Kündigung von Wohnraum aufgrund Eigenbedarfs

Der Vermieter genügt der Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB), wenn er im Kündigungsschreiben die Personen angibt, für die die Wohnung benötigt wird, und einen konkreten Sachverhalt (Lebensvorgang) darlegt, auf den er das Interesse dieser Personen an der Erlangung der Wohnung stützt (Kündigungsgrund). Ein nach § 564 b Abs. 3 BGB zu berücksichtigender Kündigungsgrund braucht im Kündigungsschreiben nur so ausführlich bezeichnet zu sein, daß er identifiziert und von anderen Gründen (Sachverhalten, Lebensvorgängen) unterschieden werden kann (Bestätigung der Nr. 2 des Rechtsentscheids vom 14.7.1981 - Allg. Reg. 32/81 = BayObLGZ 1981, 232).

I. Das Landgericht München I hat am 6.6.1984 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage herbeizuführen:

Genügt der Vermieter der Begründung einer Kündigung wegen "Eigenbedarfs", wenn er im Kündigungsschreiben die Person angibt, für die die Wohnung benötigt wird und darüber hinaus lediglich anführt, daß er die Wohnung erworben hat, um sie selbst zu nutzen, da sie größer als seine gemietete Wohnung sei und seinen Bedürfnissen besser entspricht, ferner, daß seine bisherige Wohnung zu klein geworden sei?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, daß es von der Nr. 2 des Rechtsentscheids des Bayerischen Obersten Landgerichts vom 14.7.1981 (BayObLGZ 1981, 232) abweichen möchte. Es ist der Ansicht, daß bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben auch die derzeitigen Wohnverhältnisse des Vermieters darzulegen seien. Der Mieter könne sich nur dann eine Vorstellung von den Lebensumständen des Vermieters machen, wenn ihm bekanntgegegen werde, wie groß dessen bisherige Wohnung sei , aus wievielen Räumen sie bestehe und warum sie für dessen Bedürfnisse zu klein sei. An einer solchen Begründung fehle es hier, so daß die Berufung der Kl. zurückzuweisen sei. Hieran sehe sich jedoch das Berufungsgericht durch den Rechtsentscheid vom 14.7.1981 gehindert.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (vgl. BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senats) ist zulässig. Die vorgelegte Rechtsfragte betrifft den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum (vgl. Art. III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz des 3. MietRÄnG) und kann nach den Darlegungen des Landgerichts entscheidungserheblich sein. Sie ist zwar bereits durch die Nr. 2 des Rechtsentscheids vom 14.7.1981 (Allg. Reg. 32/81) beantwortet; das Landgericht will jedoch hiervon abweichen, so daß erneut ein Rechtsentscheid herbeigeführt werden kann (vgl. BayObLGZ 1982, 78/80; OLG Hamm DWW 1982, 152; Gather DWW 1983, 62/64). Dabei ist in der Sache zu entscheiden (Schmidt Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 5. Aufl. G 26).

2. Der Senat hält nach erneuter Überprüfung an der in seinem Rechtsentscheid vom 14.7.1981 (BayObLGZ 1981, 232 = NJW 1981, 2197 = WM 1981, 200 = ZMR 1981, 334 = DWW 1981, 235 = GE 1981, 1037 = MDR 1981, 1020 = JZ 1981, 141 LS) vertretenen Auffassung fest.

