Kündigung nicht bei kaum meßbarem "Stromdiebstahl"

Eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB wegen unbefugter Stromentnahme im Keller ist jedenfalls dann erforderlich, wenn der behauptete Stromverbrauch durch den Mieter so gut wie nicht meßbar ist.

Der Kl. hat gegen die Bekl. weder gemäß §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 1922 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, noch hat er gegen die Bekl. gemäß §§ 812, 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe eines Kellerraumes. Das Mietverhältnis ist weder durch die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung vom 3. Dezember 2002 noch durch die fristlose Kündigung vom 1. Dezember 2003 beendet worden.

Die Behauptung des Kl., der Bekl. zu 1) habe sich zusätzlich zu seinem Kellerraum einen direkt daneben liegenden Kellerraum "zugeschlagen", rechtfertigt weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung. Der Kl. hat schon nicht schlüssig vorgetragen, daß der Bekl. zu 1) sich tatsächlich einen weiteren Kellerraum unrechtmäßig zugeschlagen hat. Laut § 1 des Mietvertrages ist ein Kellerraum vermietet. Die von dem Bekl. zu 1) genutzten Kellerverschläge sind räumlich nicht getrennt, denn die trennende Bretterwand ist im hinteren Bereich offen und reicht nicht bis an die Kellerwand heran. Aufgrund dieses unstreitigen Sachverhaltes ist durchaus denkbar, daß der Bekl. zu 1) von Anfang an nur einen, nämlich den Kellerraum genutzt hat, der ihm vertraglich zusteht. Soweit der Kl. vorträgt, der Bekl. zu 1) habe nicht von Anfang an den gesamten Kellerraum genutzt, sondern der linke Teil des Kellerraumes habe früher einer anderen Mieterin gehört, ist sein Vortrag vollkommen unsubstantiiert. Der Kl. hat schon nicht schlüssig vorgetragen, wann und durch wen der Bekl. zu 1) in den ihm zustehenden Kellerraum eingewiesen worden sein soll.

Selbst wenn dem Bekl. bei Mietbeginn nur der rechte Teil des Kellerverschlages zugewiesen worden sein sollte, so läge gleichwohl weder ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor, noch hätte der Kl. ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2, Ziffer 1 BGB.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei ist, wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, zu berücksichtigen, daß der Kl. den Bekl. zu 1) mit Schreiben vom 19. Juli 1991 aufgefordert hat, einen der von ihm belegten Keller zu räumen. Nachdem der Bekl. zu 1) diesen mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 1. August 1991 darauf hingewiesen hat, daß er von Beginn des Mietverhältnisses an nur den Kellerraum nutze, der ihm auch zugewiesen worden sei, und daß es sich bei dem zugewiesenen Kellerraum auch nicht um zwei Räume, sondern nur um einen handele, hat der Kl. sich bis zum Zeitpunkt der Kündigung mit Schreiben vom 3. Dezember 2002, also über 11 Jahre nicht mehr gemeldet, so daß der Bekl. von der Rechtmäßigkeit seines Besitzes ausgehen durfte. Das sowohl für eine fristlose als auch für eine fristgemäße Kündigung erforderliche Verschulden des Bekl. zu 1) als Mieter ist unter diesem Gesichtspunkt nicht ersichtlich.

Das Mietverhältnis zwischen Kl. und Bekl. zu 1) ist auch nicht im Hinblick auf den behaupteten Stromdiebstahl wirksam durch Kündigung beendet worden.

Allgemein wird ein Kündigungsgrund bejaht, wenn ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen (Schmidt-Futterer, Mietrecht 8. Auflage, § 543 BGB, Rdnr. 185 m. w. N.). Dabei wird im Hinblick auf die Schwere der Störung des Hausfriedens teilweise sogar eine Abmahnung für entbehrlich gehalten (AG Neukölln GE 1995, 501). Allen Entscheidungen, die einen Stromdiebstahl als Kündigungsgrund ausreichen lassen, ist aber gemein, daß dem Vermieter und/oder der Hausgemeinschaft durch diesen Stromdiebstahl ein beträchtlicher Schaden entstanden ist. In dem vom Amtsgericht Neukölln entschiedenen Fall (GE 1995, 501) hat der Mieter Hausstrom über eine im Keller befindliche Steckdose entnommen. In einem vom Amtsgericht Potsdam (WuM 1995, 40) entschiedenen Fall hat der Mieter unberechtigt Strom entnommen, um sein Badezimmer aufzuheizen. Das Landgericht Köln (NJW-RR 1994, 909) hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter mit dem gestohlenen Strom Kühlschrank und Telefon betrieben hat. Im vorliegenden Fall entstehen aufgrund des unstreitigen Umstandes, daß die Bekl. etwa 1 bis 2 mal im Monat den Keller aufsuchen und Licht einschalten, Kosten in einem fast nicht zu berechnenden Umfang. Schon im Hinblick darauf war die gemäß § 543 Abs. 3 BGB gesetzlich vorgesehene Abmahnung nicht entbehrlich. Der Kl. hat aber, statt den Bekl. zu 1) abzumahnen, vollendete Tatsachen geschaffen und im Juni 2002 den Strom abgeklemmt.

