Kündigung nach verweigerter Untermieterlaubnis

Die Untervermietung eines Teils der Wohnung trotz verweigerter Untermieterlaubnis berechtigt dann nicht zur fristlosen bzw. fristgerechten Kündigung, wenn der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf die Untermieterlaubnis hat.

I. 1. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts Berlin ergibt sich aus § 72 GVG. Die Ausnahmeregelung des § 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG, aus der sich die sachliche Zuständigkeit des Kammergerichts ergeben könnte, greift nicht ein. Es ist davon auszugehen, daß der Bekl. zu 1. seinen allgemeinen Gerichtsstand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Verfahrens in erster Instanz innerhalb der Bundesrepublik Deutschland hatte. Der allgemeine Gerichtsstand einer natürlichen Person wird gemäß § 13 ZPO durch deren Wohnsitz bestimmt, der sich nach § 7 BGB definiert. Seit dem 1. August 1992 bildet die streitgegenständliche Wohnung im Hause A.-Str. 54, Berlin, den räumlichen Mittelpunkt der Lebensverhältnisse des Bekl. zu 1., ohne daß dieser Wohnsitz durch den beruflichen Auslandsaufenthalt in Mexiko aufgehoben worden wäre. Die Aufhebung eines Wohnsitzes setzt gemäß § 7 Abs. 3 BGB voraus, daß die bestehende Niederlassung mit dem Willen aufgegeben wird, den räumlichen Mittelpunkt der Lebensverhältnisse nicht am bisherigen Wohnsitz zu belassen. Die vorübergehende Abwesenheit hebt den Wohnsitz nicht auf, auch wenn sie von längerer Dauer ist (Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 61. Aufl. 2002, § 7 BGB Rn. 12 m. w. N.). In zweiter Instanz ist unstreitig, daß der Bekl. zu 1. aufgrund eines befristeten Arbeitsverhältnisses in Mexiko tätig war, so daß sein inländischer Wohnsitz durch den beruflichen Auslandsaufenthalt nicht aufgehoben worden ist. (...)

II. Die zulässige Berufung hat indes keinen Erfolg. Die Kl. hat weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB einen Anspruch gegen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung im Hause A.-Str. 54, 10225 Berlin. (...)

Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung, welche die Kl. nach vorheriger Abmahnung mit Schreiben vom 1. Oktober 2001 erklärt hat, nicht beendet worden. (...)

Jedoch war die fristlose Kündigung der Kl. vom 1. Oktober 2001, deren materielle Wirksamkeit sich nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB beurteilt, unbegründet. Der Bekl. zu 1. hat seine mietvertraglichen Pflichten nicht durch einen vertragswidrigen Gebrauch der streitgegenständlichen Wohnung verletzt, denn er hatte im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung einen Anspruch darauf, daß ihm die teilweise Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2. erlaubt wird (vgl. BayObLG MDR 1991, 253).

aa) Der Bekl. zu 1. hat im Oktober 2000 mit Zustimmung der Kl. ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung an den von ihm namentlich benannten Herrn W. als Untermieter überlassen. Nachdem Herr W. im Juni 2001 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist, hat der Bekl. zu 1. das Zimmer der Bekl. zu 2. überlassen, worüber er die Kl. am 10. Juli 2001 per eMail unterrichtete.

bb) Die Kl. hat die weitere Untervermietung untersagt, obwohl der Bekl. zu 1. gemäß § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. einen Anspruch darauf hatte, daß ihm die teilweise GebrauchsüberIassung an die Bekl. zu 2. erlaubt wird. Der Bekl. zu 1. hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der von ihm gemieteten Wohnung dargetan, das darin bestand, die Räumlichkeiten nebst Möblierung während eines längeren Auslandsaufenthaltes aus beruflichen Gründen bis zu seiner Rückkehr betreuen zu lassen (vgl. LG Berlin [ZK 63], NJW-RR 1994, 1289). Gleichzeitig wolIte sich der Bekl. die Möglichkeit erhalten, die streitgegenständliche Wohnung selbst zu nutzen, wenn er sich urlaubsbedingt in Berlin aufhielt. Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß es "völlig ungewiß" gewesen sei, ob der Bekl. zu 1. in die Bundesrepulik Deutschland zurückkehren würde, denn in diesem Fall wäre davon auszugehen, daß der inländische Wohnsitz durch den beruflichen Auslandsaufenthalt aufgehoben wurde und die Berufung gegen das angefochtene Urteil beim Kammergericht hätte eingelegt werden müssen. Es ist kein wichtiger Grund in der Person der Bekl. zu 2. zu erkennen, der es rechtfertigen würde, dem Bekl. zu 1. die weitere Untervermietung der streitgegenständIichen Wohnung zu untersagen.

cc) Es ist nicht ersichtlich, daß die Bekl. zu 2. die streitgegenständliche Wohnung am 1. Oktober 2001 vollständig in Gebrauch gehabt hätte, was auch dann einen vertragswidrigen Gebrauch im Sinne von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB darstellen könnte, wenn der Bekl. zu 1. einen Anspruch darauf hatte, daß ihm die teilweise Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2. erlaubt wird. Die Kl. hat sich auf das Zeugnis des Gesellschafters berufen, der anläßlich einer Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung am 26. Juli 2002 festgestellt haben soll, daß die Bekl. zu 2. die beiden vorhandenen Zimmer für sich nutzt. Allerdings ist dieser Umstand für die fristlose Kündigung vom 1. Oktober 2001 nicht von Bedeutung. Im übrigen hätte der Gesellschafter J. nicht als Zeuge, sondern allenfalls als Partei vernommen werden können. Der Gesellschafter einer Außengesellschaft bürgerlichen Rechts ist nur dann zeugnisfähig, wenn er nach dem Gesellschaftsvertrag nicht an ihrer gesetzlichen Vertretung teilhat. Der Gesellschaftervertrag der Kl. befindet sich nicht bei den Akten. Im Zweifel wird eine Außengesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 714 BGB von allen Gesellschaftern vertreten.