a) In jenem Rechtsentscheid ist ausgeführt, daß der nach § 564 b Abs. 3 BGB zu berücksichtigende Grund im Kündigungsschreiben nur so ausführlich zu bezeichnen sei, daß er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne (vgl. BayObLGZ 1981, 232/240 f.). Mit dieser Rechtsauffassung befand sich der Senat schon damals in Übereinstimmung mit einer in Schrifttum (vgl. Palandt BGB 40. Aufl. § 564 Anm. 3 und § 564 Rdn. 5 b; MünchKomm BGB § 564 b RdNr. 73; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. B 547; Schmidt-Futterer WM 1972, 37; Fehl NJW 1976, 1973, 1974) und Rechtsprechung (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1977, 25 f.; LG München I ZMR 1974, 49/50 f.) vertretenen Meinung. Er ist der Auffassung nicht gefolgt, die eine ausführlichere und deutlichere Darstellung der zum einzelnen Kündigungsgrund gehörenden Tatsachen verlangte (vgl. dazu Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 564 a BGB RdNr. 18 und § 564 b BGB RdNrn. 122 -124; BGB RGRK 12. Aufl. § 564 b RdNr. 35; Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz 2. Aufl. § 564 b BGB. RdNr. 71 und 134; LG Osnabrück WM 1974, 29 f.; LG Mannheim WM 1976/77 = MDR 1976, 403).

Der Meinung des Senats hat sich nun ersichtlich auch Barthelmess in der 3. Auflage (vgl. § 564 b BGB RdNrn. 132 und 134) angeschlossen (vgl. auch Palandt 43. Aufl. § 564 b BGB Anm. 5 b und Schmidt-Futterer/Blank 5. Aufll. B 547). Auch Emmerich/Sonnenschein (Miete 2. Aufl. § 564 b BGB RdNr. 81) verlangen nur, daß bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs konkrete Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse, die betroffenen Personen und die Gründe für den erhöhten Wohnbedarf zu machen sind. Nichts anderes läßt sich aber dem Rechtsentscheid des Senats entnehmen; die Entscheidung, ob die Angaben des Vermieters diesen Anforderungen genügen und ob diese insbesondere "konkret" genug sind, muß dem Gericht der Tatsacheninstanz überlassen bleiben. Der Senat meint, daß mit den von ihm verlangten Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens dem Sinne des § 564 b Abs. 3 BGB, nämlich dem Mieter rechtzeitig Klarheit über seine rechtliche Situation zu verschaffen (vgl. Barthelmess aaO. RdNr. 129 a. E.; Schmidt-Futterer/Blank aaO.), ausreichend Rechnung getragen wird. Zudem dürfen hier wie beim Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG (vgl. BVerfGE 49, 244/249 f. und 37, 132/143) keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BayObLG aaO S. 241; MünchKomm aaO.). b) Der vom Landgericht für erforderlich gehaltenen Ergänzung oder Einschränkung des Rechtsentscheids vom 14.7.1981 bedarf es nicht. Ob ein Lebensvorgang im einzelnen hinreichend dargelegt ist, kann nicht verallgemeinernd festgelegt werden, sondern beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Es kann unter Umständen durchaus genügen, wenn der Vermieter angibt, seine bisher genutzte Wohnung sei "zu klein" geworden, zumal den Kündigungsgrund nur ausfüllende oder ergänzende Tatsachen "nachgeschoben" werden können (BayObLG aaO. S. 241). Es sind aber auch Fälle denkbar, in denen die Wohnverhältnisse eingehender geschildert werden müssen. Die Verallgemeinerung eines konkreten Sachverhalts macht eine auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage nicht zu einer Rechtsfrage (vgl. BayObLGZ 1983, 50/53). Es mag zwar angängig sein, für einzelne Fallgruppen generalisierende Regeln aufzustellen. Jedoch ist die Würdigung des jeweils in Einzelheiten verschiedenen Sachverhalts Aufgabe des Gerichts der Tatsacheninstanz und kann nicht durch einen Rechtsentscheid erfolgen (vgl. BayObLG aaO. S. 54 m.w.Nachw.). Dabei ist zu berücksichtigen, daß bei der Frage, ob Eigenbedarf vorliegt, das Gericht nicht lediglich die vom Vermieter geltend gemachten Tatsachen zu werten hat, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles entscheiden muß (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1983, 579). Auch dieser Umstand steht einem Verlangen entgegen, die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben gleichsam katalogmäßig festzulegen oder aufzulisten.