Kündigung von Wohnraum

Kündigung von Wohnraum, Zustimmung des Betriebsrats, Werkwohnung

Die in § 75 Abs. 2 Nr. 2 B PersVG und in § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG geforderte Zustimmung des Personal- oder Betriebsrats zur Kündigung von Wohnräumen ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung nur bis zur rechtswirksamen Auflösung des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses.

I. Die Parteien streiten um die Räumung einer Wohnung der Kl. durch den Bekl., an der die Deutsche Bundesbahn ein Belegungsrecht hat.

Die Kl. ist eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH mit einem Stammkapital von 25.032.000 DM. Ihre beiden Gesellschafter sind die Sparda-Bank Frankfurt (Main) eG und die Deutsche Bundesbahn. Letztere besitzt fast alle Geschäftsanteile der Kl. Der Bekl. war früher bei der Deutschen Bundesbahn als Arbeiter beschäftigt. Diese hatte ihm unter dem 16.11.1989 mit Zustimmung des Bezirkspersonalrates eine 3-Zimmer-Wohnung der Kl. zugewiesen, die mit von ihr gegebenen Darlehen errichtet worden und für bei ihr tätige Personen zweckbestimmt ist. Über diese Wohnung schlossen die Parteien am 9. Januar 1990 einen Mietvertrag mit Wirkung ab 1. Dezember 1989. Mit Ablauf des 31. März 1991 schied der Bekl. rechtswirksam aus dem Dienst der Deutschen Bundesbahn aus. Der Grund für das Ausscheiden ist aus dem Inhalt der Akten nicht ersichtlich.

Die Deutsche Bundesbahn (Wohnungsfürsorgestelle) teilte der Kl. unter dem 27. März 1991 mit, der Bekl. werde bei ihr zum 31. März 1991 ausscheiden, und forderte sie zugleich auf, das Mietverhältnis mit dem Bekl. zu kündigen, da dringender Bedarf an 3-Zimmer-Wohnungen für aktive Bahnbedienstete bestehe. Daraufhin kündigte die Kl. dem Bekl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. April 1991 zum 30. Juni 1991. Das Kündigungsschreiben enthält den Hinweis, daß es sich um eine für aktive Angehörige der Deutschen Bundesbahn zweckbestimmte Wohnung handele, die dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten benötigt werde. Eine Liste mit elf Bewerbern für die gekündigte Wohnung war dem Schreiben beigefügt. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wurde ausgeschlossen. Eine förmliche Zustimmung des zuständigen Bezirkspersonalrats lag bei Ausspruch der Kündigung nicht vor.

Der Bekl. widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 22. April 1991. Der von der Kl. im Juli 1991 erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht durch Urteil vom 11. Oktober 1991 stattgegeben. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, die Zustimmung des Personalrats sei jedenfalls deshalb nicht Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung des Mietverhältnisses, weil die Kündigung der Wohnung erst nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses erklärt worden sei. Gegen dieses Urteil hat der Bekl. in zulässiger Weise Berufung eingelegt, mit der er nur geltend macht, die Kündigung vom 15. April 1991 sei unwirksam, weil die Zustimmung des Personalrats dazu fehle. Die Kündigung einer Werkmietwohnung sei, so hat er weiter vorgetragen, auch dann mitbestimmungspflichtig, wenn sie nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgesprochen werde, sofern eine zeitliche Verknüpfung gewährt bleibe. Die Kl. hat dieser Ansicht widersprochen und vorgebracht, inzwischen habe sich herausgestellt, daß der Bezirkspersonalrat die Aufforderung der Deutschen Bundesbahn an die Kl. vom 27. März 1991, das Mietverhältnis mit dem Bekl. zu kündigen, zustimmend zur Kenntnis genommen habe.

Das Landgericht hat beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorzulegen:

"Bedarf die Kündigung einer Werkmietwohnung nach rechtswirksamer Auflösung des Dienstverhältnisses der Zustimmung des Betriebsrats bzw. Personalrats?"

Den Parteien ist vom Landgericht Gelegenheit gegeben worden, zu der Vorlagefrage Stellung zu nehmen.

II. 1. Die Vorlage ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO).

a) Die vorgelegte Rechtsfrage ist einem Rechtsentscheid zugänglich, da sie den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft. Ihre Beantwortung ergibt sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht, obwohl die hierfür maßgeblichen rechtlichen Grundlagen nicht in den Vorschriften des BGB über die Miete enthalten sind.

b) Die Rechtsfrage ist auch nach der tatsächlichen und rechtlichen Würdigung des Streitstoffes durch das Landgericht, die zwar knapp, aber noch nachvollziehbar dargelegt und deshalb für den Senat bindend ist, für die vom Landgericht als Berufungsgericht zu treffende Entscheidung des Rechtsstreits erheblich.

