Kündigung nur durch beide Ehegatten als Mieter

Kündigung nur durch beide Ehegatten als Mieter; Ausgleichszahlung für fällige Schönheitsreparaturen bei Umbauarbeiten

1. Bei Abschluss des Mietvertrages mit einem Ehepaar ist die Kündigung durch nur einen Ehegatten unwirksam.

2. Dass die Erklärung auch in Vertretung für den Mitmieter gelten sollte und der Vermieter das so auch verstehen konnte, ist vom Kündigenden unter Beweisantritt substantiiert vorzutragen.

3. Bei umfangreichen Bauarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter statt der fälligen Schönheitsreparaturen einen Ausgleich in Geld verlangen.

4. Der Mieter, der eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen geleugnet hatte, kann sich nicht darauf berufen, dass er in kostensparender Eigenarbeit hätte renovieren können. Der Ausgleichsanspruch kann dann in Höhe des Kostenangebotes einer Fachfirma geltend gemacht werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien verband ein Mietverhältnis. Die Kl. machen Mietrückstände und einen Ersatzanspruch für von den Bekl. nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen geltend.

Die Kl. vermieteten den Bekl. mit Vertrag vom 27.8.2001 zum 1.10.2001 eine Wohnung in der W., Berlin.

Der Mietvertrag enthält in § 4 Nr. 6 die Regelung: „Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. § 13). ( ...)"

§ 13 des Mietvertrags sieht vor: „1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2. Hat sich der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet. (...)."

§ 12 des Mietvertrag enthält den handschriftlichen Eintrag: „Die Wohnung wird in renoviertem Zustand übernommen."

Mit Schreiben vom 10.12.2009 erklärte der Bekl. zu 2) gegenüber der Hausverwaltung „Hiermit kündige ich, G., mein Mietverhältnis fristgemäß zum 31.3.2010". Die Kopfzeile weist allein den Bekl. zu 2) als Absender aus. Unterschrieben hat ebenfalls allein der Bekl. zu 2).

Mit Schreiben vom 15.12.2009 bestätigte der Kl. zu 2) dem Bekl. zu 2) die Kündigung. Das Schreiben weist eine Betreffzeile „Mietverhältnis G." auf und enthält in der Anrede allein den Bekl. zu 2). Inhaltlich wird die Kündigung zum 31.3.2010 bestätigt.

Mit Schreiben vom 6.2.2010, adressiert an ... und G., teilte der Kl. zu 2) mit, dass er die Kündigung bedauere, für den pfleglichen und ordentlichen Umgang mit der Wohnung danke und eine pauschale Ausgleichszahlung für die mieterseitige Renovierungspflicht in Höhe von 500 €, wie vom Neffen des Bekl. zu 2) vorgeschlagen, für nicht angemessen erachte. Vielmehr verweise er auf ein Angebot einer Malerfirma und einen entsprechenden Ausgleichsbetrag von 2.800 €.

Die vom Bekl. zu 2) bevollmächtigte Rechtsanwältin erklärte mit Schreiben vom 25.2.2010 für beide Bekl., dass die Regelung des § 13 Nr. 2 des Mietvertrags unwirksam sei, fordert die Gegenseite dazu auf, schriftlich zu bestätigen, dass keinerlei Rechte aus § 13 Nr. 1 und 2 des Vertrages mehr hergeleitet würden, und stellte in Aussicht, notfalls eine Feststellungsklage dazu zu erheben.

Mit Schreiben vom 18.3.2010 wies der Prozessbevollmächtigte der Kl. den Bekl. zu 2) darauf hin, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Bekl. zu 2) zum 31.3.2010 beendet werde, da die Kündigung nicht auch im Namen der Bekl. zu 1) erklärt worden sei.

Mit Schreiben vom 6.4.2010, das den Kl. am selben Tag zuging, kündigte die Rechtsanwältin das Mietverhältnis im Namen und In Vollmacht beider Bekl. zum nächstmöglichen Termin unter Vorlage einer auf den Bekl. zu 2) lautenden Vollmacht der Bekl. zu 1) vom 27.3.2003.

