Kündigung im eigenen Namen vor Grundbucheintrag

Kündigung im eigenen Namen vor Grundbucheintrag; Ermächtigung zur Kündigung; Abtretung von Gestaltungsrechten (Kündigung)

Der Verkäufer eines Grundstücks kann den Käufer (jedenfalls) ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt.

Die W. GmbH war Eigentümerin eines gewerblichen Grundstücks, zu dem eine Halle gehört. Durch Mietvertrag vom 8. Januar/1. März 1990 vermietete sie die Halle mit dem dazugehörigen Hofgelände an den Bekl. zum Betriebe einer Kfz-Reparaturwerkstatt. Durch notariellen Vertrag vom 6. Oktober 194 verkaufte sie das Grundstück an die Kl. Die Kl. ist aber bisher nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 29. November 1994 trat die W. GmbH der Kl. auf deren Wunsch hin das Recht ab, die Mietverträge "gegenüber den Mietern von Gewerbeobjekten" zu kündigen. Mit Schreiben vom 6. Dezember 1994 kündigte die Kl. daraufhin das Mietverhältnis mit dem Bekl. unter Einhaltung der in dem Mietvertrag vereinbarten Frist zum 31. März 1995 und forderte ihn auf, das Mietobjekt zu diesem Termin zu räumen. Dem Kündigungsschreiben beigefügt war eine Fotokopie des Schreibens an die Kl. vom 29. November 1994. Da der Bekl. auf das Kündigungsschreiben nicht reagierte und das Anwesen nicht räumte, erhob die Kl. mit Schriftsatz vom 8. Juni 1995 Räumungsklage. Der Bekl. ist der Meinung, die von der Kl. ausgesprochene Kündigung sei unwirksam, weil das Recht, die Kündigung zu erklären, vom Vermieter nicht isoliert abgetreten werden könne.

Das Landgericht hat den Bekl. zur Räumung und zur Herausgabe an die Kl. verurteilt. Berufung und Revision des Bekl. blieben erfolglos.

Der Bekl. ist zu Recht verurteilt worden, nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt zu räumen und herauszugeben (§ 556 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 6.12.1994 ausgesprochene Kündigung zum 31.3.1995 beendet worden. 2. Das Recht, einen Vertrag zu kündigen, ist ein Gestaltungsrecht. Nach § 413 BGB finden die Vorschriften über die Abtretung von Forderungen (§§ 398 f. BGB) auf die Übertragung anderer Rechte, soweit nicht das Gesetz ein anderes bestimmt, entsprechende Anwendung. Daraus ergibt sich, daß auch Gestaltungsrechte jedenfalls im Grundsatz abgetreten werden können. In der Literatur wird in diesem Zusammenhang jedoch häufig differenziert zwischen selbständigen Gestaltungsrechten, die ohne Einschränkung übertragbar sein sollen, und unselbständigen Gestaltungsrechten, deren Übertragung nur zusammen mit dem Hauptrecht möglich sein soll (vgl. z.B. Staudinger/Kaduk, BGB 12. Aufl. § 413 Rdn. 35; Soergel/Zeiss, BGB 12. Aufl. § 413 Rdn. 4; Larenz, Schuldrecht I, 13. Aufl. § 35 VI = S. 545; Enneccerus/Lehmann, Schuldrecht 15. Bearbeitung § 83 Nr. 3; Esser/Schmidt, Schuldrecht Allgemeiner Teil Bd. 1 37 I = S. 251, jeweils m. N.). Zum Teil wird die Meinung vertreten, auch unselbständige Gestaltungsrechte - auch das Recht, einen Vertrag zu kündigen - könnten zusammen mit einem Teil der Forderungen aus einem Vertrag abgetreten werden, ohne daß auf den Abtretungsempfänger sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Vertrag übergehen müßten (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 56. Aufl. § 413 Rdn. 7 m. N.). Der Bundesgerichtshof hat bisher offengelassen, ob unselbständige Gestaltungsrechte "im Hinblick auf ihre Verbindung mit dem Schuldverhältnis" isoliert abtretbar sind (vgl. z.B. BGH 95, 250, 254).

In der Literatur wird das Recht, einen Mietvertrag zu kündigen, überwiegend für ein unselbständiges Gestaltungsrecht gehalten, dessen isolierte Abtretung unwirksam sei (so Staudinger/Kaduk a.a.O.; Soergel/Zeiss a.a.O. § 399 Rdn. 3; MünchKomm/Roth 3. Aufl. § 399 Rdn. 18; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. IV Rdn. 3 und Bub/Treier/Heile a.a.O. II Rdn. 865; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV Rdn. 2, jeweils m. w. N.; a. A. Mayer, ZMR 1990, 121, 123; jedenfalls für bestimmte Fälle auch Palandt/Heinrichs a.a.O. § 413 Rdn. 7).

