Kündigung von Wohnraum

Kündigung von Wohnraum; Berufung einer Gemeinde auf berechtigtes Interesse; Bereitstellung von Räumen für Feuerwehr

1. Eine Gemeinde, die ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigt, kann sich zur Begründung ihres berechtigten Interesses im Sinne des § 564 b Abs. 1 und 2 BGB darauf berufen, daß sie den Wohnraum zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben benötigt.

2. Zu den öffentlich-rechtlichen Aufgaben, die ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses begründen können, zählt in Bayern auch die Bereitstellung von Räumen für den theoretischen Unterricht der Feuerwehr sowie für kulturelle und soziale Zwecke (hier: Turnraum, Versammlungs- und Übungsraum für einen örtlichen Gesangverein und Raum für eine Weberschule).

3. Im übrigen wird die Entscheidung der vorgelegten Frage als unzulässig abgelehnt.

Die Kl. ist als Rechtsnachfolgerin der früheren Gemeinde R. Eigentümerin des ehemaligen Gemeindehauses. Im Obergeschoß dieses Anwesens bewohnten die bekl. Eheleute auf Grund eines zwischen ihnen und der Gemeinde R. auf unbestimmte Zeit geschlossenen, schriftlichen Mietvertrags vom 8. Mai 1973 eine aus vier Zimmern, Küche, Bad, WC, Flur und Speicher bestehende Wohnung.

Die Kl. beabsichtigt, das ehemalige Gemeindehaus umzugestalten und in diesem Rahmen die von den Bekl. innegehaltenen Räume anderweitig zu nutzen. Mit Schreiben vom 27. April 1978 kündigte sie deshalb das Mietverhältnis und führte zur Begründung an, daß sie wegen des im Ort aufstrebenden Fremdenverkehrs gezwungen sei, die Wohnung in die "notwendigen Fremdenverkehrsräume" (Lese- und Aufenthaltsräume) umzubauen und die erstellten Räumlichkeiten darüber hinaus örtlichen Vereinen zur Verfügung zu stellen.

Da die Bekl., in deren Haushalt noch ein minderjähriger Sohn und der Vater der Ehefrau lebten, der Kündigung widersprachen und nicht auszogen, erhob die Kl. unter dem 20. November 1978 Klage auf Räumung und Herausgabe (vgl. Stadtratsbeschluß vom 2. November 1978).

Sie machte Eigenbedarf geltend und begründete ihn zunächst im wesentlichen ebenso wie im Kündigungsschreiben. Einer Auflage des Gerichts nachkommend, brachte sie außerdem vor, daß die von den Bekl. innegehaltenen Räume künftig dem Männergesangverein und der Feuerwehr dienen sollten; daneben sei ein Lagerraum für die im Ort durchgeführten Webereikurse vorgesehen; im Erdgeschoß des Hauses solle eine kleine Hausmeisterwohnung entstehen, die für die Bekl. nicht in Betracht komme.

Die Bekl. wurden vom Amtsgericht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis zum 30. April 1980 verurteilt. Das Landgericht als Berufungsinstanz legte dem OLG unter Hinweis auf Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften folgende - für grundsätzlich bedeutsam erachtete - Rechtsfrage vor:

"Kann sich eine Gemeinde zur Begründung ihres eigenen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) Bedarfs bei einer Räumungsklage darauf berufen, daß sie den Wohnraum für die Betreuung von Feriengästen (Lese- und Aufenthaltsraum) und andere kulturelle Zwecke (Jugendbetreuung, Gesangverein, Sportverein, Feuerwehr, Weberschule) benötigt?"

Am 14./18. November 1980 übersandte der Kammervorsitzende im Nachgang zu den Akten je einen Schriftsatz der Parteivertreter, wonach der Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt werden soll.