Mietzahlungen leisteten die Bekl. nach dem 30.3.2010 nicht mehr. Mit ihrer Klage fordern die Kl. Mieten für die Monate April bis Juni 2010 in Höhe von insgesamt 1.161,57 €.

Die Kl. machen ferner einen Ausgleichsanspruch für Schönheitsreparaturen nach § 13 Nr. 2 des Mietvertrags geltend. Hinsichtlich der Höhe des Ausgleichsanspruchs beziehen sich die Kl. auf ein extern eingeholtes Angebot einer Fachfirma für Malerarbeiten. Für die im Angebot vom 26.1.2010 veranschlagten Malerarbeiten sind insgesamt 131 Arbeitsstunden erforderlich. Anstelle des Handwerkerstundenlohns berechnen die Kl. einen Stundenlohn von 7,50 € für eine ungelernte Person und ermitteln einen Gesamtarbeitslohn von 982,50 €. Die Materialkosten belaufen sich nach der Aufstellung auf 405 €. Insgesamt fordern die Kl. damit eine Entschädigung von 1.387,50 €.

[...]

Die Klage ist zunächst gegen die Bekl. zu 1) und 2) als Gesamtschuldner gerichtet worden. Die Klageschrift vom 24.6.2010 ist am 6.8.2010 einem zum Empfang berechtigten Vertreter im Seniorenheim, in dem die Bekl. wohnen, übergeben worden. Der Bekl. zu 2) hat unter Vorlage eines ärztlichen Attest vorgetragen, die Bekl. zu 1) sei geschäftsunfähig, was die Kl.seite zunächst bestritten hat. Das Gericht hat die Kl. auf § 57 ZPO hingewiesen. Mit Schriftsatz vom 9.12.2010 haben die Kl. die Klage gegen die Bekl. zu 1) im Hinblick auf ihre Geschäftsunfähigkeit zurückgenommen.

[...] Der Bekl. zu 2) behauptet, die Bekl. zu 1) wohne bereits seit sieben Jahren in einem Seniorenheim, was den Kl. seit Jahren bekannt sei. Deshalb hätten sie zunächst die Kündigung des Bekl. zu 2) als Kündigung beider Eheleute akzeptiert. Dies ergäbe sich auch aus dem Schreiben vom 6.2.2010, das an beide Bekl. im Seniorenheim gerichtet sei und von einer wirksamen Kündigung ausgehe. Er ist der Auffassung, dass jedenfalls der spätere Einwand einer unwirksamen Kündigung wegen dieser Umstände treuwidrig sei.

[...]

A. Mietzinszahlung - Kündigung

Die Kl. haben gegen den Bekl. zu 2) als Gesamtschuldner neben seiner Ehefrau einen Anspruch auf Mietzinszahlung in Höhe von 1. 161,57 € für die Monate April bis Juni 2010 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Zwischen den Kl. als Vermietern und dem Bekl. zu 2) - zusammen mit seiner Ehefrau, der frühere Bekl. zu 1) - als Mietern bestand ein wirksamer Mietvertrag. Die Mieter sind gemäß § 535 Abs. 2 BGB grundsätzlich für die Laufzeit des Vertrages zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Der monatliche Mietzins betrug 387,19 €, was 1.161,57 € für die Monate April bis Juni 2010 entspricht.

Der Mietvertrag bestand auch noch für die Zeit April bis Juni 2010. Der Vertrag ist nicht durch die am 10.12.2009 erklärte ordentliche Kündigung gemäß §§ 573, 573 c, 542 BGB zum 31.3.2010 beendet worden.

Eine mieterseitige Kündigung muss von allen Mietern gegenüber allen Vermietern erklärt werden. Zwar genügte es, dass die Kündigung gegenüber der Hausverwaltung der Kl. abgegeben wurde, da aus den Umständen ersichtlich war, dass damit eine Kündigung gegenüber beiden Kl. als Vermietern gemeint war. Auch eine Kündigung des Bekl. zu 2) ist eindeutig.