Das Berufungsgericht will der herrschenden Meinung nicht folgen und hält eine isolierte Abtretung des Kündigungsrechts jedenfalls dann für wirksam, wenn das Kündigungsrecht einen gewerblichen Mietvertrag betrifft. Folgt man dieser Ansicht, so ist die Kl. durch die Abtretung Inhaberin des Kündigungsrechts geworden und konnte es wirksam ausüben.

Die Streitfrage kann jedoch, wie das Berufungsgericht in seiner Hilfsbegründung zutreffend ausführt, offenbleiben. Auch wenn man nämlich der herrschenden Meinung folgt und die Abtretung für unwirksam hält, konnte die Kl. wirksam im eigenen Namen kündigen. Die unwirksame Abtretung ist dann nämlich nach § 140 BGB umzudeuten in eine wirksame Ermächtigung zur Kündigung nach § 185 Abs. 1 BGB.

3. Der Bundesgerichtshof hatte sich bereits mit der ähnlich gelagerten Frage zu befassen, ob die Befugnis, wegen eines Sachmangels die Wandlung eines Vertrages zu verlangen, isoliert abtretbar ist. Gegen die Abtretbarkeit des Wandlungsrechts bestehen in der Literatur ebenfalls Bedenken, weil auch das Geltendmachen dieses Rechts das gesamte Rechtsverhältnis im weiteren Sinne - den Vertrag - umgestaltet und weil die Entscheidung über den Fortbestand des Vertrages den Vertragsparteien überlassen werden soll (vgl. die Nachweise BGHZ 68, 118, 124 f.). Der Bundesgerichtshof hat auch diese umstrittene Frage offengelassen mit der Begründung, eine etwa unwirksame Abtretung des Wandlungsrechts sei zumindest gemäß § 140 BGB in eine - rechtswirksame - Ermächtigung umzudeuten, die Wandlungsbefugnis im eigenen Namen geltend zu machen (BGHZ a.a.O. S. 125).

Im vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Sinn und Zweck des § 140 BGB ist es, die Absicht der handelnden Personen, einen bestimmten wirtschaftlichen Erfolg zu erreichen, auch dann zu verwirklichen, wenn das von ihnen gewählte rechtliche Mittel unzulässig ist, ein anderes zulässiges Mittel jedoch, das ihrem hypothetischen Willen entspricht, den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg herbeizuführen vermag (so zutreffend Soergel/Hefermehl a.a.O. § 140 Rdn. 1; RGRK-BGB/Krüger-Nieland/Zöller, 12. Aufl. § 140 Rdn. 1 m. N.). Durch die Abtretung sollte die Kl. - auch nach der Vorstellung der Verkäuferin - erkennbar in die Lage versetzt werden, das Mietverhältnis (u. a.) mit dem Bekl. im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor sie nach § 571 BGB mit der Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch auf Vermieterseite in den bestehenden Mietvertrag mit dem Bekl. eintreten würde. Genau derselbe Erfolg war durch eine Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB, die Kündigung des Mietvertrages im eigenen Namen zu erklären, zu erreichen. Die Annahme des Berufungsgerichts, nach dem hypothetischen Willen der Beteiligten hätten sie bei Kenntnis der Nichtigkeit der Abtretung diesen Weg gewählt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Sie beruht auf einem allgemeinen Erfahrungssatz und bedurfte keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen.

