Kündigung von Einliegerwohnraum

Das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung auf Grund des § 564 b Abs. 4 Satz 3 BGB zu kündigen, ist auch dann gegeben, wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt.

I. Das Landgericht Berlin hat dem Kammergericht mit dem Beschluß vom 10. März 1981 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt "Steht dem Vermieter das Sonderkündigungsrecht nach § 564 b Abs. 4 Satz 3 BGB auch dann zu, wenn die von ihm bewohnte und zum Teil abvermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt?"

Der Vorlagebeschluß ist nach Artikel lll Abs 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBI. I S. 1248 / GVBI. f. Bln. 1968 S. 263) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBI. I S. 657 / GVBI. t. Bln. S. 1131) zulässig. Bei der vorgelegten Rechtsfrage handelt es sich um eine solche von grundsätzlicher Bedeutung; über sie ist durch Rechtsentscheid offensichtlich noch nicht entschieden worden. II. Über die Rechtsfrage ist in der aus der Beschlußformel ersichtlichen Weise zu entscheiden. Der durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBI. I S. 3603 / GVBI. f. Bln. S. 2942) mit Wirkung vom 1. Januar 1975 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügte § 564b entsprach zwar weitgehend dem Artikel I § 1 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBI. I S. 1839 1 GVBI. f. Bln. S. 2100). Für die hier maßgebliche Bestimmung des Absatzes 4 des § 564b BGB gab es aber keinen Vorgänger. Der Entwurf der Bundesregierung für ein Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz (BR-Drs. 161/74; BT-Drs. 7/2011) sah eine solche Bestimmung nicht vor; auch die Stellungnahme des Bundesrats enthielt dazu keine Empfehlung. Erst bei den Beratungen im Deutschen Bundestag wurde es als erforderlich angesehen, bei Mietverhältnissen über sogenannte Einliegerwohnungen eine Ausnahme von dem durch § 564b Abs. 1 BGB normierten Kündigungsschutz zuzulassen (BT-Drs. 7/2629: 7/2638). Dazu heißt es in dem Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages (BT-Drs. 7/2638 S. 2) "Auf Grund einer Prüfungsempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, der eine Ausnahmeregelung für Einliegerwohnungen wegen der besonderen Situation grundsätzlich für berechtigt ansieht, beschloß der Ausschuß einen neuen Absatz 3a (im Gesetz Absatz 4) einzufügen: Danach soll für solche Mietverhältnisse eine Kündigung auch ohne Angabe eines berechtigten Interesses zulässig sein; die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate... Diese Regelung muß auf die Fälle ausgedehnt werden, in denen Mieter innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung wohnen, aber Kündigungsschutz genießen: Das sind Mietverhältnisse über Leerzimmer, die nicht nur auf vorübergehende Zeit überlassen sind, sowie Mietverhältnisse über möblierte Wohnräume, die einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen sind." Bei der zweiten und dritten Beratung des Entwurfs eines Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes im Deutschen Bundestag am 17. Oktober 1974 gingen mehrere Redner auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit ein, die durch § 564b Abs. 4 BGB geschaffen werden sollte (Sten. Ber. 1974 S. 8310, 8314, 8321, 8323). Dabei war meistens von Einliegerwohnungen die Rede oder von Mietwohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Der damalige Bundesjustizminister Dr. Vogel sagte folgendes (a.a.O. S. 8310) "Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Vermieter, die mit ihren Mietern in der eigenen Wohnung oder in einem Zweifamilienhaus zusammen wohnen, läßt sich im Rahmen einer Gesamtverständigung im Hinblick darauf vertreten, daß die Vertragsparteien hier in besonders enger Tuchfühlung miteinander leben. Vor Mißbräuchen sollen die Mieter die verlängerte Kündigungsfrist und auch die Überlegung schützen, daß solche Mißbräuche die Vermietbarkeit von Einliegerwohnungen nachhaltig gefährden würden." Der Bericht der Bundesregierung über die Auswirkungen des