Die Kündigung vom 10.2.2010 war indes nicht von der Bekl. zu 1) erklärt worden. Eine eigene Erklärung von ihr liegt nicht vor. Die Erklärung des Bekl. zu 2) kann ihr auch nicht als fremde Willenserklärung eines Vertreters zugerechnet werden, § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB. Damit eine Willenserklärung des Vertreters dem Vertretenen zugerechnet werden kann, muss sie im fremden Namen abgegeben werden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt, oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll, § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Eine ausdrückliche Erklärung im fremden Namen liegt hier nicht vor. Aber auch aus den Umständen war nicht ersichtlich, dass die Willenserklärung nicht allein für den Bekl. zu 2) sondern zugleich für seine Ehefrau abgegeben wurde. Das Kündigungsschreiben bezieht sich vom Wortlaut her („Hiermit kündige ich, D. G., mein Mietverhältnis fristgemäß zum 31.3.2010.") allein auf den Bekl. zu 2). Die Kopfzeile und Unterschrift weist ebenfalls nur den Bekl. zu 2) als Absender und Autor aus. Die erst im April vorgelegte Generalvollmacht lag dem Kündigungsschreiben vom 10.12.2009 nicht bei. Allein die Tatsache, dass die Bekl. ein Ehepaar sind, genügt ebenfalls nicht, um von einer Willenserklärung im fremden Namen auszugehen (LG Berlin GE 2004, 1096; LG Gießen WuM 2008, 591). Auch eine Stellvertretung über die Grundsätze des für Eheleute geltenden § 1357 BGB kommt nicht In Betracht, da es sich bei der Kündigung von Wohnraum nicht um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs handelt (OLG Brandenburg, NJW-RR 2007, 221).

Es ist auch nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt worden, dass die Parteien übereinstimmend von einer wirksamen Kündigung durch alle betroffenen Mieter ausgingen. Bei übereinstimmendem Verständnis von Erklärendem (Vertreter) und Geschäftsgegner gilt zwar das beiderseits Gemeinte ohne Rücksicht auf die objektive Erklärungsbedeutung (MüKo, BGB, 5. Aufl. 2007, § 164 Rn. 21). Der Bekl. zu 2) hätte dazu unter Beweisantritt jedoch substantiierter vortragen müssen, dass sein Vertreterwille aus den Umständen erkennbar zu entnehmen war und die Gegenseite ihn auch entsprechend verstanden hat (Palandt, § 164 BGB Rn. 18).

Der Bekl. zu 2) behauptet hier, das Schreiben des Kl. zu 2) vom 6.2.2010 zeige deutlich durch Adressierung und Anrede, dass die Kl. die Kündigung als eine solche von beiden Bekl. verstanden hätten. Dem steht indes der Vortrag der Kl. entgegen, es handele sich um einen flüchtigen Übertragungsfehler. Es fällt auf, dass der Brief an D. G. gerichtet wurde. Die Bekl. zu 1) heißt indes W., was den Vortrag der Kl., es handle sich um einen Fehler, stützt. Aus dem Schreiben selbst ist an keiner Stelle durch die Wortwahl oder Grammatik erkennbar, dass sich der Kl. zu 2) an beide Bekl. wenden wollte. Der weitere Vortrag der Kl., sie hätten erst im weiteren Verlauf der Auseinandersetzung erfahren, dass die Bekl. zu 1) nicht, wie zunächst angenommen, verstorben sei, steht auch nicht im Widerspruch zu Ihrem früheren Verhalten. Dabei ist auch das Schreiben vom 15.12.2009 zu berücksichtigen, in dem der Kl. zu 2) dem Bekl. zu 2) die Kündigung zunächst bestätigte. Das Schreiben ist an den Bekl. zu 2) adressiert, weist eine Betreffzeile „Mietverhältnis D. G." auf und enthält In der Anrede allein den Bekl. zu 2). Dies entspricht auch dem klägerischen Vortrag, sie seien davon ausgegangen, dass die Bekl. zu 1) verstorben sei und das Mietverhältnis allein mit dem Bekl. zu 2) fortgesetzt wurde und zur Kündigung allein seine Erklärung genügte, ist streitig, ob ein Rechtsgeschäft im eigenen oder fremden Namen erfolgte, trägt derjenige die Beweislast, der ein Vertretergeschäft behauptet (BGH NJW 1986, 1675).