II. A. Die Vorlage ist teils zulässig, teils unzulässig. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zur Erteilung des - durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (im folgenden: 3. MietRÄndG) vom 21. Dezember 1967 (BGBI. I S. 1248) eingeführten - Rechtsentscheids berufen (Art. Ill Abs. 2 des 3. MietRÄndG; § 1 der Verordnung über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18. Januar 1968 GVBI. S. 17 i. V. m. § 1 der VO vom 9. Januar 1968 GVBI. S. 4). In diese Zuständigkeitsregelung hat das Gesetz zur Änderung des 3. MietRÄndG vom 5. Juni 1980 (BGBI. I S. 657) nicht eingegriffen. Die neue, seit dem 1. Juli 1980 geltende Fassung des Art. Ill Abs. 1 des 3. MietRÄndG dehnt zwar den - bisher auf Rechtsfragen aus dem Bereich der §§ 556a bis 556c BGB beschränkten - Rechtsentscheid auf sämtliche bedeutsamen Rechtsfragen aus dem Recht der Mietverhältnisse über Wohnraum aus. Die auf der Rechtsgrundlage des Art. Ill Abs. 2 des 3. MietRÄndG erlassenen Rechtsverordnungen decken jedoch auch die nachträgliche Erweiterung des sachlichen Zuständigkeitsbereichs ab. 2. Daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt erklärt werden soll, macht den begehrten Rechtsentscheid nicht gegenstandslos. Freilich könnte nach Erledigung der Hauptsache der Vorlagebeschluß aufgehoben und damit der Antrag des Landgerichts zurückgenommen werden (Thomas/Putzo ZPO 10. Aufl. § 511 Vorbem. Vll 3; Rosenberg/Schwab Zivilprozeßrecht 12. Aufl. S. 709). Das aber ist bisher noch nicht geschehen und es ist auch nicht Aufgabe des um Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage angegangenen Obergerichts, darauf hinzuwirken, zumal durch den Erlaß eines Rechtsentscheids Kostennachteile nicht entstehen (Stein/Jonas ZPO 20. Aufl. § 537 Rdnr. 13; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 38. Aufl. Anhang nach § 544 Anm. 3). Solange aber der Vorlagebeschluß wirksam ist, bleibt das Obergericht zur Entscheidung jedenfalls dann verpflichtet, wenn und solange noch ein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Dieses Bedürfnis kann auch im Fall einer beiderseitigen Erledigterklärung nicht verneint werden, solange das Prozeßgericht noch nicht gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen über die Kosten entschieden hat, weil im Rahmen eines solchen Beschlusses auch die - von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfragen abhängigen - Erfolgsaussichten zu berücksichtigen sind 3. Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den (nunmehr weiter gesteckten) Rahmen des Art. Ill Abs. 1 des 3. MietRÄndG fällt, ob Sie grundsätzliche Bedeutung hat und ob sie für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (BayObLGZ 1970, 169/170 f. = NJW 1970, 1748 = ZMR 1970. 308: 1971, 363/365 = NJW 1972, 685 = WPM 1972, 8 = MDR 1972, 243 = ZMR 1972, 375; OLG Köln NJW 1968, 1834 = WPM 1968, 179 = ZMR 1969, 17: OLG Stuttgart NJW 1969, 1070 = ZMR 1969. 242: OLG Karlsruhe ZMR 1970, 310: Palandt BGB 39. Aufl. § 556a Anm. 7e: Dänzer-Vanotti NJW 1980, 1777/ 1778 f.; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann a.a.O.). Der im Schrifttum vertretenen abweichenden Ansicht zur Entscheidungserheblichkeit (vgl. insbesondere Schmidt Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 3. Aufl. Rdnr. B 294: Thomas/Putzo Vorbem. § 511 ZPO Anm. Vll 4) hat sich bisher ersichtlich kein Obergericht in einem Rechtsentscheid angeschlossen (zweifelnd nur OLG Hamm NJW 1968, 2339) Der Senat sieht ebenfalls keinen Anlaß, von der

