Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen Gebäudeabrisses

Eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit dem Ziel des Gebäudeabrisses kann auf § 573 Abs. 1 BGB gestützt werden, wenn der Wohnungsleerstand nicht vom Vermieter zu verantworten ist und die weitere Unterhaltung des Gebäudes aus Kostengründen unzumutbar ist.

Die Kl., eine Großvermieterin, begehrt die Räumung von Wohnraum.

Die Parteien schlossen am 30.4.1993 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Hoyerswerda. Das Mietobjekt befindet sich in einem mehrgeschossigen Wohnhaus mit drei Eingängen. Am 31.12.2000 wies das Gebäude eine Leerstandsquote von 29,2 % und im I. Quartal 2001 von 37,5 % auf. Seit April 2002 ist der Bekl. die einzige Mietpartei.

Die Stadt Hoyerswerda verzeichnete in ihrem Stadtgebiet in den Jahren von 1990 bis 2000 einen Bevölkerungsrückgang von 23.297 Einwohnern. Die Kl. hatte zum 31.12.2001 in ihrem Wohnungsbestand einen Leerstand von 3.258 Wohnungen. Zum 30.9.2002 standen 3.439 Wohnungen leer. (...)

Auf der Grundlage des "Städtebaulichen Leitbildes Hoyerswerda 2030" erarbeitete die Stadt Hoyerswerda seit 1999 ein städtebauliches Entwicklungs- und Neuordnungskonzept. Teil dieses Konzeptes ist der Rückbau nicht mehr benötigten Wohnraums. Das Neuordnungskonzept Neustadt prognostiziert 7.000 bis 8.000 rückzubauende Wohnungseinheiten. Für den Wohnkomplex IV sieht das Konzept eine Entdichtung der Bebauung, darunter den Rückbau des Wohnobjektes ... 1 bis 3 vor.

Nach dem "integrierten Stadtentwicklungskonzept" der Stadt Hoyerswerda sollen mit dem Rückbau der sogenannten Innenhofgebäude - darunter des Gebäudes ... 1 bis 3 - eine Aufwertung der Innenhöfe und eine nicht unerhebliche Wohnumfeldverbesserung erzielt werden. Der mit der Stadt abgestimmte Rückbau des streitgegenständlichen Objektes wird nach der Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Förderung von Stadtumbaumaßnahmen im Mietwohnungsbestand vom Freistaat Sachsen gefördert. Die Kl. erhielt am 21.3.2002 einen entsprechenden Zuschußbescheid der Sächsischen Aufbaubank.

Am 10.1.2002 erteilte das Bauaufsichtsamt der Stadt Hoyerswerda eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude. Die Abbrucharbeiten sollen nach den Planungen der Kl. am 1.4.2003 beginnen. (...)

Das Räumungsverlangen der Kl. ist nach § 546 I BGB gerechtfertigt. Das Mietverhältnis der Parteien wird durch die Kündigung der Kl. zum 31.3.2003 beendet. Die Kündigung ist jedenfalls nach § 573 I BGB wirksam.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht zunächst nicht Art. 232 § 2 II EGBGB entgegen. Der dort geregelte Ausschluß der Verwertungskündigung nach § 573 Ab. 2 Nr. 3 BGB in den neuen Ländern gilt - ohne daß die Frage, ob eine Abrißmaßnahme im komplexen Wohnungsbau wegen Bevölkerungsrückgangs eine Verwertung im Sinne dieser Vorschrift ist, entschieden werden müßte - nur für Mietverträge, die bereits vor Wirksamwerden des Beitritts am 3.10.1990 geschlossen waren. Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde erst am 30.4.1993 abgeschlossen.

Die Kl. kann sich auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. berufen.

Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses liegt etwa vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 II Nr. 3 BGB). Diese Voraussetzungen können auch gegeben sein, wenn der Vermieter das Gebäude, in dem die vermietete Wohnung liegt, abreißt und durch einen Neubau ersetzen will (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid v. 31.8.1993, MDR 1993, 1200).

Ein solches berechtigtes Interesse ist jedoch vor dem Hintergrund der besonderen Wohnungssituation in den neuen Ländern, die durch einen erheblichen Bevölkerungsrückgang und einen Leerstand von Wohnungen in Größenordnungen geprägt ist, auch anzuerkennen, wenn Gebäude abgerissen und nicht durch Neubauten ersetzt werden sollen. Ob diese Fälle einen Kündigungsgrund nach § 573 II Nr. 3 BGB darstellen (dagegen AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 28.5.2002, NJW 2002, 3413), kann hier dahinstehen. Die im zweiten Absatz des § 573 BGB genannten Fallgruppen sind nicht abschließend (Weidenkaff in: Palandt, BGB, 61. Aufl., § 573 Rn. 12), so daß die Kündigung jedenfalls auf § 573 I BGB gestützt werden kann.