3. Auch durch die ordentliche Kündigung, welche die Kl. mit Schreiben vom 1. Oktober 2001 hilfsweise erklärt hat, ist das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht beendet worden. Die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 1. Oktober 2001 beurteilt sich nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Es ist unstreitig, daß der Bekl. zu 1. den Wechsel in der Person seines Untermieters erst mitgeteilt hat, nachdem die Bekl. zu 2. bereits in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen war. Allerdings steht es dem berechtigten Interesse der Kl. an der Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses entgegen, daß der Bekl. zu 1. einen Anspruch darauf hatte, daß ihm auch die teilweise Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2. erlaubt wird. Die hiesige Funktion unterscheidet sich von dem Sachverhalt, welcher dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 26. April 1995 (MDR 1995, 689) zugrunde lag, insbesondere dadurch, daß dem Bekl. zu 1. die Untervermietung aus Anlaß seines beruflichen Auslandsaufenthaltes jedenfalls insoweit erlaubt worden war, als es die teilweise Gebrauchsüberlassung an Herrn W. betraf. Demgegenüber hatte das BayObLG über einen Sachverhalt zu entscheiden, indem dem Mieter die beantragte Erlaubnis zur Untervermietung ausdrücklich versagt worden war. Es kommt im konkreten EinzelfaIl hinzu, daß der Bekl. zu 1 die Mitteilung über den Wechsel in der Person seines Untermieters kurzfristig nachgeholt hat. Der Zeitraum von einem Jahr, über den sich die erlaubte Untervermietung ursprünglich erstrecken sollte, war zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen.

Der Vermieter darf eine Kündigung nicht auf eine Untervermietung trotz verweigerter Untermieterlaubnis stützen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis hatte.

Der Mieter ging für längere Zeit aufgrund eines befristeten Arbeitsverhältnisses nach Mexiko. Um die Wohnung nicht leerstehen zu lassen, beantragte er eine Untermieterlaubnis für einen Teil der Wohnung für eine bestimmte, dem Vermieter im einzelnen benannte Person. Dieser stimmte jedoch nicht zu, was den Mieter allerdings nicht davon abhielt, den Untermieter tatsächlich in die Wohnung zu lassen. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos bzw. fristgerecht und verlangte Räumung beim Amts- bzw. Landgericht - ohne Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter die Untermieterlaubnis nicht hätte verweigern dürfen, so daß er seine Kündigung nicht darauf stützen könne, der Mieter habe unberechtigt untervermietet.

Geht ein Mieter nicht nur zu Urlaubszwecken, sondern für längere Zeit im Rahmen eines angenommenen Jobs ins Ausland, entsteht vielfach ein regelrechtes Katz- und Maus-Spiel: Der Mieter möchte seine Wohnung behalten, er möchte sie aber nicht unbeaufsichtigt lassen, und dann natürlich auch nicht doppelt zahlen, nämlich die Miete im Inland und im Ausland. Das hört sich sehr vernünftig an. Der Vermieter, der sich möglicherweise schon früher aus anderen Gründen über den Mieter geärgert hat, möchte nicht, daß ihm einfach so unkontrolliert irgendeine Person in seinem Haus aufgezwungen wird, zu der er ja nicht ohne weiteres in einem mietrechtlichen Verhältnis steht. Auch diese Gründe können sehr beachtlich sein. Der Gesetzgeber hat es auch nach der Mietrechtsreform nicht geschafft, für diese Fälle eine vernünftige Lösung aufzuzeigen. Das Problem des Anspruchs auf eine Untermieterlaubnis bei der Wohnraummiete ist nämlich, daß dieser nur dann besteht, wenn es um die Untervermietung eines Teils der Wohnung geht. Die Überlassung der gesamten Wohnung fällt nicht unter § 553 BGB. Geht der Mieter für längere Zeit ins Ausland, dürfte er - so die Lebenserfahrung - wohl kaum einen Teil der Zimmer abschließen, so daß der Untermieter nur den gemieteten Teil der Wohnung bewohnen kann. Sinnigerweise soll natürlich der Mieter die gesamte Wohnung zur Untermiete bewohnen und die entsprechende Miete, die der eigentliche Mieter ja sparen will, zahlen. Demgemäß war im vorliegenden Fall auch ein (prozessual unzulässiger) Zeugenbeweis durch einen Gesellschafter der Vermietungsgesellschaft bürgerlichen Rechts angeboten worden, nachdem der Untermieter tatsächlich die gesamte Wohnung genutzt hat. Wenn nun die ZK 67 zu dem Ergebnis gekommen ist, hier habe der Mieter tatsächlich einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gehabt, mag das für den Einzelfall gerechtfertigt sein und soll hier nicht kommentiert werden. Im Grundsatz bleibt jedoch festzuhalten:

a) Bei der Wohnraummiete besteht ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nur für einen Teil des Wohnraums.

b) Vermietet der Mieter bei verweigerter Untermieterlaubnis dennoch, stellt das grundsätzlich eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die auch zur Kündigung berechtigen kann. Hat allerdings der Vermieter die Untermieterlaubnis unberechtigt verweigert, kann das im Einzelfall in Abwägung aller Umstände dazu führen, daß die Kündigung nicht greift (vgl. dazu für die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB, grundlegend Bayerisches Oberstes Landesgericht in GE 1995, 693 ff.).