Kündigung im Zweifamilienhaus mit zusätzlicher und vom Vermieter genutzter Einliegerwohnung

Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" im Sinne des § 573 a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt.

1 Die Kl. ist seit dem Jahr 2006 Eigentümerin eines Wohnhauses in F. Die Bekl. bewohnen den ersten Stock des Gebäudes aufgrund eines im März 2004 mit dem Rechtsvorgänger der Kl. geschlossenen Mietvertrages. Im ersten Halbjahr 2004 waren die Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock des Hauses sowie ein Raum im Keller des Hauses mit Bad/Dusche und einer Küchenzeile vermietet. Nach Erwerb des Hauses im Jahr 2006 bezogen die Kl. und ihr Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss; den ausgebauten Kellerraum nutzen sie seither als Besucherzimmer, Arbeitszimmer und Bügelraum.

2 Die Kl. kündigte das Mietverhältnis mit den Bekl. gemäß § 573 a Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 24. Mai und 29. Juni 2007 sowie 2. Oktober 2008. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Räumungsbegehren weiter.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

5 Die Kündigungen der Kl. hätten das Mietverhältnis mit den Bekl. nicht beendet, da der Kl. kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Seite stehe. Auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 573 a Abs. 1 BGB könne sich die Kl. nicht berufen. Stelle man mit einer von einigen Instanzgerichten und Teilen der Literatur vertretenen Meinung darauf ab, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB bereits bei Begründung des Mietverhältnisses vorliegen müssten, scheitere die Klage bereits daran, dass sich bei Abschluss des Mietvertrages im Streitfall drei Wohnungen in dem Gebäude befunden hätten. Folge man der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur und stelle auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ab, hätten sich zu diesem Zeitpunkt zwar nur noch zwei Wohnungen in dem Gebäude befunden, da die Kl. den ausgebauten Kellerraum in ihre Wohnung integriert habe. Der Kl. sei es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den an sich erfüllten Tatbestand des § 573 a Abs. 1 BGB zu berufen. Denn die Einliegerwohnung im Keller sei bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 als Wohnraum vermietet gewesen. Deshalb hätten die Bekl. redlicherweise darauf vertrauen dürfen, dass sie in ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen einziehen. Verändere der Vermieter einseitig die Nutzung von Räumen, die zur selbständigen Haushaltsführung geeignet seien, verkleinere er den Wohnungsbestand in einer für den Mieter bei Begründung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise. Die Kündigung der Kl. sei daher rechtsmissbräuchlich.

II. 6 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die auf § 573 a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kl. hat das Mietverhältnis der Parteien allerdings schon deshalb nicht beendet, weil die Voraussetzungen einer Kündigung nach dieser Vorschrift weder zu Beginn des Mietverhältnisses mit den Bekl. noch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung erfüllt waren. Der Kl. steht daher kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu.

7 1. Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eines berechtigten Interesses bedarf es nach § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB ausnahmsweise nicht, wenn ein Mietverhältnis über Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gekündigt wird.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen diese Voraussetzungen im Streitfall nicht vor, denn in dem Wohnhaus der Kl. befinden sich seit Beginn des Mietverhältnisses mit den Bekl. unverändert drei Wohnungen.

8 a) Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 -, GE 2008, 1118 = WuM 2008, 564 Rn. 20; LG Hamburg, WuM 1994, 215; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2006, § 573 a Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 a Rn. 10; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573 a Rn. 14); auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es danach schon deshalb nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann (LG Bochum, WuM 1984, 133 f.; LG Köln, WuM 1985, 63; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 391; Sonnenschein, NZM 2000, 1, 4; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 a Rn. 4). Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. LG Aachen, WuM 1993, 616, 617; LG Bochum, aaO.; LG Hamburg, aaO.; Staudinger/Rolfs, aaO.; MünchKommBGB/Häublein, aaO. Rn. 11; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO. Rn. 14 f.; Sternel, aaO. Rn. 397; Sonnenschein, aaO. S. 2).

9 b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Kl. diese Anforderungen, denn neben einem 42 m2 großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette. Dass sich die Ausstattung der Kellerräume oder die baulichen Gegebenheiten in der Folgezeit so verändert hätten, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich wäre, ist nicht festgestellt; die Revision zeigt übergangenen Sachvortrag der Kl. hierzu nicht auf.

10 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Kl. nicht dadurch geändert, dass die Kl. die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucherzimmer/Bügelzimmer/Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Kl. hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

11 Das Berufungsgericht stützt sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07, aaO.). Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung (aaO. Rn. 20), beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten - anders als die Einliegerwohnung im Haus der Kl. - keine eigenständige Wohnung dar.

12 3. Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Bekl. bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedarf die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt (zum Meinungsstand: Staudinger/Rolfs, aaO. Rn. 16), keiner Entscheidung.

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesses (§ 573 BGB) nachweisen kann. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Diese in § 573 a BGB geregelte erleichterte Kündigung des Vermieters trägt dem Umstand Rechnung, dass der Gesetzgeber einem Vermieter das Zusammenleben mit einem Mieter, den er „nicht riechen kann", nicht zumuten will. Häufig gibt es Streit um die Frage, wie viele Wohnungen ein Haus beherbergt, und damit letztendlich um die Frage, ob der Vermieter für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse darlegen muss oder nicht. Nicht anwenden will der Bundesgerichtshof die Kündigungserleichterung auf ein Gebäude, das drei Wohnungen enthält, von denen zwei vom Vermieter selbst genutzt werden.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Friedberg. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, die aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad bestand, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573 a Abs. 1 BGB. Die von ihr erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück.

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, sei die Verkehrsanschauung maßgebend, so der BGH. Unter einer Wohnung werde gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermögliche. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hätten die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen erfüllt, denn neben einem 42 m2 großen Wohn-/Schlafraum verfügten sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Die Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin habe sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert habe, indem sie die Einliegerwohnung seit Erwerb des Hauses als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutze, denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Das Berufungsgericht habe sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 -, GE 2008, 1118 gestützt. Die in dieser Entscheidung vom BGH gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerken hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhe auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes hätten – anders als die Einliegerwohnung im Haus der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dargestellt.

Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung gewesen sei, seien die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt gewesen. Daher sei es auf die in Rechtsprechung und Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt, nicht angekommen.

Der BGH stellt die Verkehrsanschauung über die vom Gesetzgeber mit § 573 a BGB verfolgten Ziele.