Kündigung und Vertragsfortsetzung zwischen Vermieter-GbR und Mieter-GbR

1. Die Gesellschafter der Vermieter-GbR sind nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozeßstandschaft befugt, den der Gesellschaft zustehenden Anspruch im eigenen Namen geltend zu machen.

2. Die Gesellschafter der Vermieter-GbR können auch im Fall der gewillkürten Prozeßstandschaft nur Zahlung an die GbR verlangen.

3. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem befristeten Mietvertrag bedarf neben der Zustimmung aller Vertragsparteien der Schriftform des § 566 a. F. BGB.

4. Sind an dem Mietvertrag mehrere Personen beteiligt, kann das Mietverhältnis nur einheitlich gegenüber allen Mietern gekündigt werden. Dies gilt umgekehrt auch für die Aufhebung einer wirksamen Kündigung bzw. die Vereinbarung der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Aufhebung des Verlängerungswiderspruchs.

5. Zu den Anforderungen an die Annahme eines konkludenten Mietverhältnisses durch Gebrauchsfortsetzung trotz eines wirksamen Ausschlusses des § 568 a. F. BGB.

(Leitsatz zu 2. von der Redaktion, im übrigen vom Einsender)

(...) Die zulässige Berufung hat überwiegend Erfolg. Der Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung ist entgegen der Ansicht des Landgerichts lediglich für die Monate 12/99 bis 3/00 in Höhe von insgesamt 2.764,56 e (= 5.407,01 DM) begründet. Inhaber des Anspruchs sind allerdings nicht die Kl., sondern die Fa. S.-Vermögens-GbR (nachfolgend Vermieterin genannt), deren Gesellschafter die Kl. sind, so daß die Kl. nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozeßstandschaft zwar befugt sind, den der Vermieterin gegen die Bekl. zustehenden Anspruch im eigenen Namen geltend zu machen, aber nur Zahlung an die GbR verlangen können. Die Kl. haben ihren Klageantrag auf den Hinweis des Senats entsprechend umgestellt.

I. Das zwischen der Vermieterin, der Bekl. und der weiteren Mieterin Frau W. bestehende Mietverhältnis ist durch die als Kündigung oder als Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses zu wertende Erklärung der S.-Vermögens-GbR vom 2.9.1998 mit Wirkung zum 30.6.1999 beendet worden.

1. Zunächst bestand aufgrund des schriftlichen Mietvertrags vom 24.6.1993 ein Mietverhältnis zwischen der Vermieterin, deren Gesellschafter die Kl. sind, vertreten durch den Kl. zu 2) auf Vermieterseite, und der Firma B.-GmbH, deren Geschäftsführerin die Bekl. war, sowie der Firma W. auf Mieterseite. Nach Löschung der GmbH ist die Bekl. aufgrund der schriftlichen Vereinbarung vom 22.5.1997 zwischen ihr und der Vermieterin - zumindest mit der in der konkludenten Fortsetzung des Mietvertrags zu sehenden Zustimmung der Mitmieterin W. - anstelle der GmbH als Mieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Hinsichtlich der Rechtsfolgen ist es unerheblich, ob es sich bei der ursprünglichen Mietermehrheit um eine rechtsfähige Außengesellschaft i. S. der Entscheidung des BGH v. 18.2.2002 (GE 2002, 530; NZM 2002, 271; ZMR 2002, 412) gehandelt hat oder lediglich um eine nicht rechtsfähige Innengesellschaft.

(a) Handelte es sich auf Mieterseite um eine rechtsfähige BGB-Gesellschaft, hatte der Wechsel im Gesellschafterbestand durch Ausscheiden der GmbH und Eintritt der Bekl. persönlich auf den Bestand des Mietvertrags keinen Einfluß, weil Vertragspartnerin der S.-Vermögens-GbR weiterhin die Gesellschaft war. In diesem Fall bestand zwischen den vorbezeichneten Parteien ein bis zum 30.6.1998 befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel.