Auch die Voraussetzungen für eine fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB liegen nicht vor, denn - ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein Fall des Stromdiebstahls gegeben ist - sind jedenfalls die Rechte und Belange des Kl. durch die behauptete Pflichtverletzung des Bekl. zu 1) nur ganz geringfügig beeinträchtigt (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rdnr. 15).

Soweit der Kl. mit der Berufungsbegründung erstmalig vorträgt, die Leitung stelle eine Gefahr dar, weil sie nachträglich laienhaft mit einem Litzenkabel an eine Verteilerdose angebracht worden sei, ist er mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen.

Auch die Katzenhaltung berechtigt den Kl. nicht zur fristlosen oder fristgemäßen Kündigung. Es ist bereits fraglich, ob das in § 9 Abs. 4 des Mietvertrages enthaltene Verbot der Katzenhaltung mit Zustimmungsvorbehalt nicht wegen unangemessener Benachteiligung gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt, denn nach überwiegender Ansicht gehört Katzenhaltung auch in einer Stadtwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. hierzu Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 37). Jedenfalls aber hat der Kl., worauf auch das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung hingewiesen hat, keine nachvollziehbaren Gründe vorgetragen, die ein Versagen der Zustimmung zur Katzenhaltung rechtfertigen würden. Der Kl. wäre demnach verpflichtet gewesen, dem Bekl. zu 1) auf dessen Bitte mit Schreiben vom 24. November 2003 hin, die Zustimmung zur Haltung der beiden Kater zu erteilen. Die auf die Katzenhaltung gestützte Kündigung vom 1. Dezember 2003 war folglich unwirksam.

Soweit der Kl. seine Kündigung des Mietverhältnisses darauf stützt, daß der Bekl. zu 1) Gegenstände im Treppenhaus abstellt, kann auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Herausgabe eines Kellerraumes gemäß §§ 812, 985 BGB.

Ein Anspruch gemäß § 812 BGB scheitert daran, daß der darlegungs- und beweispflichtige Kl. (BGH NJW 2003, 1039) nicht ausreichend substantiiert dargelegt hat, daß der Bekl. zu 1) den herausverlangten Kellerraum rechtsgrundlos erlangt hat. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

Ein Anspruch gemäß § 985 BGB scheitert daran, daß der Bekl. substantiiert dargelegt hat, daß ihm bereits bei Mietbeginn der Kellerraum zur Verfügung gestellt worden ist, den er in Besitz hat, und daß es sich bei diesem Kellerraum auch nur um einen Raum und nicht um zwei handelt, da eine räumliche Trennung unstreitig nicht existiert. Der Kl. hat diesen Vortrag des Bekl. nicht substantiiert bestritten.

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist für den Vermieter immer das letzte Mittel, wenn eine Abmahnung nichts gefruchtet hat. Mehrere kleinere Vertragsverstöße reichen jedenfalls nicht.

Der Vermieter behauptete, der Mieter habe sich einen weiteren Kellerraum "zugeschlagen", ohne dies jedoch schlüssig darlegen zu können. Des weiteren habe er, noch dazu unsachgemäß, eine Kellerbeleuchtung installiert. Auch halte er ohne Genehmigung eine Katze und stelle seine Schuhe vor der Wohnungstür ab.

Mit Urteil vom 18. November 2004 bestätigte das Kammergericht (der Vermieter wohnte im Ausland) das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Die Stromentnahme sei derart minimal, wenn der Mieter zweimal monatlich in den Keller gehe, daß jedenfalls ohne Abmahnung eine Kündigung ausscheide. Es lägen auch keine sachlichen Gründe dafür vor, das Halten von zwei Katern in der Wohnung zu verbieten. Auch das Abstellen von Schuhen vor der Wohnungstür sei kein Kündigungsgrund.