Kündigung mit Zahlungsrückstand aus Vorvermietungszeit

Ein Vermieter kann sich zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf einen Rückstand berufen, der vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, es sei denn, diese Mietrückstände sind ihm vom Veräußerer/Vorvermieter abgetreten worden. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt aufgrund der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 8. März 2004 (Rückstände für Februar und März 2004) Räumung sowie unter Berücksichtigung einer Zahlung der Bekl. Zahlung restlicher Mieten für Februar und April.

Die Kl. hat mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 den Bekl. den Erwerb der Wohnung angezeigt und ist am 1. März 2004 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden.

Die Bekl. haben gemeint, daß aufgrund des erst am 1. März 2004 eingetragenen Eigentumswechsels ein kündigungsrelevanter Rückstand zugunsten der Kl. nicht bestanden habe.

II. 1. Miete Februar 2004 Ein Anspruch der Kl. aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für Februar 2004 besteht nicht, denn sie ist erst ab 1. März 2004 gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Zu diesem Zeitpunkt war die Miete für Februar 2004 indes bereits fällig und stand damit dem früheren Vermieter zu (BGH WuM 2000, 609; Palandt-Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 BGB, Rn. 17).

Allein der Umstand, daß die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 den Kauf der Wohnung mitgeteilt hat, führt nicht dazu, daß ihr die Mieten zustehen. Allenfalls aus der Forderung, die künftigen Mieten an sie zu zahlen, könnte man entnehmen, daß sie sich einer entsprechenden Vereinbarung mit der früheren Vermieterin berühmt. Die bloße Behauptung einer Abtretung genügt hierzu aber nicht. Es fehlen jegliche Angaben zu den tatsächlichen Umständen einer solchen Vereinbarung, und es ist noch nicht einmal erkennbar, ob die Kl. überhaupt von einer ausdrücklichen oder nur einer konkludenten Abtretung ausgeht. Entgegen der Auffassung der Kl. liegt in der Zahlung der Mieten für November, Dezember 2003 und Januar 2004 an sie keine konkludente Zustimmung der Bekl. zu einem vorzeitigen Eintritt der Kl. in das Mietverhältnis. Aufgrund der nicht vorhandenen Kenntnisse der Bekl. von den zwischen der früheren Vermieterin und der Kl. getroffenen Vereinbarungen, die sich auch aus dem Schreiben der Kl. vom 29. Oktober 2003 nicht ergeben, kann schon von einem konkludenten Erklärungswillen der Bekl. im Rahmen der Zahlungen nicht ausgegangen werden. Die von der Kl. hierfür zitierte Entscheidung des BGH (XII ZR 32/04 = NJW 2003, 2987) rechtfertigt eine derartige Annahme nicht. Dort heißt es vielmehr:

"Auch rügt die Revision ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe zu Unrecht in der viermonatigen Zahlung eines Teils der Miete an die Kl. keine konkludente Zustimmung der Bekl. zu einem Eintritt der Kl. in den Mietvertrag gesehen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden."

2. Miete April 2004

Die Bekl. sind gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung des vom Amtsgericht im Teilurteil der Kl. zugesprochenen Betrags von 509,09 EUR für den Monat April 2004 verpflichtet. (...)

3. Räumung

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind die Bekl. nicht gemäß § 546 Abs. 1 ZPO zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Die Kündigung der Kl. vom 8. März 2004 ist nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a) BGB begründet.

Nachdem die Kl. am 1. März 2004 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden und sie damit in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist sie als Vermieterin grundsätzlich auch zur Erklärung einer Kündigung befugt.

In der Sache lag im Zeitpunkt der Kündigung jedoch ein kündigungsrelevanter Rückstand nicht vor. Die Bekl. befanden sich zwar mit der Zahlung der Mieten für Februar und März 2004 in Verzug, die im Zeitpunkt der Kündigung am 8. März 2004 fällig und offen waren. Hierbei ist der Ansatz des Amtsgerichts zutreffend, daß es für die Frage des Verzugs auf die erst nach der Fälligkeit eingetretene Minderung ab Mitte März 2004 nicht ankommt.

Die Kl. kann sich jedoch zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf einen Rückstand berufen, der ihr in der Sache nicht zusteht. Dies betrifft hier unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen aufgrund des Eintritts der Kl. erst ab 1. März 2004 die Miete für Februar 2004, welche der früheren Vermieterin zusteht.

