Kündigung/Hauswartdienstwohnung

Kündigung/Hauswartdienstwohnung; Hauswartdienstwohnung/Kündigung; berechtigtes Interesse/Kündigung; berechtigtes Interesse/Betriebsbedarf; Betriebsbedarf/Kündigungsgrund; Vermieter/Wahlrecht bei Kündigung wegen Betriebsbedarfs; Wahlrecht/des Vermieters bei Kündigung wegen Betriebsbedarfs

Stehen für die erstmalige Einrichtung einer Hauswartsdienstwohnung mehrere geeignete Wohnungen zur Verfügung, von denen eine unbewohnt ist, so ist der Vermieter aufgrund seiner Treuepflicht gegenüber den Mietern verpflichtet, die leerstehende Wohnung zur Hauswartsdienstwohnung zu bestimmen.

... Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Bekl. sind nicht zur Herausgabe der von ihnen bewohnten Wohnung an die Kl. verpflichtet.

Ein solcher Anspruch ergibt sich gegen die Bekl. zu 1. nicht aus § 556 Abs. 1 BGB, denn das zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. bestehende Mietverhältnis wurde durch die Kündigung der Kl. vom 29. Oktober 1988 nicht beendet. Soweit der Kl. ursprünglich ein Kündigungsrecht zugestanden hat, ist der entsprechende Kündigungsgrund jedenfalls während des Laufs der Kündigungsfrist entfallen, so daß damit die Kündigung unwirksam geworden ist.

Die Kl. hat ihre Kündigung damit begründet, daß sie die Wohnung der Bekl. als Hauswartdienstwohnung benötige. Bei diesem Kündigungsgrund handelt es sich nicht um den sogenannten "Eigenbedarf" nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, da die Kl. die streitgegenständliche Wohnung nicht für sich, eine zu ihrem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen benötigt. Die Notwendigkeit, einen Hauswart unterzubringen, kann jedoch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB begründen (LG Hamburg, MDR 1980, 315).

Es braucht im vorliegenden Fall jedoch nicht entschieden zu werden, ob hier tatsächlich ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Kündigung vorgelegen hat, da während des Laufs der Kündigungsfrist jedenfalls im Hause eine andere Wohnung frei wurde, die die Kl. als Hauswartsdienstwohnung hätte widmen können, so daß es dann der Räumung der Wohnung der Bekl. nicht mehr bedurft hätte. Hierdurch wurde die Kündigung unwirksam. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung muß nicht nur bei ihrem Ausspruch gegeben sein, sondern bis zu ihrem Wirksamwerden fortbestehen. Das ergibt sich aus der Gestaltwirkung, die der Kündigung zukommt: Sie kann sich nicht entfalten, wenn ihre Tatbestandsvoraussetzungen zum Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens nicht mehr vorliegen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. IV 113).

Es ist zwar grundsätzlich Sache des Vermieters, welche Wohnung er zur Hauswartdienstwohnung bestimmt. Bei der erstmaligen Bestimmung einer solchen Wohnung darf der Vermieter jedoch nicht willkürlich verfahren. Stehen mehrere geeignete Wohnungen zur Verfügung, von denen eine unbewohnt ist, so ist der Vermieter aufgrund seiner Treuepflicht gegenüber den Mietern verpflichtet, die leerstehende Wohnung zur Hauswartsdienstwohnung zu bestimmen. Die für ihre gegenteilige Auffassung von der Kl. angeführte Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg in GE 1981, 967, ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig, da es im dortigen Fall nach dem mitgeteilten Sachverhalt um die Räumung einer Wohnung ging, bei der es sich bereits um die Hauswartdienstwohnung handelte. Im vorliegenden Fall hatte die Bekl. zu 1. die Wohnung lediglich als Wohnung gemietet. Ihr gegenüber war die Umwidmung nicht wirksam, da keine Vertragsänderung erfolgt ist. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich also nach wie vor um eine Wohnung und nicht um eine Hauswartsdienstwohnung.

Die während des Laufs der Kündigungsfrist freigewordene, ehemals von den Mietern ... bewohnte Wohnung ist gleichfalls als Hauswartsdienstwohnung geeignet. Sie liegt auf derselben Etage wie die streitgegenständliche Wohnung, und sie entspricht nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. in etwa der Streitwohnung. Daß eine Wohnung mit einem gefliesten Bad und einer Badewanne nicht als Hauswartdienstwohnung geeignet sein soll, während eine Wohnung, die nur über eine in der Küche eingebaute Dusche verfügt, hierzu geeignet sein soll, ist nicht ersichtlich.

Es ist auch unerheblich, ob der zur Einstellung vorgesehene Hauswart eine bestimmte Wohnung mieten will und eine andere nicht. Die Eignung einer Wohnung als Hauswartsdienstwohnung bestimmt sich nach objektiven Kriterien und nicht nach den Wünschen eines möglichen Hauswartes.

Der Eignung stehen ferner weder die Miethöhe noch die Möblierung der ehemaligen Wohnung ... entgegen. Weder die Möblierung noch die Miethöhe sind naturgegeben. Nach unserer Wirtschaftsordnung bestimmen grundsätzlich Angebot und Nachfrage den Preis einer Ware. Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, daß die Kl. die Möglichkeit hat, eine Wohnung unmöbliert und gegebenenfalls zu einem günstigeren Mietzins zu vermieten, wenn sie zu den zunächst von ihr genannten Bedingungen keinen Hauswart findet, der bereit ist, diese Wohnung zu nehmen.

Schließlich kann sich die Kl. auch nicht darauf berufen, daß die Wohnung bereits dem Mieter versprochen war. Nach dem Vortrag der Kl. erfolgte die Räumung durch die Mieter ... zum 31. Dezember 1988 kurzfristig. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Kl. bereits Bedarf an einer Hauswartsdienstwohnung. Wenn sie nun gleichwohl die Interessen eines anderen Mieters am Bezug einer größeren Wohnung höher bewertet als ihr eigenes Interesse daran, eine Wohnung einem Hauswart zur Verfügung zu stellen, so kann dies nicht zu Lasten anderer Mieter gehen, denen ihr Wohnraum genommen werden soll. Die gegenüber der Bekl. zu 1. ausgesprochene Kündigung ist mithin unwirksam geworden, da eine die Bedarfslage der Kl. deckende Wohnung vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung gestanden hat.

Da das Mietverhältnis mit der Bekl. zu 1. nicht wirksam beendet wurde und der Bekl. zu 2. als Verlobter der Bekl. zu 1. berechtigterweise in der Wohnung wohnt, besteht auch insoweit kein Herausgabeanspruch nach §§ 556 Abs. 3 oder 985 BGB. ...

Anmerkung: Vgl. AG Bad Homburg WM 88, 274