Das Landgericht meint, der von der Kl. im zweiten Rechtszug gehaltene Vortrag, der Bezirkspersonalrat der Bundesbahndirektion Frankfurt am Main habe die an die Kl. gerichtete Aufforderung vom 27. März 1991 zur Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. zustimmend zur Kenntnis genommen, reiche nicht für die schlüssige Darlegung aus, die Zustimmung des Personalrats habe vor Ausspruch der Kündigung vom 15. April 1991 vorgelegen. Gegen diese Beurteilung bestehen unter Berücksichtigung der dem Senat bei der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage für das Ausgangsverfahren gesetzten Grenzen keine Bedenken; sie ist jedenfalls vertretbar.

c) In dem Vorlagebeschluß nicht erwogen hat das Landgericht die Frage, ob die fehlende Zustimmung des Personalrats auf die Wirksamkeit der Kündigung vom 15. April 1991 möglicherweise schon deshalb keinen Einfluß hat, weil die Kündigung des Mietverhältnisses von der Kl. als Vermieterin ausgesprochen worden ist und nicht von dem früheren Arbeitgeber des Bekl. (der Deutschen Bundesbahn), dem nur ein sogenanntes Zuweisungsrecht für die Wohnung zusteht. Dies rechtfertigt es aber nicht, die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage zu verneinen und den Erlaß eines Rechtsentscheids abzulehnen.

Ein solches Vorgehen wäre nur dann zulässig, wenn die vom Landgericht nicht erörterte Rechtsfrage für den Rechtsstreit in der Weise erheblich wäre, daß er entscheidungsreif wäre (§ 300 ZPO) ohne Rücksicht darauf, wie die vorgelegte Rechtsfrage beantwortet wird (Senat in 20 REMiet 2/91 vom 3. Juli 1992; BayObLGZ 1987, 36 = NJW 1987, 1950 = MDR 1987, 498 = WuM 1987, 112 = ZMR 1987, 174 = RES VI § 537 BGB Nr. 1; OLG Hamburg DWW 1991, 47 = ZMR 1991, 137 = WuM 1991, 152; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO 50. Aufl. § 541 Anm. 3; Zöller/Schneider, ZPO 17. Aufl. § 541 Rn. 60, 63). Diese Voraussetzung läßt sich hier nicht sicher feststellen, weil die vom Landgericht nicht erörterte Rechtsfrage in Literatur und Rechtsprechung umstritten ist. Ein Teil des arbeitsrechtlichen Schrifttums vertritt allerdings die Ansicht, daß die Verletzung des Mitbestimmungsrechts des Betriebsrats bei der Kündigung einer Werkmietwohnung, die allein dem (Fremd-) Vermieter zusteht und für die der Arbeitgeber nur ein Belegrecht hat, selbst dann nicht zur Unwirksamkeit der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung führt, wenn es sich bei dem Vermieter zwar um eine rechtlich selbständige Sozialeinrichtung handelt, die der Arbeitgeber aber rechtlich und wirtschaftlich beherrscht (Wiese in GK-BetrVG 4. Aufl. § 87 Rn. 579; Stege/Weinspach, BetrVG, 6. Aufl. § 87 Rn. 158; v. Hoyningen-Huene in Anm. zu BAG AP Nr. 18 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung; anscheinend auch Dietz/Richardi, BetrVG, 6. Aufl. § 87 Rn. 489 - möglicherweise anders in Rn. 485). Die höchstrichterliche Rechtsprechung im Arbeitsrecht (vgl. BAGE 58, 156/165 = AP Nr. 16 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung unter Aufgabe insoweit von BAGE 31, 11/19 = AP Nr. 5 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung mit krit. Anm. Hanau = DB 1978, 2129; BAGE 62, 26 = AP Nr. 18 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung mit krit. Anm. v. Hoyningen-Huene), ein anderer Teil der arbeitsrechtlichen Literatur (Hess/Schlochauer/Glaubitz, BetrVG, 3. Aufl. § 87 Rn. 387; Fitting/Auffarth/Kaiser/Heither/Engels, BetrVG 17. Aufl. § 87 Rn. 105, 12), Kommentatoren zum Mietrecht (Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Mietrecht, § 565 b Anm. 10.2, Erman/Schopp, BGB, 8. Aufl., §§ 565 b - 565 e Rn. 15; anscheinend auch Schmidt-Futterer/Blank, DB 1978, 1233) und das Schrifttum zum Personalvertretungsrecht (Grabendorff/Windscheid/Ilbertz/Widmaier, BPersVG, 7. Aufl., § 75 Rn. 64; Altvater/Bacher/Hörter/Sabottig/Schneider/Vohs, BPersVG, 3. Aufl., § 75 Rn. 33; Schirmer, HessPersVG, § 74 Anm. 1 c) halten den gegenteiligen Standpunkt für richtig mit der Begründung, der von der Gegenmeinung betonte Gesichtspunkt der Rechtssicherheit gebiete es nicht, einzelne Handlungen und Maßnahmen der Sozialeinrichtung gegenüber Arbeitnehmern/Beschäftigten im öffentlichen Dienst trotz Verletzung des Mitbestimmungsrechts für wirksam zu halten, zumal es nur um das gleichsam interne Verhältnis zwischen dem Arbeitgeber/Dienstherrn und seinem juristischen Werkzeug (Sozialeinrichtung) einerseits und dem unmittelbar betroffenen Arbeitnehmer/Beschäftigten im öffentlichen Dienst andererseits gehe. Im Hinblick auf diese unterschiedlichen Rechtsstandpunkte erscheint es nicht unhaltbar, die gestellte Vorlagefrage mit dem Landgericht für entscheidungserheblich zu halten.

d) Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beantwortet wird. Im arbeitsrechtlichen Schrifttum wird überwiegend die Ansicht vertreten, daß ein Mitbestimmungsrecht nicht bestehe, wenn dem Arbeitnehmer die Wohnung erst nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses gekündigt werden soll (Dietz/Richardi, a. a. O., § 87 Rn. 467, 473; Hess/Schlochauer/Glaubitz, a. a. O. § 87 Rn. 389; Stege/Weinspach, a. a. O. § 87 Rn. 162; Fitting/Auffarth/Kaiser/Heither/Engels, a. a. O. § 87 Rn. 110; Schaub, Arbeitsrechtshandbuch, 7. Aufl. § 84 IV 2; a. A. Wiese in GK-BetrVG a. a. O. § 87 Rn. 577). Im Schrifttum zum Mietrecht wird diese Meinung geteilt von Staudinger/Sonnenschein (BGB, 12. Aufl., § 564 b Rn. 108), Voelskow (MünchKomm, 2. Aufl. § 565 c Rn. 6), Palandt/Putzo (BGB, 51. Aufl., § 565 c Rn. 2), Franke (in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, a. a. O. § 565 b Anm. 10.2) und Bub/Treier/Grapentin (Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Kap. IV 88), abgelehnt dagegen von Soergel/Kummer (BGB, 11. Aufl. vor § 535 Rn. 249), Schmidt Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. B 935 und in DB 1976, 1233/1235), Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. IV 68), Derleder (AG-BGB §§ 565 b - 565 e Rn. 8) und wohl auch von Köhler (Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl. § 126) und von Barthelmess (2. WKSchG, 4. Aufl., § 564 b BGB Rn. 112). In der vom Senat zugänglichen Literatur zum Personalvertretungsrecht wird die vorgelegte Rechtsfrage nur erörtert von Grabendorff/Windscheid/Ilbertz/Widmaier, die sie verneinen (a. a. O. § 75 Rn. 64).

Die Vorlagefrage ist, soweit ersichtlich, bisher noch nicht durch eine gefestigte höchstrichterliche oder obergerichtliche Rechtsprechung geklärt und auch noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen. Das Landgericht Ulm hat sie in einem veröffentlichten Urteil aus dem Jahr 1979 verneint (WuM 1979, 244/45).

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht zwar nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Die Vorlagefrage kann aber, wie allgemein anerkannt ist, berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BGH, RE vom 19.12.1990 = BGHZ 113, 188/191 = NJW 1991, 836 = DWW 1991, 44 = ZMR 1991, 133 = WuM 1991, 150 = GE 1991, 139 = RES VIII § 4 MHG Nr. 11 ; Zöller/Schneider, a. a. O., § 541 Rn. 64 m. w. N.). Der erkennende Senat meint, daß es hier erforderlich war, die zu beantwortende Rechtsfrage zur Verdeutlichung zu konkretisieren. Der abweichende Wortlaut seines Entscheidungssatzes verändert den Sinngehalt der vorgelegten Frage nicht.

Nach der hier einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmung des § 75 BPersVG für das Mitbestimmungsrecht des Personalrats hat dieser u. a. mitzubestimmen in sozialen Angelegenheiten bei der Kündigung von Wohnungen, über die die Dienststelle verfügt (§ 75 Abs. 2 Nr. 21 BPersVG; vgl. auch § 74 Abs. 1 Nr. 2 HesspersVG). Dem Mitbestimmungsrecht des Personalrats entspricht bei privaten Unternehmen dasjenige des Betriebsrats, der nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG u. a. mitzubestimmen hat bei der Kündigung von Wohnräumen, die den Arbeitnehmern mit Rücksicht auf das Bestehen des Arbeitsverhältnisses vermietet werden. Die in diesen Vorschriften geregelte Mitbestimmungsbefugnis beschränkt sich - bei öffentlich-rechtlichen Arbeitgebern - nicht nur auf Wohnungen, die im Wege einer entsprechenden "Umwidmung" oder durch eine andere verbindliche Festlegung zur Unterbringung von Beschäftigten der Dienststelle "bestimmt" worden sind, und - bei privaten Arbeitgebern - nicht nur auf Werkwohnungen, die im Eigentum des Arbeitgebers stehen. Sachlicher Anknüpfungspunkt dieser Befugnis ist vielmehr allein die rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit der Dienststelle/des Arbeitgebers, den Mieter einer Wohnung verbindlich auszuwählen. Worauf sich diese Möglichkeit gründet (Eigentum des Verwaltungsträgers, zu dem die Dienststelle gehört/des Arbeitgebers; Wohnungsbesetzungs- und Wohnungsbelegungsrecht des Verwaltungsträgers/Arbeitgebers), ist mitbestimmungsrechtlich ohne Belang (vgl. BVerwG, ZBR 1985, 60).

