Kündigung „i. A.“ wahrt nicht Schriftform

Kündigung „i. A.“ wahrt nicht Schriftform; i. V.; Stellvertreter; Bote

Ein Schreiben mit dem Briefkopf einer Aktiengesellschaft als Hausverwalterin, mit dem die Kündigung eines Mietverhältnisses „namens und in Vollmacht des Vermieters" erklärt wird, und das danach mit dem Zusatz „i. A." vom Sachbearbeiter unterzeichnet wurde, ist formunwirksam, weil damit der Unterzeichner lediglich als Übermittler (Bote) einer fremden Erklärung aufgetreten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Ein Anspruch auf Rückgabe der von den Bekl. gemieteten Wohnung steht der Kl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, weil das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 beendet wurde.

Die Berufung meint, das Amtsgericht habe die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 wegen Zahlungsverzuges zu Unrecht aufgrund eines Verstoßes gegen die Schriftform der §§ 568 Abs. 1, 126 Abs. 1 BGB als unwirksam angesehen, was sich auch nicht aus der Entscheidung der Kammer vom 22.3.2011 - 65 S 363/10 - ableiten lasse. Mit dem Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters" in den beiden vorgerichtlichen Kündigungsschreiben sei aus ihrer Sicht der Vertretungswille klar und eindeutig formuliert, womit die Schriftform gewahrt sei. Auch die Anordnung dessen vor den Unterschriften zeige die Nähe zwischen Erklärung des Vertretungswillens und der Erklärung des Rechtsbindungswillens auf.

Dies trifft im Ergebnis nicht zu.

Generell kommt es für die Frage, ob eine Erklärung im fremden Namen abgegeben ist, auf deren objektiven Erklärungswert an. Nach den §§ 133, 157 BGB ist maßgeblich, wie der Erklärungsempfänger die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen darf. Hierbei sind außer dem Erklärungswortlaut alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen. Von Bedeutung sind insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrunde liegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört und verkehrstypische Verhaltensweisen (vgl. zum Schriftformerfordernis des § 623 BGB für Kündigungen das von der Kl. zitierte Urteil: BAG, 13. Dezember 2007 - 6 AZR 145/07 - Rn. 14 sowie BAG, Urteil vom 25.3.2009 - 7 AZR 59/08 - Rn. 30 zitiert nach juris).

Die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB ist nur gewahrt, wenn der so ermittelte rechtsgeschäftliche Vertretungswille in der Urkunde jedenfalls andeutungsweise Ausdruck gefunden hat (BAG, Urteil vom 13. Dezember 2007 - 6 AZR 145/07- aaO.).

Ist eine Erklärung mit dem Zusatz „i. A." unterschrieben, kann dies im Einzelfall dafür sprechen, dass der Unterzeichner nicht selbst handelnd wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm unterzeichneten Erklärung übernehmen will (BAG, Urteil vom 20. August 1997 - 2 AZR 518/96 - zu II 3b zitiert nach juris). Bei der nach den §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung der Erklärung ist jedoch zu berücksichtigen, dass im allgemeinen, nicht juristischen Sprachgebrauch nicht immer hinreichend zwischen „Auftrag" und „Vertretung" unterschieden wird. Die Zusätze „i.V." und „i.A." werden häufig nur verwendet, um unterschiedliche Hierarchieebenen auszudrücken. Deshalb folgt nicht allein aus dem Zusatz „i.A.", dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt hat. Maßgeblich sind vielmehr die Gesamtumstände. Ergibt sich hieraus, dass der Unterzeichner die Erklärung ersichtlich im Namen eines anderen abgegeben hat, ist von einem Handeln als Vertreter auszugehen. Für die Wahrung der Schriftform ist es unerheblich, ob der Unterzeichner tatsächlich bevollmächtigt war (BAG, Urteil vom 13. Dezember 2007 - 6 AZR 145/07 - aaO. Rn. 15).

