Kündigung umgewandelter Mietwohnungen

Kündigung umgewandelter Mietwohnungen; wohnungsübernehmender Angehöriger rückt bei Vermieterkündigung in Wartefristlauf ein

Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a. F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs.

Die Eltern der Bekl. zu 1 mieteten mit Vertrag vom 20. Februar 1952 die in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung von der damaligen Eigentümerin des Hauses. Die Bekl. zu 1 lebte seitdem mit in der Wohnung. Im Jahre 1983 begründete die damalige Eigentümerin des Hauses, L. K., Wohnungseigentum an der Wohnung, welches am 11. November 1983 in das Grundbuch eingetragen wurde. Am 20. November 1985 verstarb die von den Eltern der Bekl. zu 1 allein noch lebende Mutter. Die Bekl. zu 1 verblieb in der Wohnung.

Mit Auflassung vom 13. Dezember 1995 und Eintragung im Grundbuch am 4. März 1997 erwarb der Kl. das Eigentum an der Wohnung von der Grundstückseigentümerin. Mit Schreiben vom 25. Juli 2000 kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum 31. Juli 2001 mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seine beiden Töchter. Mit der Klage verlangt der Kl. von der Bekl. zu 1 Räumung und Herausgabe der Woh-nung.

Das AG hat die Klage abgewiesen, weil der Kündigung die zehnjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB in Verbindung mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (BGBl. 1993 I, S. 466, 487) und der Verordnung des Berliner Senates vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) entgegenstehe. Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Bekl.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der vom Kl. geltend gemachte Eigenbedarf sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme berechtigt. Das Räumungsbegehren des Kl. scheitere nicht an der Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a. F. in Verbindung mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung und der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216). Ob die Verord-nung wegen sich abzeichnender nachhaltiger Entspannung des Wohnungsmarktes in B. entsprechend der Entscheidung des OVG Berlin zur 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 15. März 1994 ab dem 1. September 2000 wegen Verfassungswidrigkeit außer Kraft getreten sei, könne dahingestellt bleiben, weil die Kündigung bereits zuvor am 25. Juli 2000 ausgesprochen worden sei.

Entscheidend für die Anwendung der Kündigungssperrfristen sei jedoch die zeitliche Aufeinanderfolge von Überlassung der Wohnung, Begründung von Wohnungseigentum und dessen Veräußerung. Die Wohnung sei der Bekl. zu 1 bei der Begründung des Wohnungseigentums nicht überlassen gewesen. Die Überlassung müsse nämlich aufgrund eines Mietvertrages erfolgt sein. Die Bekl. zu 1 habe die Wohnung bis zum Tod ihrer Mutter aber nicht als Mieterin, sondern lediglich als Angehörige der Hauptmieterin genutzt. Auch nach dem Sinn der Regelung müsse es auf den Zeitpunkt ankommen, zu dem der Mieter die Wohnung als "eigene" übernehme. Dies ergebe sich schließlich auch aus § 570 b Abs. 3 BGB a. F., denn dieser Regelung bedürfte es nicht, wenn ein Überlassen der Wohnung schon ab dem Zeitpunkt gegeben wäre, zu dem der später eintretende Mieter die Wohnung bewohnt hat.

II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung in dem entscheidenden Punkt nicht stand.

Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, daß für die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Kl. vom 25. Juli 2000 die zehnjährige Wartefrist des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I, S. 466, 487 - im folgenden: Sozialklauselgesetz) in Verbindung mit der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) keine Anwendung findet.

1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Sowohl der Tatbestand des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. als auch der Tatbestand von Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes, die nach Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden sind, setzen voraus, daß nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet und danach dieses Wohnungseigentum veräußert wurde (vgl. etwa Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 67 b, und Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl., Rdnr. 140 ff., jew. m. w. Nachw.). Richtig ist auch die Meinung des Be-rufungsgerichts, eine Überlassung der Wohnräume im Sinne der genannten Vorschriften liege nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietvertrages mit dem Bewohner erfolge und es dementsprechend nicht ausreiche, daß die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses genutzt würden. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschriften ("Überlassung an den Mieter") und steht in Übereinstimmung mit dem Zweck der Regelungen (allgemeine Meinung, vgl. z. B. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Rdnr. 143 m. w. Nachw.; siehe auch BGHZ 65, 137, 139 f.).