darauf vertreten, daß die Vertragsparteien hier in besonders enger Tuchfühlung miteinander leben. Vor Mißbräuchen sollen die Mieter die verlängerte Kündigungsfrist und auch die Überlegung schützen, daß solche Mißbräuche die Vermietbarkeit von Einliegerwohnungen nachhaltig gefährden würden." Der Bericht der Bundesregierung über die Auswirkungen des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (BT Prs. 8/2610) enthält auf Seite 9 unter der Gliederungsbezeichnung C 3.1.5.5 Ausführungen zu § 564 b Abs. 4 BGB, und zwar unter der Überschrift: Sogenannter Einliegerwohnraum und Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung. Es ist zuzugeben, daß § 564b Abs. 4 Satz 3 BGB durch die ungeschickte Fassung ("Dies gilt entsprechend für Mietverhältnisse über Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern...") Anlaß zu Mißverständnissen gibt. Zieht man jedoch zum Verständnis des Gewollten die Erklärungen im Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages, die Ausführungen des Bundesjustizministers bei der dritten Beratung des Gesetzentwurfs und schließlich den genannten Bericht der Bundesregierung mit heran, so kann nicht zweifelhaft sein, daß durch § 564b Abs. 4 Satz 3 BGB vom Kündigungsschutz des § 564b Abs. 1 BGB auch solche Mietverhältnisse ausgenommen sind, bei denen der vermietete Wohnraum Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist. § 564b Abs. 4 Satz 3 BGB erweitert die Ausnahmeregelung des § 564b Abs. 4 Satz 1 BGB. Satz 1 ergreift nur Fälle, in denen der Vermieter selber in einem Einfamilienhaus oder in einem Haus mit zwei Wohnungen wohnt und Wohnraum an einen Dritten vermietet hat; liegt es so, dann besteht für den Vermieter die Möglichkeit der erleichterten Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Dritten, wobei nicht vorausgesetzt ist, daß der Vermieter Eigentümer des Hauses ist. Der Grund, in einem solchen Falle die erleichterte Kündigungsmöglichkeit zuzulassen, war die "besondere Situation" (so der Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages), das Miteinander-leben-müssen "in besonders enger Tuchfühlung" (so der Bundesjustizminister). In einer solchen Situation können Spannungen und Schwierigkeiten entstehen, die ein erträgliches Zusammenleben unter einem Dach undurchführbar machen. Der Gesetzgeber hat unter diesen Umständen dem Vermieter eine längere Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht zumuten wollen, sondern hat ihm gerade auch wenn mangels eines berechtigten Interesses im Sinne des § 564b Abs. 1 BGB eine alsbaldige Beendigung des Mietverhältnisses nicht möglich wäre, das Recht zur Kündigung (mit verlängerter Kündigungsfrist) zugestanden. All das gilt in gleichem Maße, wenn jemand Inhaber einer Wohnung in einem Haus mit mehr als zwei Wohnungen ist und er einen Teil der von ihm selbst bewohnten Wohnung an einen Dritten vermietet hat. Auch hier besteht die "besonders enge Tuchfühlung", die Situationen schaffen kann, unter denen die längere Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht vertretbar erscheint. Dann soll der Vermieter auch bei Fehlen der Kündigungsvoraussetzungen des § 564b Abs. 1 BGB kündigen können Die hier wiedergegebene Auslegung des § 564b Abs. 4 Satz 3 BGB wird im Schrifttum überwiegend geteilt. Hinzuweisen ist auf BGB RGRK-Gelhaar, 12 Aufl.. 1978 § 564b Rn 8; Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl.. 1978 § 564b Rn. 148; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 1979, § 564b BGB Rn. 148; Münch. Komm-Voelskow, BGB, 1980, § 564 b Rn. 36; Palandt-Putzo.