Vorliegend ist das maßgebliche Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 auf dem Briefkopf der im Mietvertrag als Vertreterin der Vermieterin ausgewiesenen D. AG verfasst. Da die AG als juristische Person nicht selbst handeln kann, wird diese kraft Gesetzes durch den Vorstand vertreten, § 78 Abs. 1 AktG. Demgemäß sind auf dem Kündigungsschreiben die Mitglieder des Vorstands, die Herren F. B. und Ch. B., namentlich benannt, welche das Kündigungsschreiben nicht unterzeichnet haben.

Unterzeichnet ist das Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 von einem Herrn A., dessen Namen im Kopf des Schreibens unter dem Hinweis „Forderungsmanagement" aufgeführt ist und dessen eMail-Adresse neben dem Aktenzeichen als Kontaktadresse angegeben ist. Die weitere Unterschrift stammt von einer nicht näher individualisierten Person namens „D.".

Die Erwähnung des Unterzeichners A. im Briefkopf lässt nicht auf seine Vertretungsmacht schließen. Entsprechend der Gestaltung des Mietvertragseingangs ist an dieser Stelle im Schreiben der „Ansprechpartner" benannt, mithin hier der Sachbearbeiter, der für den Einzug offener Mietforderungen zuständig ist. Dass dieser zur Abgabe von Willenserklärungen zuständig ist, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen, kann daraus nicht abgeleitet werden. Die Kl. hat auch keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich für die Bekl. erkennbar ableiten ließe, dass der Unterzeichner Herr A. eine entsprechende Rechtsmacht besitzt.

Die Kündigung ist in der „Wir-Form" verfasst („kündigen wir das ... Mietverhältnis", „wir fordern Sie auf, ... die Wohnung an uns zu übergeben", „sprechen wir ... unser Vermieterpfandrecht aus" ...). Abschließend ist nach der Grußformel und vor den Unterschriften der Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters" angefügt. Danach folgen die zwei Unterschriften D. und A., denen beiden das Kürzel „i.A." vorangestellt ist.

Die Verwendung der 2. Person Plural in dem Kündigungsschreiben stellt eine auf die Kl. als Vermieterin hindeutende Formulierung dar, weil jeweils in Bezug auf Kündigung, Rückgabe und Vermieterpfandrecht Rechte geltend gemacht werden, die der Vermieterin zustehen. Da eingangs der Kündigung kein sprachlicher Hinweis auf die Vermieterin erfolgte, ist die notwendige Offenlegung des Vertretungsverhältnisses und das Handeln in fremden Namen abschließend im Anschluss an die Grußformel angebracht. Dies kann - wie von der Kl. in der Berufung ausgeführt - gerade aufgrund dieser Nähe zu der Erklärung der natürlichen Personen, den Unterzeichnern, als Hinweis darauf aufgefasst werden, dass die unterzeichnenden Personen in Vollmacht handeln.

Vorliegend lässt sich dieser Schluss nicht ziehen. Zum einen handeln die Unterzeichner nicht unmittelbar für die Vermieterin; vielmehr liegt hier eine Vollmachtkette vor, weil durch die Verwendung des Briefkopfes der D. AG diese Vertreterin die Ausstellerin des Kündigungsschreibens ist. Zudem, insofern übereinstimmend mit der Gesetzeslage, sind die Vertreter der D. AG, der vertretungsberechtigte Vorstand, namentlich benannt. Durch die zusätzliche Verwendung des Kürzels „i.A." bei beiden Unterschriften wird aber der vorausgegangene Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters" für einen objektiven Erklärungsempfänger relativiert. Dies deshalb, weil die typische Verwendung „i.A." eben nicht auf ein Vertretungsverhältnis hindeutet, sondern der mit diesem Kürzel Unterzeichnende keine eigene Erklärung abgeben, sondern eine fremde nur übermitteln will.