Voraussetzung für das in Rede stehende Mitbestimmungsrecht ist allerdings, daß die Verfügungsbefugnis der Dienststelle/des Arbeitgebers über die Wohnung bzw. ihr/sein Recht, den Wohnungsmieter verbindlich vorzuschlagen, entweder allgemein in einen Zusammenhang mit ihren/seinen Pflichten gegenüber ihren/seinen Beschäftigten steht, oder daß sich ein solcher Zusammenhang im Einzelfall ergibt. Denn nur dann besteht Anlaß, die Personalvertretung/den Betriebsrat als Kollektivorgan der Gesamtheit der Beschäftigten/Arbeitnehmer einzuschalten (BVerwG, a. a. O.). An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn das Dienstverhältnis/Arbeitsverhältnis des von der Wohnraumkündigung betroffenen Mieters rechtswirksam beendet ist. Das ergibt sich schon aus dem Wortlaut der genannten Vorschriften. Nach § 75 Abs. 1 BPersVG hat der Personalrat mitzubestimmen in Personalangelegenheiten der Angestellten und Arbeiter. Die Bestimmung setzt damit in gleicher Weise das Bestehen eines Dienstverhältnisses voraus wie die des § 87 Abs. 1 BetrVG das Bestehen des Arbeitsverhältnisses. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der genannten Vorschriften. Die Personalvertretung ist nur zur Vertretung der Interessen der in einer Dienststelle tätigen Personen berufen. Dazu zählen nicht die rechtswirksam aus dem öffentlichen Dienst ausgeschiedenen Personen. In gleicher Weise repräsentiert der Betriebsrat nur diejenigen Arbeitnehmer, deren Arbeitsverhältnis noch nicht rechtswirksam beendet ist. Der Hinweis der Gegenmeinung, das Mitbestimmungsrecht sei objektbezogen, findet im Gesetz keine Stütze und ist auch sonst nicht überzeugend. Ist ein Mieter aus dem Dienst- oder Arbeitsverhältnis ausgeschieden, so wirkt das Mitbestimmungsrecht nicht nach, sondern setzt erst wieder ein bei der Neuvergabe der Wohnung. Deshalb kann gerade umgekehrt der Personalrat/Betriebsrat eine Wohnraumkündigung des aus dem Dienst- oder Arbeitsverhältnis ausgeschiedenen Mieters verlangen, damit der Wohnraum für einen aktiven Bediensteten/Arbeitnehmer freigemacht wird, der unter sozialen Gesichtspunkten den Vorrang vor dem ausgeschiedenen Mieter verdient. Zutreffend wird deshalb dem Personalrat/Betriebsrat insoweit allgemein das Recht zugebilligt, gegenüber der Dienststelle/dem Arbeitgeber initiativ zu werden, damit dieser das Mietverhältnis mit dem ausgeschiedenen Mieter kündigt oder - bei einem Fremdvermieter - die Kündigung veranlaßt (Dietz/Richardi, a. a. O. § 87 Rn. 473; Wiese in GK-BetrVG, a. a. O. § 87 Rn. 477; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a. a. O. § 565 b Anm. 10.2; Fitting/Auffarth/Kaiser/Heither/Engels, a. a. O. § 87 Rn. 110; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, a. a. O. B 936; ähnlich auch Hess/Schlochauer/Glaubitz, a. a. O. § 87 Rn. 389).

Die im Personalvertretungsgesetz und im Betriebsverfassungsgesetz geforderte Zustimmung des Personal- oder Betriebsrates zur Kündigung von Wohnräumen (Werkwohnung) ist Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses. Allerdings nicht generell, sondern lediglich zum Zeitpunkt, bis zu dem das Dienst- oder Arbeitsverhältnis aufgelöst ist.

Danach bedarf eine Kündigung nicht mehr der Zustimmung des Personal- oder Betriebsrates. So das Oberlandesgericht Frankfurt durch Rechtsentscheid vom 14. August 1992.