Ein solches Vertragsverhältnis verlängert sich automatisch auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, wenn es nicht zum vereinbarten Vertragsende gekündigt wird. Unterbleibt die Kündigung, wird das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt. Die Identität des damit in die Zukunft verlängerten Vertrags bleibt erhalten. Die befristete Kündigung beendet den Vertrag erst zu dem vertraglich oder gesetzlich bestimmten Zeitpunkt. Dies hat zur Folge, daß das Mietverhältnis bis dahin unverändert fortbesteht und es - anders als bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung - während dieses Zeitraums noch dem Einfluß vertraglicher Vereinbarungen über seinen Inhalt und ggf. über seine (weitere) Fortdauer unterworfen ist (BGH, Urt. v. 24.6.1998, DWW 1998, 276; NJW 1998, 2664; NZM 1998, 628; WM 1998, 599). Ein einseitiger Widerruf ist demgegenüber unbeachtlich.

Nichts anderes gilt, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses - wie im Streitfall - nicht vom Ausbleiben einer Kündigung, sondern vom Ausbleiben eines Widerspruchs gegen die Verlängerung abhängt. Für die rechtliche Bedeutung, ob der Vertrag fortdauert, kommt diesem lediglich terminologischen Unterschied keine Bedeutung zu (BGH, Urt. v. 29.4.2002, DWW 2002, 229; GuT 2002, 110; NJW 2002, 2170; NZM 2002, 604; ZMR 2002, 582).

Der Wirksamkeit der als Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung zu behandelnden "Kündigung" vom 2.9.1998, die nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut gegenüber beiden Mieterinnen abgegeben worden ist und die das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30.6.1999 beendet hat, steht nicht entgegen, daß dieser nach dem Inhalt des Schreibens vom 2.9.1998 unter der Bedingung erfolgt ist, daß bis zum 31.12.1998 "keine Übereinkunft erzielt wird oder kein Termin zustande kommt". Kündigung bzw. Widerspruch sind nicht schlechthin bedingungsfeindlich. Es kommt vielmehr darauf an, ob Kündigung bzw. Widerspruch genügend bestimmt und klar sind, so daß ihr Empfänger nicht in eine ungewisse Lage über den Fortbestand des Vertrags versetzt wird (BGH, Urt. v. 4.4.1973, ZMR 1973, 378; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6, § 564 BGB a. F., Anm. 7.2 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Für die Bekl. und deren Mitmieterin war aufgrund des Schreibens vom 2.9.1998 ohne weiteres erkennbar, daß die Rechtswirkungen des Widerspruchs ("Kündigung") eintreten sollten, wenn nicht entweder bis zum 31.12.1998 eine Übereinkunft über das künftige Schicksal des Mietvertrags zustande gekommen war oder aber zumindest ein Besprechungstermin zwischen den Beteiligten stattgefunden hatte. Da nach dem Vorbringen der Parteien keine dieser "Bedingungen" bis zum 31.12.1998 erfüllt worden ist, hat das Mietverhältnis zum 30.6.1999 geendet.

(b) Nichts anderes gilt, wenn man davon ausgeht, daß zwischen den ursprünglich auf Mieterseite Beteiligten keine rechtsfähige Außengesellschaft, sondern - wenn überhaupt - lediglich eine nicht rechtsfähige Innengesellschaft bestanden hat, weil der Eintritt der Bekl. anstelle der B.-GmbH in das Mietverhältnis dann zu einem Vertragspartnerwechsel auf Mieterseite geführt hat. Damit hat sich das ursprünglich befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes umgewandelt, das nach Maßgabe des § 565 Abs. 1 a BGB a. F. jederzeit kündbar war.

