Kündigung nur nach Abmahnung

Kündigung nur nach Abmahnung; kein Verschulden des Mieters für Tätlichkeit der Tochter gegenüber Hauswart; Beleidigungen

1. Ein angeblicher tätlicher Angriff der Tochter der Mieterin gegenüber der Hauswartsfrau gibt kein Recht zur fristlosen Kündigung, weil dies der Mietpartei nicht zurechenbar ist.

2. Das Benutzen von Vulgärsprache stellt auch nach einer Abmahnung keinen schuldhaften Pflichtverstoß des Mieters dar, wenn auch der Hauswart sich gleichlautend ausdrückt.

(Leitsätze der Einsenderin)

Die Klage ist nicht begründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch aus § 546 BGB auf Herausgabe der Wohnung. Die fristlose Kündigung vom 8. September 2004 ist gemäß § 543 Abs. 3 BGB unwirksam, denn dieser Kündigung ging keine wirksame Abmahnung voraus. Unstreitig hat die Kl. die Bekl. nie schriftlich abgemahnt. Zwar kann eine Abmahnung auch mündlich ausgesprochen werden, jedoch ist hier weder vorgetragen, wann genau diese Abmahnung ausgesprochen worden sein soll, noch welchen Inhalt diese Abmahnung genau hatte. Eine Abmahnung muß das beanstandete Verhalten des Mieters so genau bezeichnen, daß dieser sein Verhalten darauf einstellen kann und erkennen kann, welche Folgen die Nichtbeachtung der Abmahnung hat (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV, 393, 394).

Ob die Abmahnung durch die Frau F., die irgendwann zwischen dem 1. April 2004 und dem 30. Juni 2004 ausgesprochen worden sein soll, einen entsprechenden Inhalt hatte, ist nicht ersichtlich. Wollte man die Frau F. zu dieser Frage als Zeugin vernehmen, käme dies einem im Zivilprozeß unzulässigen Ausforschungsbeweis gleich. Darüber hinaus ist auch nicht dargelegt, daß die Bekl. nach der angeblichen Abmahnung dieser zuwidergehandelt hat. Die Beschimpfungen der Hauswartsfrau sollen am 9. April 2004 und 4. Mai 2004 stattgefunden haben, während die Abmahnung im 2. Quartal 2004, also auch zwischen dem 4. Mai 2004 und 30. Juni 2004 ausgesprochen worden sein kann. Der behauptete Angriff der Tochter der Bekl. auf die Hauswartsfrau, der am 21. August 2004 stattgefunden haben soll, ist für die Kündigung des Mietverhältnisses und damit für den vorliegenden Rechtsstreit irrelevant. Selbst wenn die Tochter der Bekl. die Hauswartsfrau in der Filiale der Firma L. angegriffen haben sollte, brauchte die Bekl. sich dieses nicht zurechnen zu lassen. Auch wenn Familienangehörige von Mietern als Erfüllungsgehilfen der Mieter anzusehen sind, begründet deren Fehlverhalten kein Verschulden des Mieters, denn die schuldhafte Pflichtverletzung setzt grundsätzlich ein eigenes Schulden des Mieters voraus (KG GE 2000, 1103).

Die Kündigung vom 8. September 2004 ist auch nicht als ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam, obwohl diese Vorschrift ihrem Wortlaut nach eine Abmahnung nicht voraussetzt. Jedoch ist auch vor einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 grundsätzlich eine Abmahnung zu verlangen. Sogar eine sehr viel weniger einschneidende Unterlassungsklage nach § 541 BGB setzt zwingend eine Abmahnung voraus. Ebenso ist für die stärkere Sanktion der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB eine Abmahnung unabdingbare Voraussetzung. Wenn jedoch die gleichen Voraussetzungen beim geringeren und beim stärkeren Mittel ausdrücklich verlangt werden, müssen sie bei der dazwischenliegenden Sanktion ebenfalls angewendet werden (Lützenkirchen, MDR 2001, 1391).

Unabhängig davon fehlt es regelmäßig schon an einem Verschulden des Mieters, wenn er gar nicht weiß, was dem Vermieter an seinem Verhalten mißfällt. So konnte es der Bekl. im vorliegenden Fall nicht ohne weiteres bewußt sein, daß sie den Hausfrieden stören könnte, wenn sie die Familie des Hauswartes mit Vulgärausdrücken belegte. Da der Hauswart selbst eine mehr oder weniger vulgäre Ausdrucksweise benutzt (siehe Aufstellung vom 24. Juni 2005: "Sie ist in ihre Wohnung verpißt"), kann ein unbefangener Betrachter glauben, die Vulgärsprache gehöre zu dem allgemeinen Umgangston in dem Haus.

Etwas anderes würde lediglich für einen tätlichen Angriff auf einen Mitmieter gelten, von dem klar sein muß, daß er den Hausfrieden auf jeden Fall stört. Ein entsprechender Vorfall, so er denn stattgefunden hat, ist aber nicht der Bekl. zuzurechnen, weil unstreitig die Tochter der Bekl. gehandelt hatte und ein Mieter nicht für das Verschulden seiner Familienmitglieder haftet (KG aaO.).

Wenn der Mieter Mitmieter oder den Hauswart wiederholt beschimpft, kann das ein Kündigungsgrund sein. Erforderlich ist allerdings eine konkrete Abmahnung. Nach Auffassung des AG Neukölln muß sich der Mieter das Verhalten von Familienangehörigen nicht zurechnen lassen.

Die Vermieterin hatte fristlos, vorsorglich fristgerecht gekündigt und verlangte Räumung, da die Mieterin den Hausfrieden störe. Sie habe wiederholt die Familie des Hauswarts beschimpft; darüber hinaus habe ihre Tochter die Ehefrau des Hauswarts tätlich angegriffen.

Mit Urteil vom 26. Juli 2005 wies das AG Neukölln die Klage ab, da es schon an einer konkreten Abmahnung vor den behaupteten Störungen des Hausfriedens fehle. Darüber hinaus habe die Mieterin nicht schuldhaft gehandelt, da sie sich das Verhalten ihrer Tochter nicht zurechnen lassen müsse. Im übrigen liege auch keine Störung des Hausfriedens vor, da offenbar die Vulgärsprache zum allgemeinen Umgangston in dem Haus gehöre.

Die auch vom AG Neukölln zitierte Rechtsprechung des KG wird immer wieder mißverstanden. Für die ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB ist Voraussetzung, daß der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat. Hier ist also eigenes Verschulden des Mieters erforderlich; für Familienangehörige haftet er nicht als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB. Anders ist es bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB. Hier liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Zu den Umständen des Einzelfalls gehört auch das Verschulden des Mieters, ist aber nicht Kündigungsvoraussetzung. Dem geisteskranken Mieter, der nachts unerträglich lärmt, kann also sehr wohl außerordentlich fristlos gekündigt werden. Das Gesetz fordert damit für die (mildere) fristgerechte Kündigung ein eigenes Verschulden, während dies bei der (härteren) außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht unbedingt erforderlich ist. Diese scheinbare Diskrepanz nötigt jedoch nicht zu einer anderen Auslegung, denn schließlich gilt die Heilungswirkung einer späteren Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist auch nur für die außerordentliche fristlose Kündigung, nicht jedoch für die fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB. Die scheinbar mildere fristgerechte Kündigung erweist sich damit auch in solchen Fällen aus der Sicht des Mieters als für ihn ungünstiger.