ier wiedergegebene Auslegung des § 564b Abs. 4 Satz 3 BGB wird im Schrifttum überwiegend geteilt. Hinzuweisen ist auf BGB RGRK-Gelhaar, 12 Aufl.. 1978 § 564b Rn 8; Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl.. 1978 § 564b Rn. 148; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 1979, § 564b BGB Rn. 148; Münch. Komm-Voelskow, BGB, 1980, § 564 b Rn. 36; Palandt-Putzo. BGB 40. Aufl., 1981, § 564b Anm. 3b; Erman-Schopp. BGB, 6. Aufl., 1975, § 564b Rn 3 Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 2. Aufl., 1980. § 564b Rn. 148 ff., insbes. 152, 170, 171; Hans, Mietrecht (Stand: 1. November 1980), § 564b BGB Anm. B 1; Vogel JZ 1975, 73, 73: Freund/Barthelmess, ZMR 1975, 33, 35; Schubert WM 1975, 1: Lutz UWW 1975, 6; Häusler GE 1976, 5, 8; Glaser ZMR 1978, 321, 322. Dem hat sich auch das Landgericht Berlin (Zivilkammer 63) im Beschluß vom 3. April 1979 (ZMR 1980, 339) angeschlossen. Verschiedentlich wird demgegenüber angenommen, das Kündigungsrecht des § 564b Abs. 4 Satz 3 BGB gelte nur für solche Fälle, bei denen die vom Vermieter selbst bewohnte Wohnung in einem Einfamilien- oder Zweifamilienhaus liegt. Die Ausdehnung auf solche Fälle, in denen die vom Vermieter selbst bewohnte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, sei dagegen ausgeschlossen. Diese Meinung wird vertreten von Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze. 4 Aufl., 1981, § 564b Rn. B 539; Soergel-Kummer BGB, 11. Aufl., 1980, § 564b Rn. 21; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, § 564b Rn. IV 159; LG Mannheim, Urteil vom 27. Juli 1977 (WM 1978, 91 ZMR 1978, 238 = Betrieb 1977, 2374). Soweit Blank bei Schmidt Futterer/Blank a.a.O. für seine Auffassung eine Begründung gibt, erscheint sie zu vage, indem er die den Satz 3 des § 564b Abs. 4 einleitenden Worte ("Dies gilt entsprechend:..") zu sehr auf den gesetzlichen Tatbestand des Satzes 1 einengt, ferner ohne rechten Grund meint, der Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages stütze die von ihm vertretene Auslegung. Blank muß andererseits einräumen, daß die Bestimmung einen "undeutlichen Wortlaut habe und daß die Formulierung des Gesetzes hier (d. h. in Satz 3) und im gesamten Absatz 4 die erforderliche Eindeutigkeit vermissen lasse. Eine ähnliche Kritik findet sich bei Lutz a.a.O. (,,Wahrscheinlich ein Musterbeispiel unklarer verwirrender Gesetzestechnik!"). Dennoch läßt sich insgesamt feststellen, daß das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung auf Grund des § 564b Abs. 4 Satz 3 BGB zu kündigen, auch dann gegeben ist, wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt. So ist diese Bestimmung vom Gesetzgeber gewollt gewesen und mit diesem Inhalt Gesetz geworden. Wenn es in § 564b Abs. 4 BGB die Bestimmung des Satzes 3 nicht gäbe, hätten die Gerichte im übrigen zu prüfen gehabt, ob nicht die Bestimmung des Satzes 1 im Wege der Gesetzesanalogie auf den Fall zu erstrecken wäre, daß ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten in einem Mehrfamilienhaus belegenen Wohnung begründet worden ist. Hat nämlich das Gesetz für die Fälle des engen Zusammenlebens eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen, dann muß sie für den von Satz 3 erfaßten Fall erst recht gegeben sein, wenn sie für den Fall der Wohnungen in einem Zweifamilienhaus - nach Satz 1 - ausdrücklich besteht. Bei der richtigen Auslegung des Satzes 3 bedarf es jedoch des Analogieschlusses nicht.