Diese Rechtsfolge beruht darauf, daß die vertragliche Auswechslung des Mieters in einem befristeten Mietvertrag - neben der Zustimmung aller Vertragsparteien - der Schriftform des § 566 BGB a. F. bedarf (BGH, Urt. v. 30.1.2002, NZM 2002, 291). Diese haben die Vertragsparteien bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Mieterseite mit der Bekl. persönlich aber nicht eingehalten. Zwar ist den Umständen nach davon auszugehen, daß die weitere Mieterin W. dem Mitmieterwechsel durch Fortsetzung des Mietverhältnisses konkludent zugestimmt hat. Das maßgebliche Schreiben vom 22.5.1997 ist aber lediglich durch die Vermieterin und die Bekl., nicht aber durch Frau W. unterzeichnet.

Die Kündigung des nunmehr unbefristeten Mietverhältnisses hat die Vermieterin mit Schreiben vom 2.9.1998 zum 30.6.1999 wirksam erklärt. Zur Wirksamkeit der bedingten Kündigung gilt das unter a) Gesagte.

2. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sind Kündigung bzw. Widerspruch vom 2.9.1998 nicht einverständlich durch Vereinbarung vom 2.3.1999 zwischen der S.-Vermögens-GbR und der Bekl. wieder aufgehoben und damit der Ursprungsvertrag über den 30.6.1999 hinaus fortgesetzt worden. Ebenso wie ein Mietvertrag, an dem - wie hier auf Mieterseite - mehrere Personen beteiligt sind, nur einheitlich gegenüber allen Mietern gekündigt werden kann (vgl. für den Leasingvertrag BGH, Urt. v. 28.6.2000, NJW 2000, 3133), bedarf auch die Aufhebung einer wirksam ausgesprochenen Kündigung bzw. die Vereinbarung der Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses durch Aufhebung des das Mietverhältnis beendenden Verlängerungswiderspruchs einer Beteiligung aller Mieter bzw. bei Annahme einer auf Mieterseite bestehenden BGB-Gesellschaft des gemeinschaftlichen Handelns aller Gesellschafter, § 709 Abs. 1 BGB.

Hieran fehlt es. Das Schreiben der Vermieterin vom 2.3.1999 ist lediglich an die Bekl. gerichtet, für die Vermieterin zwar in berechtigter Vertretung von dem Kl. zu 2) (dieser ist im Kopf des Mietvertrags ausdrücklich als vertretungsberechtigt bezeichnet), auf Mieterseite aber nur von der Bekl. unterzeichnet. Daß diese ihre Zustimmung zu der Aufhebung der "Kündigung" auch im Namen ihrer Mitmieterin W. erteilt hat und insoweit auch bevollmächtigt war, ergibt sich mangels Vertretungszusatzes weder aus dem Schreiben vom 2.3.1999 noch aus sonstigen Umständen.

Sofern die Bekl. als Vertreterin einer auf Mieterseite gebildeten BGB-Gesellschaft handeln wollte, ist ein etwaiges Vertretungsverhältnis in der Urkunde mangels eines das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatzes ebenfalls nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen (BGH, Urt. v. 12. September 2002, XII ZR 187/00).

Etwas anderes folgt entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht aus § 19 des Mietvertrags. Die darin getroffene Regelung, daß es für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird, ist abschließend und gilt nicht umgekehrt auch für den Fall, daß - wie hier - Erklärungen über den Fortbestand des Mietverhältnisses auf Mieterseite wirksam nur durch alle Mieter abgegeben werden können.

II. 1. Konnte der wirksam zum 30.6.1999 aufgelöste Vertrag durch die Vereinbarung vom 2.3.1999 nicht mehr aufleben, muß sich die Bekl. nicht so behandeln lassen, als seien eine Kündigung bzw. ein Widerspruch der Vermieterin nicht erfolgt.

(a) Das ursprüngliche Mietverhältnis ist auch nicht gemäß § 568 BGB a. F. über den 30.6.1999 hinaus fortgesetzt worden. Diese Bestimmung ist gemäß § 2 Satz 9 des schriftlichen Mietvertrags, der unabhängig davon anzuwenden ist, ob das Mietverhältnis wegen Nichteinhaltung der bei einem Mieterwechsel einzuhaltenden Schriftform der Rechtsfolge des § 566 Satz 2 BGB unterliegt, in zulässiger Weise ausgeschlossen.