Es entspricht, worauf der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 25.9.2012 (VIII ZB 22/12, zitiert nach juris und mit weiteren Entscheidungsnachweisen unter Rn. 11) hingewiesen hat, der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass in Fällen, in denen der Unterzeichnende - in dem dortigen Fall ging es um die Unterzeichnung einer Rechtsmittelschrift - seine Unterschrift mit dem Zusatz „i.A" versieht, grundsätzlich nicht von einer dafür erforderlichen Übernahme des Unterzeichners für deren Inhalt auszugehen ist; vielmehr gibt er dadurch zu erkennen, dass er nur als Bote auftritt. Im dortigen Fall hat der Bundesgerichtshof im Ergebnis die Zulässigkeit der Berufung bejaht, weil der mit diesem Zusatz unterzeichnende Rechtsanwalt Sozietätsmitglied und auf dem Briefkopf der Kanzlei, mit welchem die Berufungsschrift eingereicht wurde, aufgeführt war. Dies würde, auf den vorliegenden Fall angewandt, bedeuten, dass wenn einer der auf dem Kündigungsschreiben aufgeführten Vorstände mit dem Kürzel „i.A" unterzeichnet hätte, dies unschädlich wäre, weil er auf dem Schreiben als vertretungsbefugt ausgewiesen ist.

Die Hinzufügung dieser Kürzel „i.A." steht damit im Widerspruch zu dem vorausgegangenen Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters". Bei lebensnaher Betrachtung ist dieser Zusatz so aufzufassen, dass damit die D. AG „Namens und in Vollmacht des Vermieters" handelt und mithin dem erforderlichen Offenkundigkeitsgrundsatz entsprechen will. Die Unterzeichner auf dem Kürzel „i.A." geben hingegen zu erkennen, dass sie nur beauftragt sind, die Kündigung mitzuteilen. Wie von der Kammer bereits in dem von der Kl. zitierten Urteil vom 22.3.2011 - 65 S 363/10 - ausgeführt, schafft dieser Zusatz eine Distanz zu der Erklärung, die hier „Namens und in Vollmacht des Vermieters" erfolgen soll. Was hätte - sollten die unterzeichnenden Personen tatsächlich bevollmächtigt gewesen sein bzw. als Vertreter hätten handeln wollen - näher gelegen , als ohne jeden Zusatz unter der Anfügung „Namens und in Vollmacht des Vermieters" zu unterschreiben.

Der Umstand, dass der Zusatz „i.A." nicht handschriftlich zugefügt, sondern offenkundig auf den Schreiben vor der Unterzeichnung bereits aufgebracht wurde, ändert an dieser Bewertung nichts.

Die D. AG ist eine mit der Vermieterin verbundene und professionelle Vertreterin einer in Berlin gerichtsbekannt seit Jahren in großem Umfang tätigen Vermieterin. Von ihr ist zu erwarten, dass sie die Differenzierung zwischen Vertretung und Beauftragung kennt. Da hier zudem beide Kündigungsschreiben entsprechend verfasst sind, kann auch nicht von einem einmaligen Versehen ausgegangen werden. Vielmehr lässt dies den Schluss zu, dass hier nicht von einer Vertretung der Unterzeichner ausgegangen werden kann.

Auch der Umstand, dass im Mietvertrag entsprechend verfahren wurde, indem den Unterschriften der Zusatz „i.A." angefügt ist, führt zu keiner anderen Bewertung. Es haben jeweils andere Personen auf Seiten der Kl. bzw. ihrer Vertreterin, der D. AG gehandelt, so dass aus Empfängersicht aus dieser Vorgehensweise nicht auf eine Bevollmächtigung der Unterzeichner der Kündigung für die Abgabe den Bestand des Mietverhältnisses betreffender Erklärungen geschlossen werden konnte. Zudem hat die Kl. nicht vorgetragen, dass sie alle Verträge in der hier verwandten Form unterzeichnet.

