl. zumutbar gewesen sei, sich zu wehren.

aa) An dieser Auffassung trifft zu, daß das Kündigungsschreiben vom 6.2.1991 den Anforderungen des § 564 b III BGB nicht genügt und daß eine auf der Basis dieser Kündigung erhobene Räumungsklage bereits aus formellen Gründen abgewiesen worden wäre. Gleichwohl trägt dieser Gesichtspunkt die vom AG getroffene Entscheidung nicht: Das Begründungserfordernis des § 564 b Ill BGB dient in erster Linie dazu, dem Mieter Klarheit darüber zu verschaffen, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen und dieses auch gegen den Willen des Mieters beenden kann (BVerfG, WuM 1989, 483). Wegen dieses Gesetzeszwecks kann der Mieter auf eine Begründung verzichten und einen Mietaufhebungsvertrag abschließen oder auf eine formell unwirksame Kündigung - wie hier - freiwillig räumen, wenn er aus anderen Quellen von dem Kündigungsgrund Kenntnis hat. Ein Mitverschulden am Verlust des Mietbesitzes kann hierin nicht gesehen werden, weil die Einlassung auf einen Räumungsrechtsstreit trotz formell unwirksamer Kündigung und Vorliegen eines Kündigungsgrundes allenfalls zu einer geringfügigen zeitlichen Verschiebung der Räumungsverpflichtung führen wird. Eine formell unwirksame Kündigung kann nämlich jederzeit wiederholt werden. Die hierdurch bedingte zeitliche Verzögerung der Räumungsverpflichtung kann der Mieter i. d. R. kostengünstiger und einfacher auch mit einer Räumungsfrist erreichen.

bb) Aus den genannten Erwägungen spielt es auch keine Rolle, ob das Mietverhältnis nach § 568 BGH verlängert worden ist, wie die Bekl. in der ersten Instanz vorgetragen haben. Auch eine solche Verlängerung hatte beim Vorliegen eines Kündigungsgrundes lediglich zu einer zeitlichen Verzögerung der Räumungsverpflichtung geführt. cc) Ein Mitverschulden der Kl. am Verlust des Mietbesitzes wäre möglicherweise dann zu bejahen, wenn die vorgetragenen Gründe die Beendigung eines Mietverhältnisses - auch für den Laien erkennbar - nicht rechtfertigen würden. Hiervon kann vorliegend aber keine Rede sein. Die in den genannten Schreiben der Bekl. enthaltenen Mitteilungen können eine Vertragsbeendigung durchaus rcchtfertigen. Die Kündigung einer vermieteten Eigentumswohnung zu dem Zweck, diese leerstehend zu verkaufen, erfüllt den Tatbestand des § 564 b 11 Nr. 3 BGB, wenn der Vermieter beim Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Daß der Verkauf einer Eigentumswohnung angemessen ist, wenn mit dem Erlös die Liquidität eines Unternehmens verbessert werden soll, kann nicht zweifelhaft sein. Ob die Wohnung auch mit dem bestehenden Mietvertrag ohne wesentliche Verluste hätte verkauft werden können, steht zwar nicht fest; immerhin spricht einiges dafür, daß sich der Bestand eines Mietverhältnisses negativ auf den Kaufpreis auswirkt. Bedenkt man, daß die Aufklärung dieses Punktes i. d. R. nur unter Einschaltung eines Sachverständigen möglich ist und daß bei einem monatlichen Mietpreis von 1.200 DM ein nicht unerhebliches Prozeßrisiko besteht, so wird klar, daß es dem Mieter keineswegs zum Vorwurf gemacht werden kann, wenn er das Risiko eines Rechtsstreits nicht eingehen will. (...)

2. Nach der gegebenen Sachlage ist allerdings in Erwägung zu ziehen, ob den Bekl. eine fahrlässige positive Vertragsverletzung zur Last fällt. Diese Anspruchsgrundlage käme dann in Betracht, wenn die Bekl. bei dem Ausspruch der Kündigung von fehlerhaften Vorstellungen über den Verkehrswert der Wohnung ausgegangen sind, wenn der Verkauf an den überhöhten Preisvorstellungen der Bekl. gescheitert ist und wenn die Bekl. bei sorgfältiger Prüfung zu einer realistischeren Einschätzung der Sachlage in der Lage gewesen wären. Für den Ausspruch einer Kündigung genügt es nämlich nicht, wenn der Eigentümer bestimmte Verwertungsinteressen hat; erforderlich ist darüber hinaus, daß er sie verwirklichen kann. Es ist heute allgemein bekannt, daß es für einen Mieter wegen des geringen Angebots an Wohnungen sehr schwierig ist, Ersatzräume zu finden, und daß ein Wohnungswechsel mit relativ hohen Kosten verbunden ist. Deshalb ist ein Vermieter verpflichtet, sich vor Ausspruch der Kündigung darüber klar zu werden, ob der geplante Verkauf zu dem beabsichtigten Preis tatsächlich möglich ist. (...)

Der von den Bekl. geforderte Preis liegt zwar über dem Verkehrswert. Es entspricht allerdings üblicher Praxis, daß eine Immobilie regelmäßig zu einem etwas höheren Preis angeboten wird, weil - wie der Sachverständige zutreffend ausgeführt hat - "ein Käufer immer handeln will". Deshalb ist zunächst festzustellen, daß den Bekl. bei der Preiskalkulation jedenfalls keine Fahrlässigkeit zur Last fällt. Richtig ist, daß der Grund für das Scheitern der Verkaufsbemühungen nicht aufzuklären war. Dies ist allerdings nicht den Bekl. anzulasten. Insoweit genügt es, daß sich die Bekl. ernsthaft um den Verkauf bemüht haben, was durch die Vorlage zahlreicher Urkunden bewiesen ist (s. o. 1. b.aa.). Aus allem folgt, daß die tatsächlichen Voraussetzungen einer positiven Vertragsverletzung bereits dem Grunde nach nicht gegeben sind. Deshalb mußte es beim erstinstanzlichen Urteil verbleiben.