(b) Der Senat vermag nach dem Vorbringen der Kl., insbesondere den Ausführungen des Kl. zu 2) im Rahmen seiner erstinstanzlichen informatorischen Anhörung, nicht festzustellen, daß zwischen der Vermieterin und der Bekl. aufgrund der Vereinbarung vom 2.3.1999 für die Zeit ab 1.7.1999 ein neues, unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen worden ist.

Aus dem Schreiben vom 2.3.1999 ist zu entnehmen, daß die Vermieterin und die Bekl. die Kündigung vom 2.9.1998 einverständlich beseitigen und die Miete für die Zeit ab 1.7.1999 mit 3.524,08 DM (Halle: 1.897 DM; Büro: 350 DM; zwei Stellplätze: 50 DM; Nebenkosten: 741 DM; zzgl. MwSt.) festlegen wollten. Abschließend enthält das Schreiben den Satz "Ein neuer Mietvertrag wird nach meinem Urlaub geschlossen." Hierauf folgen die Unterschriften des Kl. zu 2) (für die Vermieterin) und der Bekl. Der Kl. zu 2) hat bei seiner Anhörung angegeben, er habe eine höhere Miete haben wollen, und ihm sei daran gelegen gewesen, einen neuen Mietvertrag über fünf Jahre abzuschließen. Die Kündigung vom 2.9.1998 sei erfolgt, weil die Verhandlungen nicht zu einem Abschluß geführt hätten und er eine nochmalige Verlängerung des Mietverhältnisses um ein weiteres Jahr habe vermeiden wollen. Die Bekl. habe sich dann bereit erklärt, den erhöhten Mietzins zu zahlen, es habe aber noch über einen neuen Fünf-Jahres-Vertrag verhandelt werden sollen. Hierauf hat sich die Bekl. eingelassen, wie ihre Unterschrift unter das vorbezeichnete Schreiben zeigt. Haben die Parteien sich aber am 2.3.1999 noch nicht über alle Punkte des abzuschließenden neuen Mietvertrags geeinigt, so ist gemäß § 154 Abs. 1 BGB davon auszugehen, daß im Zweifel der Vertrag noch nicht geschlossen ist.

Hierfür spricht auch, daß ein Mietvertrag nur dann der gesetzlichen Schriftform genügt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (BGH, Urt. v. 12. September 2002, XII ZR 187/00; Urt. v. 30.6.1999, BGHZ 142, 158, 161; Urt. v. 29.9.1999, NJW 2000, 354, 356). Rechts-erhebliches hierzu ist dem Vorbringen der Kl. nicht zu entnehmen.

(c) Es bestehen auch keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, zwischen der Vermieterin und der Bekl. sei ab 1.7.1999 durch Fortsetzung des Mietgebrauchs und Entgegennahme des erhöhten Mietzinses ein konkludentes Mietverhältnis zustande gekommen. Zwar kann in der Gebrauchsfortsetzung ohne Widerspruch des Vermieters trotz eines wirksamen Ausschlusses des § 568 BGB die schlüssige Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses liegen (OLG Hamm, Beschl. v. 9.12.1982, WM 1983, 48; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV 46; Staudinger/Emmerich, 13. Aufl., § 568 BGB, Rdn. 34). Das setzt jedoch voraus, daß beide Mietparteien ein Verhalten zeigen, das auf den Erklärungswillen schließen läßt, zwischen ihnen ein Mietverhältnis zu begründen. Die hierzu veröffentlichte Rechtsprechung zeigt, daß von einer konkludenten Neubegründung des Mietverhältnisses regelmäßig nur ausgegangen werden kann, wenn Gebrauchsfortsetzung und widerspruchslose Entgegennahme der Miete über einen längeren Zeitraum erfolgt sind (in diesem Sinn auch Haase, ZMR 2002, 557, 562 f.).