Grundsätzlich tritt ein Erwerber in die Rechte und Pflichten eines Mietverhältnisses so ein, wie sie in diesem Zeitpunkt bestehen. Dies gilt auch für das Abwicklungsverhältnis aufgrund einer vom früheren Vermieter erklärten Kündigung (Palandt-Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 BGB, Rn 15). Darunter könnte auch eine "Kündigungsanwartschaft" fallen, die aufgrund eines eingetretenen Verzugs entstanden ist, dessen Höhe im Zeitpunkt des Eintritts des Erwerbers indes noch keine kündigungsrelevante Höhe erreicht hat (so offenbar Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 571 BGB, Rn. 18 a. E.). Andererseits beruht ein Recht zur fristlosen Kündigung darauf, daß einer Vertragspartei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar ist. Insoweit ist es beim Zahlungsverzug maßgeblich, ob die zur Begründung der Kündigung herangezogenen Rückstände dem Kündigungsberechtigten überhaupt materiell zustehen (Kinne/Schach, Mietvertragsrecht, 3. Aufl., § 566 BGB, Rn. 5). Es macht unter Berücksichtigung der Interessen der Kl. keinen Unterschied, ob die Bekl. allein mit der Miete für März 2004 in Verzug geraten sind oder ob sie darüber hinaus auch der früheren Vermieterin gegenüber noch weitere Rückstände schulden. Solche Rückstände können eine Kündigung des Erwerbers nur dann begründen, wenn sie ihm abgetreten worden sind (OLG Hamm NJW-RR 1993, 273). Das ist hier nicht der Fall.

Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO war in bezug auf die Frage, ob ein dem kündigenden Vermieter materiell-rechtlich nicht zustehender Mietrückstand zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs herangezogen werden kann, die Revision zuzulassen. Denn die Frage betrifft nicht nur einen Einzelfall und ist bislang obergerichtlich, insbesondere durch eine Entscheidung des BGH nicht eindeutig geklärt.

Will der Erwerber vor Eigentumsübergang entstandene Zahlungsrückstände des Mieters zur Begründung der fristlosen Kündigung heranzuziehen, muß er sich die Ansprüche vom Veräußerer/Vorvermieter abtreten lassen.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung teilte dem Wohnungsmieter am 29. Oktober 2003 den Erwerb der Wohnung mit, der daraufhin teilweise die Miete an den Erwerber zahlte. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 1. März 2004. Zuvor waren für die Monate Februar und März Mietrückstände entstanden. Eine Abtretung der Ansprüche aus der Zeit vor Grundbucheintragung wurde im Rechtsstreit nicht vorgetragen. Der (neue) Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges (Rückstände Februar und März 2004) und klagte sodann auf Räumung und Zahlung restlicher Mieten. Das Amtsgericht Schöneberg verurteilte den Mieter entsprechend, der in die Berufung ging.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß ein Mietanspruch des Erwerbers vor Eigentumsübergang nicht bestehe. Eine Abtretung habe der klagende Vermieter nicht belegt. Aus der Mietzahlung an ihn folge keine konkludente Zustimmung des Mieters zu einem vorzeitigen Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis. Rückständige Mieten vor Eigentumsübergang stünden dem Erwerber daher nicht zu. Bei einer Kündigung könne sich der jetzige Vermieter also nicht auf diese Rückstände berufen.

Der Rechtsstreit ist vorliegend offenbar für den Wohnungserwerber und jetzigen Vermieter "dumm gelaufen". Dabei scheint auch anwaltliches bzw. notarmäßiges Verschulden eine Rolle zu spielen. Dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils ist zu entnehmen, daß der Prozeßbevollmächtigte auf Klägerseite keinerlei Angaben zu den tatsächlichen Umständen einer Vereinbarung zwischen den Kaufvertragsparteien gemacht hat. Es sei noch nicht einmal erkennbar, ob man überhaupt von einer ausdrücklichen oder nur von einer konkludenten Abtretung ausgehe. Es scheint also so zu sein, als habe der Prozeßbevollmächtigte keinerlei Information dazu gehabt, entweder weil der Mandant/Wohnungserwerber einem Anwalt dazu nichts gesagt hat oder der Anwalt den Mandanten danach nicht gefragt hat. Es kann aber gut so gewesen sein, daß der Kaufvertrag keine Abtretung von Mietansprüchen für die Zeit zwischen Abschluß des Kaufvertrages und Grundbucheintragung vorgesehen hat. Das ist aber - wie die vorliegende Entscheidung bestätigt - unabdingbare Voraussetzung, daß der Erwerber sich für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges darauf berufen kann. Der vielfach im Kaufvertrag vereinbarte Lasten- und Nutzenwechsel impliziert keine Abtretung von Forderungen. Er bewirkt insofern keinen Forderungsübergang, der Außenwirkung (hier also gegenüber einem Mieter) hat.