Kündigung im Zweifamilienhaus

Kündigung im Zweifamilienhaus; fehlendes Bad und Wohnungsbegriff

1. Maßgebender Zeitpunkt für die Frage, ob es sich um ein Zweifamilien- oder Mehrfamilienhaus handelt, ist der Zustand des Hauses im Zeitpunkt der Kündigung, wenn das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt begründet wurde, als § 564 b BGB noch nicht galt und die Wohnung bei Inkrafttreten dieses Gesetzes nicht davon betroffen war, weil sie sich auf dem Gebiet der DDR befand. 2. Eine Wohnung ohne Bad ist keine Wohnung i. S. d. § 564 b BGB.

Der Bekl. ist seit 1951 Mieter im ersten OG des streitbefangenen Hauses. Im Haus befindet sich eine weitere Wohnung im Dachgeschoß, welche mit einer Küche, einem WC (streitig) und unstreitig ohne Bad ausgestattet ist. Diese Wohnung ist unbewohnt.

Im Erdgeschoß befinden sich zwei weitere Wohnungen. Diese hat der Vermieter (Kl.) im Jahre 1996 zu einer Wohnung zusammengelegt und bewohnt diese selbst. Der Kl. hat dem Bekl. das Mietverhältnis über die Wohnung im 1. OG fristgemäß gekündigt und stützt sich auf das Zweifamilienhausprivileg des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB.

Maßgebend für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB ist im vorliegenden Fall der Zeitpunkt der Kündigung selbst. Teilweise wird allerdings vertreten, daß für die Anwendbarkeit des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB maßgebend ist, wie sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses darstellte (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rdn. 243 m. w. N.). Dafür wird angeführt, daß der Vermieter den Vertrag nicht einseitig ändern könne bzw. der Mieter entsprechend Vertrauensschutz genießt. Auch das OLG Hamburg (WM 1982, 151) führt dazu in seinem Rechtsentscheid aus, daß es in der Regel auf die Begründung des Mietverhältnisses ankommt. Maßgebend für diese Entscheidung ist dabei der Umstand, daß der Mieter bei Vertragsschluß über eine Wohnung, die nicht in einem Zweifamilienhaus belegen ist, davon ausgeht, daß er nicht der Regelung des § 564 b Abs. 4 BGB unterfällt. Das Risiko, daß dieser Zustand sich während des Mietverhältnisses ändert, soll der Mieter nicht übernehmen müssen (OLG Hamburg a.a.O., S. 153). Diese Situation ist jedoch dann nicht gegeben, wenn der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt (1951) geschlossen wurde, als § 564 b BGB noch gar nicht galt und auch bei Inkrafttreten dieses Gesetzes die Wohnung nicht davon betroffen wurde, weil sich die Wohnung auf dem Gebiet der DDR befand. Zu keiner Zeit konnte der Bekl. mithin darauf vertrauen, daß aufgrund der Anzahl von - seiner Behauptung nach - drei bis vier Wohnungen in dem Haus eine Kündigung nach § 564 b BGB nicht möglich sein würde. Der Mietvertrag wird ohnehin nicht durch die Verminderung der Anzahl der Wohnungen geändert, weil nicht Gegenstand des Mietvertrages ist, wieviele Wohnungen sich in dem Miethaus befinden. Maßgeblich ist in diesen Fällen der Zweck des Gesetzes, wonach die unmittelbare Nähe von Mieter und Vermieter als einzige Partei in einem Haus, den Vermieter berechtigt, eine erleichterte Kündigung auszusprechen.

Unstreitig ist zwischen den Parteien, daß zum Zeitpunkt der Kündigung sich nur eine Wohnung im Erdgeschoß befand. Zwar hat der Bekl. substantiiert dargelegt, daß sich dort früher einmal zwei Wohnungen befanden. jedoch hat der Kl. dargelegt, daß dies seit seinem Erwerb nicht mehr so ist. Dem ist der Bekl. nicht mehr entgegengetreten. Er hat nur ausgeführt, daß der Kl. diese Wohnungen wohl zusammengelegt habe.

Im Obergeschoß. in dem der Bekl. wohnt, ist ebenfalls unstreitig nur eine Wohnung vorhanden.