Die Gründe, die der Wirksamkeit einer Abtretung des Kündigungsrechts entgegenstehen könnten, beeinträchtigen nicht die Wirksamkeit einer Ermächtigung, das Kündigungsrecht im eigenen Namen auszuüben (vgl. hierzu MünchKomm BGB/Mayer-Maly, § 140 Rdn. 10 m. N.; RGRK-BGB a.a.O. § 140 Rdn. 17). Eine Ermächtigung zur Abgabe einer Kündigungserklärung im eigenen Namen ist systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt (so zutreffend MünchKomm BGB/Schramm a.a.O. § 185 Rdn. 1 m. N.). Stellvertretung ist auch bei der Ausübung unselbständiger Gestaltungsrechte unbestritten zulässig. Die Stellvertretung unterscheidet sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im wesentlichen dadurch, daß der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgibt, der Ermächtigte im eigenen Namen. Von diesem eher formalen Unterschied hängt es nicht ab, in welchem Umfang der eigentlich berechtigte Vertragspartner das Kündigungsrecht aus der Hand gibt. Während nach einer wirksamen Abtretung des Kündigungsrechts der Zessionar anstelle des Zedenten frei entscheiden könnte, ob er die Kündigung erklärt oder nicht, führt sowohl der von einem Vertragspartner Bevollmächtigte als auch der von diesem Ermächtigte seine Befugnis auf eine Erlaubnis des eigentlich Berechtigten zurück, die auch im Falle der Ermächtigung regelmäßig bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich ist (§ 183 BGB). Der durch eine entsprechende Ermächtigung herbeigeführte Erfolg hätte genauso erreicht werden können, wenn die W. GmbH die Kl. bevollmächtigt hätte, in ihrem - der W. GmbH - Namen die Kündigung zu erklären (im Ergebnis wie hier: Staudinger/Kaduk a.a.O. § 399 Rdn. 76; Bub/Treier/Heile a.a.O. II Rdn. 865).

4. Die Kl. hat offengelegt, daß sie die Kündigung zwar im eigenen Namen, aber aus einem von der Vermieterin abgeleiteten Recht erklärt. Ob der Bekl. berechtigt gewesen wäre, die von der Kl. erklärte Kündigung zurückzuweisen, z. B. weil ihm das die Ermächtigung der Kl. enthaltende Schreiben der W. GmbH vom 29. November 1994 lediglich in Form einer Fotokopie überlassen worden ist (vgl. §§ 182 Abs. 3, 111 BGB), kann dahingestellt bleiben. Die Zurückweisung hätte unverzüglich erfolgen müssen (§ 111 BGB). Es ist aber unstreitig, daß der Bekl. auf das Kündigungsschreiben der Kl. vom 6. Dezember 1994 vor der Klageerhebung, die erst ein halbes Jahr später erfolgt ist, nicht reagiert hat.

5. Die Kl. kann nach der wirksamen Kündigung im eigenen Namen Räumung des Mietobjekts und Herausgabe an sich verlangen. Das Berufungsgericht führt hierzu aus, "das dafür von der Rechtsprechung für die gerichtliche Geltendmachung geforderte eigene schutzwürdige Interesse der Kl." sei "offensichtlich". Diese Ausführungen sind dahin zu verstehen, daß die W. GmbH die Kl. auch ermächtigt habe, im Wege einer gewillkürten Prozeßstandschaft den Anspruch aus § 556 BGB im eigenen Namen geltend zu machen und daß die Kl. daran ein eigenes schutzwürdiges Interesse habe. Diese Annahme wäre zwar an sich nicht zu beanstanden, es kommt darauf aber nicht an. Die W. GmbH hat an die Kl. in dem notariellen Kaufvertrag - wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt - alle ihr aus dem Mietvertrag mit dem Bekl. zustehenden Ansprüche abgetreten. Dazu gehört auch der Anspruch aus § 556 BGB. Daraus ergibt sich, daß die Kl. Inhaberin dieses Anspruchs und damit ohne weiteres klagebefugt ist.

Zwischen dem Verkauf eines bebauten Grundstücks und der Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer liegen oft mehrere Monate, in denen der Verkäufer eigentlich nichts mehr mit dem Kaufgegenstand zu tun haben will. Üblich sind deshalb Vereinbarungen im Kaufvertrag, nach denen der Käufer schon vorher wie ein Eigentümer handeln darf. In die bestehenden Mietverträge tritt er allerdings nach dem Gesetz (§ 571 BGB) erst mit der Eintragung im Grundbuch ein. In der mietrechtlichen Literatur und Rechtsprechung wird nahezu einheitlich die Auffassung vertreten, daß Gestaltungsrechte wie etwa das Kündigungsrecht nicht isoliert abtretbar sind, ebensowenig wie die Stellung als Vermieter insgesamt.

Mit Urteil vom 10. Dezember 1997 hat der Bundesgerichtshof hier für den Fall der Kündigungsbefugnis einen Ausweg gewiesen. Er meinte in Übereinstimmung mit der Vorinstanz, auf die Wirksamkeit der Abtretung des Kündigungsrechts komme es nicht an, weil jedenfalls der Käufer als ermächtigt (§ 185 BGB) anzusehen sei, das (fremde) Kündigungsrecht im eigenen Namen auszuüben, wenn ihm der Verkäufer das Recht abgetreten hat.