2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht dem Umstand keine Bedeutung beigemessen, daß die Wohnung zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums der Mutter der Bekl. zu 1 als Mieterin überlassen war und die Bekl. zu 1 nach deren Tod gemäß § 569 a Abs. 2 BGB a. F. (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 5 EGBGB) in das Mietverhältnis eingetreten ist. Dieser gesetzliche Eintritt in ein Mietverhältnis, bei dem nach Überlassung der Mietsache an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet, aber noch nicht veräußert worden ist, hat zur Folge, daß die erst mit der Veräußerung des Wohnungseigentums beginnende Wartefrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch für die Kündigung gegenüber eingetretenen Familienangehörigen gilt.

a) Nach § 569 a Abs. 2 BGB a. F. tritt der im gemeinsamen Hausstand mit dem Mieter lebende Familienangehörige in das beim Tod des Mieters bestehende Mietverhältnis ein. Nach dem Gesetz entsteht kein neues Mietverhältnis, sondern das bisherige Mietverhältnis wird, abgesehen vom Wechsel in der Person des Mieters, unverändert fortgesetzt. Der Familienangehörige tritt deshalb grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mieters ein (Staudinger/Sonnenschein [1997] § 569 a Rdnr. 17 und 22; ähnlich: Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 569 a Rdnr. 5; Soergel/Heintzmann, BGB, § 569 a Rdnr. 8; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. I Rdnr. 94). Ist in der Zeit zwischen der Überlassung der Wohnung an den bisherigen Mieter, aber vor dessen Tod die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden, so waren schon zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Voraussetzungen dafür geschaffen, daß im Fall der Veräußerung der Wohnung für eine Kündigung des Erwerbers wegen Eigenbedarfs die Wartefristen nach §§ 564 b Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. bzw. nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes eingreifen.

Der sich aus diesen Vorschriften für den Mieter ergebende Kündigungsschutz ist in diesem Fall bereits vor dem Eintritt des Familienangehörigen in das Mietverhältnis angelegt gewesen. Wird deshalb das schon gebildete Wohnungseigentum nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis veräußert, so kommt es für die nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB a. F. und nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes erforderliche Voraussetzung, daß Wohnungseigentum erst nach der "Überlassung an den Mieter" gebildet worden ist, nicht auf die Überlassung an den eingetretenen Familienangehörigen, sondern auf die Überlassung an den verstorbenen ursprünglichen Mieter an (vgl. auch Grapentin, a. a. O., Kap. IV Rdnr. 59).

b) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, aus der Regelung des § 570 b Abs. 1 und 3 BGB a. F. ergebe sich im Umkehrschluß, daß die Überlassung der Mietsache an den verstorbenen Mieter dem eintretenden Familienangehörigen nicht zugute kommen könne. Die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGB a. F., wonach ein in der Person des verstorbenen Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum entstandenes Vorkaufsrecht auf den eintretenden Ehegatten oder Familienangehörigen übergeht, hat jedoch neben dem Vertragseintritt nach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB eine eigenständige Bedeutung. Denn nach dem Grundsatz des § 514 BGB a. F. (= § 473 BGB n. F.) ist ein Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht übertragbar. Ohne die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGB a. F. wäre darum zumindest zweifelhaft, ob der Familienangehörige mit dem Eintritt in das Mietverhältnis auch das in der Person des bisherigen Mieters entstandene Vorkaufsrecht erwirbt. Die dem § 570 b Abs. 3 BGB a. F. zugrunde liegende Wertung, wonach zur Wahrung der Schutzfunktion des Vorkaufsrechts nach Umwandlungen ein beim Tod des Mieters entstandenes, aber noch nicht ausgeübtes Vorkaufsrecht den nach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB a. F. in den Vertrag eintretenden Personen zugute kommen soll (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Städtebauwesen und Städtebau zu § 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG, BT-Drucks. 8/3403, S. 41), spricht im übrigen dafür, dem eintretenden Familienangehörigen auch den durch die frühere Umwandlung schon angelegten Kündigungsschutz für den Fall des Verkaufs des Wohnungseigentums zuzubilligen.