eichenden Ansicht zur Entscheidungserheblichkeit (vgl. insbesondere Schmidt Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 3. Aufl. Rdnr. B 294: Thomas/Putzo Vorbem. § 511 ZPO Anm. Vll 4) hat sich bisher ersichtlich kein Obergericht in einem Rechtsentscheid angeschlossen (zweifelnd nur OLG Hamm NJW 1968, 2339) Der Senat sieht ebenfalls keinen Anlaß, von der bisherigen Rechtsprechung abzugehen. 4. Die vorstehend genannten Voraussetzungen für den begehrten Rechtsentscheid sind allerdings hier nur teilweise gegeben. Die zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB gestellte Frage setzt sich aus mehreren Einzelfragen zusammen. Diese haben sich zwar in ihrer Gesamtheit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergeben und sind auch, soweit ersichtlich, noch von einem Obergericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden. Es handelt sich - insgesamt gesehen - auch um Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung. Nicht alle Teile aber können für die Entscheidung des Landgerichts erheblich sein. a) Ob die Voraussetzungen für den Erlaß eines Vorlagebeschlusses gegeben sind. kann das Obergericht. in der Regel nur einem mit entsprechender Begründung versehenen Vorlagebeschluß entnehmen. Eine solche Begründung fehlt hier. Es konnte jedoch ausnahmsweise darauf verzichtet werden, weil die Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit und der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage nach dem Vorlagebeschluß und den vorangegangenen Ausführungen der Parteien ohne weiteres möglich war (vgl. Bay ObLGZ 1970. 169/171). b) Unerheblich für die Entscheidung des Landgerichts ist hiernach offensichtlich die Frage, ob sich eine Gemeinde zur Begründung ihres Eigenbedarfs darauf berufen kann, daß sie den Wohnraum für die Betreuung von Feriengästen (Lese- und Aufenthaltsräume) und für die Jugendbetreuung (kleines Jugendzentrum) benötigt. Denn die kl. Gemeinde hat klargestellt, daß sie den von den bekl. Mietern innegehaltenen Wohnraum (entgegen dem Kündigungsschreiben und dem ursprünglichen Klagevorbringen) nicht zur Betreuung der Feriengäste benötigt. Ebenso eindeutig hat sie erklärt, daß sie das kleine Jugendzentrum im Erdgeschoß des Anwesens - also ebenfalls nicht in den jetzigen Wohnräumen der Bekl. - einrichten wolle. Insoweit war deshalb der begehrte Rechtsentscheid als unzulässig abzulehnen. c) Keine verfahrensrechtlichen Bedenken hingegen bestehen hinsichtlich der weiteren Fragestellung. Wenn sich nämlich die Kl. zur Begründung ihres eigenen Bedarfs aus grundsätzlichen Erwägungen nicht darauf berufen könnte, daß sie den Wohnraum für die nunmehr vorgesehenen Zwecke benötigt, würde es an einem berechtigten Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 und 2 BGB fehlen mit der Folge, daß die ausgesprochene Kündigung unwirksam wäre. Andere Gründe, aus denen ohne Beantwortung dieser grundsätzlichen Frage entschieden werden könnte, liegen nicht vor. aa) Das Kündigungsschreiben vom 27. April 1978 erfüllte die formellen Voraussetzungen des § 564a Abs. 1 BGB. Die Gründe, die das Interesse der Kl. rechtfertigen sollen, waren darin bereits angegeben und können daher berücksichtigt werden (§ 564b Abs. 3 BGB). Zwar wurde im Kündigungsschreiben als erster Grund die - jedenfalls jetzt nicht mehr bestehende - Absicht herausgestellt, neue Räume für die Gästebetreuung zu schaffen. Die für die Entscheidung maßgebende Absicht, die Wohnung für einen Turnraum sowie in Räume für einen Gesangverein, für die Feuerwehr und eine Webereischule umzugestalten, ist aber als Kündigungsgrund (gerade noch) hinreichend (vgl. hierzu

edenfalls jetzt nicht mehr bestehende - Absicht herausgestellt, neue Räume für die Gästebetreuung zu schaffen. Die für die Entscheidung maßgebende Absicht, die Wohnung für einen Turnraum sowie in Räume für einen Gesangverein, für die Feuerwehr und eine Webereischule umzugestalten, ist aber als Kündigungsgrund (gerade noch) hinreichend (vgl. hierzu Palandt Anm. 5 b, Münch-Komm Rdnr 73, Staudinger BGB 12. Aufl. Rdnr. 122 und BGB RGRK 12 Aufl. Rdnr. 35, je zu § 564b BGB; Schmidt-Futterer/Blank Rdnr. B 547) mit dem Satz bezeichnet, "die erstellten Räumlichkeiten sollten darüber hinaus an örtliche Vereine zur Verfügung gestellt werden". bb) Die Kündigung verstößt auch nicht gegen das in Art 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG, BGBI. I S. 1745) verankerta Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, denn weder die ehemalige Gemeinde R. noch ihre Rechtsnachfolgerin. die Stadt Z., unterliegen dem Verbot der Zweckentfremdung. Zwar bestehen gegen die Fortgeltung der von der Bayerischen Landesregierung auf Grund Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG erlassenen Verordnungen (VO vom 23. Dezember 1971 GVBI. S. 478 und VO vom 27. März 1972 GVBI. S. 87) keine grundsätzlichen Bedenken (vgl. hierzu BVerwG NJW 1980, 1970 ff.). Die hier in Frage stehenden Gemeindegebiete waren aber von der Verordnung zu keiner Zeit erfaßt. cc) Die weitere - im Endurteil des Amtsgerichts nicht angesprochene - Frage, ob die Bekl. rechtzeitig widersprochen haben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, weil die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für sie und ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der (möglicherweise) berechtigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen ist (§ 556a Abs. 1 und 6 BGB), setzt zunächst die Beantwortung der Frage voraus, ob überhaupt ein berechtigtes Interesse der Kl. und damit die Wirksamkeit der Kündigung bejaht werden kann (vgl. Staudinger Rdnr. 156, Palandt Anm. 1 d und 10 d, je zu § 564 b BGB: Schmidt-Futterer/Blank Rdnr B 541) 5. Es ist jedoch angebracht, die vom Landgericht im Vorlagebeschluß gestellte Frage bei der Beantwortung in Einzelheiten anders zu formulieren und durch Aufgliederung zu ergänzen, weil Bedenken bestehen, die von einer Gemeinde vertretenen öffentlichen Interessen in den enger gefaßten Tatbestand des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB völlig einzuordnen und die von der Gemeinde verfolgten Zwecke unter dem Oberbegriff "kulturelle Zwecke" zusammenzufassen. Eine solche Berichtigung und Ergänzung der zum Rechtsentscheid vorgelegten Fragen ist zulässig, sofern diese durch die Neufassung nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert werden (BayObLGZ 1971. 363/367: OLG Karlsruhe ZMR 1970, 310). B. Eine Gemeinde (als Körperschaft des öffentlichen Rechts) kann sich zur Begründung ihrer berechtigten Interessen im Sinne des § 564b BGB grundsätzlich nicht nur auf solche Interessen berufen. die auch eine natürliche Person oder eine juristische Person des Privatrechts in gleicher oder ähnlicher Weise geltend machen könnte. sondern auch auf Interessen, die sich aus dem öffentlichen Recht ergeben. Dabei kann es hier, nach dem Inhalt der im Vorlagebeschluß zulässigerweise gestellten Fragen, dahingestellt bleiben, ob alle Interessen einer Gemeinde berücksichtigt werden können, die irgendwie mit der Erfüllung ihrer Aufgaben zusammenhängen. Jedenfalls sind im

