Kündigung von befristeten Mietverträgen mit Verlängerungsklausel

Ein vor dem 1. September 2001 abgeschlossener Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel kann nur zum Ende des jeweiligen Verlängerungszeitraums (hier: ein Jahr) gekündigt werden.

I. Das Mietverhältnis der Parteien endete erst am 15. Mai 2002. Eine rechtzeitige Kündigung der Bekl. zum 1. Juli 2001 ist nicht erfolgt. Die Parteien haben im § 2 des Mietvertrages ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel vereinbart. Dies hat zur Folge, daß sich das Mietverhältnis bei nicht rechtzeitiger Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert (vgl. LG Berlin GE, 1999,1429; ferner Urteile der Kammer 62 S 17/97 und 62 S 19/97). Eine Kündigungsmöglichkeit zum 1. Juli 2001 bestand daher nicht.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Regelung gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB verstößt. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift beschränkt sich nämlich auf Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und daher - unter Einhaltung der gesetzlichen Frist - zu jedem Zeitpunkt gekündigt werden können. Demgegenüber ist die Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses mit Verlängerungsklausel auf bestimmte Zeit in § 565 a Abs. 1 BGB a. F., welcher gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 für das hiesige Mietverhältnis gilt, geregelt. § 565 a Abs. 1 BGB a. F. verweist lediglich hinsichtlich der einzuhaltenden Kündigungsfrist auf § 565 BGB a. F. Mehr wurde hierdurch nicht bezweckt (s. Begründung zum Regierungsentwurf BT-Drs. IV/86; ferner Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1966, S. 529; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, BGB, § 565 a Anm. I, II). Die Einbeziehung des § 565 Abs. 2 S. 4 BGB a. F. ist damit nicht zu vereinbaren, weil hierdurch die vertragliche Befristung aus den Angeln gehoben würde (s. Roquette, aaO. BGB, § 565 Rn. 40).

Die Klausel des § 2 des Mietvertrages verstößt auch nicht gegen §§ 3, 9 AGBG, denn das Gesetz sieht eine solche Regelung in § 565 a BGB ausdrücklich vor (vgl. LG Berlin GE 1982, 849; LG Berlin GE 1985, 365). Soweit das Amtsgericht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG annimmt, weil sich für die weiteren Jahre die gesetzliche Kündigungsfrist um bis zu 12 Monate verlängern würde, und sich dabei auf eine Entscheidung des LG Konstanz (WuM 2001, 341) bezieht, überzeugt dies ebenfalls nicht. Der Gesetzgeber hat in § 11 Nr. 12 b AGBG angeordnet, daß eine Klausel unwirksam ist, die bei einem Vertragsverhältnis über die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um mehr als ein Jahr vorsieht. Es ist zwar zutreffend, daß diese Regelung nicht für Gebrauchsüberlassungsverträge gilt. Das bedeutet aber nicht, daß nach dem Willen des Gesetzgebers für sie strengere Regeln gelten sollen. In dem Referentenentwurf zum AGBG (Der Betrieb, Beilage 18/1974) war in § 8 Nr. 12 b, der dem § 11 Nr. 12 b AGBG entspricht, vorgesehen, daß die Regelung auch für die entgeltliche Gebrauchsüberlassung beweglicher Sachen gelten solle. In der Begründung des Referentenentwurfs heißt es, lediglich Mietverträge über Räume sollten von der einschränkenden Regelung nicht betroffen sein (S. 18). In der Begründung zu dem Regierungsentwurf (BT-Drucks. 7/3919 S. 37) heißt es sodann, die Regelung bezwecke, vorformulierte Bestimmungen über die automatische Verlängerung von Verträgen "auf ein erträgliches Maß zurückzuführen", nicht betroffen seien Gebrauchsüberlassungsverträge. Der Gesetzgeber hat somit bewußt alle Mietverträge aus der Regelung ausgenommen. Das bedeutet, daß er für Mietverträge nicht einmal Verlängerungsklauseln um mehr als ein Jahr generell verbieten wollte (BGH NJW 1997, 739). Die in § 11 Nr. 12 b AGBG zum Ausdruck gekommene Regelungsabsicht des Gesetzgebers ist auch zu berücksichtigen bei der nach § 9 Abs. 1 AGBG vorzunehmenden Abwägung, wann eine unangemessene Benachteiligung vorliegt (vgl. BGHZ 100, 378). Das schließt zwar nicht aus, daß eine Klausel, die nach ihrem Regelungsgehalt in den Anwendungsbereich der Klauselverbote fällt, mit den in Betracht kommenden Einzelverboten zwar nicht kollidiert, dennoch aus besonderen, von der Verbotsnorm nicht erfaßten Gründen nach der Generalklausel des § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam sein kann (BGHZ aaO.). Unzulässig ist es jedoch, aufgrund allgemeiner Überlegungen, die sich nicht aus den Besonderheiten gerade des zu beurteilenden Vertrages ergeben, über die Generalklausel die gesetzgeberische Regelungsabsicht geradezu "auf den Kopf zu stellen" (so BGHZ aaO., S. 379). Die vom Amtsgericht angenommene Unklarheit nach § 5 AGBG besteht ebenfalls nicht. Aus der Formulierung, das Mietverhältnis "verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist", ergibt sich unmißverständlich, daß das Mietverhältnis nach dem Willen der Parteien immer nur einmal im Jahr durch Kündigung sollte beendet werden können.

Vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Verträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsautomatik können nicht mit der kurzen Dreimonatsfrist der Mietrechtsreform gekündigt werden.

In dem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag hieß es, daß das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen sei und sich mangels rechtzeitiger Kündigung jeweils um ein Jahr verlängern sollte. Die Mieterin kündigte vorzeitig.

Mit Urteil vom 3. März 2003 verwies das Landgericht Berlin auf die frühere Rechtsprechung, wonach sich in diesen Fällen das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängere. Das gelte auch nach der Mietrechtsreform weiter für vorher abgeschlossene Mietverträge. Ein Verstoß gegen das AGB-Gesetz liege nicht vor, da die Regelung weder eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle noch unklar sei.