c) Dieses aus dem Wortlaut des § 569 a Abs. 2 BGB a. F. und dem Gesetzeszusammenhang folgende Ergebnis steht auch im Einklang mit Sinn und Zweck sowohl des § 569 a BGB a. F. einerseits als auch dem des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 bis 4 BGB a. F. und des Sozialklauselgesetzes andererseits.

aa) § 569 a Abs. 2 BGB a. F. dient dem Schutz der mit dem Mieter familienrechtlich verbundenen Hausgenossen. Da sie ebenso wie der Mieter ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben, wird beim Tod des Mieters der diesem zukommende Bestandsschutz auf die Hausgenossen erstreckt (vgl. etwa Heile, in: Bub/Treier, Kap. II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, a. a. O., § 569 a Rdnr. 4). Ist noch zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so konnte der verstorbene Mieter davon ausgehen, daß bei einem Verkauf der Wohnung der Erwerber wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Wartefristen wirksam kündigen kann. Dies ist eine den Bestand seines Mietverhältnisses sichernde Rechtsposition, deren Übergang auf den eintretenden Familienangehörigen nach dem genannten Zweck des § 569 a BGB a. F. gerechtfertigt ist. Dadurch wird andererseits der veräußernde Vermieter nicht unbillig belastet. Denn es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum der zufällige Umstand des Todes des Mieters zwischen erfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum und geplanter Veräußerung dem Vermieter den Vorteil verschaffen soll, eine mit der Wartefrist nicht mehr belastete Eigentumswohnung veräußern zu können.

bb) Die Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. sowie des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes dienen dem Schutz des Mieters einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung davor, daß durch die nachträgliche Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum und deren Verkauf ein verstärktes Bedürfnis für eine Eigennutzung des Vermieters geschaffen wird, mit dem der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht zu rechnen brauchte (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564 b Rdnr. 91; Staudinger/Sonnenschein, a. a. O., § 564 b Rdnr. 100 f., 109 jew. m. w. Nachw.). Dieser Gedanke gilt in gleicher Weise auch für Familienangehörige, die in die geschützte Rechtsposition eintreten. Dies wird durch Satz 2 Nr. 2 Sozialklauselgesetz bestätigt, wonach für den bei einer besonderen Härte über die 10-Jahresfrist hinausgehenden Kündigungsschutz auch die Härte für ein bei dem Mieter "lebendes Mitglied seiner Familie" zu berücksichtigen ist.

3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus einem anderen rechtlichen Grund als richtig dar (§ 561 ZPO).

Das Berufungsgericht konnte es ohne Rechtsfehler offenlassen, ob die Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216), in welcher auf der Grundlage des Sozialklauselgesetzes B. als ein Gebiet bestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, entsprechend der vom Oberverwaltungsgericht Berlin im Urteil vom 13. Juni 2002 (GE 2002, 1128) zur Zweckentfremdungsverordnung für Berlin nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4. November 1971 (BGBl. I, S. 1745) vertretenen Auffassung zum 1. September 2001 außer Kraft getreten ist, weil die Voraussetzungen der gesetzlichen Ermächtigung in Berlin nicht mehr vorgelegen haben. Denn die Kündigung des Kl. vom 25. Juli 2000 ist den Bekl. am 28. Juli 2000 zugegangen und damit zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die genannte Verordnung auch nach dieser Auffassung noch wirksam gewesen ist. Ohne Erfolg rügt demgegenüber die Revisionserwiderung, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß die Kündigung des Kl. vom 25. Juli 2000 in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten sei, darüber hinaus der Kl. seine Kündigung mit der Klageerhebung und der Antragstellung im Berufungsverfahren zum nächstmöglichen Zeitpunkt wiederholt habe und aus diesen Gründen der Räumungsanspruch jedenfalls nunmehr begründet sei.

a) Ob die am 25. Juli 2000 zum 31. Juli 2001 ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten ist, kann dahingestellt bleiben, weil auch in diesem Fall der Kündigung die zehnjährige Sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes (zur Verfassungsmäßigkeit dieses Gesetzes vgl. BGHZ 146, 49, 57 f.) in Verbindung mit der zum Zeitpunkt des Zugangs noch gültigen Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (a. a. O.) und die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a. F. in Verbindung mit der erst am 1. Oktober 2000 außer Kraft getretenen Verordnung des Berliner Senats vom 22. September 1995 (GVBl. Berlin 1995, S. 632) entgegenstünden.