Im Dachgeschoß, welches heute nicht mehr als Wohnung genutzt wird, hat unstreitig früher eine ältere Dame gewohnt. Diese hatte ausweislich des von dem Bekl. eingereichten Mietvertrages eine Küche, jedoch weder Bad noch WC. Selbst wenn der Vortrag des Bekl. zutrifft, daß später dieses WC eingebaut worden sei, so liegt dennoch keine Wohnung i. S. d. § 564 b BGB vor.

Im Rahmen des § 564 b Abs. 4 BGB ist unerheblich, ob bestehende Wohnungen bewohnt sind. Entscheidend ist allein, ob objektiv nur zwei Wohnung vorhanden sind (Gerald Steinig, GE 1997, S. 396). Damit ist nicht entscheidend, daß das Dachgeschoß nicht von einer dritten Partei bewohnt ist.

Eine Wohnung liegt nur dann vor, wenn eine selbständige Wohneinheit vorliegt. Dafür ist erforderlich, daß nach den heutigen Gesichtspunkten eine nutzbare, den gegenwärtigen üblichen Anforderungen genügende Wohnung vorliegt. Das erfordert nicht nur ein eigenes Zimmer, sondern auch eine Küche mit der Möglichkeit, Speisen zuzubereiten und abzuspülen (Gerald Steinig, GE 1997, S. 398; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, § 564 b, Rdn. 94; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV, Rdn. 95). Nach Auffassung der Kammer muß darüber hinaus ein Bad bzw. eine Waschgelegenheit vorhanden sein. Soweit bisher überwiegend gefordert wurde, daß ein WC zureichend ist (Nachw. wie vor), gibt dies nach Auffassung der Kammer nicht die heutigen Anforderungen wieder, denn nach der Verkehrsanschauung wird nicht nur vorausgesetzt, daß die Wohnung ein eigenes WC hat, sondern daß auch die Möglichkeit besteht, die Körperreinigung außerhalb der Küche vorzunehmen.

Im Rahmen des § 17 II. WoBauG ist anerkannt, daß Wohnungen ohne Bad "infolge der Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind" (BVerwG, GE 1990, 551). Dies beansprucht auch Geltung über das II. WoBauG hinaus (§ 100 II. WoBauG).

Unstreitig bewohnt auch der Kl. die Wohnung im Erdgeschoß, so daß die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 BGB vorliegen.

Nach § 564 b Abs. 4 BGB kann der Vermieter in einem Zweifamilienhaus, das er selbst bewohnt, das Mietverhältnis auch ohne Kündigungsgrund beenden; lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. Diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit gilt im übrigen auch für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Dreifamilienhaus, wenn mindestens eine der Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung nach dem 31. Mai 1990 und vor dem 1. Juni 1999 entstanden ist.

In einem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 23. Oktober 1998 entschiedenen Fall (er ging kürzlich auch durch die Tagespresse) ging es um die Frage, was als Wohnung im Sinne der zitierten Kündigungsvorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB zählt.

Die 64. Kammer des Landgerichts entschied, eine in dem Fall vorhandene dritte "Wohnung" im Dach nicht mitzurechnen, weil diese kein Bad hatte. Das Landgericht nahm deshalb ein Wohngebäude mit nur zwei Wohnungen an und gab der Räumungsklage statt. Die Kammer betritt damit mutig Neuland, denn nach einhelliger bisheriger Auffassung (im Urteil nur zum Teil zitiert) ist eine Wohnung im Sinne des § 564 b BGB nur dann anzunehmen, wenn Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguß und Toilette vorhanden sind. Ein Bad fordert bislang soweit ersichtlich niemand (vgl. MüKo/Voelskow, Rdnr. 33 zu § 564 b BGB; Barthelmess, Rdnr. 155 zu § 564 b; Staudinger-Sonnenschein, Rdnr. 199 zu § 564 b BGB).

Maßgeblich ist danach die Verkehrsanschauung. Es dürfte weder einem Vermieter noch einem Mieter klarzumachen sein, daß eine Wohnung ohne Bad keine Wohnung im Rechtssinne sei, wenn man sich vor Augen führt, daß auch im Berliner Mietspiegel 1998 (West) Wohnungen ohne Bad ein eigenes Rasterfeld haben und daß darüber hinaus auch Wohnungen ohne Bad und WC erwähnt werden. Ob sich die Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin - die in diesem Falle für den Vermieter günstig ausfiel - durchsetzen wird, muß daher bezweifelt werden.