Kündigung nach ständig verspäteten Mietzahlungen

Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

A. Die Parteien schlossen den Mietvertrag vom 5.11.2004 über Räume für eine Gaststätte M.‑Str. 45 a in M. und eine zu der Gaststätte gehörende Betriebswohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 21.4.2006 mahnte der Kl. den Bekl. zu 2. wegen verspäteter Mietzahlungen für die Monate Januar und Februar 2006 sowie wegen nicht gezahlter Mieten für die Monate März und April 2006 ab. Zugleich drohte er für den Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses an. Mit weiteren Schreiben vom 15.8.2006 an den Bekl. zu 1. und den Bekl. zu 2. mahnte der Kl. die Bekl. wegen der Nichtzahlung bzw. der nicht rechtzeitigen Zahlung der Mieten für Juli und August 2006 (Gaststätte) sowie wegen des Ausbleibens weiterer Zahlungen ab und drohte erneut die fristlose Kündigung an. Unter dem 25.9.2006 sowie erneut unter dem 17.11.2006 sprach der Kl. gesondert gegenüber jedem der beiden Bekl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. [...]

B. Die Bekl. sind aus § 546 BGB als Gesamtschuldner verpflichtet, das mit Vertrag vom 5.11.2004 angemietete Gewerbeobjekt (Geschäftsräume für den Betrieb einer Gaststätte mit zugehöriger Betriebswohnung) zu räumen und an den Kl. herauszugeben.

I. Mit Recht hat das Landgericht das hier streitige Mietverhältnis insgesamt als Geschäftsraummiete qualifiziert. [...] Die Parteien wenden sich im Berufungsverfahren gegen diese Einordnung des Mietvertrags nicht. Sie entspricht der Rechtsprechung des Senats (vgl. Urteil vom 16.4.2002 - 24 U 199/01 -, WuM 2002, 481 = ZMR 2002, 589).

II. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung des Kl. vom 25.9.2006 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden.

1. Nach dieser Vorschrift kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind diese Voraussetzungen hier im Hinblick auf die ständig unpünktlichen Mietzahlungen der Bekl. in der Zeit von Januar bis September 2006 erfüllt.

2. Ständig verspätete Mietzahlungen, ohne dass die in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB umschriebenen Rückstände erreicht werden, rechtfertigen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls nach vorheriger Abmahnung, die fristlose Kündigung (BGH WM 2008, 31; 2007, 155; 2006, 193; 1997, 540; NJW‑RR 1988, 77; vgl. auch OLG Rostock OLGR 2003, 30; OLG Karlsruhe NJW‑RR 2003, 945; Senat n. v. Beschluss vom 11.9.2007 - I‑24 U 68/07). Maßgeblich ist die Wertung, ob dem Vermieter aufgrund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist oder nicht. Hierfür ist es ohne Bedeutung, dass der Kl. vor Ausspruch der Kündigung vom 25.9.2006 - ohnehin nur teilweise - befriedigt worden ist. Denn die Bestimmung über den Ausschluss des Kündigungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) ist hier nicht anzuwenden (BGH, WM 2006, 193; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45).

3. Die Bekl. haben im Jahre 2006 in der Zeit bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 25.9.2006 die für Miete und Nebenkostenvorauszahlungen geschuldeten Beträge fortlaufend und in erheblichem Maße verspätet geleistet. Nach § 4 Ziff. 1 MV war die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Kalendertag eines Monats zu zahlen. Tatsächlich haben die Bekl. aber wie folgt verspätet gezahlt:

a) Gaststätte:

Fälligkeit geleistete Zahlungsdatum Verspätung

Zahlung in € in Tagen

3.1.2006 860 13.2.2006 41

3.2.2006 860 20.3.2006 45

3.3.2006 860 24.4.2006 52

3.4.2006 780 11.5.2006 38

3.5.2006 780 11.5.2006 8

3.6.2006 860 29.6.2006 26

3.7.2006 860 4.10.2006 93

3.8.2006 860 22.9.2006 50

3.9.2006 860 22.9.2006 19

b) Wohnung:

3.1.2006 680 3.2.2006 31

3.2.2006 680 8.3.2006 33

3.3.2006 680 31.3.2006 28

3.4.2006 430 20.4.2006 17

3.5.2006 430 15.5.2006 12

3.6.2006 430 14.6.2006 11

3.7.2006 430 10.7.2006 7

3.8.2006 430 28.8.2006 25

3.9.2006 430 4.9.2006 1

4. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen war dem Kl. im Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärem Ende am 30.9.2009 nicht zuzumuten. Die Bekl. haben die Miete für die Gaststätte und für die Wohnung allein im Jahre 2006 bis zum Ausspruch der Kündigung im September in sämtlichen Monaten und überdies für Gaststätte und Wohnung in jeweils unterschiedlichem Ausmaß verspätet und damit für den Kl. als Vermieter zu nicht mehr kalkulierbaren Zeitpunkten geleistet. Das Maß der Verspätung überschritt vielfach die Dauer eines Monats und erreichte in einem Fall sogar die Dauer von 3 Monaten. Sie haben dieses vertragswidrige Verhalten ungeachtet der an den Bekl. zu 2. gerichteten Abmahnung mit Kündigungsandrohung vom 21.4.2006 und der an beide Bekl. gerichteten Abmahnung vom 15.8.2006 - wiederum mit Kündigungsandrohung - im September 2006 fortgesetzt, indem sie auch die Miete für September erheblich verspätet und zudem die bereits mehrere Monate rückständige Miete für Juli 2006 überhaupt erst nach Erhalt der Kündigung zahlten.

5. Weder die offensichtlich schwierigen wirtschaftlichen Verhältnisse der Bekl. noch das Hinnehmen wiederholt unpünktlicher Zahlungen im Jahre 2005 durch den Kl. rechtfertigen die Zahlungsverspätungen in den Monaten Januar bis September 2006. Auch wenn dem ersten Vorsitzenden des Kl. bei Abschluss des Mietvertrages die schlechten finanziellen Verhältnisse der Bekl. bekannt waren, so folgt hieraus nicht etwa der Verzicht auf vertragsgemäße Erfüllung. Ebenso wenig hat der Kl. sein Recht zur fristlosen Kündigung durch Duldung der verspäteten Zahlungen über einen längeren Zeitraum verloren (vgl. OLG Rostock, a. a. O.). Die von den Bekl. vorgetragene Großzügigkeit des Kl. darf nicht vorschnell zu seinen Lasten ausgelegt werden. Mit seinen jeweils mit Kündigungsandrohung verbundenen Abmahnungen vom 21.4. und 15.8.2006 hat der Kl. deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er nicht länger bereit sei, verspätete Zahlungen hinzunehmen. Trotzdem haben die Bekl. ihr vertragswidriges Verhalten im September 2006 fortgesetzt.

Ein Mietverhältnis kann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn für den Vermieter die Fortsetzung unzumutbar ist. Bei ständig unpünktlichen Mietzahlungen trotz Abmahnung ist das anzunehmen.

Der Geschäftsraummieter hatte über mehrere Monate die Miete verspätet gezahlt; eine Abmahnung des Vermieters mit Kündigungsandrohung änderte daran nichts. Der Vermieter kündigte außerordentlich fristlos.

Mit Urteil vom 8. Juli 2008 gab das OLG Düsseldorf der Räumungsklage statt. Der Mieter habe fortlaufend und in erheblichem Maße die geschuldeten Beträge verspätet geleistet. Das rechtfertige jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

Anmerkung der Redaktion: Das Landgericht hatte in erster Instanz die Räumungsklage abgewiesen und war im Ergebnis der vom OLG Düsseldorf zitierten obergerichtlichen Rechtsprechung nicht gefolgt.