Schließlich hat die Kl. ungeachtet der von ihr aus der Rechtsprechung zitierten Anforderungen keine konkretisierenden tatsächlichen Umstände vorgetragen, aus denen hier für die Bekl. als Erklärungsempfänger etwa der Schluss auf eine Vertretungsbefugnis der Unterzeichner möglich gewesen wäre. Es ist weder weiterer vorgerichtlicher Schriftverkehr eingereicht, noch ist weiterer Sachvortrag hierzu erfolgt, wie dies etwa in der von der Kl. zitierten Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts aus dem Jahr 2007 der Fall war. Die Person, die im Hause der D. AG die Kündigungen vorformuliert bzw. die schriftliche Kündigung zur Unterzeichnung vorbereitet, wird - ebenso wie bei dem Mietvertrag - dies nicht eigenständig, sondern auf Anweisung in dieser Form abgefasst haben. Hierzu wäre konkreter Sachvortrag nötig gewesen. Etwa dahin gehend, wie dies bei der Kl. bzw. der D. AG organisiert ist und in welcher Form bisher Schreiben an die Bekl. gerichtet wurden. Dies hat die Kl. aber unterlassen, so dass kein Anhaltspunkt dafür besteht, dass bei der Kl. Vertretungsverhältnisse üblicherweise in dieser Form dargestellt werden.

Bezogen auf die in der Klageschrift enthaltenen Kündigungen beanstandet die Berufung lediglich, dass das Amtsgericht die in der Klage enthaltene fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als unwirksam angesehen hat, weil dieser Kündigung bereits die fristlose Kündigung vom 11.1.2012 vorausgegangen sei, welche gleichfalls gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden sei, so dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB greife.

Diese Ansicht trifft nicht zu. Die mit der Klage überreichte fristlose Kündigung vom 11.1.2012 ist entsprechend derjenigen vom 7.5.2013 verfasst und ebenfalls von Herrn A. und einer nicht näher individualisierten Person namens Cho. unterzeichnet jeweils mit dem Zusatz „i.A.". Es kann insofern auf die vorstehenden Ausführungen zur Kündigung vom 7.5.2013 verwiesen werden mit der Folge, dass auch die Kündigung vom 11.1.2012 formunwirksam ist.

Gegen die Ausführungen des Amtsgerichts zu der mit der Klage ebenfalls ausgesprochenen ordentlichen Kündigung hat sich die Berufung schon nicht gewandt.

Ein Vertreter handelt selbst mit Wirkung für den Vertretenen, während ein Bote nur fremde Erklärungen überbringt, ohne selbst eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben. In der Praxis wird „i. V." (in Vertretung = Stellvertreter) und „i. A." (im Auftrag = Bote) oft synonym gebraucht – nach der Rechtsprechung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin mit gefährlichen Folgen.

Ein Wohnungskonzern ( Vermieterin), vertreten durch seine Hausverwaltung, hatte das Wohnraummietverhältnis fristlos gekündigt. Im Kündigungsschreiben hieß es, dass namens und in Vollmacht des Vermieters gekündigt werde. Unterschrieben war es von einem Mitarbeiter der Hausverwaltung mit dem Zusatz „i. A.". Die Mieter hielten die Kündigung für unwirksam.

Mit Urteil vom 24. September 2014 bestätigte die 65. Kammer des Landgerichts Berlin das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hatte. Der Unterzeichnende der Kündigungserklärung habe lediglich als Bote und nicht als Stellvertreter der Vermieterin und der Hausverwaltung gehandelt, was sich aus dem Zusatz „i. A." ergebe. Damit sei die vom Gesetz geforderte Schriftform für die Kündigung nicht gewahrt. Ein rechtsgeschäftlicher Vertretungswille sei auch nicht ansatzweise zum Ausdruck gebracht worden, denn „nichts hätte näher gelegen", als die Erklärung ohne jeden Zusatz unter der Einfügung „namens und in Vollmacht des Vermieters" zu unterschreiben.