Nach ganz überwiegender und zutreffender Meinung in Rechtsprechung und Literatur darf nämlich nach beiden vorgenannten Vorschriften der Vermieter die Kündigung erst nach dem Ablauf der jeweiligen Wartefrist erklären. Die Frist muß zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bereits abgelaufen sein, der Vermieter kann nicht während der Wartezeit - unter Beachtung der Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. - zu deren Ablauf kündigen (Grapentin, a. a. O., Kap. IV Rdnr. 76 a und 76 c; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564 b Rdnr. 51; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 564 b Rdnr. 150 und 159; Staudinger/Sonnenschein, a. a. O., § 564 b Rdnr. 107, ebenso auch zur entsprechenden Vorschrift § 577 a Abs. 2 BGB n. F.: Bamberger/Roth/Reick, BGB, § 577 a Rdnr. 15; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 577 a Rdnr. 12). Dieses Verständnis von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. und von Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz entspricht insbesondere dem in der Gesetzgebungsgeschichte der Vorschriften zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers: Das Oberlandesgericht Hamm hatte in einem Rechtsentscheid vom 13. Dezember 1980 (OLG Hamm [RE] NJW 1981, 584 = WuM 1981, 34) zur Dreijahresfrist nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB, anknüpfend an den Gesetzeswortlaut, wonach sich der Vermieter erst "nach Ablauf von drei Jahren" auf berechtigte Interessen "berufen" kann, entschieden, daß die Kündigung wirksam nicht vor Ablauf der Wartefrist ausgesprochen werden darf und für die nach Ablauf ausgesprochene Kündigung zusätzlich die Fristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. gelten. Dieser Auslegung hat sich der Gesetzgeber bei der Einfügung der Sätze 3 und 4 in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a. F. durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) ausdrücklich angeschlossen (Gesetzentwurf des Bundesrates, BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Für das Sozialklauselgesetz gilt nichts anderes. Zwar unterscheidet sich dessen Wortlaut in Satz 2 Nr. 1 von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a. F. dadurch, daß berechtigte Interessen bis zum Ablauf der Frist "nicht berücksichtigt" werden. Damit ist aber kein sachlicher Unterschied zu § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB beabsichtigt, denn die unterschiedliche Formulierung beruht allein darauf, daß die Vorschrift ursprünglich nicht als Sperrfrist konzipiert worden war (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 1034 = BayObLGZ 1995, 131 unter I 2 b cc m. w. Nachw.).

Die Kündigung des Kl. wegen Eigenbedarfs vom 25. Juli 2000 ist mithin schon deshalb unwirksam, weil ihr zum Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens am 28. Juli 2000 sowohl die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a. F. als auch die zehnjährige Sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes entgegenstanden. Die Unwirksamkeit dieser Kündigungserklärung würde auch dann nicht beseitigt, wenn die Geltung der Sperrfristen nachträglich mit Wirkung für die Zukunft weggefallen wäre. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch die Kündigung vom 25. Juli 2000 nicht beendet worden, selbst wenn sie in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umgedeutet würde.