chen könnte. sondern auch auf Interessen, die sich aus dem öffentlichen Recht ergeben. Dabei kann es hier, nach dem Inhalt der im Vorlagebeschluß zulässigerweise gestellten Fragen, dahingestellt bleiben, ob alle Interessen einer Gemeinde berücksichtigt werden können, die irgendwie mit der Erfüllung ihrer Aufgaben zusammenhängen. Jedenfalls sind im Rahmen des § 564 b BGB grundsätzlich auch solche Interessen als berechtigt anzusehen, die die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben der Gemeinde nach Art. 7 und 57 der Bayerischen Gemeindeordnung (BayGO) zum Gegenstand haben. 1. Vom Wortlaut der Bestimmung her ist die Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Interessen nicht ausgeschlossen. Durch das in § 564b Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltene Wort "insbesondere" wird im Gegenteil ausdrücklich klargestellt, daß es sich bei den anschließend unter den Nummern 1 bis 3 aufgeführten Interessen nicht um eine abschließende Aufzählung handelt (BT-Drucks. 7/2638 S. 2; Schmidt-Futterer/Blank Rdnr. B 468; Palandt Anm. 5 e, BGB-RGRK Rdnr. 9. Staudinger Rdnrn. 30 und 104, MünchKomm Rdnr. 45, je zu § 564b BGB). Es fehlt auch jeglicher Hinweis darauf, daß etwa eine Beschränkung der Interessen des Vermieters auf einen bestimmten Rechts-, Wirtschafts- oder sonstigen Lebensbereich oder ein Ausschluß der Interessen eines bestimmten Bereichs stattfinden sollte Vielmehr deutet der Gebrauch des allgemeinen (nicht mit irgendwelchen einschränkenden Beifügungen versehenen) Begriffs "lnteresse" darauf hin, daß die Interessen des Vermieters im weitesten Umfang sollten berücksichtigt werden können. Der Umstand, daß es sich nach dem Wortlaut des § 564b BGB um Interessen des V e r m i e t e r s handeln muß, kann lediglich die Berücksichtigung der Interessen Dritter ausschließen, zu denen der Vermieter keine rechtlich bedeutsamen Beziehungen hat. Er schließt hingegen nicht aus, daß Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen sind, als sich aus ihnen auf Grund eines familiären oder wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein Interesse des Vermieters selbst ergibt. Insoweit gelten die gleichen Erwägungen wie zu § 556a BGB, der ebenfalls den Begriff der "berechtigten Interessen des Vermieters" verwendet (hierzu BayObLGZ 1971, 363/368); denn die in § 556a Abs. 1 BGB angesprochenen berechtigten Interessen des Vermieters sind identisch mit denen des § 564b BGB. Die letztgenannte Vorschrift geht nur - zum Schutz des Mieters - einen Schritt weiter als die Sozialklausel, indem sie das berechtigte Interesse zur Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung erhebt (Palandt § 564b BGB Anm. 1b) und nicht erst auf Grund eines Widerspruchs des Mieters im Rahmen der Interessenabwägung des § 556a Abs. 1 BGB bedeutsam werden läßt. 2. Zu dem gleichen Ergebnis führt die Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte des § 564 b BGB a) Der durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz (2. WKSchG) mit Wirkung ab 1. Januar 1975 als grundlegende Bestimmung in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügte § 564b übernahm die Regelung des Art 1 § 1 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (1. WKSchG). Er trat damit als Dauerrecht - unabhängig von den jeweiligen Gegebenheiten des Wohnungsmarktes - zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters an die Stelle der befristeten Regelungen des 1. WKSchG und soll - wie diese es taten - dem Mieter von Wohnraum einen wirksamen Bestandsschutz gewähren, ihn vor willkürlichen oder grundlosen Kündigungen schützen (BT-Drucks

