Kündigung von Erholungsgrundstücken

Kündigung von Erholungsgrundstücken; untergeordnete Baulichkeit; Datschengrundstücke

1. Ab 1. Januar 2003 ist ein Erholungsgrundstück auch kündbar, wenn lediglich eine transportable Gartenlaube errichtet wurde.

2. Der in einem standardisierten DDR-Vertragsmuster wiedergegebene Wortlaut des § 314 Abs. 2 ZPO - Verpächterkündigung nur bei gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen - stellt keine Individualvereinbarung i. S. d. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG dar.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Grundstücks. Der frühere Ehemann der Bekl. pachtete auf diesem Grundstück 1988 vom Rat der Gemeinde eine Teilfläche als Gartenfläche; am 19.11.1990 wurde ein weiterer Pachtvertrag mit der Gemeinde und der Familie der Bekl. geschlossen. Darin heißt es unter anderem:

"Eine Beendigung des Pachtverhältnisses kann durch Vereinbarung der Vertragspartner oder bei Vorliegen gesellschaftlich gerechtfertigter Gründe mit einer Frist von 3 Monaten bis 31. Oktober des laufenden Jahres gekündigt werden."

Die Kl. hat mit Schreiben vom 1.1.2003 den Vertrag gekündigt und begehrt Räumung zum 31.10.2003. Die Bekl. meint, wegen der Vereinbarung vom 19.11.1990 und wegen der Errichtung einer Gartenlaube im Wert von 2.000 DM vor dem 16.6.1994 sei die Kündigung ausgeschlossen. Bei der Gartenlaube handelt es sich um ein transportables sog. Teehaus der Firma weka ("Gartenlaube Eden").

Das Pachtverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigungserklärung der Kl. vom 1.1.2003 beendet worden.

Die Kündigung ist nicht wegen des Fehlens "gesellschaftlich gerechtfertigter Gründe" unwirksam. Zwar sieht § 6 Abs. 2 SchuldRAnpG vor, daß das Schuldrechtsanpassungsgesetz vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien unberührt läßt. Dies gilt jedoch nur für Vereinbarungen, die vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen. Inhalt eines Vertrages nach § 312 ff. ZGB war jedoch, daß eine Kündigung nur beim Vorliegen gesellschaftlich gerechtfertigter Gründe erfolgen konnte. Dieser Inhalt der Verträge ergab sich kraft Gesetzes aus § 314 Abs. 2 Satz 2 ZGB. Daher handelt es sich bei der Formulierung in der Vereinbarung vom 19.11.1990 nur um die Wiederholung des Textes der damals noch geltenden Vorschrift des § 314 Abs. 2 ZGB, und damit nicht um eine Abweichung vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art.

Die Kündigungserklärung ist gemäß § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG wirksam. Denn die Bekl. hat die Pachtfläche nicht im Sinne dieser Vorschrift bebaut. Die von der Bekl. errichtete Gartenlaube erfüllt den Tatbestand der Bebauung nicht. Bebaut ist ein Grundstück im Sinne dieser Vorschrift, wenn auf ihm ein Bauwerk gemäß § 5 SchuldRAnpG errichtet worden ist. Die Gartenlaube erfüllt nicht die Anforderungen an eine Baulichkeit im Sinne des § 5 Abs. 1 SchuldRAnpG i. V. m. § 296 Abs. 1 ZGB. Darunter sind insbesondere Wochenendhäuser zu verstehen. Der Wortlaut des ZGB zeigt durch die Erwähnung des Wochenendhauses, daß eine Baulichkeit einen größeren Umfang haben muß.

Es muß sich um eine Maßnahme von einigem Gewicht handeln (vgl. Zimmermann, § 23 SchuldRAnpG Rdnr. 63). Völlig untergeordnete Bauwerke bleiben dabei außer Betracht (vgl. Thiele u. a. Schuldrechtsänderungsgesetz 1995, § 23 Rdnr. 25), ein geringer Herstellungsaufwand und ein geringer verbliebener Restwert führen nicht zu einem Charakter als bebaut (vgl. Thiele u. a. Schuldrechtsänderungsgesetz-Kommentar 1999 § 23 Rdnr. 42). Dabei ist für die Auslegung des Begriffs der Bebauung auf den Zweck des § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG abzustellen, der einen Kündigungsschutz bis 2015 bewirkt, weshalb bei verfassungskonformer Auslegung die Vorschrift Bauwerke voraussetzt, die über das Jahr 2002 hinaus schutzwürdig sind, was bei einem Zaun, einem kleinen Schuppen oder einem Verschlag nicht der Fall ist (vgl. MünchKomm-Kühnholz, § 23 SchuldRAnpG Rdnr. 22).

Diese Auslegung führt dazu, das Grundstück trotz der Laube als unbebaut anzusehen. Die Laube hatte bei Anschaffung - nach dem Vortrag der Bekl. - einen Wert von 2.000 DM. Da die Laube danach bereits neun Jahre alt sein soll, dürfte ihr Restwert nur noch bei etwa der Hälfte liegen. Der Wert von danach circa 500 E ist so gering, daß das Grundstück nicht als bebaut angesehen werden kann. Dazu kommt, daß die Laube nur eine geringe Grundfläche aufweist und neben einem Tisch nur fünf Bänke enthält, so daß sie auf dem Grundstück von völlig untergeordneter Bedeutung ist.

Datschengrundstücke genießen unterschiedlich lange Kündigungsfristen - teilweise bis ins Jahr 2015. Allerdings: Freizeitgrundstücke, die der Nutzer nicht bis zum 10. Juni 1994 bebaut hat, können seit dem 1. Januar 2003 gekündigt werden. Und nicht jede Bebauung gilt als eine solche im Sinne des Gesetzes. Eine transportable Gartenlaube ("Teehaus") stellt jedenfalls keine Bebauung dar.

Die Nutzer hatten 1988 vom Rat der Gemeinde die Teilfläche eines Grundstücks als Gartenfläche gepachtet und den Vertrag 1990 noch einmal modifiziert. In den 90er Jahren hatten sie eine Gartenlaube - eine Art Teehaus - im Wert von 2.000 DM auf dem Grundstück aufgestellt. Der Grundstückseigentümer kündigte am 1. Januar 2003. Die Nutzerin meinte, das Grundstück sei bebaut, weshalb eine Kündigung erst zum 3. Oktober 2015 möglich sei.

Das Amtsgericht Nauen vertrat in seiner Entscheidung vom 17. Juni 2003 eine andere Auffassung. Das Aufstellen einer transportablen Gartenlaube erfülle nicht den von § 23 Abs. 6 Schuldrechtsanpassungsgesetz geforderten Zustand der Bebauung. Unter einer solchen Bebauung seien insbesondere Wochenendhäuser zu verstehen, eine Gartenlaube nicht. Die Baulichkeit müsse einen größeren Umfang haben, von einigem Gewicht sein. Ein geringer Herstellungsaufwand und ein geringer verbliebener Restwert führten nicht zur Annahme einer Bebauung.