b) Aus dem von der Revisionserwiderung aufgezeigten Vorbringen ergibt sich nicht, daß der Kl. nach dem 1. September 2000 in den Tatsacheninstanzen des vorliegenden Rechtsstreits aus denselben Gründen wie im Kündigungsschreiben vom 25. Juli 2000 erneut gekündigt hat. Zwar kann in der Erhebung einer Räumungsklage und in weiteren Prozeßhandlungen eines Räumungsrechtsstreits eine schlüssige Kündigungserklärung liegen. Dies setzt jedoch voraus, daß mit hinreichender Deutlichkeit der Wille des Kl. erkennbar ist, die Prozeßhandlung solle nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen, sondern daneben auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthalten (BGH, Urteil vom 6. November 1996 - XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203 unter 2 b; vgl. auch BayObLG NJW 1981, 2197). Auf einen solchen Willen des Vermieters kann, wenn - wie hier - bereits vorprozessual gekündigt worden ist, in der Regel nur dann geschlossen werden, wenn er sich bei der Klageerhebung oder einer weiteren prozessualen Erklärung für seinen Räumungsanspruch auf neue Kündigungsgründe oder auf andere Umstände stützt, die die erneute Kündigung für den Fall, daß die erste Kündigung unwirksam gewesen sein sollte, von seinem Standpunkt aus als aussichtsreich erscheinen lassen. Ein solches Vorbringen zeigt die Revisionserwiderung weder für die am 23. Juni 2001 zugestellte Klageschrift noch im Zusammenhang mit dem Berufungsantrag in der mündlichen Verhandlung vom 2. Juli 2002 auf, der als solcher auch dem Schriftformerfordernis des § 568 BGB n. F. nicht genügen würde. Nach dem Berufungsurteil hat der Kl. vielmehr in beiden Instanzen ausschließlich die Wirksamkeit seiner Kündigung vom 25. Juli 2000 verteidigt und hierzu die Auffassung vertreten, die Sperrfristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a. F. und des Sozialklauselgesetzes hätten dieser Kündigung nicht entgegengestanden. Daß das Berufungsgericht Sachvortrag des Kl. hierzu übergangen hat, wird von der Revisionserwiderung nicht gerügt.

c) Auch die vom Kl. in der Revisionserwiderung vorsorglich unter Bezugnahme auf die Gründe im Kündigungsschreiben vom 25. Juli 2000 erklärte erneute Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin vermag seiner Räumungsklage nicht zum Erfolg zu verhelfen. Diese Kündigungserklärung ist nach § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der Revisionsinstanz unbeachtlich. Zwar können aus prozeßökonomischen Gründen ausnahmsweise nach Abschluß der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetretene und für die materiell-rechtliche Beurteilung bedeutsame Tatsachen in der Revisionsinstanz berücksichtigt werden, wenn sie unstreitig sind und schutzwürdige Belange der Gegenpartei nicht entgegenstehen (vgl. BGHZ 139, 214, 220 ff. und BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 372/99, NJW 2001, 1272 unter II 3 d, jew. m. w. Nachw.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor, weil bei Berücksichtigung der Kündigung eine abschließende Entscheidung des Revisionsgerichts nicht möglich ist. Das Berufungsgericht hat zu der Frage, ob die Voraussetzungen für den Erlaß der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) nachträglich weggefallen sind, keine Feststellungen getroffen. Für die Beurteilung der Berechtigung des Räumungsbegehrens aufgrund der nunmehr erklärten Kündigung müßte der Rechtsstreit deshalb an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Die Zulassung neuen Vorbringens im Revisionsverfahren würde deshalb keine rasche und endgültige Streitbereinigung herbeiführen, und es ist deshalb nicht unbillig, den Kl. für die Durchsetzung seiner erneuten Kündigung auf einen weiteren Prozeß zu verweisen (vgl. auch BGHZ 139, 214, 221 f.).

III. Das Berufungsurteil ist demgemäß aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Kündigungserklärung vom 25. Juli 2000, auf die der Kl. sein Räumungsverlangen stützt, nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt unwirksam ist, weil bei deren Zugang die genannten Wartefristen noch nicht abgelaufen waren, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Senat hat deshalb in der Sache selbst zu entscheiden und die Berufung des Kl. gegen das erstinstanzliche klageabweisende Urteil zurückzuweisen.

Der die Wohnung des verstorbenen Mieters übernehmende Angehörige rückt bei Eigenbedarfskündigungen von in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietwohnungen auch bezüglich der speziellen Wartefrist in die Rechtsposition des bisherigen Mieters ein.