Da nicht zur Überzeugung des Gerichts dargelegt wurde, dass die Kl. zunächst mit den Bekl. übereinstimmend von einer Kündigung aller Mieter ausgingen und erst wegen späterer Schwierigkeiten nunmehr auf einer gesonderten Kündigung der Bekl. zu 1) bestünden, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. nunmehr treuwidrig handeln, wenn sie die Unwirksamkeit der Kündigung mit der Begründung einwenden, diese sei nur von einem der beiden Mieter erklärt worden.

Erst durch die Kündigung vom 6.4.2010, die unstreitig im Namen und mit Vollmacht beider Mieter über die Rechtsanwältin erfolgte, ist das Mietverhältnis gemäß §§ 573, 573 c Abs. 1, 542 Abs. 1 BGB zum 30.6.2010 beendet worden.

B. Entschädigung für Schönheitsreparaturen

Den Kl. steht auch ein Ausgleichsanspruch für Schönheitsreparaturen gegen die Bekl. zu.

1. § 13 Nr. 2 Mietvertrag

Es kann dahinstehen, ob § 13 Nr. 2 des Mietvertrags eine wirksame Anspruchsgrundlage für diese Forderung darstellt. Selbst wenn die Klausel unwirksam wäre, kämen die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zum Ausgleichsanspruch zum Tragen. Die Kl. stellen die angemessene Entschädigung nach § 13 Nr. 2 des Mietvertrags In das Ermessen des Gerichts und nehmen dadurch die Anwendung eben dieser in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zum Ausgleichsanspruch in Bezug.

Nach diesen Grundsätzen steht dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch zu, wenn sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, die Pflicht aber nicht zu erfüllen braucht, weil seine Arbeiten sogleich durch Modernisierungsarbeiten des Vermieters zunichte gemacht würden. Der Mieter kann dem Erfüllungsanspruch des Vermieters den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten, muss dem Vermieter aber einen Ausgleich in Höhe der selbst ersparten Kosten für seine unter normalen Umständen zu erbringenden Schönheftsreparaturen leisten (BGH NJW 2005, 425; LG Berlin, GE 2006, 191; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, R. IX 187). Ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen, kommt die Regelung aber wegen der Umbauarbeiten des Vermieters nicht zur Anwendung, kann nicht mehr auf das dispositive Leitbild der §§ 535 ff. BGB, wonach der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen müsste, zurückgegriffen werden. Es ist vielmehr von einer Lücke auszugehen, die nur im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung interessengerecht geschlossen werden kann (BGHZ 90, 69; Palandt/Grüneberg, 70. Aufl. 2011, § 306 Rn. 13). Unter Berücksichtigung des Parteiwillens, demzufolge der Mieter für die Schönheitsreparaturen aufzukommen habe, ist dem Vermieter im Wege der Vertragsergänzung ein Ausgleichsanspruch zuzubilligen, der als Fortsetzung der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu verstehen ist.

Voraussetzung für einen Ausgleichsanspruch sind zunächst die wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und die Nichtausführung der fälligen Schönheitsreparaturen bei Vertragsbeendigung, weil wegen baulicher Maßnahmen des Vermieters die Renovierungsleistungen des Mieters zerstört würden und nutzlos wären.

2. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Vorliegend haben sich die Bekl. bei Vertragsschluss wirksam zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. § 4 Nr. 6 i.V.m. § 13 Nr. 1 des Mietvertrages enthält eine zulässige und transparente Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen. § 4 Nr. 6 des Mietvertrags regelt die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und verweist ausdrücklich auf § 13. In § 13 Nr. 1 des Mietvertrags ist wiederum ein weicher Fristenplan vorgesehen, da durch die Formulierung „im Allgemeinen" deutlich zum Ausdruck kommt, dass der tatsächliche Grad der Abnutzung berücksichtigt wird (BGH WuM 2004, 333).