Dauerrecht - unabhängig von den jeweiligen Gegebenheiten des Wohnungsmarktes - zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters an die Stelle der befristeten Regelungen des 1. WKSchG und soll - wie diese es taten - dem Mieter von Wohnraum einen wirksamen Bestandsschutz gewähren, ihn vor willkürlichen oder grundlosen Kündigungen schützen (BT-Drucks 7/2011 S. 7 ff. und 7/2638 S. 2; Palandt Anm. 1a, Staudinger Rdnr. 5 ff., BGB-RGRK Rdnr. 2, je zu § 564b BGB: Schmidt Futterer/Blank Rdnr. B 452 und 453). b) Die Materialien zum 1. WKSchG (vgl. BT-Drucks Vl/1549 und Vl/2421), auf die wegen des engen Sachzusammenhangs und des Gleichlauts der hier maßgebenden Bestimmung zur Ermittlung des Gesetzeszwecks zurückgegriffen werden muß (vgl. Staudinger und BGB-RGRK a.a.O.), geben zwar keinen Aufschluß darüber, ob und in welchem Umfang Interessen des Vermieters aus dem Bereich des öffentlichen Rechts berücksichtigt werden sollten. Sie enthalten aber umgekehrt auch keine Hinweise darauf, daß etwa das öffentliche Interesse hinter dem bezweckten Mieterschutz zurückstehen müsse und grundsätzlich nicht als berechtigtes Interesse in Betracht komme. Ähnliches gilt für die Materialien zum 2. WKSchG, wenn auch dort als berechtigtes Interesse im Sinne des § 564b BGB erstmals das zu diesem Zeitpunkt bereits in der Rechtsprechung behandelte Interesse einer Behörde angesprochen wurde, das mit einem Nichtberechtigten geschlossene Mietverhältnis über eine mit öffentlichen Wohnungsbaumitteln geförderte Wohnung zu kündigen, um die Wohnung einem Wohnberechtigten zu überlassen (BT-Drucks. 7/2838 S. 2 i. V. m. BT-Drucks. 7/2011 S. 15). c) Freilich geht die Tendenz des 2. WKSchG in Fortsetzung und teilweiser Erweiterung des 1. WKSchG eindeutig dahin, aus dem Gedanken der Sozialbindung des Eigentums heraus das (ordentliche) Kündigungsrecht des Vermieters so zu beschränken, daß es nur noch in Ausnahmefällen ausgeübt werden darf (BGB-RGRK Rdnr. 3 und Staudinger Rdnr. 8, je zu § 564b BGB). Das besagt aber nicht, daß öffentliche Interessen, die ja ihrerseits naturgemäß auch "sozialgebunden" sind, als Ausnahmefälle dieser Art ausscheiden müßten. Für die Beantwortung der Frage, ob ein Interesse als berechtigt angesehen werden kann, kommt es allein darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 564b Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Interessen (BGB-RGRK Rdnr. 32, Staudinger Rdnr. 104, je zu § 564b BGB; Schmidt-Futterer/Blank Rdnr. B 509). Deshalb kann auch das öffentliche Interesse grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 564 b BGB darstellen, sofern es die vorstehend aufgezeigte Voraussetzung erfüllt (Staudinger § 564b BGB Rdnr. 112 und 118, vgl. auch Palandt Anm. 5e, BGB-RGRK Rdnr. 17 und MünchKomm Rdnr. 71, je zu § 564b BGB; Schmidt Futterer/Blank Rdnr. B 518 und 523). d) Im übrigen gelten die vom Bayerischen Obersten Landesgericht bereits in seinem Rechtsentscheid vom 30. November 1971 (BayObLGZ 1971, 363/368 ff.) zu § 556a BGB angestellten Erwägungen entsprechend, da - wie bereits erwähnt - die in der Sozialklausel angesprochenen "berechtigten Interessen des Vermieters keinen anderen Sinngehalt haben als der in § 564b Abs. 1 und 2 BGB verwendete Begriff des berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Die Fassungen beider Vorschriften entspringen derselben Wurzel, nämlich dem früheren Mieterschutzgesetz (MSchG). Dieses Gesetz ging - ebenso wie das 2. WKSchG - von einem Bestandsschutz des Mieters aus,