Die 65. Kammer bestätigt damit ihr Urteil vom 22. März 2011 (InfoM 2011, 366) und kann sich dabei auf die juristisch korrekte Unterscheidung zwischen Bote und Stellvertreter berufen. Entscheidend ist allerdings für die Auslegung einer Erklärung, wie der (in der Regel nicht juristisch vorgebildete) Empfänger sie zu verstehen hat. Dabei wird meist zwischen „i. V." und „i. A." nicht unterschieden (LG Krefeld WuM 2012, 674). Im Urteil des LG Karlsruhe (9 S 513/08 - juris) heißt es etwa, dass rechtsverbindliche Erklärungen von den Mitarbeitern jeweils mit dem Zusatz „i. V." bzw. „i. A." unterzeichnet worden seien. Auch das OLG Saarbrücken (ZMR 2014, 35) hat bei einem Zusatz „i. A." eine Vertreterstellung angenommen. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 2012, 1378) hat die Schriftform als gewahrt angesehen, wenn (nur) einer von mehreren Vermietern ein Schreiben in der „Wir-Form" mit „i. A." unterzeichnet hatte. Auch der Bundesgerichtshof (VIII ZR 307/08, GE 2009, 1309) hatte die Kündigung „i. A." durch einen von zwei Vermietern als eigene und in Vertretung für den anderen abgegebene Kündigung gewertet. Aus den von der 65. Kammer zitierten Urteilen des Bundesarbeitsgerichts und des Bundesgerichtshofs ergibt sich nichts anderes. Mit Urteil des BAG vom 13. Dezember 2007 wurde die formalistische Entscheidung des Landesarbeitsgerichts aufgehoben, das nur eine Botenstellung angenommen hatte. Auch im Urteil vom 25. März 2008 bestätigt das BAG, dass sich aus den Umständen ergeben kann, dass der im Auftrag Handelnde Stellvertreter ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu bestimmenden Schriftsätzen steht dem nicht entgegen, denn diese müssen von dem beim Gericht zugelassenen Rechtsanwalt persönlich unterzeichnet sein. Dazu kommt, dass Schriftsätze in der Regel als Entwurf gespeichert und zur nochmaligen Durchsicht vorgelegt werden. Aus den Umständen ergibt sich dann nicht, dass ein mit „i. A." unterzeichneter Schriftsatz die endgültige für das Gericht bestimmte Fassung darstellt. Trotzdem hat der Bundesgerichtshof (VIII ZB 22/12, NJW 2013, 237) die Unterschrift mit „i. A." für ausreichend angesehen, wenn der Unterschreibende ebenfalls Mitglied der (beim Gericht zugelassenen) Anwaltssozietät war.

Bei einer Kündigung durch eine Hausverwaltung, die ein Mitarbeiter unterzeichnet, ergibt sich aus den Umständen, dass dieser nicht nur als Bote einer formunwirksamen Kündigungserklärung auftreten will, denn welchen Sinn sollte die Unterschrift haben? Dem Empfänger bleibt es unbenommen, eine fehlende Vertretungsmacht (Vollmacht) zu rügen, die dann, wenn die Rüge nicht unverzüglich erfolgt (§ 174 BGB), später nachgewiesen werden kann. Den Verfasser des Schreibens als bloßen Boten wie einen Briefträger anzusehen, dessen eigene Unterschrift irrelevant ist, liegt jedenfalls dann fern, wenn im Briefkopf der Vermieter oder die Hausverwaltung angegeben ist und das Schreiben namens und in Vollmacht des Vermieters verfasst wird (so im vom Landgericht entschiedenen Fall). Vermieter und Hausverwaltungen sollten allerdings den Zusatz „i. A." In Zukunft immer weglassen und stets „i. V." unterschreiben. Im Übrigen kann sich aber auch ein Vertretungsverhältnis aus den Umständen ergeben; die Schriftform ist gewahrt, wenn für Herrn Meyer Herr Schulze unterschreibt, auch ohne Vertretungszusatz (BGH - XII ZR 69/06 - GE 2008, 798).