Kündigung von Dauerschuldverhältnis nur nach Abmahnung

Ein vertragswidriges Verhalten des Gegners berechtigt im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung, es sei denn, die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung ist derart erschüttert, daß sie auch durch die Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.

Die Kl. begehren die Rückgabe einer Bürgschaftsurkunde, die sie den Bekl. zur Absicherung von Ansprüchen aus einem Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag übergeben haben. Die Bekl. erwarben 1998 von der Ehefrau des Kl. zu 2) ein Wohn- und Geschäftshaus, das die Kl. zu 1) gemäß notariellem Bauvertrag vom selben Tag sanieren sollte. In dem ebenfalls an diesem Tag geschlossenen - nicht notariell beurkundeten - Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag verpflichteten sich die Kl. gegenüber den Bekl., die Vermietung und Verwaltung des Objekts für die Dauer bis zum 31. Dezember 2004 zu übernehmen. Zur Absicherung ihrer Verpflichtungen aus diesem Vertrag übergaben sie den Bekl. eine Sparkassen-Bürgschaftsurkunde über 48.000 DM. Nachdem die Bekl. am 31. Mai 1999 den Bauvertrag mit der Kl. zu 1) gekündigt, deren Mitarbeiterin Hausverbot erteilt und in der Folge ein Maklerunternehmen mit der Vermietung des betreffenden Objekts beauftragt hatten, kündigten die Kl. ihrerseits den Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag am 31. Januar 2000 fristlos und verlangen die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde, weil die Bekl. es ihnen nach der Kündigung des Bauvertrages mangels Angabe eines zuverlässigen Fertigstellungstermins und durch die Einschaltung einer anderen Maklerfirma unmöglich gemacht hätten, verbindliche Verträge mit Mietinteressenten abzuschließen.

Das LG hat die Klage abgewiesen, das OLG hat ihr stattgegeben. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Bekl. hat der BGH die Revision zugelassen, die zu einer Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung führte.

II. 2 [...] 2 b) Jedenfalls erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die fristlose Kündigung sei auch ohne vorherige Abmahnung der Bekl. wirksam gewesen, mit der gegebenen Begründung als nicht haltbar. Wie die Revision zu Recht beanstandet, reicht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in aller Regel allein ein vertragswidriges Verhalten des Gegners für eine fristlose Kündigung noch nicht aus (BGH, Urteil vom 10. Mai 1984 - I ZR 94/82, WM 1984, 1375, 1376). Vielmehr entspricht es einem allgemeinen Rechtsgrundsatz, wie er etwa in dem Gebot der Nachfristsetzung bei Verzug oder in dem Erfordernis der Abmahnung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache zum Ausdruck kommt, daß bei Dauerschuldverhältnissen eine außerordentliche Kündigung grundsätzlich erst dann in Betracht kommt, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich auf die Folgen seiner Vertragswidrigkeit hingewiesen worden ist (BGH, Urteile vom 10. Mai 1984 - I ZR 94/82, aaO., vom 2. Mai 1991 - I ZR 184/89, NJW-RR 1991, 1266, 1267 und vom 9. Oktober 1991 - XII ZR 122/90, WM 1992, 156, 157). Ausnahmsweise kann zwar etwas anderes gelten, wenn die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung derart erschüttert ist, daß sie auch durch die Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (BGH, Urteile vom 2. Mai 1991 - I ZR 184/89, aaO. S. 1267 f. und vom 9. Oktober 1991 - XII ZR 122/90, aaO.). Dazu fehlt es bislang jedoch an Feststellungen des Berufungsgerichts. Daß die Bekl. den Kl. die Verschiebung des Fertigstellungstermins nicht mitgeteilt haben, reicht insoweit nicht aus.

3. Wie die Revision zu Recht geltend macht, kann die fristlose außerordentliche Kündigung vom 31. Januar 2000 entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht in eine wirksame ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Zwar ist eine solche Umdeutung grundsätzlich möglich, wenn es ersichtlich der Wille des Kündigenden war, sich - wann auch immer - vom Vertrag zu lösen (BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, 977). Eine Umdeutung setzt aber voraus, daß das Geschäft, in das umgedeutet wird, zulässig ist. Das ist hier nicht der Fall. Eine ordentliche Kündigung des Dauerschuldverhältnisses scheidet nämlich bei einer festen Vertragslaufzeit aus (BGH, Urteil vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00, WM 2003, 1094, 1096, zur Veröffentlichung in BGHZ 154, 171 vorgesehen). Eine solche war hier aber vereinbart, da den Kl. die Vermietung und Verwaltung des Objekts ausweislich Ziffer 1 des Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrags bis 31. Dezember 2004 übertragen worden ist.

Ein vertragswidriges Verhalten des Vertragspartners berechtigt im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses - etwa eines Mietvertrages - grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Ausnahme: Das Vertrauen ist so erschüttert, daß es auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.

Die Beklagten hatten von der Ehefrau eines der beiden Kläger ein Haus gekauft. Gleichzeitig schlossen sie mit den Klägern einen Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag und mit einem der beiden Kläger auch noch einen Bauvertrag. Die beiden Kläger gaben den Beklagten zur Absicherung ihrer Verpflichtungen aus dem Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag die Bürgschaftsurkunde einer Bank. Es kam zu Auseinandersetzungen; die Beklagten kündigten den Bauvertrag, weil kein zuverlässiger Fertigstellungstermin genannt werden konnte, erteilten den Mitarbeitern des Bauunternehmens Hausverbot und schalteten auch noch ein Maklerunternehmen zur Vermietung des Objektes ein. Daraufhin kündigten die Kläger den Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag fristlos und verlangten die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde.

Der BGH hielt die Kündigung des Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrags für unwirksam, weil vorher nicht abgemahnt wurde. Bei Dauerschuldverhältnissen - der BGH verwies ausdrücklich auf Mietverträge - komme eine außerordentliche Kündigung erst in Betracht, wenn der Vertragspartner ausdrücklich auf die Folgen seines vertragswidrigen Verhaltens hingewiesen worden sei. Das gelte nur dann nicht, wenn das Vertrauen so erschüttert sei, daß eine Abmahnung auch nichts nutze.