lt haben als der in § 564b Abs. 1 und 2 BGB verwendete Begriff des berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Die Fassungen beider Vorschriften entspringen derselben Wurzel, nämlich dem früheren Mieterschutzgesetz (MSchG). Dieses Gesetz ging - ebenso wie das 2. WKSchG - von einem Bestandsschutz des Mieters aus, demgegenüber die Rückgabe des Mietraums an den Vermieter mit Rücksicht auf dessen eigene Interessen eine Ausnahme bildete. Die seinerzeit mit Aufhebung des MSchG eingeleitete Neuregelung des Mietrechts, mit der u. a. auch die Sozialklausel des § 556a BGB geschaffen wurde, machte für wenige Jahre das freie Kündigungsrecht des Vermieters (im Rahmen seiner vertraglichen Verpflichtungen) wieder zum Ausgangspunkt und stellte diesem Recht lediglich das Widerspruchsrecht des Mieters gegenüber (BayObLGZ a.a.O. S. 372 f. m. Nachw.). Es zeigte sich jedoch schon nach kurzer Zeit, daß der Mieter mit seinem Widerspruchsrecht nur unzureichend geschützt war. Deshalb wurde zunächst mit der befristeten Regelung des 1. WKSchG und später durch das 2. WKSchG als Dauerregelung mit § 564b BGB eine Bestimmung geschaffen, die dem Mieter aus sozialen Erwägungen erneut einen ähnlichen Rechtsschutz gewährt, wie er seinerzeit im Geltungszeitraum des MSchG bestand. Dabei sind die früheren Mietaufhebungsgründe der §§ 1, 3 und 4 MSchG teilweise in die beispielhafte Aufzählung der Umstände eingegangen, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können, wie z. B. der Aufhebungsgrund des Eigeninteresses in der letzten Fassung des § 4 Abs. 1 Buchst. a Halbsatz 1 MSchG, der ohne Änderung in § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB übernommen wurde. Nicht übernommen wurde freilich das Fiskusprivileg des § 32 MSchG, wonach u. a. der Mieter gegenüber Gemeinden und sonstigen Körperschaften des öffentlichen Rechts keinen Bestandsschutz genoß, wenn diese die von ihnen vermieteten Wohnräume für eigene Zwecke dringend benötigten (§ 32 Abs 4 MSchG). Daraus kann aber nicht geschlossen werden, dem Mieter sei nunmehr gegenüber Gemeinden und sonstigen Körperschaften des öffentlichen Rechts eine so starke Stellung eingeräumt worden, daß eigene Zwecke, unter denen auch öffentliche Zwecke zu verstehen sind, die im Rahmen der gesetzlichen und satzungsmäßigen Aufgaben und Befugnisse der jeweiligen Körperschaft liegen (BayObLG a.a.O. S. 372 m. Nachw ). grundsätzlich nicht als berechtigte Interessen des Vermieters im Sinne des § 564b Abs. 1 und 2 BGB anerkannt werden könnten. Zwar lassen sich die im Blick auf eine Berücksichtigung öffentlicher Interessen angestellten Erwägungen zu § 556a BGB, die dahin gingen, daß diese Bestimmung dem Mieter jedenfalls keinen stärkeren und dem Vermieter keinen schwächeren Schutz gewähren sollte als die gleichzeitig mit ihrem Inkrafttreten abgeänderten bzw. weggefallenen Bestimmungen der §§ 4 und 32 MSchG (BayObLG a.a.O. S. 369 und 372 m. Nachw ), nicht ohne weiteres auf den jetzigen Rechtszustand übertragen, weil das 2. WKSchG mit Einführung des § 564b BGB und anderer Vorschriften die Rechtsstellung des Mieters verbessern sollte. Es besteht aber kein Anlaß zu der Annahme, die Verbesserung habe so weit gehen sollen, daß der Mieter einer gemeindeeigenen Wohnung fortan einen nahezu absoluten Schutz genießt, indem die bisher im Rahmen der Interessenabwägung des § 556a BGB zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen des Vermieters im Rahmen des § 564b BGB völlig