3. Fälligkeit der Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen waren auf fällig. Dem weichen Fristenplan des § 13 Nr. 1 des Mietvertrags kommt insofern eine lndizwirkung zu. Sind die üblicherweise für Trocken- und Nassräume vereinbarten Fristen abgelaufen, so spricht eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung. Der Mieter muss im Einzelnen vortragen, welche Schönheitsreparaturen wann in welchen Räumen in welcher Art und Weise ausgeführt worden sind (LG Berlin NZM 2000, 862; NZM 2002, 118). Vorliegend entsprechen die Fristen aus § 13 Nr. 1 des Mietvertrags dem üblicherweise vereinbarten Kanon von 3/5/7 Jahren. Selbst die in der Literatur im Hinblick auf verbesserte Dekorationsmaterialien und Farben vereinzelt angenommenen längeren Fristen von 5 Jahren für Feuchträume und 8 Jahren für Wohn- und Schlafräume (Beyer NZM 2008, 465; Langenberg WuM 2006, 122) würden zu keinem anderen Ergebnis führen. Da sämtliche Fristen abgelaufen sind, trägt der Bekl. zu 2) als Mieter die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptung, dass keine Renovierungsarbeiten erforderlich seien. Allein der Verweis auf das Schreiben des Kl. zu 2) vom 6.2.2010, wonach die Bekl. mit der Wohnung pfleglich und ordentlich umgegangen seien, stellt keinen hinreichend substantiierten Vortrag da. Aus dem Schreiben wird zugleich deutlich, dass der Kl. zu 2) nicht zum Ausdruck bringen wollte, dass keine Schönheitsreparaturen nötig seien, vielmehr nennt er konkrete Beträge für eine Ausgleichszahlung. Ferner haben die Kl. im Prozess konkret unter Vorlage von Fotos vorgetragen, welche Abnutzungserscheinungen zu beseitigen wären. Der Bekl. zu 2) hat auch nicht substantiiert genug dargelegt, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn in demselben Zustand gewesen sei wie bei seinem Auszug. Insofern kommt dem handschriftlichen Eintrag im Mietvertrag unter § 12 („Die Wohnung wird in renoviertem Zustand übernommen.") eine Indizwirkung zu, die er nicht entkräftet hat.

4. Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter

Die Kl. haben auch als Vermieter Maßnahmen vorgenommen, die etwaige Renovierungsarbeiten des Bekl. zu 2) als Mieter zerstört hätten, so dass diese nutzlos wären. Die Kl. haben detailliert vorgetragen, welche Arbeiten durchgeführt worden sind (modernes Bad, Neuverfliesung der, Küche, Rohrarbeiten, Stemmarbeiten an Ofenecken, Putzarbeiten an Wänden und Decken). Diese Arbeiten betrafen auch jene Bereiche der Wohnung, in denen die fälligen Schönheitsreparaturen vorzunehmen gewesen wären. Durch die Modernisierungsmaßnahmen wären etwaige Renovierungsarbeiten nutzlos gewesen.

Soweit der Bekl. zu 2) die Renovierungsarbeiten mit Nichtwissen bestritten hat, setzt er sich zu seinem eigenen Vortrag in Widerspruch, wonach diese Arbeiten bereits vor dem 30.6.2010 begonnen haben sollen. Wegen des Widerspruchs war sein Bestreiten nicht zu berücksichtigen und dem Beweisangebot der Kl. nicht nachzugehen.

5. Ausschlussgründe

Der Ausgleichsanspruch der Kl. ist auch nicht ausgeschlossen.

Eine solche Ausnahme ist etwa gegeben, wenn die Umbaumaßnahmen des Vermieters bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. IX 195). Da es sich um eine Einwendung des Bekl. zu 2) handelt, trägt er dazu die Darlegungs- und Beweislast.

Soweit der Bekl. zu 2) vorgetragen hat, die Kl. hätten bereits vor dem 30.6.2010 mit den Modernisierungsarbeiten begonnen, sind die Kl. dem substantiiert entgegengetreten. Sämtliche eingereichten Handwerkerrechnungen weisen Zeiten im Juli oder August 2010 auf.

6. Höhe des Ausgleichsanspruchs

Den Kl. steht auch der Ausgleichsanspruch in der geltend gemachten Höhe von 1.387,50 € zu.

Der Höhe nach ist der Ausgleichsanspruch an den ersparten Kosten des Mieters zu orientieren. Hätte der Mieter die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag selbst oder durch Verwandte/Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die geschuldete Leistung nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGH NJW 2005, 425). Legt der Mieter dar, dass die Arbeiten von Freunden und Verwandten kostenlos vorgenommen worden wären, hat es beim Ausgleich in Höhe der Materialkosten sein Bewenden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 538 Rn. 356).