Die Eltern der Beklagten hatten den Mietvertrag einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung im Jahre 1952 abgeschlossen; die Beklagte lebte als Tochter in dieser Wohnung. Im Jahre 1983 begründete die damalige Eigentümerin Wohnungseigentum an der Mietwohnung. 1985 verstarb die noch lebende Mutter der Beklagten (der Vater war schon zuvor gestorben). Die Beklagte verblieb in der Wohnung und übernahm sie. 1997 erwarb der Kläger mit Eintragung im Grundbuch das Eigentum an der Wohnung. Er kündigte im Juli 2000 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Juli 2001 und verlangte Räumung und Herausgabe, nachdem die Beklagte sich gegen die Kündigung gewehrt hatte. Das Amtsgericht wies die Klage unter Hinweis auf die zehnjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a. F. in Verbindung mit dem Sozialklauselgesetz und der entsprechenden Berliner Verordnung vom 11. Mai 1993 ab. Auf die Berufung des Vermieters gab das Landgericht, ZK 65, der Klage statt und ging dabei davon aus, daß die Beklagte zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei, sondern die Wohnung lediglich als Angehörige der Hauptmieterin genutzt habe. Die Kündigungssperrfristen setzten jedoch nur dann ein, wenn Wohnungseigentum nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet und dann veräußert worden sei. Dagegen richtete sich die Revision der Beklagten.

Der BGH hob das Urteil der ZK 65 auf und wies die Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts (Schöneberg) zurück. Die Karlsruher Richter kamen zu dem Ergebnis, daß die Beklagte in vollem Umfang in die Rechtsposition ihrer Mutter als Wohnungsmieterin eingerückt sei, was auch für die Wartefrist gelte. Gesetzlich entstehe eben kein neues Mietverhältnis, sondern das bisherige Mietverhältnis werde, abgesehen vom Wechsel in der Person des Mieters, unverändert fortgesetzt. Sei in der Zeit zwischen der Überlassung der Wohnung an den bisherigen Mieter, aber vor dessen Tod die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden, so seien schon zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Voraussetzungen dafür geschaffen, daß im Fall der Veräußerung der Wohnung für eine Kündigung des Erwerbers wegen Eigenbedarfs die Kündigungssperrfristen eingreifen. Demgemäß konnte sich die Beklagte vorliegend auf die Sperrfrist berufen, die mit zehn Jahren nach der Veräußerung im Jahre 1997 noch nicht abgelaufen ist.

Zu dem Wirrwarr um die verschiedenen Kündigungssperrfristen bei Eigentumswohnungen, die durch Umwandlung von Mietwohnungen entstanden sind, wird zunächst auf Schach in GE 2002, 1379 Bezug genommen. Das Gesetz (§ 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a. F., § 577 a Abs. 1 n. F.) kennt grundsätzlich die dreijährige Kündigungssperrfrist. Daneben konnten und können jetzt nach wie vor die Landesregierungen durch Rechtsverordnung Sperrfristen von bis zu zehn Jahren vorsehen. Voraussetzung für das Eingreifen der Kündigungsbeschränkungen ist jedoch ein bestimmter zeitlicher Ablauf:

- Vermietung/Überlassung der Wohnung

- Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung

- Veräußerung der Eigentumswohnung. Die Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung, an der schon vor dem Mietvertrag Wohnungseigentum bestand, löst also keine Sperrfrist aus (vgl. dazu auch Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 577 a Rn. 2). Entscheidend war also, ob der Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis über § 569 a a. F. (jetzt § 563 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes) als neues Mietverhältnis anzusehen ist, was der BGH zu Recht verneint hat. Denn nach dem Gesetzeswortlaut tritt eben der Angehörige in das Mietverhältnis des Verstorbenen ein und hat nicht etwa nur einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Abschluß eines (neuen) Mietvertrages.