Im Fall des KG Berlin (Urt. vom 11.1.1999, KGR 1999, 143) hatte die beklagte Mieterin die entgeltliche Nutzung der Räume nach ergebnislosem Ablauf einer dem Vermieter zum Abschluß eines schriftlichen Mietvertrags bis zu 5.12.1994 gesetzten Frist bis Oktober 1995 fortgesetzt. Das KG hat hierin ein konkludent geschlossenes Mietverhältnis gesehen, das durch die monatelange beiderseitige Erfüllung des nicht wirksam zustande gekommenen schriftlichen Vertrages geschlossen worden ist. Dieses Mietverhältnis konnte mangels Schriftform zum 30.6.1996 gekündigt werden. In der Entscheidung des LG Berlin v. 15.8.1991 (MM 1992, 209) hatte der Vermieter nach Auslaufen des befristeten Mietvertrags dieselben Zahlungen des Mieters über einen Zeitraum von über einem Jahr widerspruchslos akzeptiert. In gleicher Weise hat der Vermieter im Fall des AG Regensburg (Urt. v. 1.8.1990, WM 1990, 514) nach Beendigung des bis zum 31.10.1988 befristeten Mietverhältnisses den fortgezahlten Mietzins zumindest bis Ende März 1990 vorbehaltlos entgegengenommen. Auch der Senat hat bei vergleichbarer Fallgestaltung infolge der Weiternutzung der Mietsache nach vorheriger fristloser Kündigung (deren Wirksamkeit er unterstellt hat) über einen Zeitraum von mehr als fünf Monaten die Neubegründung eines konkludenten Mietvertrags angenommen (Urt. v. 25.10.2001, DWW 2002, 28 = ZMR 2001, 46).

Diese besonderen Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. (...)

Wenn auf Vermieter- und Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, ist die Rechtslage nach wie vor in vielen Punkten unklar. Wer kann kündigen? Wem gegenüber? Wer kann klagen? Mit all dem hatte sich das OLG Düsseldorf zu beschäftigen.

Vermieterin war eine BGB-Gesellschaft; auf der Mieterseite des Geschäftsraummietvertrages waren mehrere natürliche und juristische Personen beteiligt. Später wurde die GmbH als Mieterin gelöscht, und es trat eine weitere Mieterin in den Vertrag ein. Die Vermieterin widersprach in der Folgezeit einer Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses; zu einer Räumung kam es aber zunächst nicht. Die Gesellschafter der Vermieter-GbR klagten auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung.

Mit Urteil vom 28. November 2002 gab das OLG Düsseldorf der Klage zum Teil statt. Zunächst verwies das Gericht darauf, daß zwar alle Gesellschafter im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft Rechte der GbR einklagen könnten. Sie müßten allerdings Zahlung nicht an sich, sondern an die GbR verlangen. Das Mietverhältnis mit den Mietern sei beendet, wobei es nicht darauf ankomme, ob auch diese eine rechtsfähige Außengesellschaft bildeten. Wenn das der Fall war, spielte die Auswechslung eines Gesellschafters keine Rolle, da Mieter eben die BGB-Gesellschaft war und nicht einzelne Gesellschafter. Wenn nur eine Innengesellschaft vorlag, hätte die Auswechslung eines Mieters der Schriftform bedurft, so daß das Mietverhältnis jederzeit kündbar war, weil die Schriftform nicht eingehalten wurde. Zu einer Verlängerung des gekündigten Mietverhältnisses sei es nicht gekommen, da eine entsprechende Vereinbarung nur von einer Mitmieterin unterzeichnet worden sei ohne Hinweis auf eine Vertretung für die anderen Mitmieter oder eine BGB-Gesellschaft. Auch durch die Fortsetzung des Gebrauchs sei kein neues Mietverhältnis begründet worden, weil es an einer konkludenten Vereinbarung dazu fehlte. Davon könne regelmäßig nur ausgegangen werden, wenn Gebrauchsfortsetzung und widerspruchslose Entgegennahme der Miete über einen längeren Zeitraum erfolgt sind.