ssern sollte. Es besteht aber kein Anlaß zu der Annahme, die Verbesserung habe so weit gehen sollen, daß der Mieter einer gemeindeeigenen Wohnung fortan einen nahezu absoluten Schutz genießt, indem die bisher im Rahmen der Interessenabwägung des § 556a BGB zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen des Vermieters im Rahmen des § 564b BGB völlig unberücksichtigt bleiben und damit überhaupt nicht mehr zum Tragen kommen. Vielmehr ist davon auszugehen, daß der Gesetzgeber trotz des bezweckten Bestandsschutzes für Mieter die nicht selten widerstreitenden Interessen der Allgemeinheit keineswegs vernachlässigen wollte. Da immer wieder Kündigungen vorkommen können, mit denen eine Gemeinde die Erfüllung öffentlicher Aufgaben sicherstellen will, ist insoweit die Berücksichtigung öffentlicher Interessen auch im Rahmen des § 564b BGB unumgänglich und kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden (vgl. BayObLG a.a.O. S. 371 zu § 556a BGB). Wäre § 564b BGB dahin auszulegen, daß die Absicht einer Gemeinde, öffentliche Aufgaben zu erfüllen, in keinem Fall zu ihren Gunsten als berechtigtes Interesse berücksichtigt werden könnte, so würde das nicht nur eine wesentliche Verschlechterung gegenüber der bisherigen Rechtsstellung, sondern auch gegenüber derjenigen Rechtsstellung bedeuten, die eine Gemeinde seinerzeit als Vermieterin während der Geltung des Mieterschutzgesetzes hatte. Sie könnte ihr Interesse an der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe in keiner Weise mehr geltend machen. Daß der Gesetzgeber bei der Schaffung des § 564b BGB ein solches Ergebnis gewollt hat, ist nicht anzunehmen, denn hierfür fehlt jeglicher Anhaltspunkt. Es wäre auch ein sozialpolitischer Widerspruch, wenn man die Interessen der Allgemeinheit gegenüber den - zweifellos schützenswerten und schutzbedürftigen - Interessen des einzelnen an der Erhaltung der Wohnung als Lebensmittelpunkt für sich und seine Familie völlig zurücktreten ließe. 3. Die vorgelegte Frage kann allerdings nicht uneingeschränkt so beantwortet werden, wie dies das Landgericht vorgeschlagen hat. Es bestehen nämlich Bedenken dagegen, öffentlich-rechtliche Interessen von der Art, wie sie das Landgericht in seiner Vorlagefrage aufgeführt hat, als "eigenen Bedarf" einer Gemeinde im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aufzufassen Diese Bestimmung spricht ausdrücklich davon, daß der Vermieter die Räume "als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen" benötigen muß. Selbst wenn man den Eigenbedarf einer Gemeinde in dem Bedarf der Öffentlichkeit sieht, kommt man doch nicht darüber hinweg, daß die streitgegenständlichen Räume keinesfalls "als Wohnung" benötigt werden, wenn sie zu den hier vorgesehenen Zwecken (Turnraum, Webraum, Unterrichts-, Versammlungs- und Übungsraum) umgestaltet werden sollen. Aus diesem Grunde kommt jedenfalls im vorliegenden Fall eine Berücksichtigung des öffentlichen Interesses nur aus sonstigen Gründen in Betracht (Staudinger § 564b BGB Rdnr. 55, 64 ff. und 112 118). Solche Gründe sind ja - wie oben schon ausgeführt - durch die nur beispielhafte Aufzählung der Interessen in § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB keineswegs ausgeschlossen. Diese Differenzierung hat allerdings letztlich nur theoretische Bedeutung, denn auch dann, wenn man das öffentliche Interesse als "sonstigen Grund" ansieht, muß verlangt werden, daß die Gemeinde die Wohnräume - ebenso wie ein Vermieter im (am ehesten vergleichbaren) Eigenbedarfsfall des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB -

is 3 BGB keineswegs ausgeschlossen. Diese Differenzierung hat allerdings letztlich nur theoretische Bedeutung, denn auch dann, wenn man das öffentliche Interesse als "sonstigen Grund" ansieht, muß verlangt werden, daß die Gemeinde die Wohnräume - ebenso wie ein Vermieter im (am ehesten vergleichbaren) Eigenbedarfsfall des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB - für die von ihr angegebenen öffentlichen Zwecke b e n ö t i g t. Dieses Erfordernis folgt zwingend aus dem Gedanken, daß als sonstige Gründe nur solche Interessen in Betracht gezogen werden dürfen, die ebenso schwer wiegen wie die in § 564b Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Interessen. Ein solches Gewicht aber kann auch öffentlichen Interessen nur dann beigemessen werden, wenn die Räume zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben tatsächlich benötigt werden. Ob diese Voraussetzung hier vorliegt, hat der Tatrichter zu beurteilen. Rechtlich ist insoweit lediglich zu bemerken, daß auch der Bedarf für öffentliche Zwecke nicht dringend sein muß, kein Notfall vorzuliegen braucht; vielmehr genügen auch insoweit vernünftige, billigenswerte Gründe an der Erlangung der Räume (vgl. BT-Drucks. 7/2638; Palandt Anm. 7 a cc, BGB-RGRK Rdnr. 16, Staudinger Rdnr. 65, MünchKomm Rdnr. 56, je zu § 564b BGB; Schmidt-Futterer/Blank Rdnr B 480 ff ). 4. Daß die klagende Gemeinde öffentlich-rechtliche Aufgaben ihres Wirkungskreises erfüllen will und erfüllt, wenn sie die an die Bekl. vermieteten Wohnräume zu den nach ihrer Behauptung vorgesehenen Zwecken umgestaltet, steht nach Art. 7 und 57 BayGO außer Frage. Bei der Schaffung eines Raumes für den theoretischen Unterricht der Feuerwehr handelt es sich um eine Pflichtaufgabe der Gemeinde nach Art. 57 Abs. 1 Satz Z BayGO (BayObLGZ 1970, 216/219; Widtmann Bayerische Gemeindeordnung 4. Aufl. Art. 57 Anm. 3), denn ein ausreichender Feuerschutz für das gesamte Gemeindegebiet erfordert grundsätzlich auch die Bereitstellung eines Raumes, in dem der theoretische Unterricht für die Feuerwehrleute abgehalten werden kann. Mit der Umgestaltung der übrigen Räume will die klagende Gemeinde freiwillige Aufgaben nach Art. 57 Abs. 1 Satz 1 BayGO erfüllen. Sowohl die Schaffung von Räumen für eine Weberschule als auch die Schaffung eines Turnraums - gleichgültig, ob er von Sportvereinen oder von anderen Vereinen oder Gemeinschaften genutzt werden soll - sowie eines Versammlungs- und Übungsraums für den örtlichen Gesangverein stellen sich als öffentliche Einrichtungen dar, die nach den örtlichen Verhältnissen für das soziale und kulturelle Wohl der Einwohner für erforderlich gehalten werden dürfen. Da die Erfüllung freiwilliger Aufgaben in aller Regel im öffentlichen Interesse liegt, ist auch ein dahingehendes Interesse einer Gemeinde grundsätzlich als berechtigtes Interesse im Sinne des § 564b Abs. 1 und 2 BGB anzuerkennen. Es besteht insoweit ein hinreichendes Regulativ, weil - wie oben begründet - die Wirksamkeit einer auf solche Gründe gestützten Kündigung stets voraussetzt, daß die Räume für die vorgesehenen Zwecke auch tatsächlich gesehen werden. Gerade bei der hier beabsichtigten Schaffung eines Raums für einen Gesangverein könnte sich dieses Regulativ möglicherweise auswirken, denn in kleineren Gemeinden oder Stadtteilen halten solche Vereine ihre Versammlungen und Übungen oft in Gasthäusern ab und ziehen deren Nebenräume allein schon wegen der möglichen Bewirtung anderen Räumlichkeiten häufig vor. Aber auch hinsichtlich anderer öffentlicher Einrichtungen - einschließlich der

h dieses Regulativ möglicherweise auswirken, denn in kleineren Gemeinden oder Stadtteilen halten solche Vereine ihre Versammlungen und Übungen oft in Gasthäusern ab und ziehen deren Nebenräume allein schon wegen der möglichen Bewirtung anderen Räumlichkeiten häufig vor. Aber auch hinsichtlich anderer öffentlicher Einrichtungen - einschließlich der Einrichtung zur Erfüllung von Pflichtaufgaben - muß stets sorgfältig geprüft werden, ob der Wohnraum hierfür wirklich in Anspruch genommen werden muß. Ein weiteres Regulativ besteht in der notwendigen Interessenabwägung nach § 556a BGB, denn es kann keinesfalls gesagt werden, daß das öffentliche Interesse das Interesse des einzelnen an der Beibehaltung seines Lebensmittelpunktes in jedem Fall überwiege. Gerade dann, wenn es nur um die Erfüllung freiwilliger Aufgaben im Sinne des Art. 57 Abs 1 BayGO geht, kann im Einzelfall die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (BayObLGZ 1971, 363/375 f.).