Der BGH hatte in Beachtung des § 561 ZPO noch Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen, ob nach dem Wegfall der aufgrund des Sozialklauselgesetzes erlassenen Berliner Rechtsverordnung vom 11. Mai 1993 die Kündigung dennoch erfolgreich sein konnte. Ergeben nämlich die Entscheidungsgründe des Berufungsgerichts zwar eine Rechtsverletzung, stellt sich die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen als richtig dar, so muß der BGH die Revision zurückweisen. Die ZK 65 des Landgerichts Berlin hatte zwar den Wegfall der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht als entscheidend angesehen, weil die Kündigung vom 25. Juli 2000 stammte, während nach der Entscheidung des OVG Berlin erst ab 1. September 2000 nicht mehr davon ausgegangen werden konnte, daß Berlin ein Gebiet ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Auch der BGH hat den Einfluß der OVG-Entscheidung auf die Sperrfristenregelung offengelassen (das Landgericht Berlin, ZK 65 hatte zuvor mit Urteil vom 23. August 2002 - GE 2002, 1431 - allerdings entschieden, daß die entsprechende Berliner Verordnung ab dem 1. September 2000 nicht mehr zu beachten sei). Im Hinblick auf die Möglichkeit, die vorliegende Kündigung in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten (und zwar zu einem Zeitpunkt, zu dem die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren aufgrund der OVG-Entscheidung nicht mehr gilt), konnte der BGH noch zu einem weiteren Problem Stellung nehmen mit dem Ergebnis, daß es auf eine Umdeutung nicht ankam, denn - und das ist der wichtige Passus in diesem Zusammenhang - die Kündigung darf erst nach Ablauf der jeweiligen Wartefrist erklärt werden. Der Vermieter kann also nicht während der Wartezeit - unter Beachtung der Kündigungsfristen - zu deren Ablauf kündigen. Nun hätte der Vermieter die Möglichkeit gehabt, im Prozeß eine neue Kündigung (natürlich mit neuer Kündigungsfrist) auszusprechen. Dann hätte der BGH jedenfalls zu dem Problem Stellung nehmen müssen, ob aufgrund der OVG-Entscheidung zum Wegfall der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch die Berliner Sperrfristenregelung weggefallen ist. Der BGH konnte indes keine entsprechende Kündigung feststellen und hat in diesem Zusammenhang noch einmal betont, daß zwar in der Klageerhebung auch eine (neue) Kündigung gesehen werden könne. Es müsse sich aber zweifelsfrei ergeben, daß die Prozeßhandlung nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen solle, sondern daneben auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthalte. Das bedeutet für die tägliche Praxis, daß die Partei bzw. deren Prozeßbevollmächtigter in der Klageschrift ausdrücklich hervorheben sollte, daß mit der Erhebung der Klage erneut gekündigt werde. Eine neuerliche Kündigung kann auch in einem entsprechenden Schriftsatz ausgesprochen werden. Daneben hat der klagende Vermieter auch die Möglichkeit, außerhalb des Prozesses eine neuerliche Kündigung auszusprechen.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter in der Revisionsinstanz noch einmal gekündigt. Diese Kündigungserklärung hat der BGH nach § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO als unbeachtlich angesehen. Zwar könnten aus prozeßökonomischen Gründen ausnahmsweise auch nach Abschluß der letzten Tatsacheninstanz eingetretene und für die materiell-rechtliche Beurteilung bedeutsame Tatsachen in der Revisionsinstanz berücksichtigt werden. Das gelte aber nur, wenn sie unstreitig seien und schützwürdige Belange der Gegenparteien nicht entgegenstünden. Davon könne vorliegend nicht ausgegangen werden, weil das Berufungsgericht, also das Landgericht Berlin, ZK 65, zu der Frage, ob die Voraussetzungen für den Erlaß der Berliner Verordnung zur Kündigungssperrfrist nachträglich weggefallen seien, keine Feststellungen getroffen habe. Ob die Karlsruher Richter die Entscheidung der ZK 65 in GE 2002, 1431 kannten, ist offen. Hätten sie sie gekannt, hätte man natürlich argumentieren können, im vorliegenden Rechtsstreit habe die ZK 65 entgegen ihrer früheren Entscheidung eben zu diesem Problem keine Stellung bezogen.