Bereits in der Klageschrift vom 30.10.2002 und nochmals ausführlich mit Schriftsatz vom 9.1.2003 hat die K. im einzelnen dargelegt, welche Kosten es mit sich brächte, für eine einzige Mietpartei das Gebäude ...1 bis 3 weiterzubetreiben. Das Gericht sieht keinen Anlaß, dem schlüssigen und durch konkrete Berechnungen untersetzten Vortrag der Kl. nicht zu folgen. Bereits die dargelegten Kosten rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts die Kündigung. Die weitere Unterhaltung des Gebäudes für eine einzige Mietpartei ist der Bekl. aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist für diese Kosten nicht etwa ein Verhalten der Kl. verantwortlich mit der Folge, daß die mit der gezielten Entmietung des Objekte verbundenen Nachteile von ihnen hinzunehmen wären. Die vorgelegten Konzepte und Studien der Stadt Hoyerswerda belegen einen erheblichen Bevölkerungsrückgang um mehr als 23.000 Einwohner von 1990 bis 2000. Daß mit einem solchen Bevölkerungsrückgang ein erheblicher Wohnungsleerstand einhergeht, bedarf keiner näheren Erörterung. In dieser Situation ist es gemeinsame Aufgabe der Stadt und der Großvermieter, durch gezielte Planungen und städtebauliche Konzepte eine geordnete Stadtentwicklung zu verfolgen. Eine Bekämpfung des unwirtschaftlichen Wohnungsleerstandes ist dabei naturgemäß nur durch gezielte Leerzugs- und Abrißmaßnahmen möglich.

Vor diesem Hintergrund kann der Kl. nicht entgegengehalten werden, die Entmietung des streitgegenständlichen Objektes selbst betrieben zu haben. Die gezielte Auswahl einzelner Objekte für den Abriß ist - zumal wenn sie sich im Rahmen detaillierter städtebaulicher Konzepte bewegt - für eine geordnete Stadtentwicklung unabweisbar. Die Förderung der Maßnahme durch den Freistaat Sachsen belegt ihre Gemeinwohlbedeutung ebenso wie die von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bereits erteilte Abrißgenehmigung. Neben die individuellen Interessen der Kl. an einer Kostenminderung tritt damit das öffentliche Interesse an der Bereinigung der massiven Leerstandslage. (...)

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist dann berechtigt, wenn der Vermieter wegen nicht von ihm zu verantwortenden Wohnungsleerstandes das Gebäude abreißen und nicht wiederaufbauen will ("Entdichtung der Bebauung").

Der Wohnraummietvertrag wurde nach der Wiedervereinigung abgeschlossen. Wegen des Bevölkerungsrückganges in der Region kam es zu Wohnungsleerstand. Der beklagte Mieter wohnte schließlich als einziger in dem mehrgeschossigen Wohnhaus. Der Vermieter (eine Wohnungsgesellschaft) plante im Einvernehmen mit der Gemeinde den Abriß des Gebäudes mit dem Ziel, die Bebauung zu "entdichten". Der Mieter, dem mehrere Ersatzwohnungen angeboten worden waren, sträubte sich gegen die Räumung.

Das Amtsgericht Hoyerswerda verurteilte ihn zur Räumung. Es könne dahinstehen, ob der Fall unter § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Form der Verwertungskündigung falle. Jedenfalls könne die Kündigung auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB gestützt werden. Die weitere Unterhaltung des Gebäudes für eine einzige Mietpartei sei aus wirtschaftlichen Gründen für den Vermieter unzumutbar. Der Vermieter habe den Wohnungsleerstand auch nicht zu verantworten. Das berechtigte Interesse an der Kündigung sei vor dem Hintergrund der besonderen Wohnungssituation in den neuen Bundesländern, die durch einen erheblichen Bevölkerungsrückgang und einen Leerstand von Wohnungen in Größenordnungen geprägt sei, auch anzuerkennen, wenn Gebäude abgerissen und nicht durch Neubauten ersetzt werden sollen.

Im vorliegenden Fall war die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht ausgeschlossen, weil es sich nicht um ein Altmietverhältnis handelte, das vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen worden war. Dogmatisch angreifbar hat es das AG Hoyerswerda dahinstehen lassen, ob eine Verwertungskündigung auch dann vorliege, wenn das Wohngebäude ohne das Ziel eines Neubaus lediglich abgerissen werden soll. Wenn das der Fall ist (und das ist es nach hier vertretener Ansicht), hätte nicht auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden dürfen. Das AG Hoyerswerda hätte sich also insofern entscheiden müssen.