Steht dagegen fest, dass der Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen. Als Weigerung ist auch das Bestreiten der Wirksamkeit einer Renovierungsklausel zu werten (Blank/Börstinghaus, Miete, § 535 Rn. 389).

Es kann dahinstehen, ob der Bekl. zu 2) selbst oder durch seinen Sohn zunächst angeboten hatte, die Schönheitsreparaturen auszuführen und dabei lediglich Materialkosten angefallen wären, da er von seinen Verwandten und Freunden kostenlos unterstützt worden wäre. Auch eine früher angebotene Ausgleichszahlung kann dahinstehen. Mit dem Schreiben der von ihm beauftragten Rechtsanwältin haben die Bekl. jedenfalls eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass sie die Klausel § 13 Nr. 2 des Mietvertrags für unwirksam halten. Die Aufforderung, schriftlich zu bestätigen, dass aus § 13 Nr. 2 des Vertrags keine weiteren Rechte hergeleitet würden und die Ankündigung, notfalls darauf Feststellungsklage zu erheben, durfte von den Kl. als eine Weigerung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, verstanden werden. Der Bekl.vortrag zur Unwirksamkeit der Klausel wurde auch im Folgenden bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung aufrechterhalten.

Die von den Kl. vorgenommene Berechnung der Kosten Ist nicht zu beanstanden. Materialkosten und Arbeitsstunden sind konkret beziffert worden. Ihre Höhe ist nicht substantiiert bestritten worden. Auch die Berechnung von 7,50 € Stundenlohn für eine ungelernte Person statt der üblichen Handwerkerpreise ist angemessen (zum Vergleich: LG Berlin ZMR 1998, 485 geht von 20 DM Stundenlohn für Eigenleistungen aus).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Mieter nicht verpflichtet (und berechtigt), nach Beendigung des Mietverhältnisses Renovierungsarbeiten auszuführen, die wegen umfangreicher Bauarbeiten des Vermieters sinnlos wären. Er schuldet dann stattdessen einen Ausgleich in Geld, der sich nach dem Wert einer möglichen kostengünstigen Eigenleistung bemisst. Hat er allerdings – anwaltlich schlecht beraten – seine Renovierungspflicht bestritten, schuldet er die Kosten eines Malerfachgeschäftes.

Beide Ehegatten hatten den Mietvertrag unterzeichnet; die Ehefrau lebte schon seit einiger Zeit in einem Heim. Nachdem der Ehemann das Mietverhältnis gekündigt hatte, bestätigte der Vermieter die Kündigung, berief sich dann aber später darauf, dass die Kündigung nur durch einen Mieter unwirksam sei. Er verlangte ferner einen Ausgleichsanspruch für geschuldete Schönheitsreparaturen, die wegen der Umbauarbeiten nicht ausgeführt werden könnten. Der Ehemann bestritt eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen.

Mit Urteil vom 17. Mai 2011 stellte das Amtsgericht Neukölln fest, dass die Kündigung nur durch den Ehemann unwirksam gewesen sei. Dass auch für die Ehefrau gekündigt werden sollte, sei nicht erkennbar gewesen. Es könne auch nicht angenommen werden, dass beide Parteien davon ausgegangen seien, dass eine wirksame Kündigung durch alle Mieter vorliege. Bis zur späteren wirksamen Kündigung durch die Rechtsanwältin sei daher Mietzahlung geschuldet. Dazu komme ein Ausgleichsanspruch für Schönheitsreparaturen. Die Verpflichtung dazu sei im Mietvertrag wirksam auf die Mieter übertragen worden; Schönheitsreparaturen seien auch fällig gewesen, da der Mieter nicht vorgetragen habe, welche Malerarbeiten in welchen Räumen er wann ausgeführt habe. Wegen der Umbauarbeiten sei ein Ausgleichsanspruch des Vermieters begründet, der sich hier nicht nach den ersparten Kosten des Mieters richte, da der Mieter hier eindeutig zum Ausdruck gebracht habe, überhaupt keine Schönheitsreparaturen zu schulden. Dann könne der Vermieter den vollen Betrag aus einem Kostenvoranschlag verlangen.