Kündigung von Wohnraum in einem früheren Studentenwohnheim

Kündigung von Wohnraum in einem früheren Studentenwohnheim; Mietverhältnis, Beendigung; Studentenwohnheim; angemessene wirtschaftliche Voraussetzung d. Grundstückes; Kündigungsvoraussetzungen

Zur Anwendung des § 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB, wenn die streitbefangene Wohnung früher Teil eines Studentenwohnheims war, nicht aber mehr zum Zeitpunkt der Kündigung.

Der Bekl. bewohnt auf Grund eines datumlosen Mietvertrages mit dem Altherrenverband der A-Verbindung Berlin im SV e.V. als Vermieter und Grundstückseigentümer ein Zimmer, das im Obergeschoß des aus Erdgeschoß, Obergeschoß und Dachboden bestehenden Hauses liegt. Nach Nr. 1 Satz 2 des Vertrages können Wohnräume an alle Studierenden der Berliner Hochschulen vermietet werden. Der Kl. ist seit dem 10. Juni 1981 Grundstückseigentümer und Vermieter des Bekl. Mit Anwaltsschreiben vom 21. Februar 1983 hat der Kl. u. a. dem Bekl. das Mietverhältnis zum 31. August 1983, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin gekündigt, und zwar zunächst gemäß der zum 1. Januar 1983 in Kraft getretenen Vorschrift des § 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB, weil das Zimmer des Bekl. Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims sei; zumindest sei die Vorschrift analog anzuwenden. Darüber hinaus stütze sich die Kündigung auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werde und dadurch erhebliche Nachteile erleide. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung blieb ohne Erfolg.

Die zunächst auf die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB n.F. gestützte Klägerkündigung vom 21. Februar 1983 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet, weil zum Zeitpunkt dieser Kündigung die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht (mehr) vorlagen; denn es handelt sich nicht mehr um "Wohnraum, der Teil eines Studentenwohnheims ist", sondern um Wohnraum, der früher einmal Teil eines Studentenwohnheims war.

Der Kl. betreibt nämlich unstreitig in dem Hause kein Studentenwohnheim und hat ein solches unstreitig zum Zeitpunkt seiner Kündigung, welcher Zeitpunkt hier maßgebend ist, dort nicht betrieben, so daß er das Mietverhältnis der Parteien auch nicht auf Grund des Ausnahmetatbestandes des § 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB n.F. wirksam kündigen konnte.

Die Kündigung des Kl. vom 21. Februar 1983 hat das Mietverhältnis der Parteien gleichfalls nicht beendet, soweit der Kl. sie auf die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt hat.

Nach dieser Vorschrift stellt es ein kündigungserhebliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde ...

Diese angemessene wirtschaftliche Verwertung bedeutet für den Kl. nach seinem Vorbringen erhebliche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen. Deren Verwirklichung setzt aber u. a. eine entsprechende Baugenehmigung und eine gesicherte Finanzierung voraus. Nur bei deren Vorliegen zum Kündigungszeitpunkt läßt sich feststellen, ob der Vermieter die von ihm geplanten und als Kündigungsgrund angegebenen Umbaumaßnahmen in absehbarer Zeit überhaupt verwirklichen kann und damit tatsächlich das vorausgesetzte "berechtigte Interesse" in seiner Person besteht.